АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А83-23248/2021

г. Калуга

14» декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «11» декабря 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено «14» декабря 2023 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего  Егоровой Т.В.

судей  Нарусова М.М.

  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммунсервис-Крым» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.02.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 по делу № А83-23248/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Коммунсервис-Крым» (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Симферополя Республики Крым (далее - администрация, ответчик), в котором просит: признать необоснованным и незаконным требование администрации об уплате начисленных арендной платы и штрафных санкций за использование нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 80 кв.м, с целью оказания бытовых услуг населению в размере 50% арендной платы в период с 01.04.2020 по 31.05.2020, в размере 100% арендной платы в период с 01.06.2020 по 01.10.2020, предоставление отсрочки, по оплате арендной платы за июнь-октябрь 2020 года только до 20.12.2020; обязать администрацию города Симферополя Республики Крым заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 80 кв.м, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Симферополь, Республики Крым с ООО «Коммунсервис-Крым» в редакции истца.

Требования заявлены с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.02.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023, в удовлетворении иска отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Общество в жалобе указало на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.

Иные лица участвующие в деле отзывов либо пояснений суду округа не представили.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии с правилами части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в ее отсутствие.

Рассмотрев кассационную жалобу, проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права, соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия находит правовые основания для ее удовлетворения и направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 25.01.2009 между коммунальным предприятием «Жилищно-эксплуатационное объединение Киевского района г. Симферополя» (арендодатель) и ООО «Коммунсервис-Крым» (арендатор) заключен типовой договор № 22/3 аренды нежилых помещений площадью 80,0 кв. м  для размещения парикмахерской по ул. Киевской, 141А г. Симферополя.

Решением исполнительного комитета Киевского районного совета города Симферополя № 220/7 от 24.12.2013 продлен срок договора аренды нежилого помещения по ул. Киевской, 141А, общей площадью 80 кв.м с ООО «Коммунсервис-Крым» для оказания бытовых услуг населению - размещения парикмахерской - 60 кв.м, мастерских по ремонту обуви - 10 кв.м, ремонту одежды - 10 кв.м, сроком на 2 года, до 25.01.2016.

На основании дополнительного соглашения от 01.06.2018 к договору аренды от 25.01.2009 № 22/3 срок действия договора продлен до 25.06.2019.

27.01.2020 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 472 П/А аренды спорных помещений МО ГО Симферополь Республики Крым. Согласно пункту 1.2 договора имущество передается в аренду с целью оказания бытовых услуг населению - 80 кв.м.

Действие данного договора распространяются на правоотношения между сторонами с момента его подписания сторонами. Договор заключен сроком на 11 месяцев (пункт 10.1 договора). Обязанность внесения арендных платежей и начисление пеня предусмотрена в пунктах 3.1, 3.6, 3.7 договора.

Письмами от 15.04.2020, от 26.05.2020, от 17.06.2020 истец обращался в администрацию с просьбой предоставить освобождение от уплаты арендной платы и отсрочку по уплате арендной платы по спорному договору аренды.

Письмом от 10.07.2020 Департамент развития муниципальной собственности администрации города Симферополя (далее - Департамент) сообщил, что в соответствии с пунктом 4 решения 20-й сессии Симферопольского городского совета II созыва от 18.06.2020 № 170 «О внесении изменений в решение 17-й сессии Симферопольского городского совета II созыва от 24.04.2020 № 159 «О первоочередных мерах поддержки организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, являющихся арендаторами недвижимого имущества (в том числе земельных участков), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым» по договору аренды нежилого помещения от 27.01.2020 № 472 П/А ООО «Коммунсервис-Крым» за период аренды с 01.04.2020 по 31.05.2020 освобождено от уплаты 50% арендной платы, а за период аренды с 01.04.2020 по 30.06.2020 предоставлена отсрочка по арендной плате, которая подлежит уплате до 20.12.2020.

Письмом от 15.07.2020 ООО «Коммунсервис-Крым» обращалось в администрацию по вопросу выкупа арендуемого помещения и включения объекта аренды в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2019-2021 года, однако, как указал истец, обращение оставлено без ответа.

Письмами от 20.10.2020, от 25.12.2020, от 03.02.2021 истец обращался в Департамент с просьбой о перезаключении договора № 472 П/А аренды нежилых помещений МО ГО Симферополь Республики Крым от 27.01.2020.

10.03.2021 администрацией принято постановление № 1091 «О заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Крым. 

<

...>, общей площадью 80 кв.м, с обществом с ограниченной ответственностью «Коммунсервис-Крым»» на новый срок, без проведения торгов.

В соответствии с пунктами 1.2 указанного постановления необходимо обеспечить проведение оценки и определить величину рыночной стоимости арендной платы на объект аренды, а также осуществить мероприятия по заключению договора аренды нежилого помещения на новый срок с ООО «Коммунсервис-Крым» с целью оказания бытовых услуг населению сроком на 11 месяцев без проведения торгов.

Администрацией в адрес общества направлена претензия от 04.03.2021 с требованием об оплате задолженности по арендной плате по договору от 27.01.2020, образовавшейся по состоянию на 02.03.2021, а также пени.

Не согласившись с расчетом арендодателя, на указанную претензию истец ответил отказом в удовлетворении требований, ссылаясь на отсутствие задолженности и неверное применение ответчиком законодательства действующего в период введения режима повышенной готовности.

Полагая, что необоснованное начисление задолженности и неисполнение администрацией постановления от 10.03.2021 № 1091 в части заключения договора аренды направлены исключительно на воспрепятствование истцу в реализации права на приобретение арендованного имущества, ООО «Коммунсервис-Крым» обратилось в арбитражный суд с уточненным иском.

Суды первой и апелляционной инстанции, разрешая спор по существу, указали, что обстоятельства возникновения, наличия либо отсутствии задолженности по оплате арендных платежей подлежат установлению в рамках отдельного искового производства при рассмотрении требований о взыскании задолженности по договору, требований о взыскании задолженности по договору администрация не заявляла. Оценить правомерность задолженности, указанной в претензии, не представляется возможным, поскольку в материалах дела отсутствует подробный расчет с указанием периодов ее начисления и произведенными оплатами. Заявленное обществом требование об обязании администрации заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений, находящихся в собственности МО ГО Симферополь Республики Крым в редакции истца, является преждевременным и направленным на обход установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) порядка реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ, поскольку истец своим правом обжалования бездействия администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не воспользовался.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется гражданами (физическими лицами) и юридическими лицами в своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). Избрание лицом способа защиты своего нарушенного права не должно ущемлять права и законные интересы других лиц. Таким образом, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Объектом защиты является нарушенное или оспоренное право. Нарушение права связано с лишением его обладателя возможности осуществить, реализовать свое право полностью или частично.

 Исходя из положений статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

 Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав, иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом.

Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П признаны положения абзаца 13 статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования эти положения предполагают обязанность арбитражного суда, рассматривающего гражданское дело, проверить нормативный правовой акт, подлежащий применению в данном гражданском деле (включая утративший юридическую силу), на соответствие иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, в том числе если о противоречии между ними заявляет лицо, участвующее в деле, и в случае установления такого противоречия - вынести решение в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Таким образом, выводы судов о том, что поскольку общество не воспользовалось правом на обжалование бездействия администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и то, что обращение в суд с иском о понуждении заключить договор в рассматриваемом случае не является надлежащим способом защиты права не основаны на нормах действующего законодательства и лишают истца права на защиту.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в силу статьи 3 указанного закона (в ред. на момент спорных правоотношений) такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится у субъекта малого и среднего предпринимательства во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Так, в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Суды установили, что в силу положений Федерального закона № 159-ФЗ, в рассматриваемом случае возникновение у ООО «Коммунсервис-Крым» права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия у него действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на дату подачи заявления о реализации преимущественного права (15.07.2020), а также наличия статуса субъекта малого и среднего предпринимательства.

Договорные отношения первоначально были заключены 25.01.2009, срок действия договора неоднократно продлевался  (решение исполнительного комитета Киевского районного совета г. Симферополя № 220/7 от 24.12.2013, дополнительное соглашение от 01.06.2018 к договору аренды, заключение нового договора аренды спорных нежилых помещений МО ГО Симферополь Республики Крым от 27.01.2020 № 472 П/А).

Как указано судами, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями соответствующего Реестра и не оспаривалось ответчиком. Как усматривается из материалов дела, истцом, в период действия договора аренды, было подано заявление в администрацию города Симферополя Республики Крым о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем, сам по себе факт прекращения в последующем арендных правоотношений не лишает истца возможности на реализацию права на выкуп объекта в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ.

Вместе с тем, по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

При этом, как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик до обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права (15.07.2020) предъявлял обществу требования об уплате задолженности либо неустойки. 

Таким образом, с учетом вышеуказанных норм закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации судами необоснованно не проверено на соответствие Федеральному закону № 159-ФЗ бездействие уполномоченного органа в реализации истцом преимущественного права на выкуп нежилого помещения.

Обстоятельства, сложившиеся в рамках договорных отношений, в том числе касающиеся отсутствия задолженности, должны оцениваться судом при рассмотрении материально-правового искового требования (в данном случае при рассмотрении требования об обязании заключить договор, в предмет доказывания по которому входит выяснение вопроса о соответствии истца условиям реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в частности о надлежащем исполнении обязательств арендатора). 

Допущенные судами нарушения норм являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов сторон процесса.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права.

Полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу положений главы 35 АПК РФ.

Такие полномочия являются прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует проверить на соответствие Федеральному закону № 159-ФЗ отказ (бездействие) администрации в реализации обществом преимущественного права на выкуп нежилого помещения, дать оценку нарушению прав истца действиями (бездействиям) администрации с учетом норм гражданского законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства и с учетом фактических обстоятельств настоящего дела.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.02.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 по делу № А83-23248/2021 отменить. Направить дело № А83-23248/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий Т.В. Егорова 

СудьиМ.М. Нарусов

ФИО1