АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-27954/2019

 

Дата изготовления мотивированного решения –  18 ноября 2019 года.

 

Дата принятия решения в виде резолютивной части –  14 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., рассмотрев дело по иску Муниципального казённого учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Потребительскому гаражно-строительному обществу «Защита», г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  о расторжении договора № 905 от 18.06.1998 года, взыскании 315 122 руб. долга и 148 803 руб. 55 коп. пени.

 

                                            У С Т А Н О В И Л:

 

Истец, Муниципальное казённое учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...>  обратился с иском к Ответчику, Потребительскому гаражно-строительному обществу «Защита», г. Набережные Челны о расторжении договора № 905 от 18.06.1998 года, взыскании 315 122 руб. долга за период с 01.09.2016 года по 31.03.2019 года и 148 803 руб. 55 коп. пени за период с 17.02.2015 года по 22.04.2019 года.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным гл.29 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В силу ч.1 ст.229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, принимается немедленно после разбирательства дела путем подписания судьей резолютивной части решения и приобщается к делу.

В соответствии с указанной нормой решение по настоящему делу было принято путем подписания 14.11.2019 года резолютивной части, которая приобщена к материалам дела. При этом, при рассмотрении дела в упрощенном порядке ответчику было отказано в удовлетворении ходатайства о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, в виду отсутствия каких-либо оснований для удовлетворения данного ходатайства.

Заявление о составлении мотивированного решения подано в установленные  сроки – 15.11.2019 года.

Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ,  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалами дела установлено, что 18.06.1998 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор на аренду земли № 905, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 028 га, расположенный по адресу:  г. Набережные Челны на пересечении ул. Раскольникова и пр. Дружбы Народов.

Земельный участок был предоставлен для полуподземного гаража. 

Величина годовой арендной платы на момент заключения договора была установлена             п. 2.1. договора по ставке 10 рублей за 1 кв.м., подлежащая уплате до 15 числа следующего месяца по 1/12 (пункт 2.2. договора).

При проведении 29.01.2018 года обследования земельного участка главным специалистом отдела контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ УАТИ при ФИО1 Челны, было установлено, что на земельном участке, с кадастровым номером 16:52:0400102:39, площадью 2800 кв.м. расположены полуподземные гаражи, часть из которых используется ответчиком под кафе, о чем был составлен акт обследования земельного участка № 48 от 29.01.2018 года.

Установив факт использования земельного участка ответчиком отличного от разрешенного вида использования данного участка, установленного договором, истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 06/353п от 23.04.2019 года, в которой ответчик потребовал оплатить задолженность по арендной плате в сумме 315 122 руб. и пени в сумме 148 803, руб., а также расторгнуть договор аренды. Требование было оставлено ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

Судом также установлено, что  при  расчете арендной платы за 2018-2019 года истцом была применена ставка земельного налога «1,35» и поправочный коэффициент «4». Применение указанных ставки и коэффициента в 2018-2019 года истцом обусловлено тем, что актом обследования земельного участка № 48 от 29.01.2018 года выявлен факт использования земельного участка для размещения кафе, поэтому примененные ставка земельного налога и повышающий коэффициент, соответствуют «под объекты общественного питания».

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав при этом, что представленный истцом акт обследования по его мнению не доказывает факта расположения кафе на арендованном ответчиком земельном участке, арендная плата вносилась им в соответствии с условиями договора, изменения елевого назначения земельного участка не производилось. Ответчик считает, что при расчете арендной платы истцу следовало применять соответствующий установленному виду разрешенного использования ставку земельного налога «0,6»  и поправочный коэффициент «1». 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. 

В соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                   № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. 

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Положениями статьи 10.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 09.01.2015, предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». 

В соответствии с приведенными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, действующим в настоящее время в Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (далее – постановление № 74). 

На основании данного Положения размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к Положению.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец представил подробный расчет испрашиваемой задолженности по арендной плате и пояснения с указанием действовавших в спорный период нормативных правовых актов, регулирующих порядок оформления и расчета платы за пользование публичными земельными участками в г. Наб. Челны, в соответствии с которыми ввиду фактического использования ответчиком части полуподземных гаражей. Расположенных на земельном участке под размещение кафе, необходимо в расчете арендной платы применять поправочный коэффициент «4», как это предусмотрено постановлением № 74, при ставке земельного налога «1,35», установленной решением Горсовета «Муниципального образования г. Наб. Челны» № 11/6 от 09.11.2016 года.

Использование ответчиком части полуподземных гаражей, расположенных на земельном участке, под размещение кафе было подтверждено истцом при проведении обследования земельного участка от 29.01.2018 года, что отражено  в акте  № 48. Из представленных фотоматериалов к указанному акту следует,  что земельный участок не огорожен, имеет твердое покрытие. В расположенных на земельном участке части полуподземных гаражей производится организация пункта общественного питания кафе «REBRO», имеется вывеска с названием на крыше гаражей и вывеска на дверях с указанием режима работы, оборудованный зал кафе, представлено меню кафе с указанием расценок реализуемых блюд и напитков.

При расчете платы  по земельному участку с несколькими видами использования, поправочный коэффициент определяется по принципу наибольшего значения. Данная позиция подтверждена определением Верховного суда Российской Федерации № 306-ЭС16-14540 от 09.01.2017г. 

При получении в аренду земельного участка с видом разрешенного использования под полуподземные гаражи ответчик, осознанно используя часть полуподземных гаражей под организацию кафе, без соответствующего обращения за изменением вида разрешенного использования, злоупотребил предоставленными ему правами, продолжая оплачивать аренду по минимальному коэффициенту.

Указанное поведение в данном случае не означает, что до тех пор, пока ответчик, как собственник кафе не обратится в кадастр с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, он будет оплачивать арендную плату с применением поправочного коэффициента со значением «1» под полуподземные гаражи. Такое поведение необходимо оценивать с точки зрения добросовестности. 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В отсутствие в материалах дела документальных и иных доказательств, объективно опровергающих установленные в акте обследования № 48 от 29.01.2018 года обстоятельства использования ответчиком части полуподземных гаражей под организацию кафе, суд приходит к выводу о правомерности применения истцом при расчете арендной платы  ставки земельного налога «1,35» и поправочного коэффициента «4», как «под объект общественного питания».

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносит арендную плату.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012 г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

В соответствии с ч.1 ст. 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчиком доказательств оплаты арендной платы в полном объеме не представлено, требование истца о взыскании долга подлежит удовлетворению в сумме 315 122 руб. на основании статей 309, 310, 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме                       148 803 руб. 55 коп.  за период с 17.02.2015 года по 22.04.2019 года, начисленных на основании гл.5 договора в размере 0,2% за каждый день просрочки. 

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Нарушение ответчиком обязательства внесения арендной платы в полном объеме подтверждено материалами дела, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Согласно части 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). В силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

По смыслу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Правовых оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушенного обязательства.

Суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Размер неустойки, предусмотренный договорами, в данном случае сам по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о чрезмерности требований. Указанный размер ответственности установлен договором, что в свою очередь соответствует принципам свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Следовательно, на момент заключения договора, размер ответственности, установленный договором, устраивал ответчика. Нарушение оплат по договору было  произведено ответчиком, действующим собственной волей и в своем интересе.

Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 ГК РФ), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная параграфом 2 ГК РФ возможность для сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой данный Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таких доказательств ответчиком суду предоставлено не было.

Кроме того, судом принимается во внимание, что ответчиком не было произведено ни одного платежа в оплату возникшего долга и не принимались меры к его уменьшению.

Поскольку факт отсутствия своевременной оплаты арендных платежей в полном объеме в соответствии с условиями договора подтверждается материалами дела, требование о взыскании с ответчика неустойки подлежит удовлетворению в  заявленной сумме 148 803 руб. 55 коп..

Также, истцом было заявлено требование о  расторжении с ответчиком договора № 905 от 18.06.1998 года.

В соответствии с пунктом 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из  сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда  арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Истец направил в адрес ответчика претензию  исх. № 06/353п от 23.04.2019 года с требованием о погашении задолженности, а также указал, что предлагает в 10-дневный срок по истечении 10-ти дневного срока для добровольного исполнения требований претензии по оплате, расторгнуть договор № 905 от 18.06.1998 года.

Факт направления указанной претензии истцом ответчику подтверждается представленными в материалы дела: реестром почтовых отправлений, а также почтовой квитанцией.

В указанный в претензии срок ответчик нарушение обязательства по договору в части оплаты арендной платы не устранил, долг по арендной плате не погасил. Кроме того, согласия на расторжение договора ответчик истцу письменно не дал,  на претензию не ответил. 

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Претензия была направлена истцом ответчику 24.04.2019 года, обращение истца с иском в суд было произведено 19.09.2019 года, т.е. после истечения как установленных, так и разумных сроков на устранение нарушения обязательства, а также по истечении 10-ти дневного срока для ответа на предложение о расторжении договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора заявлено  своевременно и в разумные сроки. 

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15.02.2011 года, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, учитывая  нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы,  а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении  договора аренды  является  обоснованным  и подлежащим  удовлетворению. 

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Республики Татарстан 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства Потребительского гаражно-строительного общества «Защита», 

<

...>                                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, отказать.

Иск удовлетворить.

Договор аренды земельного участка за № 905 от 18.06.1998 года расторгнуть. 

Взыскать с Потребительского гаражно-строительного общества «Защита», 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 315 122 руб. долга по арендной плате, образовавшегося по состоянию на 31.03.2019 года и 148 803 руб. 55 коп. неустойки, начисленной в соответствии с разделом 5 договора по состоянию на 22.04.2019 года.

Взыскать с Потребительского гаражно-строительного общества «Защита», 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 18 278 руб. 50 коп. госпошлины.

Решение суда подлежит немедленному исполнению, но может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в пятнадцатидневный срок с момента его вынесения, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

 

          Судья                                              А.С. Горинов