АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3848/22 

Екатеринбург

13 июля 2022 г.

 

Дело № А07-5809/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Татариновой И. А., Суспициной Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» (далее – общество «СЗ «Оникс») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021 по делу № А07-5809/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по тому же делу.

Судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан и с использованием системы веб-конференции. 

В судебном заседании, организованном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью фирма «Интра» – ФИО1 (доверенность от 11.05.2022 № 1). 

В судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа приняли участие представители:

общества «СЗ «Оникс» – ФИО2 (доверенность от 30.12.2021) (посредством онлайн-заседания);

общества с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» – ФИО3 (доверенность от 10.01.2022 № 4).

Общество с ограниченной ответственностью фирма «Интра» (далее – общество фирма «Интра») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «СЗ «Оникс», в котором просило: 1) признать общество «СЗ «Оникс» стороной (застройщиком) по договору инвестирования № 012/5-2015 от 25.05.2015, заключенному в отношении нежилого помещения, номера на поэтажном плане № 90-98, общей площадью 113,48 кв.м., расположенного на первом этаже секции Г строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан»; 2) признать объектом инвестирования по договору инвестирования № 012/5-2015 от 25.05.2015 нежилое помещение № 9, общей площадью 129,03 кв.м., номера на поэтажном плане 21,22,23,24,25,26,27,28,29, расположенное на 1 (первом) этаже секции Г объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Корректировка (1 этап - секции Д, Е, 2 этап - секции В, Г, 3 этап - секции А, А1, Б)», строящегося на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:362 (с учетом принятого арбитражным судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» (далее – третье лицо, общество «Завод Промсталь»). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021 исковые требования удовлетворены, также судебным актом распределены судебные расходы.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «СЗ «Оникс» обратилось в суд округа с кассационной жалобой с учетом дополнений к ней, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, судебные акты являются немотивированными и не содержат нормативно-правовое обоснование выводов судов, послуживших основаниями для удовлетворения иска. При этом судами, как полагает заявитель, не определен и предмет иска. Кассатор считает договор инвестирования от 25.05.2015 № 012/5-2015 ничтожной сделкой, поскольку объектом договора является самовольная постройка. Заявитель ссылается, что разрешение на строительство секций Д и Е выдано третьему лицу уже после заключения между ответчиком и третьим лицом предварительного договора купли-продажи земельных участков от 10.10.2017. Разрешение на строительство секции Г получено ответчиком только 11.01.2019. Судами не учтено, что проектная документация, разработанная по заказу третьего лица на секции В и Г, в материалах дела отсутствует, приложением к договору инвестирования не являлась. Полагает, что из отчета об оценке № 17-10-н от 21.08.2017, на который сослались суды, невозможно определить, что договор инвестирования заключен на объект инвестирования площадью 113,48 к.в.м., подлежащий возведению в секции Г. При этом судами не учтено, что указанным отчетом была определена только инвестиционная стоимость земельных участков, а не затраты на строительство. При таких обстоятельства податель жалобы полагает, что выводы судов о недобросовестном поведении ответчика являются несостоятельными и противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам. Судами не приняты во внимание доводы ответчика об аффилированности истца и третьего лица, выражающиеся в установлении для истца нестандартные условий по оплате договора инвестирования и совпадением представителей истца и ответчика. Заявитель ссылается на отсутствие надлежащей оценки судами заявления о фальсификации доказательств. Податель жалобы полагает, что судами необоснованно рассмотрены требования истца о внесении изменений в договор инвестирования, поскольку в досудебном порядке истцом ответчику не предлагалось внести изменения в договор в части определения ответчика застройщиком и внесении изменений в пункт 1.2 договора путем определения объектом инвестирования иного объекта. При таких обстоятельствах исковые требования предъявлены истцом с нарушением пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как указал заявитель, в момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции условия договора инвестирования не презюмировались измененными, поскольку решение суда первой инстанции обжаловано. При этом действующим законодательством не предусмотрено, что смена застройщика является существенным обстоятельством, влекущим необходимость внесения изменений в договор инвестирования. По причине невыполнения истцом своих обязательств по оплате, ответчик правомерно путем направления уведомления истцу заявил об отказе от договора инвестирования, в связи с чем договор считается расторгнутым, а обязательства - прекращенными. На стадии рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истец не осуществлял попыток произвести оплату, что обусловлено отсутствием у общества фактической возможности ввиду отсутствия открытых расчетных счетов.  

В отзыве на кассационную жалобу общество фирма «Интра» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо – общество «Завод Промсталь» позицию истца в письменных пояснениях поддержал, считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы – несостоятельными.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «Завод Промсталь» (застройщик) и обществом фирма «Интра» (инвестор) 25.05.2015 заключен договор инвестирования № 012/5 - 2015 (далее – договор от 25.05.2015), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, и   после ввода его в эксплуатацию передать инвестору объект инвестирования, а инвестор обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект инвестирования. 

Согласно пункту 1.2 договора от 25.05.2015 объектом инвестирования выступает нежилое помещение: номера на поэтажном плане № 90 – 98, общей площадью 113, 48 кв.м., расположенное на 1 этаже секции Г строящегося жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. 

Право собственности на объект инвестирования возникает у инвестора с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке (пункт 2.3 договора от 25.05.2015).

Цена настоящего договора составляет 4 942 221 руб. 54 коп. (пункт 3.1 договора от 25.05.2015). 

Между обществом «Завод Промсталь» и обществом фирма «Интра» 07.12.2017 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору от 25.05.2015, по условиям которого изменен ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию дома – 31.12.2019. 

В пункте 1.2 дополнительного соглашения № 1 стороны указали, что цена договора, указанная в пункте 3.1 договора от 25.05.2015, подлежит оплате в течение 3 дней со дня подписания акта ввода в эксплуатацию секции Г жилого дома со встроенной поликлиникой крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Обязательства сторон, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, сохраняются в неизменном виде (пункт 2 дополнительного соглашения № 1). 

По договору от 25.05.2015 обязательство по оплате исполнено истцом на сумму 773 786 руб. 57 коп., что подтверждается подписанным между обществом «Завод Промсталь» и обществом фирма «Интра» соглашением о зачете от 20.01.2016. 

В результате произведенного зачета остаток долга истца перед третьим лицом составил 4 168 434 руб. 97 коп. 

Далее между обществом «СК «Перспектива» (первоначальный должник), обществом «Завод Промсталь» (новый должник) и обществом фирма «Интра» (кредитор) 19.01.2016 заключен договор перевода долга, в соответствии с которым первоначальный должник передает, а новый должник принимает на себя обязательство по оплате задолженности кредитору (совершает перевод долга) на сумму 773 786 руб. 57 коп. 

Кроме того, между обществом «Завод Промсталь» (продавец) и обществом «СЗ «Оникс» (покупатель) 23.05.2018 заключен договор купли-продажи земельных участков (далее - договор), по условиям которого общество «Завод Промсталь» обязуется передать в собственность общества  «СЗ «Оникс», земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 (пункт 1.1 договора). 

В пунктах 1.3.1, 1.3.2 договора стороны указали, что покупатель осведомлен о том, что продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа г. Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии согласно постановлению Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 29.12.2012 №6234 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан», а также о том, что продавец до продажи земельных участков произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства. 

Согласно пункту 1.3.3 договора покупатель осведомлен о том, что до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан». Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков. 

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующие права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора). Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом, или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи. 

До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков.

По утверждению истца, судебным актом по делу № А07-15331/2019 установлен факт перехода обязательств прежнего застройщика перед инвесторами строительства объекта к новому застройщику. 

Общество фирма «Интра» указывало, что новый застройщик объекта обладал в момент приобретения земельных участков информацией о том, что в число инвесторов строительства объекта входит истец. 

Данный факт подтверждается проектом соглашения об инвестиционных условиях приобретения земельных участков, направленного в адрес третьего лица письмом от 14.01.2019 исх. № 04. 

В приложении к указанному соглашению отражен список третьих лиц, с которыми новый застройщик был намерен заключить договоры участия в долевом строительстве. Под порядковым номером 21 указанного списка обозначено общество фирма «Интра» с указанием нежилого помещения                     № 90-98 в секции Г. 

Истец указывал, что указанное соглашение не было подписано сторонами по обстоятельствам, не зависящим от истца. 

С целью переоформления договорных отношений ввиду смены застройщика, истец направил обществу «СЗ «Оникс» письмо от 18.12.2021 исх. № 065, в котором просил заключить с ответчиком договор участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения, указанного в договоре от 25.05.2015. 

Ответчик ответ на указанное письмо истца не направил, что побудило истца к обращению с иском в суд. 

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что при заключении договора купли-продажи от 23.05.2018 обоюдная воля сторон заключалась в том, что ответчик получил не только земельные участки с объектом строительства, но и принял на себя обязательства перед третьими лицами, которые заключили договоры инвестирования с третьим лицом. При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу о том, что к ответчику перешли права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, что именно ответчик является стороной договора (застройщиком) по договору инвестирования № 012/5-2015 от 25.05.2015. При этом суды установили, что внесенные изменения в проектную документацию не исключают прав истца на помещение, поскольку по своему функциональному назначению данное помещение полностью соответствует помещению, приобретенному истцом. Незначительные изменения в конфигурации и площади не нарушают права инвестора и не препятствуют исполнению договора со стороны нового застройщика. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Право на судебную защиту нарушенных прав и законных интересов гарантировано заинтересованному лицу положениями статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При этом право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии его реализации и обеспечение эффективного восстановления в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Судами установлено, что правоотношения сторон по договору инвестирования № 012/5-2015 от 25.05.2015 регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ). 

В силу статьи 1 Закона № 39-ФЗ инвестиции - это капитальные вложения в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (пункт 1 статьи 3 указанного Федерального закона).

Согласно статье 8 Закона № 39-ФЗ об инвестиционной деятельности отношения между субъектами инвестиционной деятельности, осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Статьей 9 Закона № 39-ФЗ предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (пункт 2 статьи 4 указанного Федерального закона).

Статьей 7 Закона № 39-ФЗ установлено, что основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 перешли к новому застройщику – обществу «СЗ «Оникс»

Данный факт установлен при рассмотрении спора по делу № А07-15331/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан с участием тех же лиц и является преюдициальным для рассмотрения настоящего спора в силу части 2 статьи 69 Арбитражного кодекса Российской Федерации. 

Проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в том числе, пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2019, определяющие порядок перехода прав и обязанностей от продавца к покупателю по отношению к лицам, осуществившим инвестирование в строительство объекта, суды в рамках дела № А07-15331/2019 установили, что ответчику при заключении данного договора было известно, что до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения и заключил договоры с третьими лицами, (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство многоквартирного дома. 

Кроме того, в пункте 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны предусмотрели, что покупатель согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лица в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключенным соглашением об инвестиционных условиях использования земельного участка. 

По условиям пункта 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки должны были подписать соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков. 

При рассмотрении указанного дела судами установлено, что 14.01.2019 общество «СЗ «Оникс» направило в адрес ООО «Завод Промсталь» проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого ООО «Завод Промсталь» обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам.

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество «СЗ «Оникс» предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении № 1, договоры участия в долевом строительстве. 

При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества «Завод Промсталь», как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК «Жилой дом литер 6». 

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество «СЗ «Оникс») примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома.

Согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках, являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При этом все доходы от использования земельных участков принадлежит покупателю (статья 136 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Принимая во внимание изложенное, учитывая условия проекта соглашения об инвестиционных условиях от 14.01.2019 и содержание отчета об оценке от 24.08.2017 №17-10-Н, суды в рамках дела №А07-15331/2019 пришли к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 000 руб. являются стоимостью земельных участков с учетом нахождения на них существующего на момент заключения договора объекта строительства и обязательств общества «Завод Промсталь» перед инвесторами. 

Действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объект строительства, находящийся на них, обязательств общества «Завод Промсталь» по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах. 

В договоре купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018, сторонами установлена общая стоимость земельных участков в размере 100 000 000 руб., при этом по условиям договора общество «СЗ «Оникс» приняло на себя обязательства общества «Завод Промсталь» перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом.

По делу № А07-15331/2019 судами также установлено, что стороны преследовали цель - замену застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе, по завершению строительства, что в свою очередь невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика. 

При этом суды в рамках дела № А07-15331/2019 учли, что разрешение спорного вопроса затрагивает права широкого круга лиц, имеет существенное социальное значение, поскольку влияет на защиту прав дольщиков, перед которыми третье лицо не исполнило обязательство по передаче жилых и нежилых помещений. Вследствие заключения договора купли-продажи земельных участков истец освободился от исполнения значительного объема обязательств по договорам инвестирования, долевого участия в строительстве, с другой стороны ответчиком взяты на себя эти обязательства. 

Вопреки позиции ответчика, общество «СЗ «Оникс», заключая договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 в порядке статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставило обществу «Завод Промсталь» заверения о том, что осведомлено о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) и согласно принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой. 

Довод ответчика о том, что обязательства третьего лица к нему не перешли, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным, а также о том, что общество «СЗ «Оникс» не приняло на себя исполнение обязательств по договорам инвестирования, заключенным с третьим лицом, судами обоснованно отклонены по следующим основаниям. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации переход строительства многоквартирного дома от одного застройщика к другому не влияет на объем прав участника долевого строительства, его статус стороны соответствующего правоотношения не прекращается даже в случае ликвидации первоначального застройщика до момента возникновения у нового застройщика права строительства многоквартирного дома, статус участника долевого строительства не может отрицаться даже в случае отсутствия у него какого-либо договора с новым застройщиком (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 89-КГ15-10 и от 24.01.2017 № 89-КГ16- 10). 

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применяется при рассмотрении споров, касающихся как прав участников долевого строительства, так и инвесторов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, при заключении договора купли-продажи от 23.05.2018 обоюдная воля сторон заключалась в том, что общество «СЗ «Оникс» получило не только земельные участки с объектом строительства, но и приняло на себя обязательства перед третьими лицами, которые заключили договоры инвестирования с обществом «Завод Промсталь». 

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о том, что к ответчику перешли права и обязанности по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, что именно ответчик является стороной договора (застройщиком) по договору инвестирования № 012/5-2015 от 25.05.2015.

Исходя их проектной документации (поэтажный план 1 этажа секции В, Г), представленной ответчиком в материалы дела, на первом этаже секции Г расположены 2 нежилых помещения, имеющих коммерческое назначение № 8 и № 9 для осуществления торговой деятельности.

Вопреки доводу ответчика об отсутствии проектной документации на строительство секции Г, в материалы дела истцом представлена выкопировка поэтажного плана секции Г, в которой отображено помещение с техническими характеристиками (номера на поэтажном плане №90-98, общая площадь 113,48 кв.м.), соответствующими договору инвестирования.

Судами установлено, что с учетом изменений, внесенных новым застройщиком в проектную документацию помещению, приобретенному истцом по договору от 25.05.2015 номера на поэтажном плане № 90 - 98, соответствует помещение № 9, номера на поэтажном плане 21-29, общей проектной площадью 129,03 кв.м. Соответствие нежилого помещения номера на поэтажном плане № 90-98 помещению № 9 (номера на поэтажном плане                       №  21 - 29), определяется исходя из следующих характеристик: - помещение номера на поэтажном плане № 90 - 98 и помещение № 9 имеют одинаковое расположение, находятся на 1 этаже секции Г в одних и тех же осях 7- 8; В-М; - функциональное назначение помещения номера на поэтажном плане                   № 90-98 и № 9 полностью совпадают, оба помещения являются торговыми; - назначение составных частей помещений полностью совпадает. 

Исходя из сравнения планировок помещений номера на поэтажном плане № 90 - 98 и помещения № 9 согласно проектной документации прежнего и нового застройщика в отношении помещения, подлежащего передаче истцу как инвестору, произошло незначительное изменение конфигурации и площади помещения, а именно: произошло увеличение торгового зала за счет присоединения помещения, имевшего до внесения изменений в проектную документацию назначение мусоросборной камеры.

Суды пришли к обоснованному выводу о том, что внесенные изменения в проектную документацию не исключают прав истца на помещение, поскольку по своему функциональному назначению данное помещение полностью соответствует помещению, приобретенному истцом. Незначительные изменения в конфигурации и площади не нарушают права инвестора и не препятствуют исполнению договора со стороны нового застройщика. 

Более того, как верно отмечено судами, площадь нежилого помещения, исходя из условий договора от 25.05.2015, не является фиксированной величиной, может изменяться, что следует из положений пункта 3.3 договора от 25.05.2015. 

Согласно пункту 3.3. договора от 25.05.2015, цена настоящего договора подлежит изменению в случае, если по итогам технической инвентаризации, проведенной органами учета и технической инвентаризации объектов недвижимости, общая площадь объекта инвестирования, указанная в пункте 1.2. настоящего договора, будет изменена более чем на один квадратный метр. При этом в случае увеличения общей площади объекта инвестирования, инвестор производит доплату за объект инвестирования, исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади объекта инвестирования, определенной застройщиком на момент оплаты. В случае уменьшения общей площади объекта инвестирования цена договора остается неизменной. 

То обстоятельство, что новый застройщик изменил проектную документацию, в том числе увеличил технико-экономические показатели объекта, а с ними и сроки завершения строительства объекта не исключают обязательств последнего перед инвесторами.

При таких обстоятельствах, судами правомерно удовлетворены исковые требования в части признания объектом инвестирования по договору инвестирования № 012/5-2015 от 25.05.2015 нежилого помещения № 9, общей площадью 129,03 кв.м., номера на поэтажном плане 21,22,23,24,25,26,27,28,29, расположенное на 1 (первом) этаже секции Г объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун_Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа г. Уфа Республика Башкортостан. Корректировка. (1 этап - секции Д, Е, 2 этап - секции В, Г, 3 этап - секции А, А1, Б)», строящегося на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:362.

Опровергая доводы ответчика, судами верно отмечено, что общество «СЗ «Оникс», как сторона договора купли-продажи (покупатель), к которой переходят обязательства перед инвесторами, безусловно располагало всеми сведениями, касающимися приобретаемых земельных участков, объекта незавершенного строительства, обязательств перед инвесторами, участниками долевого строительства. 

Так, на стр. 30, 61 Отчета об инвестиционной стоимости земельных участков отражены сведения о том, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:362 имеется объект незавершенного строительства «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) (секции Д, Е). 

Следовательно, ответчик, заключая договор купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, достоверно знал о том, кому обязан передать помещения, а также сведениями о самих помещениях. 

Доводы заявителя о том, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку 17.02.2022 договор инвестирования № 012/5-2015 от 25.05.2015 расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, судом апелляционной инстанции во внимание не принят, поскольку отказ от договора заявлен письмом ответчика от 10.02.2022, то есть после принятия судом оспариваемого решения по делу. Указанный довод признан апелляционным судом новым обстоятельством, не подлежащим оценке судом апелляционной инстанции как факт, влияющий на пересмотр состоявшего судебного акта. 

Довод кассатора о том, что судом первой инстанции неправомерно было отклонено заявление ответчика о фальсификации доказательств по делу, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку в рамках рассмотрения дела № А07-15331/2019 давалась оценка представленным доказательствам, в том числе договорам инвестирования и дополнительным соглашениям, в связи с чем судом первой инстанции обосновано было отказано в назначении по делу судебной экспертизы.

Довод заявителя о том, что договор инвестирования от 25.05.2015 № 012/5-2015 является ничтожной сделкой, поскольку объектом договора является самовольная постройка, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции как не имеющий правового значения. Как установлено судом, на момент заключения договора купли-продажи земельных участков общество «Завод Промсталь» обладало разрешением на строительство 1-ой очереди строительства жилого дома Литер 6 – секций Д, Е. При этом обществу «СЗ «Оникс» достоверно было известно о том, что для исполнения перешедших к нему обязательств перед инвесторами ему необходимо будет получить разрешение на строительство остальных секций. 

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Определением суда округа от 14.06.2022 по заявлению общества «СЗ «Оникс» по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан совершать любые регистрационные действия (в том числе регистрация перехода права собственности, ограничений, обременений) в отношении нежилого помещения № 11 (№ 9), общей площадью 126,9 кв.м. (129,03 кв.м.) с кадастровым номером 02:55:010910:8183  (02:55:010910:7036), расположенного на 1 (первом) этаже жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Айская, 39.

Поскольку кассационная жалоба судом округа рассмотрена и в ее удовлетворении отказано, обжалуемые судебные акты признаны законными и обоснованными, то оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется, обеспечительные меры подлежат отмене (пункт 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2021 по делу № А07-5809/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» – без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые на основании определения суда от 14.06.2022 по делу № А07-5809/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      Л.А. Суспицина