﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

09 июня 2020 года

Дело №

А56-64403/2019

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век» Малтыза И.Н. (доверенность от 12.05.2020), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сороки Н.Ю. (доверенность от 30.12.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 09.01.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - лица, не привлеченного к участию в деле, на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А56-64403/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Двадцать первый век», адрес: 197371, Санкт-Петербург, пр. Королева, д. 53, ОГРН 1027807562727,                            ИНН 7814114440 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным выраженного в уведомлении от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, ул. Шаврова, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию указанного права.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 требования заявителя удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 20.09.2019 и постановление от 04.12.2019, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявления.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил заявленное Управлением Росреестра ходатайство о привлечении Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144,                  Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), как представителя собственника земельного участка, на котором расположен спорный объект, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора; полагает, что решение по настоящему делу затрагивает права и законные интересы Комитета.

Суды, по мнению Управления Росреестра, не применили положения               статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), не учли предусмотренные договором аренды земельного участка условия государственной регистрации за Обществом прав на объект незавершенного строительства, а также не приняли во внимание, что 04.09.2019 в отношении земельного участка, на котором расположен объект, права на который были заявлены к регистрации, на основании распоряжения Комитета от 08.08.2019             № 208-рзу в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования государственного бюджетного учреждения «Школа-интернат                  № 357, среднего (полного) общего образования с углубленным изучением физической культуры Приморского района Санкт-Петербурга «Олимпийские надежды» (далее - Учреждение).

Комитет как лицо, не привлеченное к участию в деле, ссылаясь на принятие судом решения о его правах и обязанностях как представителя собственника земельного участка, на котором расположен спорный объект, а также на необоснованность вывода судов о возведении Обществом объекта недвижимости, в своей кассационной жалобе просит отменить решение от 20.09.2019 и постановление от 04.12.2019, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационные жалобы Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Управления Росреестра и Комитета поддержали доводы кассационных жалоб, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) и Обществом был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.10.2011 № 00/ЗК-06361(17) (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 43 821 кв.м с кадастровым номером 78:34:4123В:33 по адресу: Санкт-Петербург. ул. Шаврова, уч. 2 (северо-восточнее пересечения с проспектом Королева) (далее - Участок), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков (спортивно-развлекательный, гостиничный комплекс).

В разделе 5 Договора определены сроки реализации инвестиционного проекта, и в частности, первого его этапа - разработки, согласования и утверждения в установленном порядке проектной документации - до 27.08.2012, второго этапа - производства строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию - до 27.08.2014.

Пунктом 6.4 Договора предусмотрено, что арендатор с согласия арендодателя  вправе передать права и обязанности по Договору в залог, передать права и обязанности по Договору иному лицу, зарегистрировать права на объект незавершенного строительства.

Службой государственной строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Обществу выдано разрешение от 16.07.2014 № 78-15038820-2014 на строительство на Участке крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей и комплекса аттракционов, луна-парков, аквапарков (спортивно-развлекательный, гостиничный комплекс) со следующими технико-экономическими показателями: площадь застройки здания - 24 136,3 кв.м, общая площадь здания - 29 324,8 кв.м, строительный объем - 472 791,1 куб. м, этажность - 2, 4 этажа.

Дополнительным соглашением от 16.01.2015 № 1 сроки реализации инвестиционного проекта в части производства работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, и срок действия Договора продлены до 27.08.2016.

Как указало Общество, после истечения срока аренды действие Договора было возобновлено на неопределенный срок, а в дальнейшем - на основании уведомления Комитета от 26.03.2018 об отказе от Договора - прекращено.

По результатам выполнения кадастровых работ по заданию Общества кадастровым инженером подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, расположенного на Участке.

Общество, ссылаясь на возведение на предоставленном ранее в аренду Участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 20% в период действия Договора, 27.12.2018 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект.

Согласно уведомлению от 21.01.2019 № 78/051/701/2018-228 Управление Росреестра приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства до 30.04.2019 на основании пунктов 5 и 9 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ ввиду непредставления документов, необходимых для государственной регистрации, и непоступления документов, запрошенных органом регистрации по межведомственным запросам, со ссылкой на непредставление документов о правах Общества на Участок и согласия Комитета на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренного пунктом 6.4 Договора.

Уведомлением от 30.04.2019 № 78/051/701/2018-228 Управление Росреестра сообщило Обществу об отказе в государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства в соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ  в связи с истечением срока приостановления регистрационных действий и неустранением причин их приостановления.

Общество, полагая отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства незаконным и нарушающим его права, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования Общества обоснованными и удовлетворили заявление.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалоб и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 этой статьи.

В силу части 2 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Согласно части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Из материалов дела следует, что в качестве документов - оснований для осуществления государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства им были представлены: Договор,  разрешение на строительство от 16.07.2014 № 78-15038820-2014, а также технический план объекта незавершенного строительства.

Признавая незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности Общества на объект, расположенный на Участке, ранее предоставленном в аренду на основании Договора, заключенного с Комитетом, мотивированный непредставлением заявителем документа, предусмотренного пунктом 6.4 Договора, подтверждающего согласие Комитета как представителя собственника Участка на государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, а также документа о правах на Участок, суды пришли к выводу об отсутствии необходимости получения такого согласия Комитета ввиду прекращения действия Договора, а также о наличии оснований для заключения Комитетом и Обществом договора аренды Участка сроком на три года для целей завершения строительства объекта.

Изложенное свидетельствует о том, что в обжалуемых судебных актах содержатся выводы о правах и обязанностях Комитета, не привлеченного к участию в деле.

Поскольку Договор представлен Обществом в качестве правоустанавливающего документа для возникновения прав на спорное имущество, вывод судов относительно неприменения отдельных его условий к спорным правоотношениям является ошибочным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

По смыслу приведенной нормы и разъяснений, содержащихся                           в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25                 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Поскольку  в соответствии со статьей 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимости, обстоятельства наличия или отсутствия у спорного объекта необходимых признаков, позволяющих отнести его к недвижимому имуществу, имеют значение для разрешения настоящего спора.

Суды при рассмотрении дела исходили из приведенных в техническом плане объекта незавершенного строительства сведений о степени готовности объекта 20%, определенной расчетным методом на основе сводной сметы стоимости строительства.

Комитет в своей кассационной жалобе указывает на наличие у него возражений относительно государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства со ссылкой на отсутствие у него признаков, позволяющих определить имущество в качестве объекта недвижимости.

Поскольку вопрос о том,  завершены ли работы по сооружению фундамента объекта строительства, судами не исследовался, возражения Комитета как представителя собственника Участка, на котором расположен спорный объект, заявленный к регистрации в качестве недвижимого имущества, относительно наличия у этого объекта признаков недвижимой вещи не оценивались, вывод судов о наличии оснований для государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект не может быть признан обоснованным.

Управление Росреестра и Комитет в кассационных жалобах ссылаются на предоставление Участка, на котором расположен спорный объект, Учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, и наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации прав названного лица в отношении Участка.

Указанные обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием у иного лица вещных прав на Участок, могут иметь значение для разрешения спора применительно к установленным статьей 40 Закона № 218-ФЗ особенностям осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства, поэтому подлежат исследованию при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с частью 1, пунктом 4 части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций сделаны выводы о правах и обязанностях Комитета, не привлеченного к участию в деле, не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешение спора, решение от 20.09.2019 и постановление от 04.12.2019 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, привлечь к участию в деле Комитет, исследовать приведенные Управлением Росреестра и Комитетом доводы о закреплении Участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за Учреждением и рассмотреть вопрос о привлечении его к участию в деле, исследовать вопрос о наличии или отсутствии у спорного объекта признаков недвижимого имущества применительно к его характеристикам, свойствам, и наличии правовых оснований для государственной регистрации прав на него, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, и в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А56-64403/2019 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города                     Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина