ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-138007/2018

22 ноября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     15 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 ноября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Кротова С.М.

судей  Полубехиной Н.С., Тарасовой М.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): ФИО2, представитель по доверенности от 13.01.2022;

от ответчика (должника): ФИО3, представитель по доверенности от 27.12.2021;

от 3-го лица: не явился (извещен),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-27899/2021, 13АП-27896/2021, 13АП-27886/2021)  (заявление)  общества с ограниченной ответственностью «Каиф» и Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области» на решение от 09.06.2021, а также апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Каиф» на дополнительное решение от 15.07.2021 по делу № А56-138007/2018, принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Каиф»

к Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области»

третье лицо: Совет депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Каиф» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обязав Администрацию  заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа в редакции протокола разногласий, изложив перечисленные ниже пункты проекта договора в следующей редакции:

- название договора: «Договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа»;

- преамбула: «Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 47 №002527044 от 16.01.2006 г., выдано ИФНС по Всеволожскому району Ленинградской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Устав муниципального образования зарегистрирован Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Ленинградской области 27.01.2017 г., государственный регистрационный № RU475040002017001, местонахождение: 188640, 

<

...>), действующая от имени муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице главы администрации ФИО4, действующего на основании Устава, решения совета депутатов муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области № 81 от 20.10.2016 года, с одной стороны и

Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата присвоения 25.10.2002 г., КПП 470301001, адрес (место нахождения): 188640, 

<

...>), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО5, с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», в соответствии с Соглашением №129/1.0-11 от 29.08.2017 года «О передаче осуществления части полномочий по решению вопросов местного значения муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения», заключили настоящий договор о нижеследующем:

- раздел 1: «1. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

1.1.Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

1.2.Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

1.3.Областной закон Ленинградской области от 19.12.2008 № 143-оз (ред. 19.10.2015)

1.4.Заявление ООО «КАИФ» от 22.12.2016 в администрацию МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.Решение совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от  № об утверждении условий приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества субъектом малого предпринимательства ООО «КАИФ».

1.6.Заявление ООО «КАИФ» (повторное) от 27.10.2017 в администрацию МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-31250/2017).

1.7.Заявление ООО «КАИФ» (продублированное) от 27.10.2017 в администрацию МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-31250/2017).

1.8.Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017.

1.9.Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску ООО «КАИФ» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.»;

- пункт 2.1: «Продавец» обязуется предоставить в собственность Покупателя арендуемое муниципальное недвижимое имущество, а именно нежилые помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, общей площадью 540 кв. м, в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенном по адресу: 

<

...>, а Покупатель обязуется уплатить за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество определенную договором денежную сумму (цену) с рассрочкой платежа в соответствии с условиями настоящего договора.»;

- пункт 2.2: «Арендуемое муниципальное недвижимое имущество принадлежит муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.12.2017 № 99/2017/54849364.»;

- раздел 3: «3. ЦЕНА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ»;

- пункт 3.1: «Согласно Отчету от 11.10.2016 № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО6, регистрационный номер в реестре № 02302 от 25.12.2007, рыночная стоимость арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС составляет 17 337 288 рублей 13 копеек.

Согласно Акту зачета расходов арендатора от 25.02.2010 администрация МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального образования Ленинградской области (арендодатель) приняла к зачету расходы ООО «КАИФ» (арендатора) в сумме 5 767 828 рублей 38 копеек.

Согласно Акту сверки расчетов от 04.10.2018 по договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 за период с 10.01.2010 по 16.01.2018 переплата арендатором арендной платы составляет 9 408 609 рубля 52 копейки, в том числе 5 767 828 рублей 38 копеек зачет расходов арендатора.

Цена приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС определяется следующим образом:

Р = Соре - Сзач - Сипа, руб.

где:

Соре - оценочная рыночная стоимость арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС, руб.;

Сзач - сумма расходов арендатора (ООО «КАИФ»), принятая к зачету арендодателем (администрацией МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального образования Ленинградской области согласно Акту зачета расходов арендатора от 25.02.2010;

Сппа - сумма переплаты арендной платы согласно Акту сверки расчетов от 04.10.2018, без учета суммы, принятых к зачету расходов арендатора.

Цена приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества без учета НДС равна:

17 337 288, 13 - 5 767 828,38 - 3 640 781,14 = 7 928 678 рублей 61 копейка»;

- пункт 3.2: «Оплата арендуемого муниципального недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется Покупателем на основании его письменного заявления в рассрочку на срок 5 лет (60 месяцев) посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к настоящему договору).

Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе «Реквизиты и подписи сторон». В поле «назначение платежа» платежного документа следует указывать: «оплата по договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа №от, без учета НДС».

- пункт 3.3: «Первый платёж должен быть произведен Покупателем в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента его заключения, с условием, указанным в п. 7.1 настоящего договора.

При этом на сумму денежных средств, составляющих первый платёж, начисление процентов за период времени с даты вступления в силу решения арбитражного суда до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки (применяется вместо ставки рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и составляющей 10,00% годовых согласно Информации ЦБ РФ от 16.09.2016, с учетом Указаний ЦБ РФ от 11.12.2015 № 3894-У.

Расчетная сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

Пр = (О х Nдн х 1/3 х 10%) / 365, руб.,

где:

Пр - сумма процентов, начисленных на основной долг; О -остаток (расчетный) задолженности по основному долгу, руб.; Чдн - расчетное количество календарных дней между платежами; 365 - количество дней в году;

10% - размер ключевой ставки ЦБ РФ на 22.12.2016.

Сумма процентов, начисленных на основной долг, указывается в графике платежей (приложение 1 к настоящему договору).

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого муниципального недвижимого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу»;

- пункт 3.4: «Моментом исполнения обязательства Покупателя по уплате ежемесячной доли от цены приобретаемого арендуемого муниципального недвижимого имущества, установленной настоящим договором, является зачисление денежных средств на расчетный счет Продавца.»;

- пункт 3.5: «В связи с тем, что арендуемое муниципального недвижимое имущество согласно настоящему Договору приобретается Покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты»;

- пункт 3.6: «Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого недвижимого имущества может быть осуществлена третьим лицом.»;

- пункт 3.7: «По предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов по настоящему договору в любое время его действия, но не реже одного раза в год по состоянию на 31 декабря, а также в случае досрочной (частичной или полной) оплаты и в случае окончательной полной оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества.

При этом фактическая сумма процентов, уплаченных за основной долг, при сверке расчетов определяется следующим образом:

Пр = (Оф х Nдн х 1/3 х 10%) / 365, руб.,

где:

Пр - сумма процентов, начисленных на основной долг;

Оф — остаток (фактический) задолженности по основному долгу на момент платежа; Ифдн - фактическое количество календарных дней между платежами на момент платежа; 365 - количество дней в году;

10% - размер ключевой ставки ЦБ РФ на 22.12.2016.

В случае образования разницы между расчетной и фактической суммой процентов на момент сверки, стороны производят соответствующую корректировку платежей на образовавшуюся разницу.»;

- пункт 4.1.1 исключить;

- пункт 4.1.3 исключить; 

- пункт 4.2.1 исключить;

- пункт 4.2.2: «В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество с 16.01.2017.

В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации права собственности Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП соответствующей записи о прекращении договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.»;

- пункт 4.2.3: «В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней после полной оплаты Покупателем приобретаемого арендуемого недвижимого муниципального имущества обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о прекращении обеспечения залогом обязательства Покупателя.»;

- пункт 4.3: «Существенными считаются условия настоящего договора, установленные законом, а также условия, урегулированные судом по заявлению Покупателя»;

- пункт 7.1: «Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

Условия заключенного сторонами настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 16.01.2017, за исключением условий о порядке и сроках оплаты настоящего договора, которые начинают действовать через 10 (десять) рабочих дней с момента заключения настоящего договора.

Окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение»;

- пункт 8.2.1: «Приобретаемое арендуемое муниципальное недвижимое имущество на день подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества находится в его временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21.

Отсутствует задолженность по арендной плате за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Приобретаемое арендуемое муниципальное недвижимое имущество включено в утвержденный в соответствии счастью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» решением совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 17.08.2010 № 48 перечень муниципального имущества МО «Город Всеволожск», предоставляемого во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в течение более пяти лет до дня подачи заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Сведения о Покупателе на день заключения настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства»;

- пункт 8.2.2 исключить;

- пункт 8.3: «Покупатель соответствует условиям отнесения его к субъекту малого предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.»;

- пункт 8.4 исключить;

- пункт 9.5: «Проект договора с приложениями к нему представлен на подпись Покупателю в трех экземплярах, каждый из которых подписан Продавцом».

- раздел «Приложение»: 

«ПРИЛОЖЕНИЕ: 

1. График платежей.

2. Решение совета депутатов МО «Город Всеволожск» BMP ЛО Об утверждении условий приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества субъектом малого предпринимательства ООО «КАИФ»».

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Совет депутатов).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2020 возникшие между сторонами разногласия урегулированы следующим образом:

– преамбула договора в части, касающейся, от чьего имени действует Администрация как продавец спорной недвижимости изложена в редакции ответчика (без указания на то, что она осуществляет свои полномочия от имени муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, как этого просил истец); в части, касающейся правильного указания адреса Общества как покупателя этой недвижимости, в котором ответчиком была допущена ошибка, преамбула изложена в редакции истца; 

– пункт 1.1 договора раздела 1 «Основания для заключения договора» частично изложен в редакции истца (помимо указанных ответчиком в проекте договора купли-продажи спорных помещений в качестве оснований для его заключения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017 и решения совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 24.04.2018 № 28 «О приватизации арендуемого муниципального имущества», судом первой инстанции также приведены Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а также решение по настоящему делу, остальные ссылки истца на его многочисленные заявления о реализации преимущественного права из данного перечня оснований не приняты во внимание); 

– пункт 2.1 договора, в котором указывается его предмет (ответчик полагает, что это доля в праве общей долевой собственности на спорное нежилое здание в виде встроенных помещений, а истец считает, что это сами помещения) полностью изложен в редакции Общества, в том числе и в той части, в какой указанные помещения предоставляются, а не передаются Обществу, как было изначально указано ответчиком в его проекте договора; 

– пункт 2.2 договора оставлен в редакции ответчика (истец предлагал вместо «арендуемое имущество» указать «арендуемое муниципальное недвижимое имущество»), из которой следует, что арендуемое имущество принадлежит муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН); 

– пункт 3.1 договора изложен с учетом результатов проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, в связи с чем выкупная стоимость спорных помещений определена судом первой инстанции в размере 23 610 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость; далее – НДС), а не в размере                        7 928 678 руб. 61 коп., как просил истец, который исходил при этом из изначальной рыночной стоимости имущества в 17 377 288 руб. 13 коп. за вычетом переплаты по договору аренды и тех расходов, которые он понес в процессе улучшения помещений; 

– пункты 3.2 - 3.4 договора относительно порядка выкупа продаваемого имущества частично приняты в редакции истца, который просил предоставить ему рассрочку оплаты стоимости спорных помещений на пятилетний срок в виде ежемесячных выплат, осуществляемых в равных долях, вместо единовременной оплаты выкупной цены в течение 5 дней с момента заключения данного договора, как это было изначально предусмотрено в проекте договора ответчика, при этом судом первой инстанции было дополнительно указано на то, что данные ежемесячные выплаты осуществляются не в последний день каждого календарного месяца, о чем просил истец, а не позднее 10-го числа соответствующего месяца, за исключением первого платежа, который должен быть произведен покупателем в срок не позднее 10 рабочих дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу; 

– по просьбе истца в договор также добавлен пункт 3.5, однако его редакция в части, касающейся размера ставки, исходя из которой производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка (истец просил указать, что данная ставка равна 1/3 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации; далее – Банк и составляет 10% годовых), изменена судом первой инстанции, в результате чего он изложен следующим образом: «...начисление процентов производится исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Банка, действующей на дату подачи покупателем заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть в данном случае на 22.12.2016; 

– поименованный в проекте договора, подготовленном Администрацией, пункт 3.4 оставлен в редакции ответчика (нумерация изменена на пункт 3.6), согласно которой: днем оплаты приобретаемого имущества считается дата поступления платежа на расчетный счет продавца...» (истец просил указать иную формулировку: моментом исполнения обязательства покупателя по уплате ежемесячной доли от цены приобретаемого имущества является зачисление денежных средств на расчетный счет продавца); 

– по предложению истца договор дополнен еще двумя пунктами 3.7 и 3.8, редакция которых однако была частично изменена судом первой инстанции (изначально истец предлагал указать помимо условий о залоге выкупаемого имущества, что по предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов в любое время действия договора, но не реже одного раза в год по состоянию на 31 декабря, а также в случае досрочной и окончательной полной оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества) следующим образом: в связи с тем, что арендуемое имущество приобретается покупателем в рассрочку, оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (пункт 3.7); по предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов в любое время действия договора (пункт 3.8); 

– подпункт 4.1.1 договора, в котором было указано на обязанность покупателя принять приобретаемое им имущество от продавца в порядке, установленном данным договором, по просьбе истца исключен; 

– подпункт 4.1.3 (нумерация изменена на подпункт 4.1.2) договора, которым на Общество возлагалась обязанность осуществить государственный кадастровый учет приобретаемых помещений, оставлен вопреки требованию истца о его исключении, однако изложен судом первой инстанции в другой редакции, согласно которой: в срок не позднее 5 рабочих дней с даты вступления в силу решения по настоящему делу, покупатель обязан обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением об осуществлении учета и регистрации прав Общества на приобретаемые им помещения; 

– подпункт 4.2.2 договора оставлен в редакции ответчика (с которой согласился суд первой инстанции), который посчитал достаточным указать, что продавец обязан расторгнуть договор аренды спорного имущества с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу, тогда как истец предлагал указать, что Администрация обязана в срок не позднее 5 рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое имущество обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о внесении в ЕГРН соответствующей записи о прекращении договора аренды; 

– в добавлении в раздел 4 договора обязанности продавца в срок не позднее 5 рабочих дней после полной оплаты покупателем приобретаемого имущества обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении обеспечения залогом обязательства покупателя судом первой инстанции также отказано; 

– пункт 4.3 договора изложен вопреки требованию истца, который полагал, что существенными считаются условия договора, установленные законом, а также условия, урегулированные судом по иску покупателя, в редакции ответчика (стороны договорились считать обязанности покупателя и продавца существенными условиями договора); 

– суд первой инстанции не согласился с необходимостью указания в пункте 7.1 договора, как этого просил истец, на его вступление в силу с момента подписания сторонами, придя в мотивировочной части принятого им судебного акта к выводу о том, что действие договора начинается с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу об урегулировании имеющихся у Администрации и Общества разногласий по поводу отдельных пунктов договора, а также посчитал необоснованным требование истца о распространении его условий на предшествующий заключению период начиная с 16.01.2017, оставив в конечном итоге названный пункт в редакции ответчика (настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств); 

– в дополнении подпункта 8.2.1 договора указанием на то, что приобретаемое Обществом имущество включено в утвержденный решением совета депутатов от 17.08.2010 № 48 перечень муниципального имущества города Всеволожска, при этом у его бывшего арендатора отсутствует задолженность по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи им заявления о реализации преимущественного права, суд первой инстанции отказал истцу, изложив редакцию данного пункта следующим образом: приобретаемое имущество передано в аренду покупателю по договору от 22.10.2007 № 31/04-21 и на день подачи заявления последнего находится в его временном непрерывном владении и пользовании уже более 3-х лет (вместо указанных ответчиком в проекте «более 2-х лет»); 

– пункт 8.4 договора, в котором указывалось на то, что покупатель обязуется погасить задолженность по арендной плате за 2017 год и пени за период с 2015 по 2017 годы в общей сумме свыше 20 000 000 руб., полностью исключен; 

– суд первой инстанции также посчитал, что необходимость в дополнении раздела 9 договора «Заключительные положения» пунктом 9.4, в котором ответчик указал, что проект договора с приложениями к нему представлен на подпись покупателю в 3-х экземплярах, каждый из которых подписан продавцом, равно как и разделом «Приложения к договору», отсутствует.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2020 изменено в части определения условий договора купли-продажи, предусмотренных пунктами 3.1 и 4.1.2, указанные пункты изложены в следующей редакции: «Цена выкупаемого имущества составляет 19 675 000 руб. В срок не позднее 15 рабочих дней продавец обязан обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, с заявлением о кадастровом учете и государственной регистрации перехода права на выкупаемое арендуемое имущество».

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 отменены; дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынес решение от 09.06.2021 об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, изложив договор в следующей редакции:

«Администрация муниципального образований «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серии 47 №002527044 от 16.01.2006 Н. выдано ИФНС по Всеволожскому району Ленинградской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Устав муниципального образования зарегистрирован Главным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Ленинградской области 27.01.2017 г., государственный регистрационный № RU475040002017001, местонахождение: 188640, 

<

...>), именуемая в дальнейшем «Продавец», в лице главы администрации ФИО4, действующего на основании Уста|ва, решения совета депутатов муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области № 81 от 20.10.2016 годк с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> дата присвоения 25.10.2002 г., КПП 470301001, юридический адрес: 188640 

<

...>), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора ФИО5 с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», в соответствии Соглашением №129/1.0-11 от 29.08.2017 года «О передаче осуществления части полномочий по решению вопросов местного значения муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в сфере) владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ОСНОВАНИЯ ДОГОВОРА

1.1 Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу №A56-31250/2017, решение совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградский области от 24.04.2018 №28 «О приватизации арендуемого муниципального имущества субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «КАИФ», решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №A56-138007/2018.

2.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1 Продавец обязуется предоставить в собственность Покупателя арендуемое муниципальное недвижимое имущество, а именно 5 539/29423 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (долю составляют нежилые помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127), в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенное по адресу: 

<

...>, а Покупатель обязуется уплатить за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество определенную договором денежную сумму (цену) с рассрочкой платежа в соответствии с условиями настоящего договора.

2.2Арендуемое имущество принадлежит муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на праве собственности, что подтверждается выпиской ЕГРН от 28.12.2017 № 99/2017/54849364.

3. ЦЕНА ИМУЩЕСТВА И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1Согласно заключению эксперта от 20.06.2019 №197/16-СЗ, цена арендуемого имущества составляет 20 008 475 руб. (двадцать миллионов восемь тысяч четыреста семьдесят пять рублей), НДС не облагается. 

3.2Оплата арендуемого муниципального недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется Покупателем на основании его письменного заявления в рассрочку на срок 5 лет (60 месяцев) посредством ежемесячных выплат в равных долях не  позднее 10 числа соответствующего месяца.

3.3Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе «Реквизиты и подписи сторон». В поле «назначение платежа» платежного документа следует указывать: «оплата по договору купли-продажи от№».

3.4Первый платёж должен быть произведен Покупателем в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента в силу решения Арбитражного суда по делу №А56-138007/2018. Второй и последующий платежи уплачиваются ежемесячно, не позднее 10 числа каждого календарного месяца.

3.5На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования подачи Покупателем заявления (22.12.2016) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

3.6Днем оплаты считается дата поступления платежа на расчетный счет Продавца. Факт, размер и сроки оплаты подтверждаются выпиской из сводного реестра поступлений и выбытия средств бюджета.

3.7В связи с тем, что арендуемое муниципального недвижимое имущество согласно настоящему Договору приобретается Покупателем в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты.

3.8По предложению одной из сторон может быть проведена сверка расчетов в любое время действия договора.

4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Покупатель обязан:

Произвести оплату приобретаемого арендуемого имущества по цене, в сроки и в порядке, установленном настоящим договором.

4.1.2. Оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемое арендуемое имущество. В срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации прав Покупателя на приобретаемое арендуемое недвижимое имущество

Продавец обязан расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 22.10.2007 №31/04-21 с момента вступления в силу настоящего договора.

Стороны договорились считать обязанности Покупателя и Продавца существенными условиями настоящего договора.

5.ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Право собственности на Арендуемое имуществе переходит к Покупателю с момента  государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Покупатель несет все расходы по содержанию приобретаемого имущества с момента передачи его по акту приема-передачи.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1.Стороны несут ответственность за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение условий настоящего договора в соответствии законодательством Российской Федерации.

7. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА

7.1.Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

8.1.На момент подписания договора Объект в залоге и под арестом не состоит.

8.2.Продавец и Покупатель подтверждают, что:

Приобретаемое арендуемое имущество передано в аренду Покупателю по договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 №31/04-21 и на день подачи заявления находится во временном владении и пользовании у Покупателя  непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с аренды такого имущества.

Покупатель соответствует условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИИ

9.1. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон.

Отношения Сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

Споры, возникшие при исполнении настоящего договора, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области ИНН 

<

***> КПП 470301001 ОГРН 

<

***> 1 Адрес: 188640 

<

...>  Всеволожский УФК по Ленинградской области (Администрация МО муниципальный район» Ленинградской области) л/с 

<

***> р/сч 

<

***> отделение Ленинградское г.Санкт-Петербург Бик 044106001 (кор.счета нет) ОКТМО41612101 КБК 00111402053130000410.

ПОКУПАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ»  Адрес: 188640, 

<

...> Д.1,к.2, 76». 

Дополнительным решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2021 взыскано с ООО «КАИФ» в пользу Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области 90 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

Не согласившись с решением суда от 09.06.2021, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в требованиях Обществу отказать в полном объеме. В обоснование жалобы Администрация указала на противоречие обжалуемого решения суда ранее вынесенному решению суда по делу № А56-31250/2017 и неправомерное изменение судом первой инстанции предмета договора. Администрация указывает на невозможность кадастрового учета спорных помещений. Кроме того, Администрация оспаривает определенную судом цену выкупа, исходя из площади 540 кв.м, а также п.4.2 Договора, которым установлена обязанность продавца расторгнуть договор аренды нежилых помещений.

Общество также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда от 09.06.2021, в которой просило решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В обоснование своей жалобы Общество указывает на несоответствие установленных судом первой инстанции обстоятельств фактическим обстоятельствам дела, указывает на невозможность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества без постановки арендуемых нежилых помещений на кадастровый учет в качестве обособленного объекта недвижимости. По мнению Общества, обжалуемое решение принято судом первой инстанции вопреки заявленным Истцом требованиям, судом не урегулированы существенные условия договора купли-продажи, не выполнены указания суда кассационной инстанции, в том числе, о распределении судебных расходов по кассационной жалобе. Кроме того, Общество ссылается на отсутствие части аудиозаписи судебного заседания 08.06.2021 за период с начала судебного заседания до объявления резолютивной части решения, а также на отдельные несоответствия объявленной в судебном заседании резолютивной части решения суда, приобщенной к материалам дела на бумажном носителе.

Кроме того, Общество обратилось с апелляционной жалобой на дополнительное решение от 15.07.2021, в которой просило отменить его и принять по делу новый судебный акт. Общество не согласно с взысканием с него понесенных Администрацией расходов по оплате судебной экспертизы

18.11.2021 в судебном заседании представитель Общества заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вынесения судебных актов по делам №А56-49813/2021 и №А56-87893/2021.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 по ходатайству Общества приостановлено производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта о рассмотрении по существу дела №А56-49813/2021.

29.03.2022 в апелляционный суд от Администрации поступило заявление о возобновлении производства по настоящему делу в связи с тем, что 23.03.2022 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 по делу №А56-49813/2021 вступило в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022, по делу №А56-49813/2021 отказано в удовлетворении заявления ООО «КАИФ» к Администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области о признании незаконным бездействия, выразившегося в отказе от совершения юридически значимых действий, заключающихся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости, а также в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды; об обязании совершить юридически значимые действия, заключающиеся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости и в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21, в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды; о взыскании с Администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в пользу ООО «КАИФ» на случай неисполнения решения арбитражного суда по настоящему заявлению денежную сумму в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения решения, начиная с даты объявления его резолютивной части.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2022 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрении апелляционной жалобы на 12.05.2022.

12.05.2022 апелляционный суд возобновил производство по делу и рассмотрению апелляционной жалобы.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб, истец заявил ходатайство об уточнении просительной части апелляционной жалобы, в котором просил изменить решение в части определения условий договора купли-продажи, предусмотренных пунктами 2.1, 3.1 с изложением их в следующей редакции:

«2.1. Продавец обязуется предоставить в собственность Покупателя арендуемое муниципальное недвижимое имущество, а именно 5 400/29423 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание (долю составляют нежилые помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127), в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенное по адресу: 

<

...>, а Покупатель обязуется уплатить за приобретаемое арендуемое недвижимое имущество определенную договором денежную сумму (цену) с рассрочкой платежа в соответствии с условиями настоящего договора»;

«3.1. Цена выкупаемого имущества составляет 19 675 000 (девятнадцать миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) руб., НДС не облагается.»;

В остальной части решение суда просил оставить без изменения.

Распоряжением Заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2022 в связи с уходом в очередной отпуск судьи Баженовой Ю.С., руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-138007/2018 (регистрационные номера апелляционных жалоб 13АП-27886/2021, 13АП-27896/2021, 13АП-27899/2021) передано в производство судьи Кротова С.М.

14.09.2022 апелляционным судом направлен запрос об истребовании из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области сведений о государственном кадастровом учете, также наличии либо отсутствии государственной регистрации прав МО «Город Всеволожск» в отношении долей или объектов - нежилых помещений первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, общей площадью 540 кв. м, в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенных по адресу: 

<

...>.

Ответ на запрос поступил в материалы дела.

В судебном заседании 15.11.2022 представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции (апелляционные жалобы, письменные возражения и пояснения).

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явилось, в связи с чем, на основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

22.10.2007 муниципальное образование «Всеволожское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Общество заключили договор № 31/04-21 (далее – Договор) аренды нежилых помещений в здании торгового комплекса, расположенного по адресу: 

<

...> дом. 9, общей площадью 540 кв.м. сроком до 29.08.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

22.12.2016 Общество, являющееся субъектом малого предпринимательства, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), направило в Администрацию заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, а также направило проект договора купли-продажи нежилых помещений и передало Отчет № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений по состоянию на 11 октября 2016 года. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу N А56-31250/2017, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2018, бездействие Совета депутатов и администрации муниципального образования "Город Всеволожск" (определением от 18.04.2018 заменена на Администрацию), которое выразилось в несовершении ими юридически значимых действий по заявлению Общества от 22.12.2016 о реализации им своего преимущественного права на приобретение арендуемых по договору от 22.10.2007 N 31/04-21 сроком до 29.08.2017 встроенных нежилых помещений общей площадью 540 кв. м, находящихся в торговом комплексе по адресу: 

<

...>, признано незаконным, указанные лица обязаны совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, с учетом передачи Обществом отчета N 868/10-2016 об оценке арендуемого муниципального имущества по состоянию на октябрь 2016 года вместе с упомянутым заявлением в Администрацию, а именно: в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных помещений вынести решение об условиях их приватизации, после чего обеспечить направление Обществу в течение 10 дней с указанного момента (принятия соответствующего решения) договора купли-продажи названного имущества.

После завершения кассационного производства по упомянутому делу Общество получило от Администрации два письма от 04.05.2018 N 2984/1.0-16 и 2985/1.0-16, к одному из которых были приложены копия решения Совета депутатов от 24.04.2018 N 28 "О приватизации арендуемого имущества", в соответствии с которым приобретение последнего осуществляется по цене равной 22 790 000 руб., определенной в соответствии с отчетом от 09.03.2018 N 244/09-03-18/А, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью "Антелас Оценка", и не подписанный со стороны продавца проект договор купли-продажи спорных помещений, а второе представляло собой требование о погашении задолженности по арендной плате за пользование этими помещениями в 2017 году и пеней за двухлетний период начиная с 2015 года по договору от 22.10.2007 N 31/04-21.

Не согласившись с рядом условий, Общество 22.05.2018 направило в Администрацию письмо, приложив к нему протокол разногласий к ранее полученному проекту договора.

Поскольку Администрация в ответ на данное обращение в письме от 21.06.2018 N 6445/1.0-15 согласилась изменить лишь некоторые условия договора, в частности: в преамбуле заменить слова "7-6" в адресе Общества словами "кв. 76"; в пункте 2.1 указать, что продавец обязуется не "передать", а "предоставить" имущество (с учетом того, что оно было передано еще ранее при заключении договора аренды), в этой связи исключить подпункты 4.1.1, 4.2.1, а также подпункт 8.2.2 и приложения N 1, 2, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорных помещений, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" ФИО7.

По результатам экспертного исследования составлено заключение от 21.06.2019 N 197/16-СЗ, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на конец декабря 2016 года составляет 23 610 000 руб.

При первоначальном рассмотрении спора, суд первой инстанции, изучив материалы настоящего дела, урегулировал разногласия сторон по настоящему делу в отношении заключаемого договора купли-продажи указанного имущества, признав экспертное заключение от 21.06.2019 N 197/16-СЗ в качестве надлежащего и достоверного доказательства.

Апелляционная инстанция, не согласившись с пунктами 3.1, 4.1.2, изменила решение в указанной части.

Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, кассационная коллегия указала, что в том случае, если спорные нежилые помещения на момент разрешения настоящего спора не сформированы в установленном порядке как обособленный объект недвижимости, в отношении них не осуществлен государственный кадастровый учет, в таком состоянии они не могут выступать предметом договора купли-продажи. Установление указанных обстоятельств, по мнению суда кассационной инстанции, имеет значение для выводов суда об объекте купли-продажи недвижимости (нежилых помещений в качестве самостоятельного вторичного объекта или доли в праве общей долевой собственности), его величины рыночной стоимости (того или иного объекта), правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Учитывая позицию суда кассационной инстанции, изложенную в постановлении от 26.11.2020, а также тот факт, что спорные арендуемые помещения формируют долю в праве Администрации в размере 5539/29423, в данном конкретном случае, при новом рассмотрении дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объектом продажи является указанная доля в праве, включающая в себя помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127 в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенном по адресу: 

<

...>.

Арбитражный суд принял судебный акт об урегулировании разногласий, возникших между ООО «КАИФ» и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого судебного акта ввиду отсутствия правовых оснований для удовлетворении исковых требований, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 ГК РФ, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Вместе с тем, в данном конкретном случае, следует принять по внимание следующее.

Действительно, вступившим в законную силу решением суда от 17.08.2017 по делу А56-31250/2017, прошедшим через апелляционное и кассационное обжалование, суд признал незаконным бездействие Совета депутатов и Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, выразившихся в несовершении юридически значимых действий по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: 

<

...>.

Также суд обязал Совет депутатов и Администрацию муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), с учетом того, что общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» передало отчет об оценке арендуемого муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области вместе с заявлением, а именно: принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв.м., находящихся по адресу: 

<

...>, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

18.04.2018 Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-31250/2017 произведена процессуальная замена Администрации МО «Город Всеволожск» на Администрацию района.

Таким образом, вступившим в законную силу решением суда, за ООО «Кайф» было признано преимущественное право на арендуемое нежилое помещение 540 кв.м, а на Администрацию возложена обязанность направить ООО «Кайф» договор купли-продажи на объект 540 кв.м. ООО «Кайф» в своем исковом заявлении также просил признать за ним право на объект 540 кв.м. 

Фактически судебный акт по указанному делу исполнен не был.

Согласно данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 20.05.2021, в названном реестре учтено здание с кадастровым номером 47:07:1302077:352 площадью 2942,3 кв. м по адресу: 

<

...> (далее - Здание); в отношении Здания внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на него нескольких лиц, в том числе муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области с размером доли в праве общей долевой собственности 5539/29423.

При этом в разделе «кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании» указаны следующие номера: 47:07:1302077:1449, с 47:07:1302077:1451 по 47:07:1302077:1453. Помещения не были поставлены на кадастровый учет.

Решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-49813/2021, вступившим в законную силу, Обществу было отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в отказе от совершения юридически значимых действий, заключающихся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости, а также в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 N 31/04-21 в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды, об обязании Администрации совершить такие действия.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В настоящее время, согласно сведениям ЕГРН на дату рассмотрения спора объектом зарегистрированных прав являлось Здание, а не помещения в нем. При этом в отношении Здания было зарегистрировано право общей долевой собственности нескольких лиц с определенными размерами долей.

Из материалов дела не следует, что спорные помещения, в отношении которых истец просил урегулировать разногласия по договору купли-продажи, указать их в качестве предмета купли-продажи, поставлены на государственный кадастровый учет, сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости на момент заключения спорного договора в судебном порядке. При этом, установление указанных обстоятельств имеет значение для выводов суда об объекте купли-продажи недвижимости (нежилых помещений в качестве самостоятельного вторичного объекта или доли в праве общей долевой собственности), его величины рыночной стоимости (того или иного объекта), правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Поскольку спорные нежилые помещения на момент разрешения настоящего спора не сформированы в установленном порядке как обособленный объект недвижимости, в отношении них не осуществлен государственный кадастровый учет, в таком состоянии они не могут выступать предметом договора купли-продажи, 

следовательно, решение суда, в случае удовлетворения исковых требований неисполнимо. Удовлетворение заявленных исковых требований не приведет к восстановлению нарушенного права.

При этом, ООО «Каиф» не лишено права в установленном законом порядке заявить о фактическом неисполнении Администрацией судебного акта по делу А56-31250/2017. Предъявление Обществом требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорных помещения является преждевременным, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.06.2021 по делу №  А56-138007/2018 и дополнительное решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2021 подлежат отмене, как принятые при полном выяснении существенных обстоятельств дела и неправильном применении норм материального права.

Судебные расходы, понесенные сторонами при рассмотрении настоящего спора подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 09.06.2021 по делу №  А56-138007/2018 и дополнительное решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Каиф» в пользу Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области» 180 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Каиф» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области» в размере 3000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Каиф» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области» в размере 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С.М. Кротов

 

Судьи

Н.С. Полубехина

 М.В. Тарасова