Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-4937/2020

г. Петрозаводск

15 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 октября 2020 года. Полный текст решения изготовлен   15 октября 2020 года.

Арбитражный суд  Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильиной Ю.С., рассмотрев в судебном заседании 13 октября 2020 года материалы дела по иску  общества с ограниченной ответственностью «Фарм-Мир»  к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о взыскании 109 282 руб. перечисленных по договору субаренды №6/13190 от 01.07.2019 (с учетом уточнений),

при участии представителя истца – ФИО2, доверенность от 21.02.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фарм-Мир» (ОГРН: 1191001005755, ИНН: 1001342295, адрес: 185030, Петрозаводск, ул. Калинина, д.73, кв.73) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН: 1027809237796, ИНН: 7825706086, адрес: 191025, Санкт-Петербург, пр. Невский,  д.90/92) о взыскании  135 957 руб. перечисленных по договору субаренды №6/13190 от 01.07.2019  и обществу с ограниченной ответственностью «Онего»  (ОГРН: 1021000520881, ИНН: 1001083844, адрес: 185013, Петрозаводск, пер. Ветеринарный, д.11б, пом.24) о взыскании 32000 руб. перечисленных по договору субаренды от 22.08.2019.

 Основанием для предъявления требований явилась невозможность использования помещений по целевому назначению, вызванная неузаконенной перепланировкой.

 Определением суда от 17.06.2020 в отдельное производство выделено требование общества с ограниченной ответственностью «Фарм-Мир» к обществу с ограниченной ответственностью «Онего», в связи с чем в рамках  настоящего дела рассматривается иск к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» о возврате 135 957 руб. арендных платежей.

Указанным определением исковое заявление к ООО «Агроторг» принято в порядке упрощенного производства.

Ответчик представил отзыв, в котором не согласился с предъявленным требованием, поскольку при приеме помещения субарендатор претензий не предъявлял, кадастровый паспорт не запрашивал и не проявил должной осмотрительности при выборе помещения для осуществления своей деятельности.

Истец представил возражения, в которых указал на наличие переписки с лицензирующим органом по вопросу  невозможности получения разрешения на ведение аптечной деятельности в арендуемом помещении, а также переписки сторон относительно расторжения договора в связи с незаконной перепланировкой помещения.

Определением от 10.08.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, обязав при этом истца представить сведения о том, имеется ли официальный ответ лицензирующего органа по вопросу выдачи лицензии.

В судебном заседании 08.09.2020 представитель истца пояснил, что официальный ответ лицензирующего органа отсутствует.

Представитель ответчика, участвовавший в заседании 08.09.2020, представил в суд письма Администрации Петрозаводского городского округа по согласованию перепланировки и экспертное заключение от 02.08.2018, согласно которым,  на момент проведения перепланировки в 2018 году, она была осуществлена в соответствии  с нормами законодательства. Кроме того, ответчик представил платежное поручение (копию) №51485 от 14.07.2020 о возврате обеспечительного платежа в связи с расторжением договора субаренды №6/13190 в размере 26675 руб.

Протокольным определением от 08.09.2020 судебное разбирательство отложено на 13.10.2020.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание 13.10.2020 не обеспечил, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие и поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Представитель истца в судебном заседании 13.10.2020 иск поддержал в полном объеме, представил электронную переписку с лицензирующим органом о невозможности предоставления помещения для ведения аптечной деятельности.

Кроме того, представитель истца заявил об уменьшении размера исковых требований в связи с возвратом обеспечительного платежа. Согласно ходатайству, истец просил рассматривать требование о взыскании с ответчика 109 282 руб. арендных платежей, перечисленных по договору субаренды №6/13190 от 01.07.2019.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уменьшенное требование, в связи с чем, в рамках настоящего дела рассматривает спор о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» 109 282 руб.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, отзыв, суд установил следующие обстоятельства.

01.07.2019 между ООО «Агроторг» (арендатор) и ООО «Фарм-Мир» (субарендатор) заключен договор №6/13190 субаренды нежилого помещения общей площадью 48,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, 1 этаж.

 В соответствии с пунктом 1.3 договора целевое назначение помещения –  аптека.

Согласно акту приема-передачи помещение передано субарендатору в пользование 29.07.2019.

Разделом 3 договора установлены порядок и размер арендных платежей: 26675 руб. – постоянная составляющая платы, которая подлежит внесению не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному. Кроме того, при подписании договора внесению также подлежал обеспечительный взнос, равный размеру постоянной арендной платы, а также безвозвратный разовый платеж в такой же сумме.

Согласно представленным в дело платежным поручениям, ООО «Фарм-Мир» внесло разовый и обеспечительный платежи, оплатил аренду за июль, август, сентябрь и октябрь 2019 года, а всего уплатил по договору 135 957 руб.

28.10.2019 договор расторгнут по соглашению сторон, по акту приема-передачи помещение возвращено из субаренды.

К моменту настоящего разбирательства ООО «Агроторг» ввиду  расторжения договора аренды возвратило истцу обеспечительный платеж в размере 26675 руб., в связи с чем, размер внесенных по договору платежей составляет 109 282 руб.

Указанную сумму ООО «Фарм-Мир» считает подлежащей возврату, поскольку субарендатор не мог использовать помещение по целевому назначению, указанному в пункте 1.3 договора, вести аптечную деятельность, вследствие нелегитимной перепланировки помещения. 

В обоснование истец ссылается на электронную переписку с лицензионным комитетом по вопросу невозможности получения разрешения на ведение аптечной деятельности в арендуемом помещении, на наличие переписки с ответчиком по вопросу о расторжении договора по указанной причине.

Поскольку в досудебном порядке вопрос о возврате платежей урегулировать не удалось, истец предъявил соответствующее требование в суд.

Подсудность споров по договору согласована сторонами по месту нахождения помещения, в связи с чем, истец правомерно представил заявление в Арбитражный суд Республики Карелия.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам  1 и 2 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

В рассматриваемом случае помещение было своевременно передано субарендатору в пользование, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 29.07.2019. 

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 указанной нормы, арендодатель не несет ответственности за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Как зафиксировано в пункте 2 акта приема-передачи имущества от 29.07.2019, переданное в аренду помещение соответствует установленным договором требованиям, а субарендатор не имеет претензий по состоянию помещения. 

При этом лицу, арендующему помещение для осуществления своей деятельности, необходимо было проявить разумность и осмотрительность при выборе такого помещения, поскольку именно ООО «Фарм-Мир» является субъектом предпринимательства с лицензируемым видом деятельности.

Доказательств того, что на момент осмотра или проверки имущества на предмет возможности осуществления в нём деятельности аптеки, ответчик обращался к истцу за разъяснениями относительно производимых в помещении изменений, перепланировок, не представлено. В соглашении о расторжении договора также отсутствуют сведения о мотивах такого расторжения.

Переписку между сторонами договора, которую представил истец, суд оценивает критически, поскольку она велась значительно позже передачи помещения и касалась возврата  арендных платежей. 

В силу пункта 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Ссылаясь в настоящем деле на невозможность использования помещения по целевому назначению, истец, тем не менее, своевременно и в полном объеме вносил арендные платежи, исполняя договор.

Таким образом, в нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что помещение не использовалось, не могло быть использовано в соответствии с целевым назначением или имелись существенные препятствия для его использования по вине ответчика. Ответчик, в свою очередь, представил доказательства того, что произведенная в 2018 году перепланировка в здании №40 по ул. Правды в г. Петрозаводске, соответствовала  установленным требованиям и нормам (экспертное заключение от 02.08.2018).

Электронную переписку с лицензирующим органом суд также оценивает критически, поскольку официальный отказ в получении лицензии отсутствует, а лицом, ведущим такую переписку от имени лицензирующего органа (ФИО3), окончательный ответ относительно возможности получения или отказа в получении лицензии в переписке не давался.  

Кроме того, суд отмечает, что  в пункте 1 статьи 612 ГК РФ перечислены конкретные правовые механизмы для защиты права при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества. Как уже было указано выше, это – возможность потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества или уменьшения арендной платы, возмещения расходов на устранение недостатков имущества, удержание  суммы понесенных  расходов на устранение недостатков  или досрочное расторжение договора.

Ни одним из указанных правомочий истец в данном случае не воспользовался, заявив иск о возврате уплаченных арендных взносов. Указанное обстоятельство свидетельствует о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права.

На основании вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения  требований и отказывает обществу с ограниченной ответственностью «Фарм-Мир» в иске.

Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Излишне уплаченная государственная пошлина в связи с уменьшением размера исковых требований подлежит возвращению истцу из федерального бюджета на основании статей 333.22 и 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска  обществу с ограниченной ответственностью «Фарм-Мир» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) отказать.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Фарм-Мир» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 801 руб., уплаченную по платежному поручению № 4 от 06.03.2020.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

                  Судья

          Колесова Н.С.