ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-11127/2022

г. Самара11АП-14394

06 октября 2022 года

/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 04 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2022 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2022 по делу № А65-11127/2022 (судья Исхакова М.А.),

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 

к Акционерному обществу "Национальная страховая компания Татарстан", г. Казань  в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", 

к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района,

о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010, о применении последствий недействительности сделки: признании договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010 действующим, восстановлении (признании) истца в правах арендатора по договору, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к акционерному обществу "Национальная страховая компания Татарстан" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района, о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2020, о применении последствий недействительности сделки: признании договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010 действующим, восстановлении (признании) истца в правах арендатора по договору.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.05.2022 на основании ст. 51 АПК РФ судом привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района».

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 29.07.2022 исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны истца. 

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Стороны, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района в лице руководителя муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (арендодатель)  и Акционерным обществом "Национальная страховая компания Татарстан" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Зем-1-429а от 23.12.2010 (том 1, л.д.43-44), согласно условиям которого арендодатель представил, а арендатор принял в аренду на основании постановления руководителя исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района №2228 от 27.10.2010, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 16.02.2007, зарегистрированного в УФРС по РТ 10.05.2007г. № регистрации 16-16-28/023/2007-155 земельный участок площадью 467 кв.м., из земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровым номером 16:49:010601:1 для использования под эксплуатацию офисного помещения.

Договор заключается и действует с 27.10.2010 по 15.12.2054 (пункт 2.1 договора).

Между Акционерным обществом "Национальная страховая компания Татарстан" (продавец) в лице представителя конкурсного управляющего (ликвидатора) государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор №2020-4874/71 купли- продажи объекта недвижимого имущества от 20.08.2020 (том 1, л.д.10-12), по условиям которого по результатам  электронных торгов в форме аукциона по реализации имущества продавца по лоту №4 (протокол от 10.08.2020 №РАД-226188), проведенных в порядке и на условиях, указанных в сообщении о проведении торгов, опубликованном в газете «КоммерсантЪ» от 27.06.2020 №112(6833), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель  обязуется принять нежилое здание 299,1 кв.м, адрес: Республика Татарстан, 

<

...>, имущество (471 поз.), кадастровый номер 16:49:010601:231, ограничения и обременения: запрещение сделок с имуществом, ведутся работы по снятию ограничений, и уплатить за объект цену в размере и сроки, установленные договором. 

Право собственности на объект, указанный в договоре, зарегистрировано за Индивидуальным предпринимателем ФИО2 07.10.2020, о чем сделана запись регистрации №16.49.010601.231-16/127/2020-6 (том 1, л.д.15, оборот)

Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:49:010601:1, расположенный по адресу: 

<

...>.

Соглашением от 07.10.2020 (том 1, л.д. 13 оборот), заключенным между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района в лице руководителя муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» и Акционерным обществом "Национальная страховая компания Татарстан" в лице представителя конкурсного управляющего (ликвидатора) государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», договор аренды земельного участка № Зем-1-429а от 23.12.2010 расторгнут.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что на момент заключения соглашения о расторжении договора аренды Акционерное общество "Национальная страховая компания Татарстан" уже не являлось стороной договора аренды, и из этого следует, что оспариваемое соглашение заключено лицом, не являющимся стороной договора аренды (предшествующем арендатором). Также указал, что в Росреестре отсутствует запись о действующем праве аренды Индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок, что препятствует истцу произвести его выкуп по льготной цене.

Полагая, что соглашение о расторжении договора ничтожно по ст. 168 ГК РФ, как посягающее на права Индивидуального предпринимателя ФИО2, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

 Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со статьями 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

 Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. 

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность его прежним собственником расторжения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. 

При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. 

Аналогичный подход приведен в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09. 

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

На основании части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Судом первой инстанции установлено, что право собственности на объект недвижимости, под эксплуатацию которого был предоставлен земельный участок, зарегистрировано за истцом 07.10.2020. При этом 17.11.2020 исходящим письмом №71-11ИСХ-304698 от 13.11.2020 в адрес Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» направлены подписанные со стороны бывшего собственника объекта недвижимости  АО «НАСКО» документы: соглашение о расторжении договора аренды земельного от 07.10.2020, акт о приеме-передачи земельного участка от 07.10.2020 исходящее письмо №71-11ИСХ-304698 от 13.11.2020 с документами (том 1, л.д.49-50),  что подтверждается списком №8 внутренних почтовых отправлений от 17.11.2020 (том 1, л.д. 51-53). Согласно информации, размещенной на официальном сайте (https://www.pochta.ru/tracking#12799452173275) в соответствии с ШПИ 12799452173275, получено Муниципальным учреждением «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» 21.11.2020.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стала Индивидуальный предприниматель ФИО2, прежний собственник объектов недвижимости Акционерное общество "Национальная страховая компания Татарстан", г. Казань выбыло из арендных правоотношений и не могло подписывать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с арендодателем, предоставленного под проданный объект. 

Приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя о злоупотреблении правом со стороны истца, суд апелляционной инстанции нашел их необоснованными. 

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды совершено лицом, выбывшим из правоотношения и не уполномоченным распоряжаться правами на земельный участок, предоставленный под эксплуатацию проданного им имущества, такое соглашение является сделкой, не соответствующей закону. 

Нарушение интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 следует из самого факта распоряжения перешедшими к нему в силу закона арендными правами третьим лицом.

При таких обстоятельствах соглашение от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010, заключенное между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района в лице руководителя муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» и Акционерным обществом "Национальная страховая компания Татарстан" в лице представителя конкурсного управляющего (ликвидатора) государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», признается судом недействительной сделкой.

На момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости договор аренды являлся действующим, в указанной связи к истцу перешло право арендатора на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме.  

На основании вышеизложенного, исковые требования о признании недействительным соглашения от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010, о применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010 действующим, восстановлении (признании) истца в правах арендатора по договору, являются обоснованными и удовлетворено правомерно. 

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что основания для его отмены обжалуемого решения отсутствуют. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2022 по делу № А65-11127/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Е.А. Митина

    С.Ш. Романенко