АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000  

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А27-18043/2018

город  Кемерово

28 декабря  2018  года

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2018 года 

Арбитражный суд Кемеровской области  в составе судьи Конаревой И.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Трест «Связьстрой-6», г. Новосибирск  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области,                        г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительным уведомления от 01.06.2017 № 9-6-06/91 в части

при участии: до перерыва 

от истца: ФИО2- представитель по доверенности № 81-юр от 21.01.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 05.09.2018 №7-2-09/118, удостоверение;  

после перерыва: от истца: ФИО2- представитель по доверенности № 81-юр от 21.01.2017, паспорт;

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Трест «Связьстрой-6» (далее –истец, Общество)  обратилось  в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее- ответчик, Комитет) о признании недействительным уведомления от 01.06.2017 № 9-6-06/91 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 № 14-0055 в части превышения установленной с 01.01.2016 суммы арендной платы нормативно установленного размера арендной платы, подлежащего исчислению на основании Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово», в следующем порядке:

С 01.01.2016 по 02.05.2017 арендная плата устанавливается 68 034 руб. 15 коп. в месяц и определяется по формуле:

А - КС х Кв х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (36 284 881,26 руб./18 713 кв.м.) = 1 939,02 - кадастровая стоимость (руб. / кв.м.);

Кв = 2,25 %    - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции 2010-2017 г.г. не применяется; (приложение № 1 к Порядку Постановления № 62);

S = 18 713       - площадь земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

С 03.05.2017 арендная плата устанавливается 79 787 руб. 71 коп. в месяц и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Кбд х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (36 284 881,26 руб./18 713 кв.м.) = 1. 939,02 - кадастровая стоимость (руб. / кв.м.);

Кв = 2,25 %    - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

(приложение № 1 к Порядку Постановления № 62); 1

Кбд = квадратный корень (2 382,70/1 939,02) = 1,10846856 - коэффициент базовой доходности; Ки =            1.058   - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2017 г.;

S = 18 713 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

Определением суда от 28.08.2018 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание по делу назначено на 26.09.2018. Судебное разбирательство назначено на 24.10.2018, которое откладывалось на 15.11.2018, 19.12.2018, в судебном заседании объявлялся перерыв до 21.12.2018. 

В обоснование заявленного требования истец указывает на необоснованное применение Комитетом с учетом решения Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу №3а-19/2018 при расчете арендной платы коэффициентов инфляции за 2010-2016, применение коэффициента базовой доходности с 01.01.2017.  Также Общество указывает на применение при расчете арендной платы неверного размера площади земельного участка. Подробно доводы Общества изложены в исковом заявлении и дополнениях к нему. 

Комитет,  возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает, что  поскольку Решение Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу 3А-19/2018 вступило в законную силу 30.05.2018 с этого момента невозможно применение при расчете размера арендной платы коэффициентов инфляции за 2010-2017. Кроме того, Комитет полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для оспаривания односторонней сделки –уведомления от 01.06.2017 № 9-6-06/91 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 № 14-0055. Подробно доводы Комитета изложены в отзыве и заявлении о пропуске срока исковой давности. 

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатор)  и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) заключен  договор аренды земельного участка №14-0055 от 10.02.2004 (далее –договор аренды), в соответствии с которым  арендодатель предоставил арендатору во временное возмездной владение и пользование земельный участок площадью 19478 кв.м. из земель поселений, находящийся по адресу Кемерово, Заводский район, ул. проходная, 28 (экономическая зона №8), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Земельный участок предоставляется для размещения производственного имущественно комплекса  (пункт 1.2 договора аренды). На земельном участке имеются следующие объекты: административное здание, складские помещения, гараж (пункт 1.3 договора аренды). 

Срок действия договора установлен с момента его заключения по 04.11.2004 (пункт 2.1 договора аренды). Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 06.11.2003  (пункт 2.3 договора аренды). 

Дополнительным соглашением №1 от 09.07.2004 в договор аренды внесены изменения, в соответствии с которыми  пункты 1.1. и 1.2. изложены в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование и владение земельный участок общей площадью 19478 кв.м. из них:  площадью 17943,1 кв.м. занятый производственной базой, площадью 1534,9 кв.м. занятый автостоянкой, из земель поселений, находящийся по адресу Кемерово, Заводский район, ул. проходная, 28 (экономическая зона №8), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Земельный участок предоставляется для размещения производственного  имущественного комплекса и автостоянки. 

С 20.06.2006 в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, законом Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области - городе Кемерово перешли от органа местного самоуправления к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области.

В соответствии с законом Кемеровской области от 22.12.2014 № 128-ОЗ «Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений», распоряжением коллегии администрации Кемеровской области от 07.10.2015 N 549-р «Об исполнительном органе государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений» в рамках перераспределения полномочий комитет вновь наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово.

Таким образом, с указанного момента полномочия арендодателя в отношении земельных участков в городе Кемерово, в том числе по спорному договору аренды, перешли Комитету. 

Размер арендной платы по договору аренды в спорный период определялся на основании Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (далее- Постановление №62). 

Уведомлением от 01.06.2017 №9-6-06/91 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 №14-0055, Комитет известил истца об установлении размера арендной платы с 01.01.2016 в размере 145 074 руб. 35 коп. в месяц, в том числе по участку №1 – 131 342 руб. 24 коп. и по участку №2 -13732 руб. 11 коп. в месяц, с 01.01.2017  и с 01.01.2017  в размере 153 343 руб. 79 коп. в месяц, в том числе по участку №1 – 138960 руб. 09 коп. и по участку №2 -14383 руб. 70 коп. в месяц. 

Общество не согласилось с предложенным в Уведомлении  размером арендной платы и обратилось  с рассматриваемым иском в арбитражный суд Кемеровской области. 

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав доводы искового заявления и отзыва на него, изучив обстоятельства  дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам. 

Доводы  ответчика о пропуске истцом срока исковой давности  по требованию о признании односторонней сделки – спорного уведомления недействительным, суд считает необоснованными  в силу следующего. 

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что истец уполномочен представлять интересы неограниченного круга лиц или что спорная сделка - договор аренды земельного участка - посягает на публичные интересы. Доказательства того, что спорная сделка посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в материалах дела также отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорное уведомление как односторонняя сделка  является оспоримой сделкой, поскольку истцом не представлены и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие условий, предусмотренных частью 2 статьи 168 ГК РФ, а, по общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Заявляя требования о недействительности сделки –уведомления истец указывает на принятие Кемеровским областным судом решения от 23.01.2018 №3а-19/2018 и Верховным Судом Российской Федерации Апелляционного определения от 30.05.2018 №81-АПГ18-4, которым Постановление №62, в соответствии с которым Комитет производил расчет арендной платы, признано недействующим в части. 

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 43) разъяснено, что исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом судебного акта об отказе в иске.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ № 43, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковое заявление подано Обществом 22.08.2018, Решение Кемеровского областного  суда от 23.01.2018 по делу №3А-19/2018 о признании недействующим в части нормативного правового акта,  в соответствии с которым произведен расчет размера арендной платы - Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, измененное Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2018 №81-АПГ18-4, вступило в законную силу и стало обязательным для сторон 30.05.2018.

Учитывая вышеизложенные нормы права, с учетом предмета и основания исковых требований, суд считает, что исчисление срока исковой давности по требованиям, заявленным по настоящему делу, следует исчислять с 30.05.2018, поскольку именно в указанную дату истец узнал о нарушении своего субъективного права. 

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности по заявленному истцом требованию не пропущен.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия  (часть 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В то же время в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому независимо от предусмотренного договором порядка изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с пунктом  3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта  10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики №2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом в спорный период должен производится в соответствии с  пунктом 2.4 Постановления №62 (в редакции, действующей до 03.05.2017) и пунктом 2.8 Постановления  №62 (в редакции, действующей с 03.05.2017).

В соответствии с пунктом 2.1 Постановления № 62 при определении размера арендной платы учитываются вид использования, месторасположение, площадь, особые условия использования земельных участков и особые категории арендаторов.

Согласно пункту 2.4 Постановления  №62 (в редакции, действующей до 03.05.2017) размер арендной платы должен определяться по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку);

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку);

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

С 03.05.2017 в силу пункта 2.8. Постановления №62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где: 

А - размер арендной платы;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Ку - коэффициент, учитывающий условия использования;

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:

 

, где:

 

УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования.

Согласно пункту 2.17 Постановления  №62 размер арендной платы ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года изменяется на коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления, с учетом произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, за все предыдущие периоды.

Пунктом 2 Постановления установлены коэффициенты, учитывающие уровень инфляции:  на 2010 год - 1,1; на 2011 год - 1,065; на 2012 год - 1,06; на 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,055;  на 2016 год - 1,129;  на 2017 год - 1,058.

Решением Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу №3а-19/2018 (3а-574/2017) признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 г. № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 03 мая 2017 г. № 189, от 30 октября 2017 г. № 579), в части: применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы; применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Кб (коэффициент базовой доходности), в той мере, в которой применение указанного коэффициента допускает возможность повышения размера арендной платы, то есть применение коэффициента Кб в размере более чем единица. Признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 2.17 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 г. № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 03 мая 2017 г. № 189, от 30 октября 2017 г. № 579) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости, исходя из которой определяется размер арендной платы. Признаны недействующими с момента принятия пункты 3.4, 3.5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 г. № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» (в редакции постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 03 мая 2017 г. № 189, от 30 октября 2017 г. № 579).

            Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2018 №81-АПГ18-4 решение Кемеровского областного суда от 23.01.2018 отменено в части признания не действующим с момента вступления решения суда в законную силу пункта 2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27 февраля 2008 г. № 62 (в редакции постановлений от 3 мая 2017 г. № 189, от 30 октября 2017 г. № 579), в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Кб (коэффициент базовой доходности), в той мере, в которой применение указанного коэффициента допускает возможность повышения размера арендной платы, то есть применение коэффициента Кб в размере более чем единица.

В части применения коэффициентов инфляции 2010-2016 в расчетах арендной платы за период до 03.05.2017 суд приходит к следующим выводам. 

Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование предоставляемым в аренду земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение коэффициента, учитывающего уровень инфляции, в значении, определенном как произведение Ки, установленных на 2010-2016 г.г., к актуальной кадастровой стоимости, подлежащей применению с 01.01.2016, на основании пункта 2.8 Порядка № 62 признанного недействующим в части применения в формуле, по которой определяется размер арендной платы, коэффициента Ки (коэффициент или произведение коэффициентов,  учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления) в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из которой определяется размер арендной платы, за период, предшествующий принятию решения Кемеровского областного суда от 23.01.2018 по делу № 3а-19/2018 (3а-574/2017) и вступления его в законную силу, в данном случае является неправомерным.

Аналогичный подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627.

Актуальность использованной в расчете кадастровой стоимости спорного земельного участка, подлежащей применению с 01.01.2016  сторонами не отрицается.

За период с 01.01.2017 по 02.05.2017 с учетом решения Кемеровского  областного  суда от 23.01.2018 по делу № 3а-19/2018 (3а-574/2017) и принимая во внимание, что Постановлением  № 62 до 03.05.2017 не было установлено значение коэффициента, учитывающего уровень инфляции в 2017 году, в то время как согласно части 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом, Ки за 2017 год, установленный Постановлением № 62 в редакции постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 18, при определении размера арендной платы с 01.01.2017 по 02.05.2017 применению также не подлежит. 

Кроме того, суд считает необоснованным расчет арендой платы исходя из разделения земельного участка на две части  площадью 17 943,10 кв.м. и 1534,90 кв.м. и применения различных коэффициентов,  учитывающий вид использования земельного участка.

Как установлено судом и следует из материалов дела и пояснений Управления Росреестра по Кемеровской области,   Обществу предоставлен по договору аренды земельный участок, поставленный на кадастровый учет  24.11.2005 с кадастровым номером 42:24:0101051:284, видом разрешенного использования другие промышленные объекты (АООТ Связьстрой-6), адрес месторасположения: Кемерово, ул. Проходная, д. 28, декларированная  площадь- 18307,25 кв.м. (границы земельного участка не были установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства). 

На основании Решения КУГИ Кемеровской области от 25.11.2015 №4 -2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов  Кемеровской области» в государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:284 в размере 35 498 123,90 руб. (1939,02 руб./ кв.м.). 

28.11.2016 по результатам рассмотрения заявления Комитета о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101051:284, органом кадастрового учета принято решение об учете изменений данного объекта недвижимости: в ГКН были внесены сведения о площади земельного участка в размере 18713 кв.м. 

В связи с указанным,  на основании Акта определения кадастровой стоимости  от 28.11.2016 в ГКН были внесены сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  42:24:0101051:284 в размере 36 284 881,26 руб. (1939,02 руб/кв.м.).

Комитетом не представлено в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  доказательств того, что спорный земельный участок имеет иную площадь, чем  установлено по результатам межевых работ и внесено  в ГКН, в связи с чем,  использование при расчете арендной платы площади земельного участка в размере 19478 кв.м является необоснованным. 

Кроме того, Комитетом не представлено соответствующего обоснования использования при расчете арендной платы двух различных коэффициентов,  учитывающий вид использования земельного участка.

Согласно пояснениям Управления Росреестра по Кемеровской области, сведения о виде разрешенного использования земельного участка были внесены в кадастр недвижимости в соответствии со сведениями, содержащимися в оценочной описи, заявлений об изменении вида разрешенного использования данного объекта с даты постановки на кадастровый учет не поступало. 

Таким образом, после постановки спорного земельного  участка на кадастровый учет 24.11.2005, земельный участок мог использоваться только в соответствии с установленным видом разрешенного использования – другие промышленные объекты, в не зависимости от указания в дополнительном соглашении к договору аренды на иное использование земельного участка. Доказательств подтверждающих обратное, Комитетом не представлено. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что расчет арендной платы в спорный период должен был производится Комитетом следующим образом:   

С 01.01.2016 арендная плата устанавливается в размере  68 034 руб. 15 коп. в месяц и определяется по формуле: А = КС х Кв х S / П, где: 

 А - размер арендной платы; 

КС = (36 284 881,26 руб./18 713 кв.м.) = 1 939,02 - кадастровая стоимость (руб. / кв.м.);

Кв = 2,25 %    - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции не применяется; 

S = 18 713       - площадь земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

с 03.05.2017 арендная плата устанавливается в размере   79791 руб. 42 коп. в месяц и определяется  по формуле: А = КС х Кв х Кбд х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (36 284 881,26 руб./18 713 кв.м.) = 1. 939,02 - кадастровая стоимость (руб. / кв.м.);

Кв = 2,25 %    - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

(приложение № 1 к Порядку Постановления № 62); 

Кбд = квадратный корень (2 382,70/1 939,02) = 1,108520012766704 - коэффициент базовой доходности; 

Ки =    1,058   - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2017 г.;

S = 18 713 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает обоснованным требование Общества о признании недействительной сделки –уведомления Комитета по управлению государственным  имуществом Кемеровской области, г. Кемерово №9-6-06/91 от 01.06.2017 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 №14-0055 в  части превышения нормативного установленного размера арендной платы и  подлежащего исчислению в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 в той части, в какой размер арендной платы с 01.01.2016 превышает 68 034 руб. 15 коп. в месяц и с 03.05.2017 превышает  79791 руб. 42 коп. в месяц и подлежащими удовлетворению в данной части. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение спора подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

иск удовлетворить в части. 

Признать недействительным уведомление Комитета по управлению государственным  имуществом Кемеровской области, г. Кемерово №9-6-06/91 от 01.06.2017 об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.02.2004 №14-0055 в той части, в какой размер арендной платы:

С 01.01.2016 превышает 68 034 руб. 15 коп. в месяц, определяемой по формуле:

А = КС х Кв х S / П, где: 

 А - размер арендной платы; 

КС = (36 284 881,26 руб./18 713 кв.м.) = 1 939,02 - кадастровая стоимость (руб. / кв.м.);

Кв = 2,25 %    - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции не применяется; 

S = 18 713       - площадь земельного участка (кв.м.);

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

с 03.05.2017 превышает  79791 руб. 42 коп. в месяц, определяемой по формуле:

А = КС х Кв х Кбд х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = (36 284 881,26 руб./18 713 кв.м.) = 1. 939,02 - кадастровая стоимость (руб. / кв.м.);

Кв = 2,25 %    - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка

(приложение № 1 к Порядку Постановления № 62); 

Кбд = квадратный корень (2 382,70/1 939,02) = 1,108520012766704 - коэффициент базовой доходности; 

Ки =    1,058   - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2017 г.;

S = 18 713 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

В остальной части требований отказать. 

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области  г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Трест «Связьстрой-6», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000  рублей. 

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск. 

 

Судья                                                                                                       Конарева И.А.