АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-24308/2017

Дело № А65-952/2017

г. Казань

22 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

ответчика – ФИО1 (доверенность от 20.10.2016),

третьего лица – муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани»    ФИО1 (доверенность от 25.10.2016), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом  судебном заседании кассационную жалобу  Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.04.2017 (судья Горинов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 (председательствующий  судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)  

по делу № А65-952/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройБизнесПроект» к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройБизнесПроект» (далее -  истец, ОО «СтройБизнесПроект») обратилось в Арбитражный суд с иском, с учетом уточнений,  к муниципальному образованию город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (далее  - ответчик) о взыскании 2 962 207,23 руб., из которых 2 792 363,68 руб. - убытки, а также неосновательное обогащение в размере 169 844,16 руб. (уплаченная истцом арендная плата за помещение площадью 334,8 кв.м. за период с 01.11.2015 по 30.11.2015).

Определением от 23.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»,  и муниципальное казенное учреждение «Финансовое управление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.04.2017, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017,  исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что  16.07.2015 Комитет направил в адрес истца проект договора купли-продажи, тем самым исполнив судебный акт по делу № А65-21296/2014 и нормы статьи 9 Федерального Закона № 159-ФЗ, в связи с чем с указанной  даты вина Комитета отсутствует.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица   поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание  представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика и третьего лица, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует  из материалов дела и установлено судами, 15.06.2010 между ОАО «Миллениум Зилант- Сити» (арендодатель) и ООО «СтройБизнесПроект» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1207-Л, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование: нежилые помещения: 1- этажа № № 8, 13, 16, 26, 205, назначение: нежилое, общая площадь 255 кв.м, согласно техническому паспорту Московского района города Казани, инвентарный от 11.09.2007 № 149, расположенные по адресу: 

<

...> литер А. 

Срок аренды установлен с 15.06.2010 по 31.05.2011, помещения переданы в аренду по акту приема-передачи арендованного имущества от 15.06.2010. 

Далее, 01.10.2011 между ОАО «Миллениум Зилант-Сити» (арендодатель) и ООО «СтройБизнесПроект» (арендатор) в отношении указанного выше имущества заключен договор аренды нежилого помещения № 1584-Д.

Срок аренды установлен с 01.10.2011 по 31.08.2012.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65- 16361/2010 от 27.10.2011  между ОАО «Миллениум Зилант-Сити» и муниципальным образованием города Казани в лице муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого ОАО «Миллениум Зилант-Сити» обязалось возвратить Комитету имущество, внесенное в уставной капитал общества, в частности, арендуемые заявителем нежилые помещения (пункты 152-154 приложения к мировому соглашению). 

Впоследствии, 28.06.2013  между МКУ «КЗиО» и истцом заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления № 8303-94, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду нежилые помещения, этаж 1: №№ 1, 2, 2а, 3, 3а, 4- 8, 13в, 13г, 13д, 13е, 14, 15, 16, 16а, 17, 18, 20, 21, 25, 26, 205, 205а, 205б, 205в, 206, находящиеся в собственности г. Казани, общей площадью 587,3 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, для использования под торгово-бытовое обслуживание населения, общественное питание, офис, склад (раздел 1 договора). 

Договор аренды № 8303-94 был заключен сроком на три года до 27.06.2016. 

Истец 20.05.2014 обратился к ответчику с требованием о выкупе арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 09.06.2014 № 11457/кзио-исх ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Данный отказ был оспорен истцом и в рамках дела № А65-21296/2014  и признан незаконным. При этом суд обязал МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» устранить допущенное нарушение путём совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1-го этажа №№ 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв.м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>. 

Во исполнение указанного решения арбитражного суда МКУ «КЗиО» сопроводительным письмом от 16.07.2015 № 10926/КЗИО/ИСХ в адрес истца направил проект договора купли-продажи спорных  объектов недвижимости с указанием выкупной цены – 17 056 600 руб., установленной по состоянию на 19.06.2015 отчетом № 5920/8/ПА оценочной компании ООО «Ди Энд Эл оценка».

Не согласившись с указанной ценой сделки, истец обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2015 по делу № А65-19480/2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2016 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.04.2016, исковые требования были удовлетворены. Цена объектов недвижимости определена  в  размере 9 896 695 руб.

Договор купли-продажи № 041 на указанные помещения общей площадью 246.8 кв.м был  заключен между истцом и МКУ «КЗиО» 18.03.2016 и зарегистрирован в установленном законом порядке 05.08.2016.

Оставшаяся часть помещений площадью 334,8 кв.м реализована истцу МКУ «КЗиО» по договору купли-продажи  от 30.10.2015 № 226, помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 01.12.2015. 

Истец, считая, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилых помещений позднее предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ срока, ему были причинены убытки в виде излишне уплаченных им арендных платежей, обратился в арбитражный суд. 

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции  правомерно исходили  из следующего.

Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Основанием  для  возмещения убытков  являются  незаконные действия (бездействия) органов государства, местного самоуправления и их должностных лиц.

Положения пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают обязанность уполномоченных органов при поступлении соответствующего заявления обеспечить оценку рыночной стоимости арендуемого имущества с  принятием в двухнедельный срок решения об условиях приватизации.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014  по делу № А65-21296/2014 отказ МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани»  в заключении с истцом договора купли-продажи признан незаконным.

Таким образом, с учетом положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства, касающиеся незаконных бездействий МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани» при реализации ООО «СтройБизнесПроект»  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, считаются преюдициально установленными.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли–продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения  арендованного имущества.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, заключая договор купли–продажи, ООО «СтройБизнесПроект»» и МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани» в силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

С учетом того, что заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность было подано истцом 20.05.2014,  в случае  исполнения ответчиком возложенных на него обязанностей надлежащим образом, установленные сроки для заключения договора купли-продажи наступили бы 15.08.2014.

Однако договор купли-продажи между истцом и муниципальным органом г. Казани был заключен  лишь 18.03.2016. 

В результате незаконного отказа в заключении договора купли-продажи ООО «СтройБизнесПроект» в период с 18.08.2014 до 31.03.2016  оплачивал арендные платежи за помещения общей площадью 249 кв.м, общий размер которых составил 2 792 363,68 руб.  

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что нарушение ответчиком сроков заключения договора купли-продажи, установленных ФЗ № 159-ФЗ привело к необоснованной уплате арендных платежей за спорный период в размере 2 792 363, 68 руб., а истцом доказана совокупность условий предусмотренных статьями 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Доводу  ответчика  о том, что в силу части 4.1. статьи 4 Федерального Закона  № 159-ФЗ, истец не имеет права требовать с ответчика взыскания убытков, начиная с 16.07.2015 (дата направления МКУ «КЗиО» в адрес истца во исполнение решения арбитражного суда проекта договора купли-продажи), судами дана надлежащая правовая оценка. 

При этом судами со ссылкой  на имеющие преюдициальное значение обстоятельства, установленные судебными актами   по делам № А65-21296/2014 и № А65-19480/2015, обоснованно указано, что в рассматриваемом случае  МКУ «КЗиО», вопреки положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации,  изначально нарушило положения Закона № 159-ФЗ, направив истцу проект договора купли-продажи с указанием выкупной цены, установленной отчетом № 5920/8/ПА оценочной компании ООО «Ди Энд Эл оценка», составленным по результатам оценки проведенной на основании муниципального контракта, по состоянию на 19.06.2015, тогда как оценка должна была быть проведена по состоянию на 20.05.2014,  в связи с чем истец был вынужден оспаривать указанную оценку, как не достоверную для определения стоимости имущества в целях заключения договора купли-продажи. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации  от 13.04.2016 № 309-ЭС16-2734, согласно части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. Данная норма устанавливает обязанность уполномоченного органа по заключению договора купли-продажи в течение установленного законом срока (тридцать дней) и допускает его приостановление в случаях, когда договор заключается в судебном порядке, но не изменяет момент, с которого договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, а обязательства по внесению арендной платы – прекращенными.

Истцом также были заявлены требования о взыскании  неосновательного обогащения в размере 169 844, 16 руб., которые  правомерно удовлетворены судами на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При этом судом установлено, что договор № 226 купли-продажи части спорных помещений площадью 334,8 кв.м заключен 30.10.2015, помещения переданы истцу по акту приема-передачи от 01.12.2015, однако за период с 01.11.2015 по 30.11.2015 истец оплатил ответчику (в лице Комитета) в отсутствие каких-либо оснований 169 844,16 руб. арендной платы, что  подтверждается представленными платежными поручениями. 

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают, не подтверждают существенных нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела.

Нарушений норм процессуального права, которые являются безусловными основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2017 по делу № А65-952/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу  - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судьяВ.В. Александров

СудьиН.Н. Королёва

И.Р. Нагимуллин