АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6312/17 

Екатеринбург

24 ноября 2017 г.

Дело № А76-2479/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Платоновой Е.А.,

судей Лазарева С.В., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МС-Сервис» (далее – общество «МС-Сервис») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.06.2017 по делу № А76-2479/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «МС-Сервис» - Якимов Д.А. (доверенность от 22.06.2016).

Общество «МС-Сервис» обратилось в арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации Миасского городского округа (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Завод СпецАгрегат» (далее – общество  «Завод СпецАгрегат»)  о признании недействительными торгов, проведенных администрацией в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807001:186, оформленных протоколом от 02.11.2016 № 1;  признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807001:186, заключенного между администрацией и обществом «Завод СпецАгрегат»; применении последствия недействительной сделки в виде обязания общества «Завод СпецАгрегат» освободить земельный участок.

 На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.06.2017 (судья Мухлынина Л.Д.) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 (судьи Пирская О.Н., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «МС-Сервис» просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Ссылаясь на ч. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель полагает, что срок действия договора аренды земельного участка от 24.03.2010 № 6118, на основании которого участок предоставлен истцу, продлен до 25.03.2018,  что подтверждается письмом от 05.03.2015 № 05/03-01. Следовательно, прекращенный договор не может быть признан заключенным на неопределенный срок. По мнению заявителя, письмо администрации от 11.09.2015 об отказе от договора аренды не было им получено, сам текст письма не содержит причин расторжения договора.  Ссылаясь на положения ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, общество «МС-Сервис» отмечает, что земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности и предоставленный на праве аренды, не может быть предметом аукциона.Кроме того, заявитель указывает на то, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости – канализация.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СтройКласс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка  от 24.03.2010 № 6118, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0807001:186, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, по объездной дороге в Северной части, под проектирование и строительство коммунально-складской базы, общей площадью 10 000 кв. м (п. 1.1 договора). 

Срок аренды устанавливается с 24.03.2010 по 24.03.2015 (п. 2.1 договора). 

Формула расчета арендной платы содержится в п. 3.1 договора. 

Указанный в договоре объект аренды передан арендодателю по акту сдачи-приемки земельного участка от 24.03.2010.

 Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Впоследствии между обществом с ограниченной ответственностью «СтройКласс» (цедент) и обществом «МС-Сервис» (цессионарий) заключен договор цессии (уступки прав аренды земельного участка) от 28.05.2013, по условиям которого  цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 24.10.2010 № 6118 (п. 1.1 договора).

Стоимость переуступленного права составляет 200 000 руб. (п. 1.2 договора). 

Администрация 03.12.2013 выдала разрешение на строительство № RU74308000-342 сроком действия до 30.12.2015.

Обществом «МС-Сервис» в адрес ответчика направлено письмо от 05.03.2015 № 05/03-01 с просьбой продлить срок аренды земельного участка. 

Администрацией в адрес истца направлено письмо от 26.05.2015№ 3324/1.1, согласно которому отсутствуют основания для заключения договора на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

 Письмом от 11.09.2015 ответчик предупредил общество «МС – Сервис» об отказе от договора земельного участка  от 24.03.2010.

Администрацией вынесено постановление от 28.09.2016 № 5390 «О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка».

Проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, его результаты оформлены протоколом от 02.11.2016 № 1.

Между администрацией (арендодатель) и обществом «Завод СпецАгрегат» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2016  № 7831, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0807001:186, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Миасс, по объездной дороге в Северной части, под проектирование и строительство коммунально-складской базы, общей площадью 10 000 кв.м (п. 1.1 договора).

 Срок договора аренды установлен с 14.11.2016 до 14.11.2026 (п. 2.1 договора). 

Земельный участок передан обществу «Завод СпецАгрегат» по акту приема- передачи земельного участка от 11.11.2016.

К указанному договору 01.03.2017 подписано дополнительное соглашение об изменении п. 8.1 договора, а именно - земельный участок обременен правом доступа правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807001:186.

Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.03.2017.

Общество «МС-Сервис» 24.11.2016 повторно направило в адрес администрации письмо № 24/11-02 с просьбой заключить договор аренды на срок до 2026 года.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 09.12.2016 о том, что спорный договор был возобновлен на неопределенный срок и проведенный аукцион считается недействительным.

Администрацией в адрес истца направлено письмо от  21.12.2016 № 5300/17, согласно которому процедура расторжения договора аренды в одностороннем порядке была проведена в соответствии с нормами действующего законодательства.

 Полагая, что проведенные администрацией торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807001:186 недействительны, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 данного Кодекса.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п. 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Как установлено судами, в обоснование заявленных требований истец сослался на необоснованный отказ администрации в продлении срока действия договора аренды от 24.03.2015 № 6118, права на поведение торгов и заключение договора аренды от 14.11.2016 № 7831. В обоснование своей позиции общество «МС-Сервис»  указало на нахождение на участке сооружения - сети канализации, на часть собственности которых претендует истец.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной̆ или муниципальной̆ собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи.

Установленный̆ законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в п. 11 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Поэтому предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может повлечь неправомерное создание приоритетных условий при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

Исключение из этого общего правила составляют положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями п. 21 ст. 3 Вводного закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

В названных положениях законодателем предусмотрен обязательный юридический факт, наличие которого, в числе прочего, является основанием для приобретения застройщиком земельного участка права приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства без проведения торгов, а именно: наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы также п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – п. 4 данной статьи.

В силу п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1 - 30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды земельного участка от 24.03.2010 № 6118, письма общества «МС-Сервис» от 05.03.2015 № 05/03-01, от 24.11.2016 № 24/11-02 с просьбой о продлении договора аренды, письмо администрации  от 26.05.2015 № 3324/1.1, согласно которому отсутствуют основания для заключения договора на новый срок  договора аренды земельного участка без проведения торгов, письмо администрации от 11.09.2015 № 6118, содержащее уведомление об отказе от договора, суды первой и апелляционной инстанций установили, что на момент проведения оспариваемых торгов указанный договор прекратил свое действие в связи с окончанием срока передачи земельного участка в аренду.

Принимая во внимание, что земельный участок предоставлен для проектирования и строительства коммунально-складской базы, при этом доказательств, подтверждающих наличие на участке принадлежащего обществу «МС-Сервис» незавершенного строительством объекта, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды правомерно указали, что наличие на нем линейного объекта - наружные сети канализации производственных баз, являющегося по факту подземным сооружением, не свидетельствует об освоении этого земельного участка в целях, согласованных в договоре аренды от 24.03.2010 № 6118.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильным выводам о том, что на момент прекращения действия названного договора оснований, предусмотренных подп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления истцу без проведения торгов земельного участка для строительства в рассматриваемом случае не имеется.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных актах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к переоценке доказательств и установленных по делу обстоятельств, оснований для которой суд кассационной инстанции не усматривает и соответствующими полномочиями не обладает в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.03.2013 № 13031/12.

Выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании материалов дела и не противоречат им.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.06.2017 по делу № А76-2479/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МС-Сервис» – без удовлетворения.

	Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий						Е.А. Платонова 

Судьи						С.В. Лазарев 

                                             					 М.В. Торопова