﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 июля 2019 года

Дело №

А56-69820/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г.,                   Сергеевой И.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Молодык Д.С. (доверенность от 30.05.2019 № 37599-42), от общества с ограниченной ответственностью «Лонгфуд» Бочоришвили А.Ю. (доверенность от 31.08.2018), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Савельевой Л.В. (доверенность от 09.01.2019 № 28), 

рассмотрев 25.07.2019 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2018 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу № А56-69820/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лонгфуд», место нахождения: 191123, Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 28, лит. А, пом. 1Н, ОГРН 1027810237289, ИНН 7826112529 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:1273:2001:9:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 28, лит. А, пом. 1Н, приняв пункты 2.1, первый и второй абзацы пункта 2.2 договора в следующей редакции: «2.1 Цена объекта продажи составляет 38 500 000 руб., НДС не облагается. 2.2 Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНКТ САНКТ-ПЕТРБУРГ» кор. Счет № 30101810900000000790, БИК 04030790,                          ИНН 7838332649, КПП 783801001. Датой заключения настоящего договора является дата вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-69820/2015. Первый платеж по приложению 1 должен быть оплачен покупателем в срок не позднее 26 числа месяца соответствующего квартала с даты заключения настоящего договора».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие), открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд). 

Решением суда от 25.11.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.02.2019, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Предприятие, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, вынесенными с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном выяснении обстоятельств, просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение. По мнению Предприятия, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Стройэкспертсервис» Бережного Б.Б. от 12.10.2018 № 5 не соответствует требованиям, предъявляемым процессуальным законодательствам, а также положениям оценочного законодательства, регулирующий правила и процесс поведения оценки, вопреки выводу судов. При этом Предприятие ссылается на незаконный отказ в назначении повторной экспертизы, несмотря на противоречивость и недостоверность упомянутого заключения. 

Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты в части требования о принятии первого и второго абзацев пункта 2.2 договор в редакции Общества оставить без рассмотрения, в части требования о принятии пункта 2.1 договора в редакции истца направить на новое рассмотрение. Комитет считает, что в отношении требования о принятии первого и второго абзацев пункта 2.2 договор в редакции Общества не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Также, по мнению Комитета, судами применены положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), не подлежащие применению. Кроме того, Комитет считает, что суды не совершили необходимых процессуальных действий по проверке достоверности отчета Предприятия, не оценили доказательства рыночной стоимости объекта по состоянию на 06.04.2015 в их совокупности. Податель ссылается на необоснованное отклонение ходатайства Предприятия о проведении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета и Предприятия  поддержали доводы кассационных жалоб, а представитель Общества против их удовлетворения возражала.

Фонд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению государственным имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 08.10.2002                   № 03-А141408 аренды помещения 1Н площадью 226,2 кв.м с кадастровым номером 78:31:1273:2001:9:5, расположенного по адресу: 191123, Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 28, лит. А. 

Общество 06.04.2015 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение указанного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 17.08.2015 № 638-рз, в котором установил цену выкупа – 55 000 000 руб., форму оплаты – в рассрочку, поквартально, равными долями и период рассрочки – 20 кварталов.

Фонд по поручению Комитета направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, приложив подписанный проект договора купли-продажи, согласно которому цена продажи составляет              55 000 000 руб.

Общество, считая выкупную стоимость объекта завышенной, обратилось в общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость и консалтинг» за определением рыночной стоимости помещения на дату обращения с заявлением о выкупе, по результатам оценки рыночная стоимость объекта составила 34 300 000 руб. (отчет от 10.09.2015 № НК-188/15РВ-В). 

Установив иную рыночную стоимость объекта, Общество направило Фонду протокол разногласий, предложив цену 34 300 000 руб., оставление без удовлетворения которого послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском. 

        Суд первой инстанции по ходатайству Предприятия назначил проведение по делу судебной экспертизы, сослался на заключение эксперта от 12.10.2018 № 5, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет           38 500 000 руб., и урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора, установив цену выкупа помещения в соответствии с рыночной стоимостью, определенной судебной экспертизой. Кроме того, сославшись на пункт 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», статьи 425, 445 ГК РФ, установив, что в предложенной Комитетом редакции договора купли-продажи сроки внесения платежей истекли, пришел к выводу об урегулировании пункта 2.2 договора в рамках настоящего дела.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 25.02.2019 упомянутое решение оставил без изменения. 

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и обсудив доводы жалоб, не находит оснований для их удовлетворения.

          В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. 

В пункте 2 части 8 статьи 4 названного закона указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учётом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учётом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статьи 83 АПК РФ и статьи 13 Закона № 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 12.10.2018 № 5 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объекта недвижимости на основании указанного отчёта.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, указанной в соответствующем заключении. 

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суды сделали правильный вывод о том, что не имеется оснований для её проведения, поскольку не доказаны наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом Бережным Б.Б., и наличие противоречий в выводах эксперта. При этом суд первой инстанции заслушал пояснения эксперта и отклонил возражения Комитета и Предприятия, которые сводились к несогласию с примененными экспертом методиками.  

        Суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что заключение судебной экспертизы является достоверным. Суд кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не наделен полномочиями по переоценке доказательств по делу. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств не входит в число вопросов, рассмотрение которых относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Относительно урегулирования условий пункта 2.2 договора суды обеих инстанций, приняв во внимание, что договор вступает в силу с момента его заключения, а в предложенной Комитетом редакции договора купли-продажи подлежащие внесению платежи начисляются с 2015 года, то есть сроки внесения платежей истекли, пришли к выводу об урегулировании пункта 2.2 договора в рамках настоящего дела. Утверждение Комитета о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора в данной части не принимается судом кассационной инстанции в качестве основания для отмены обжалуемых судебных актов. Как видно из материалов дела, поскольку на момент рассмотрения дела часть сроков для внесения платежей истекла, пункты 2.1 и 2.2 являются взаимосвязанными, суд первой инстанции принял уточнение истцом исковых требований. Возражений по данному требованию от Комитета не поступало.

Обжалуемые судебные акты в соответствии с требованиями части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ содержат мотивированное обоснование отклонения заявленных кассаторами доводов.

Аргументы кассационных жалоб Комитета и Предприятия с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого дела не могут быть положены в основу отмены решения и постановления. Доводы заявлены без учета норм части 2 статьи 287 АПК РФ, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судами первой и апелляционной инстанций в порядке главы 7 АПК РФ. 

Кроме того, доводы, заявленные в кассационных жалобах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционных жалобах Комитета и Предприятия, и получили правильную правовую оценку. 

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные ими выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

                                              п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.11.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу № А56-69820/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.Г. Преснецова

И.В. Сергеева