Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-104217/22-133-542

06 октября  2022 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 октября  2022 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

истца - ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ" (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК" (123242, МОСКВА ГОРОД, БАРРИКАДНАЯ УЛИЦА, ДОМ 19, СТРОЕНИЕ 1, ЭТ 5 ПОМ II КОМ 9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2006, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 № М-09- 037341 в размере 156 362 185,39 руб., в т. ч. задолженность по арендной плате в размере 151 155 918,92 руб. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 в сумме 5 206 266,47 руб.

при участии: 

от истца: ФИО2, дов. № 33-Д-2247/21 от 29.12.2021, пред. удостов., диплом о ВЮО

от ответчика: ФИО3, пред. дов. №87 от 13.04.2022г., пред. паспорт, диплом о ВЮО

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК"  (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 № М-09- 037341 в размере 156 362 185,39 руб., в т. ч. задолженность по арендной плате в размере 151 155 918,92 руб. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 в сумме 5 206 266,47 руб.

Представитель истца исковые требования поддержал, представил дополнительные письменные пояснения с учетом возражений ответчика.

Представитель ответчика требования не признал, согласно доводам отзыва и дополнений к нему.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Департаментом и АО «ЖБИ-23» заключен договор от 28.05.2012 № М-09-037341 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 

<

...> с кадастровым номером 77:09:0004006:96, площадью 68639 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 16.12.2015 № RU77-105000-009043, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание автотранспорта (4.9); образование и просвещение (3.5); спорт (5.1); общественное использование объектов капитального строительства (3.0); социальное обслуживание (3.2); деловое управление (4.1).

Договор заключен сроком до 13.10.2022 (в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2016). Договор вступил в силу с даты его государственной регистрации, произведенной №77-77-14/029/2012-698 29.06.2012.

Согласно выписке из ЕГРН арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по договору аренды от 28.05.2012 № М-09-037341 является ООО «Генеральный подрядчик-МСК». Запись в ЕГРН от 20.12.2019 № 77:09:0004006:9677/017/2019-4825 внесена на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.12.2019 по договору аренды земельного участка № М-09-037341.

В соответствии с п. 1.1 соглашения о передаче прав и обязанностей от 09.12.2019 по договору аренды земельного участка № М-09-037341 на основании ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор АО «ЖБИ-23» предает в полном объеме, существующем на дату подписания соглашения, а новый арендатор ООО «Генеральный подрядчик-МСК» (ИНН 

<

***>) принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору и становится стороной договора.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды.

За несвоевременное внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора установлено взыскание пени.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 151 155 918,92 руб. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021, а также не оплачены пени в размере 5 206 266,47 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период за период с 01.01.2021 по 30.09.2021.

В порядке досудебного урегулирования Ответчику была направлена претензия от 16.12.2021 № 33-6-674837/21-(0)-1.

Поскольку в добровольном порядке задолженность погашена не была, истцом предъявлены в суд настоящие исковые требования.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывает на то, что  у истца отсутствуют правовые основания для начисления арендной платы в заявленном размере, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 18.08.201 по делу № А40-71519/21 по иску ДГИ г. Москвы к ООО «ГП-МСК» о взыскании задолженности по Договору № М-09-037341 от 28.05.2012 за период 09.12.2019 по 30.09.2020; у ответчика имеется переплата за пользование земельным участком.

В соответствии со ст. 309, 310  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из условий ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно  п. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных  требований.

Судом установлено, что в рамках дела № А40-71519/21 Департамент городского имущества города Москвы обращался в Арбитражный суд г. Москвы с иском к  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 № М-09-037341 в размере 122885392,34 руб., в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 09.12.2019 по 30.09.2020 в размере 120337141,93 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 09.12.2019 по 30.09.2020 в сумме 2548250,41 руб.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы 18.08.2021 г. по делу № А40-71519/21 судом установлены следующие обстоятельства.

Между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды №М-09-037341 предметом которого является земельный участок общей площадью 68 639 кв.м. (кадастровый номер 77:09:0004006:96), имеющий адресные ориентиры: 

<

...> предоставленного для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом. 

Указанный выше земельный участок предоставлен Ответчику для возведения на нем трех корпусов многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом, строительство которых завершены и введены в эксплуатацию, что подтверждается: РВЭ от 18.01.2019 №RU77-105000-008812-2019.

Указанный жилой комплекс расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 77:09:0004006:96 (спорном) и 77:09:000406:77.

В материалы дела представлен передаточный акт и выписка из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>. 

Указанные документы подтверждают возникновение право собственности первого собственника  с 08.04.2019 г. 

Согласно доводам ответчика, арендные отношения в части земельных участков, на которых расположен жилой комплекс, введенный в эксплуатацию, прекращены в силу закона, поскольку эти земельные участки вошли в состав общего имущества и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого жилого комплекса, а у Ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за земельный участок 77:09:0004006:96, площадью 68 639 кв. м., следовательно, начисление Департаментом арендной платы с 08.04.2019 является необоснованным.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено (далее - Вводный закон), что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ был введен в действие Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 01.03.2005.

 Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет.

 В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

 Согласно п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные  входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). 

В силу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). 

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Материалы дела не содержат сведений, что земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома, был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В пункте 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22  указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

 Вместе с тем, по смыслу ч. 3 и ч. 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом. 

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

Таким образом,  после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации независимо от формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, уполномоченный орган соответствующего публично-правового образования утрачивает право на распоряжение земельным участком под таким домом, в том числе путем сдачи его в аренду, и следовательно утрачивает право на получение арендных платежей за использование этим земельным участком.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами действующего законодательства истец не вправе взыскивать арендную плату по Договору аренды от  28.05.2012 №М-09-037341 в той части земельного участка, на котором  расположен жилой комплекс и который необходим для его эксплуатации.

В отношении долга по арендной плате за пользование земельном участком на котором  расположены  объекты социального значения судом установлено следующее.

Как следует из Договора и проектной документации, на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по адресу: 

<

...> предусмотрено строительство социальных объектов: детского сада и школы.

Из материалов дела следует, что для определения площади земельных участков, необходимой для объектов социального назначения, ответчиком было проведено строительно-техническое исследование в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96.

Согласно выводам экспертов, установлено, что жилой комплекс используется исключительно собственниками (жильцами) квартир, расположенных в жилом комплексе.

Также экспертной организацией установлено, что Ответчиком фактически используется часть земельного участка, предназначенная для строительства социальных объектов, площадью 23 639 м2. При таких обстоятельствах начисление арендной платы за весь земельный участок, площадью 68 639 м2,  необоснованно.

В силу норм ст.36 Жилищного кодекса РФ, п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, то есть даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок: Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при этапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекты и которая необходима для их эксплуатации.

Ответчик также ссылается на имеющуюся переплату по договору аренды с ссылкой на следующие обстоятельства.

Размер арендной платы, исчисленный исходя из ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, пп. г п. 3 "Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ", утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Пунктом 2 Правил определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее -арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; 

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Порядок и размер внесения арендной платы установлен п. 4.12. Договора в редакции дополнительного соглашения от 18.10.2016 «Арендная плата по Договору аренды земельного участка ...за третий год срока действия Договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка; за четвертый год срока действия Договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка...».

В рамках дела № А40-71519/21  судом установлено, что ответчиком за период с 1 квартала 2019 по 3 квартал 2020 оплачено арендных платежей на общую сумму 196 608 799 руб. 02 коп. Однако с учетом новой кадастровой стоимости на земельный участок и первой регистрации права собственности в жилом комплексе общая сумма платежей, подлежащих оплате составляла 71 099 867 руб. 37 коп. 

Таким образом, материалами дела подтверждается, что переплата по арендной плате  за земельный участок по состоянию на 30.09.2020 составила 125 508 931 руб. 65 коп., согласно представленному контррасчету. 

Решение по делу № А40-71519/21  в силу статьи 69 АПК РФ является преюдициальным для настоящего дела.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации своем постановлении от 20.11.2012 г. N 2013/12 указал, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 разъяснено, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 06.11.2014 г. N 2528-О указал, что в системе правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса означает, что фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.03.2013 г. N 407-О, от 16.07.2013 г. N 1201-О, от 24.10.2013г. N 1642-О и др.).

Поскольку обстоятельства возникновения у ответчика переплаты установлены судебным актом по делу № А40-71519/21, то в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следовательно правовых оснований для взыскания задолженности у суда не имеется.

Доводы истца о том, что данный земельный участок формировался и предоставлен для строительства, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме не возникло, судом отклоняются, поскольку сделаны при неправильном применении норм материального права и опровергаются судебным актом по делу № А40-71519/21, в котором уже дана оценка указанным обстяотельствам.

Согласно ч. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ). 

Исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание доводы ответчика и представленные им доказательства, не оспоренные истцом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Оснований для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (ст. 333.37 Налогового кодекса РФ) не имеется.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ                                                                                               Е.В. Михайлова