Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-104006/2019

31 января 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  27 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  31 января 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества  с ограниченной ответственностью "СЕВЕРНАЯ ВЕНЕЦИЯ" (адрес:  Россия 199106, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт СРЕДНИЙ В.О. 88/ЛИТ. А, ОГРН:  1027800550755)

 к обществу с ограниченной ответственностью "РОСИНВЕСТ" (адрес:  Россия 199106, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр-кт СРЕДНИЙ В.О. 88/А, ОГРН:  1037828060291)

третье лицо: ВРЕМЕННЫЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РОСИНВЕСТ" ЗОННЕНГРИН ДМИТРИЙ  АЛЕКСАНДРОВИЧ; ООО "Гавань" (адрес:  Россия 199406, Санкт-Петербург, а/я 9645; Россия 199106, Санкт-Петербург, пр. Средний В.О. 88, лит.А, оф.901.2)

о признании права

при участии:

представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности от

представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности от 13.01.2020

представители  третьих лиц в судебное заседание не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Северная Венеция» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к общество с ограниченной ответственностью  "Росинвест" (далее – ответчик) о признании права собственности на 264/5380 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр., В.О., д.88, литер А, площадью 5380 кв.м. кадастровый номер 78:06:0002096:7 (далее – земельный участок).

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. В соответствии со статьей 123 АПК РФ стороны считаются извещенными надлежащим образом.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, придерживался позиции, изложенной в отзыве и письменных объяснениях, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ в судебном заседании 20.01.2020.

Третьи лица, уведомленные надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей   123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте  рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявили.

В судебном заседании 20.01.2020 в порядке, предусмотренном статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 27.01.2020, для изучения представленных в судебное заседание документов.

О перерыве, времени и месте продолжения судебного заседания после перерыва было объявлено посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети Интернет в соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в Информационном письме от 19.09.2006 №113.

Судебное заседание продолжено 27.01.2020.

Изучив представленные в материалы дела документы, в соответствии с требованиями статей 123, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и при отсутствии возражений сторон суд, признав дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание  и рассмотрел дело в судебном заседании суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО «Росинвест» (инвестор, ответчик) и ООО «Гавань» (соинвестор, третье лицо) 11.04.2005 заключен Инвестиционный договор № 01/05 (далее – Инвестиционный договор). В соответствии с п.1.1. предметом договора является совместное участие сторон в инвестировании реконструкции объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Василеостровский административный район, Средний пр.. д. 88, лит. А, принадлежащий инвестору на праве частной собственности.

Пунктом 1.3. Инвестиционного договора предусмотрено, что результат совместного участия сторон в инвестировании реконструкции объекта является возникновение права общей долевой собственности по ½ доли во вновь созданном объекте, указанном в п. 1.1. названного договора.

В дальнейшем, 11.07.2008 между истцом и ООО «Гавань» заключен договор долевого участия в завершении строительства нежилого здания № 5 (далее – Договор долевого участия), согласно п. 1.4. которого ООО «Гавань» передает истцу в результате участия в финансировании право собственности на четыре нежилых помещений общей площадью 1 203,8 кв.м.

Полагая, что в связи с заключением между ним и ООО «Гавань» договора долевого участия  к истцу перешло не только право собственности на четыре нежилых помещений общей площадью 1 203,8 кв.м, но и доля в общедолевой собственности на земельный участок, на котором находится здание (далее - здание) и в котором расположены принадлежащие истцу нежилые помещения, истец обратился с указанным иском в арбитражный суд.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ запрещено отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу статьи 273 ГК РФ (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Исходя из понятия «земельный участок», содержащегося в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, он представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, вышеуказанные законоположения Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют именно случаи отчуждения недвижимости, под которой может быть обособлен (сформирован, выделен) земельный участок.

В пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлены изъятия из правила об отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, вместе с земельным участком, одним из которых является отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Из анализа приведенных правовых норм усматривается, что, допуская оборот частей зданий или сооружений (помещений) как объектов недвижимости, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, устанавливающей поступление в общую долевую собственность владельцев данных частей всего земельного участка в случае невозможности выделения в натуре земельного участка под отчуждаемой собственником земельного участка частью здания или сооружения. 

В рассматриваемом случае спорный земельный участок предоставлен для эксплуатации всего здания и является неделимым, в связи с чем следует признать отсутствие у истца правовых оснований для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок в силу закона.

Более того, как следует из материалов дела, истец получил нежилые помещения в собственность на основании Договора долевого участия от ООО «Гавань». При этом ответчик стороной Договора долевого участия, на основании которого к истцу перешло право собственности на нежилые помещения, не являлся. Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). 

Следовательно, с учетом основания иска и приведенного истцом правового обоснования своих требований, следует признать, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

Кроме того, следует отметить, что на момент заключения между ООО «Росинвест» (инвестор) и ООО «Гавань» (соинвестор) Инвестиционного договора, пунктом 1.3. которого обусловлен переход права собственности к ООО «Гавань» ½ доли во вновь созданном объекте (здании), в том числе и переданных в дальнейшем истцу помещений, право собственности на земельный участок ответчику по настоящему делу не принадлежало. Право собственности на спорный земельный участок перешло к ООО «Росинвест» лишь 09.06.2006 на основании договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации № 3611-ЗУ от 14.04.2006, заключенного с ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Следовательно, Инвестиционный договор не мог предусматривать одновременного перехода как права собственности на часть здания, так и перехода права собственности на соответствующую часть земельного участка, поскольку у ответчика право собственности на земельный участок еще не возникло и отчуждать его он не имел права. Следовательно, волеизъявление ООО «Росинвест» (инвестор) и ООО «Гавань» (соинвестор) при заключении Инвестиционного договора было направлено исключительно на передачу ООО «Гавань» права собственности на часть здания. Каких-либо оговорок относительно права собственности на земельный участок, которое возникло у ответчика в дальнейшем, Инвестиционный договор не содержит. Таким образом, условия Инвестиционного договора предусматривали исключительно переход права собственности на часть здания к ООО «Гавань».

Соответственно ООО «Гавань» могло передать истцу также исключительно право собственности на нежилые помещения, поскольку право собственности на соответствующую долю земельного участка у него не возникло.

Договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации № 3611-ЗУ от 14.04.2006, заключенный ответчиком с ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в установленном порядке не оспорен, отсутствует вступивший в законную силу судебный акт о признании данной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности. 

Принимая во внимание, что приведенные в обоснование иска нормы права, правовые позиции и разъяснения высших судебных инстанций, предусматривают общее правило о том, что к покупателю здания (части здания) земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца лишь в том случае, если продавец здания (части здания) одновременно является и собственником земельного участка, с учетом того обстоятельства, что в рассматриваемом случае собственник передавший нежилые помещения истцу – ООО «Гавань» не является собственником земельного участка, на котором расположено здание, следует признать, что исковые требования не обоснованы по праву.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование истца необоснованно и не подлежит удовлетворению.

Возражая против заявленного требований ответчик также указывает на  пропуск  истцом срока исковой давности.

Заявляя требование о признании за ним права собственности долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, истец фактически оспаривает зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на земельный участок, на котором расположено здание. 

Согласно позиции изложенной в пункте 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 196 и пункту 1 статьи 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истец, заключая договор долевого участия с ООО «Гавань» при должной степени заботливости и осмотрительности должен был получить сведения о том кому и на каком праве принадлежит земельный участок, на котором расположено здание с передаваемыми истцу нежилыми помещениями. 

Как уже отмечалось, право собственности на земельный участок, на котором расположено здание, зарегистрировано за ответчиком 09.06.2006. 

Право собственности истца по настоящему иску на нежилые помещения, расположенные в здании, зарегистрировано в феврале 2009 года.

С настоящим иском истец обратился в сентябре 2019 года, то есть спустя более 10 лет с момента, когда он при соблюдении должной степени осмотрительности должен был узнать о том, за кем зарегистрировано право собственности. 

Истец не доказал, что не мог узнать ранее, чем за 3 года до предъявления иска о нарушении ответчиком их прав и о регистрации права собственности последнего на спорное имущество.

С учетом изложенного следует признать, что в данном случае истцом пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, помимо ранее указанных оснований.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 АПК РФ установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 АПК РФ принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование не подлежит удовлетворению.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с отказом истцу в удовлетворении требований, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Сайфуллина А.Г.