АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-62212/2022

г. Краснодар

19 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Юг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 07.12.2022), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 18.05.2023), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования Староминский район, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2023 по делу № А32-62212/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Юг» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 20.09.2022 № 52-32-15-39450/2022 решения об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении на 36 месяцев действия договора от 11.03.2009 № 8828000038 аренды земельных участков площадью 145 000 кв. м, 183 700 кв. м, 464 300 кв. м, 303 000 кв. м, 374 100 кв. м, 275 200 кв. м, 334 000 кв. м, 417 900 кв. м, 304 000 кв. м с кадастровыми номерами 23:28:0403006:8, 23:28:0403006:15, 23:28:0403006:16, 23:28:0403006:17, 23:28:0403006:20, 23:28:0403006:21, 23:28:0403006:22, 23:28:0403006:23, 23:28:0403006:33, расположенных по адресу: Краснодарский край, Староминский р-н, с/о Староминский, в границах ЗАО »Новоясенское», отделение 2, поля 10-5, 006, 9-3, 006, 8-4, 006, 9-1, 006, 9-4, 006, 10, 006, 8-3, 006, 9-2, 006, 10-4, 006, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее – договор аренды от 11.03.2009, земельные участки), о понуждении к заключению соответствующего дополнительного соглашения (предмет заявления изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Староминский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2023, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы следующим. Сведения о выявленных нарушениях при использовании земельных участков отсутствуют. Материалами дела подтверждено соблюдение обязательной публичной процедуры при заключении договора аренды от 11.03.2009. Основания для вывода о ничтожности договора аренды от 11.03.2009 и для отказа в продлении его срока отсутствуют.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов. Договор аренды от 11.03.2009 имеет признаки ничтожной сделки. При его заключении не был соблюден действовавший в тот момент порядок предоставления сельскохозяйственных земельных участков, соответствующая информация в печатном издании не опубликовывалась. В договоре аренды от 11.03.2009 содержится указание на предоставление земельных участков на новый срок, однако до его заключения предшествующий договор аренды был расторгнут по соглашению сторон. Основания для заключения дополнительного соглашения отсутствуют. Департамент не оспаривал договор аренды от 11.03.2009, поскольку он заключен с администрацией.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 22.11.2003 № 2860000156/8828000024 аренды земельных участков (далее – договор аренды от 22.11.2003). По истечении его срока в отсутствие волеизъявления сторон на продление арендных отношений договор должен был прекратить свое действие, а земельные участки подлежали возврату арендодателю по акту приема-передачи (пункт 9.3). Соглашением от 01.03.2009 стороны расторгли договор аренды от 22.11.2003.

Постановлением администрации от 02.02.2009 № 286 земельные участки предоставлены обществу в аренду на новый срок. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 11.03.2009 аренды земельных участков на 15 лет с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 04.06.2009. По акту приема-передачи от 25.05.2016 договор аренды от 11.03.2009 передан департаменту.

До истечения срока договора аренды от 11.03.2009 общество обратилось в департамент с заявлением от 15.08.2022 о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора на 36 месяцев на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ).

Письмом от 20.09.2022 № 52-32-15-39450 департамент уведомил общество о принятом решении об отказе в заключении дополнительного соглашения. Основанием такого решения стало наличие у договора аренды от 11.03.2009 признаков ничтожности. Информация о соблюдении установленного публичного порядка предоставления земельных участков при заключении этого договора в департаменте отсутствует.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды вправе были исходить из того, что государственная регистрация обременения на недвижимое имущество определяется законодателем как акт признания и подтверждения этого обременения в пользу определенного лица. Регистрация является единственным доказательством существования обременения. Зарегистрированное обременение недвижимого имущества может быть оспорено только в судебном (исковом) порядке (пункты 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Принцип внесения предполагает возможность возникновения и прекращения подлежащего государственной регистрации и зарегистрированного обременения только с момента соответствующей регистрации. Государственная регистрация является юридическим фактом, только при наличии которого правовые основания для возникновения и прекращения обременения производят соответствующий правовой эффект.

По смыслу данных Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 52, 56 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснений оспаривание зарегистрированного обременения недвижимого имущества возможно путем предъявления исков, в резолютивной части решения по которым решен вопрос об отсутствии этого обременения, о возврате этого имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, о признании обременения отсутствующим. Только такие решения являются основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Зарегистрированное обременение недвижимого имущества не может быть оспорено в результате рассмотрения заявления по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Спор об обременении недвижимого имущества не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В рамках настоящего дела в порядке искового производства не оспаривается зарегистрированное обременение земельных участков арендой в пользу общества, основанное на договоре аренды от 11.03.2009. Департамент не представил доказательства наличия принятого по его иску вступившего в законную силу решения суда, в резолютивной части которого решен вопрос об отсутствии этого обременения или о применении последствий недействительности договора аренды от 11.03.2009. Только такое решение могло являться основанием для аннулирования соответствующих записей в Едином государственном реестре недвижимости и для вывода об отсутствии у общества права на продление срока аренды без проведения торгов.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). По требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных законами или договором (пункт 2).

В соответствии положениями статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения об увеличении срока договора аренды, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Условиями заключения такого дополнительного соглашения являются течение срока договора аренды на дату обращения арендатора с указанным требованием и отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого участка (часть 3). Срок, на который увеличивается срок договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса не применяются (часть 4). Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение о продлении срока договора аренды не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о заключении соглашения (часть 5).

Положения Закона № 58-ФЗ направлены на поддержку добросовестных арендаторов земельных участков. Принятие данных норм обусловлено необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении субъектов хозяйственных отношений, направленных на определение дополнительных механизмов поддержки экономического сектора, в том числе упрощающих установленные законодательством процедуры предоставления публичных земельных участков. Законодатель предусмотрел только два формальных условия реализации упрощенного механизма пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, – наличие на дату обращения действующего договора аренды и отсутствие информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях арендатором земельного законодательства.

Срок договора аренды от 11.03.2009 установлен до 04.06.2024. Заявление подано обществом в пределах этого срока. Департамент не доказал наличие информации о допущенных обществом нарушениях земельного законодательства, выявленных при проведении в отношении земельных участков государственного земельного надзора. Отказ в заключении дополнительного соглашения о продлении на три года срок договора аренды от 11.03.2009 противоречит нормам действующего законодательства, нарушает права и законные интересы общества.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 упразднено преимущественное право арендатора публичного земельного участка на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8).

Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование находящимся в публичной собственности земельным участком сельскохозяйственного назначения, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор также следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907).

Допустив вывод о заключении договора аренды от 11.03.2009 без соблюдения публичных процедур, суды вправе были исходить из возобновления на неопределенный срок договора аренды от 22.11.2003, действие которого по истечении срока могло прекратиться только при отсутствии волеизъявления сторон на продление арендных отношений. Своим поведением администрация (впоследствии департамент) и общество выразили волю на продление арендных отношений. В рассматриваемом случае общество как добросовестный и исправный арендатор земельных участков, правомерно преследующий цель установления правовой определенности на определенный законодателем период поддержки добросовестных субъектов, также не могло быть поставлено в худшее положение по сравнению с такими же арендаторами сельскохозяйственных земель, у которых сроки договоров аренды не истекли.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2023 по делу № А32-62212/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова