АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А37-2263/2021

г. Магадан

15 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2022

Решение в полном объёме изготовлено 15.02.2022

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Липина В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильченко О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по адресу: 

<

...>, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконными уведомлений об отказе в государственной регистрации права собственности от 08.10.2021 № КУВД-001/2021-25925375, № КУВД-001/2021-25936646, № КУВД-001/2021-25931019, об обязании ответчика провести государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости

при участии представителей:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 14.02.2022 б/н, копия диплома, паспорт;

от ответчика – ФИО2 главный специалист-эксперт, доверенность от 10.01.2022 № 02-7, служебное удостоверение, диплом;

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, общество с ограниченной ответственностью «Партия» (далее также – ООО «Партия», Общество), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с заявлением от 04.10.2021 № 17 о признании незаконными уведомлений о не устранении причин приостановления государственной регистрации права от 30.09.2021 № КУВД-001/2021-25925375/2, от 30.09.2021 № КУВД-001/2021-25936646/4, от 04.10.2021 № КУВД-001/2021-25931019/3, вынесенных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – Управление Росреестра по МО и ЧАО, а также ответчик, Управление).

В обоснование заявленных требований истец сослался на Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), статьи 58, 131, 551, 1110, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и представленные документы.

Определением суда от 18.01.2022 судом принято уточнение заявленного требования.

Информация о назначении судебного заседания по данному делу в порядке статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) размещена на официальном сайте Арбитражного суда Магаданской области - www.magadan.arbitr.ru.

К судебному заседанию ответчиком в материалы дела представлены дополнительные возражения от 24.01.2022 № 04-000347, согласно которым Управление просит суд отказать в удовлетворении требований заявителя о признании незаконными уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности от 08.10.2021 № КУВД-001/2021-25925375; от 08.10.2021 № КУВД-001/2021-25936646; от 08.10.2021 № КУВД-001/2021-25931019, при этом оставляет на усмотрение суда вопрос об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости.

В судебном заседании представитель заявителя на удовлетворении заявленного требования, с учётом уточнения, настаивал по основаниям, изложенным в заявлении от 04.10.2021 № 17, уточнении от 11.01.2022 № 3, дал устные пояснения по существу заявления.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленного требования возражал в части признания незаконными уведомлений об отказе в государственной регистрации права собственности от 08.10.2021 № КУВД-001/2021-25925375, № КУВД-001/2021-25936646, № КУВД-001/2021-25931019, требования в части возложения на ответчика обязанности провести регистрацию права считает обоснованными, дал устные пояснения, отметил, что поскольку действующим федеральным законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учётом норм материального и процессуального права суд пришёл к следующему.

По материалам дела, между ЗАО «Нелькобазолото» (Продавец) и ООО «Партия» (Покупатель), по результатам проведённых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Нелькобазолото» в соответствии с протоколом № 5 от 27.12.2010, утверждённого решением собрания кредиторов ЗАО «Нелькобазолото», был заключён договор купли-продажи № 1 от 20.01.2011 (т. 2 л.д. 135, 136), в соответствии с которым после получения от покупателя суммы оплаты сделки заявителю было передано недвижимое имущество: кузнечно-сварочный цех, нежилое здание (ремонтно-механический блок с котельной), общежитие со столовой и офисом, находящееся по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, на месторождении рудника «Школьный», что подтверждается актом приёма-передачи от 06.04.2011 (т. 2 л.д. 137).

Однако, на момент заключения договора купли-продажи № 1 от 20.01.2011, ЗАО «Нелькобазолото» право собственности на вышеназванные объекты недвижимости не оформляло, то есть объекты недвижимости не имели кадастровых номеров строений, а также не имели кадастровых номеров земельных участков, на которых располагаются вышеуказанные объекты недвижимости.

Установлено, что определением Арбитражного суда Магаданской области от 07.06.2011 по делу № А37-2562/2009 ЗАО «Нелькобазолото» было признано несостоятельным (банкротом).

14.03.2019 ООО «Партия» поставило вышеуказанные объекты недвижимости на кадастровый учёт, каждому объекту недвижимости был присвоен кадастровый номер. Земельные участки под строения находились у ООО «Партия» в аренде Тенькинского лесничества.

25.06.2021 ООО «Партия» обратилось в Управление Росреестра по МО и ЧАО с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

08.06.2021 заявителем были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности, в связи с тем, что объекты недвижимости не имели кадастровых номеров земельных участков, на которых располагаются данные объекты недвижимости.

29.09.2021 ООО «Партия» в Управление Росреестра по МО и ЧАО были дополнительно предоставлены документы в соответствии с требованиями статьи 21 Закона о государственной регистрации недвижимости, так объектам недвижимости были присвоены следующие кадастровые номера земельных участков:

- кузнечно-сварочный цех (кадастровый номер строения - 49:06:000000:2435); кадастровый номер земельного участка - 49:06:000001:2791);

- нежилое здание ремонтно-механический блок с котельной (кадастровый номер строения - 49:06:000000:2434; кадастровый номер земельного участка - 49:06:000001:2792;

- общежитие со столовой и офисом (кадастровый номер строения -49:06:000000:2437; кадастровый номер земельного участка - 49:06:000001:2790).

Однако 08.10.2021 Управлением Росреестра по МО и ЧАО были вынесены уведомления об отказе в государственной регистрации права собственности № КУВД-001/2021-25925375 в отношении кузнечно-сварочного цеха (т. 2 л.д. 118-121), № КУВД-001/2021-25936646 в отношении ремонтно-механического цеха с котельной (т. 2 л.д. 124-127), № КУВД-001/2021-25931019 в отношении общежития со столовой и офисом (т. 2 л.д. 130-133), в связи с неустранением приведённых в данных уведомлениях причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

В обоснование отказов в государственной регистрации права собственности Управлением указано, что при обращении ООО «Партия» с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости, заявителем качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи № 1 от 20.01.2011, заключенный между ЗАО «Нелькобазолото», в лице конкурсного управляющего ФИО3, и ООО «Партия», в лице директора ФИО4 Согласно сведениям ЕГРН право собственности ЗАО «Нелькобазолото» на данные объекты недвижимости не зарегистрировано. Заявление на государственную регистрацию права собственности и перехода права собственности от продавца - ЗАО «Нелькобазолото» не представлено.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ № ЮЭ9965-21-170019085 от 06.07.2021 юридическое лицо ЗАО «Нелькобазолото» прекратило свою деятельность в 21.06.2011, в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Поскольку действующим федеральным законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда.

В связи с тем, что право собственности на указанные выше объекты недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН за продавцом ЗАО «Нелькобазолото», ликвидированным юридическим лицом, заявителю (ООО «Партия») как правоприобретателю по договору купли-продажи от 20.01.2011, предложено обратиться в суд за признанием за ним права собственности и представить вступивший в законную силу судебный акт в Управление Росреестра по МО и ЧАО.

Не согласившись с уведомлениями об отказе в государственной регистрации права собственности от 08.10.2021 № КУВД-001/2021-25925375, № КУВД-001/2021-25936646, № КУВД-001/2021-25931019, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их незаконными и об обязании ответчика провести государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с подпунктами 3, 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственного регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 223 ГК РФ). Таким образом, только с момента государственной регистрации права возникает правомочие по распоряжению имуществом.

На основании пункта 3 части 3 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации действующим законодательством не урегулирован, то на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 ГК РФ и пункт 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Так, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из положений пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах, поскольку на момент подачи соответствующего заявления у государственного регистратора не имелось законных оснований для государственной регистрации права, им обосновано вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности, а в дальнейшем и об отказе в государственной регистрации права собственности.

Следовательно, должностные лица ответчика в данном случае не имели возможности принять иное решение без соответствующего судебного акта, в связи с чем, суд не установил в оспариваемом отказе несоответствие нормам Закона о государственной регистрации недвижимости.

Таким образом, с учётом установленных в ходе судебного разбирательства фактических обстоятельств, суд пришёл к выводу об отсутствии в рассматриваемой правовой ситуации незаконности данных отказов.

При этом суд исходит из того, что обращаясь в суд с заявлением о признании незаконными решений ответчика от 08.10.2021 № КУВД-001/2021-25925375, № КУВД-001/2021-25936646, № КУВД-001/2021-25931019 об отказе в государственной регистрации права собственности порядке главы 24 АПК РФ, заявитель преследует цель устранить препятствия в свободной реализации права собственности, которое ограничено административными институтами в связи с кадастровым учётом имущества как недвижимости.

Разрешение судом настоящего спора не предполагает возникновение, изменение или прекращение прав на спорный объект у третьих лиц, поскольку спора о праве не имеется.

Нарушение прав заявителя заключается в отказе в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости в ЕГРН в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации и не возможности их устранения во внесудебном порядке.

В соответствии с положениями статьи 17, части 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации недвижимости, судебное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Нелькобазолото» исполнило обязанность продавца и передала ООО «Партия» спорные объекты недвижимости, что подтверждается копией акта приёма-передачи от 06.04.2011 (т. 2 л.д. 137), а ООО «Партия» в свою очередь исполнило обязанности покупателя и оплатила по договору купли-продажи № 1 от 20.01.2011 за спорные объекты 1 265 000 руб., что подтверждается копиями платёжных поручений (т. 2 л.д. 147-149).

С учётом изложенного, суд пришёл к выводу, что требования ООО «Партия» подлежат частичному удовлетворению в части возложения обязанности на Управление Росреестра по МО и ЧАО провести государственную регистрацию права собственности: на объект недвижимости - кузнечно-сварочный цех, кадастровый номер 49:06:000000:2435, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, золоторудное месторождение «Школьное»; на объект недвижимости - нежилое здание (ремонтно-механический блок с котельной), кадастровый номер 49:06:000000:2434, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, вахтовый посёлок рудника «Школьный»; на объект недвижимости – общежитие со столовой и офисом, кадастровый номер 49:06:000000:2437, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, рудник «Школьный» по ручью Эрики, поскольку обязанности продавцом по передаче и обязанности покупателем по оплате исполнены, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю явилось отсутствие продавца.

Иные доводы, представленные сторонами в обоснование своих правовых позиций, уточняют их основные доводы сторон и признаются судом не имеющими существенного правового значения.

Согласно части 7 статьи 201 АПК РФ решение арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда.

С учётом фактических правоотношений, суд пришёл к выводу о необходимости установить иной срок исполнения настоящего решения на основании части 7 статьи 201 АПК РФ, а, именно, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Магаданской области

Р Е Ш И Л:

1. Заявление общества с ограниченной ответственностью «Партия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить частично.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) провести государственную регистрацию права собственности:

на объект недвижимости - кузнечно-сварочный цех, кадастровый номер 49:06:000000:2435, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, золоторудное месторождение «Школьное»;

на объект недвижимости - нежилое здание (ремонтно-механический блок с котельной), кадастровый номер 49:06:000000:2434, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, вахтовый посёлок рудника «Школьный»;

на объект недвижимости – общежитие со столовой и офисом, кадастровый номер 49:06:000000:2437, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, рудник «Школьный» по ручью Эрики, в течение 30 дней с даты вступления настоящего решения в законную силу.

3. В удовлетворении требований в остальной части отказать.

4. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия, через Арбитражный суд Магаданской области.

Вступившее в законную силу решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, или арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу. Жалобы подаются через Арбитражный суд Магаданской области.

 

Судья                                                                                                                                  В.В. Липин