Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-10170/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

 ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение от 29.08.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Кулаева Е.В.) и постановление от 21.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Бацман Н.В., Воронов Т.А.) по делу № А46-10170/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Еда 24» (646620, Омская область, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о признании договора аренды нежилого помещения заключенным сроком на 10 лет, внесении изменений в договор, обязании совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора, и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Еда 24» об обязании освободить объект аренды и возвратить арендодателям.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерство культуры Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Еда 24»: ФИО5 по доверенности от 10.01.2022, ФИО6 по доверенности от 24.05.2024, ФИО7 директор, представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО4: ФИО8, по доверенностям от 01.11.2024, представитель индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО8, по доверенности от 13.05.2024.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Еда 24» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Антроповой Ирине Вячеславовне (далее – ИП Антропова И.В.), индивидуальному предпринимателю Кузнецовой Елене Владимировне (далее – ИП Кузнецова Е.В.), индивидуальному предпринимателю Антроповой Марине Владимировне (далее – ИП Антропова М.В.), (вместе именуемые предприниматели, ответчики), в котором просило: признать договор № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения заключенным сроком на 10 (десять) лет с 21.06.2019 по 21.06.2029; внести изменения в пункт 2.2 договора № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения, дополнив его абзацами следующего содержания: «Объект Аренды является объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой», кон. 1870 – нач. 1880 гг., включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с регистрационным номером 581410033120005 (далее по тексту – «Объект культурного наследия»). Техническое состояние, предмет охраны Объекта культурного наследия, требования к сохранению Объекта культурного наследия, правила его использования, гарантирующие сохранность Объекта культурного наследия, определяются договором, а также Охранным обязательством собственника или иного законного владельца Объекта культурного наследия (в том числе Актом осмотра технического состояния № 1 от 12.12.2016), утвержденным распоряжением Министерства культуры Омской области № 41-рм от 09.02.2017, который является неотъемлемой частью настоящего Договора. Весь объем требований, предусмотренных охранным обязательством, выполняет собственник (арендодатели)»; обязать ИП Антропову И.В., ИП Кузнецову Е.В., ИП Антропову М.В. совершить действия по государственной регистрации договора № 3 от 21.06.2019 аренды нежилого помещения. 

В порядке статьи 132 АПК РФ к производству суда принято встречное исковое заявление ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 об обязании общества освободить нежилые помещения, номера на поэтажном плане 4П: 9, 10, общей площадью 220,3 кв.м, литера А, А6, находящиеся на первом этаже двухэтажного кирпичного строения с одноэтажной кирпичной пристройкой, расположенного по адресу: 

<

...> и возвратить его арендодателям в течение 7 календарных дней с момента принятия арбитражным судом соответствующего судебного акта. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области), Министерство культуры Омской области. 

Решением от 29.08.2024 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 21.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматели обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований общества отказать, встречные требования предпринимателей удовлетворить.

В кассационной жалобе заявители ссылаются на то, что договор аренды является незаключенным, так как нет существенного условия об охране объекта культурного наследия; действующим законодательством не предусмотрена возможность возложения на ответчика обязанности по государственной регистрации такого договора аренды; указывают на ненадлежащее толкование судами условий договора аренды, поскольку сторонами согласовано его действие как краткосрочного на 11 месяцев, а в случае продолжения использования объекта договор считается заключенным на неопределенный срок; настаивают, что договор прекратил свое действие, так как арендодатель отказался от него в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); материалами дела не подтверждена недобросовестность действий ответчиков по уклонению от государственной регистрации договора; считают, что истцом пропущен срок для обращения в суд с требованиями об урегулировании разногласий и государственной регистрации договора; указывают на нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, содержащихся в части 3 статьи 167 АПК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу общество считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

В судебном заседании представители поддержали свои позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ. 

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

 Как установлено судами, между ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 (арендодатели) и ООО «Еда 24» (арендатор) 21.06.2019 подписан договор аренды нежилого помещения № 3 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование магазин - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 4П, 9,10, общей площадью 220,3 кв.м, литера А,А6, находящиеся на первом этаже двухэтажного кирпичного строения с одноэтажной кирпичной пристройкой, расположенного по адресу: 

<

...>. Объект аренды передается арендатору под размещение пиццерии сети «Додо пицца» (пункты 2.1, 2.2). 

В соответствии с пунктом 2.4 договора помещения принадлежат арендодателям на праве общей долевой собственности в следующих долях: ½ доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2; ¼ доля – ФИО3; ¼ доля – ФИО4 

Договор вступает в силу с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды и действует по 21.06.2029 включительно, а в части неисполненных обязательств сторон действует до полного их исполнения сторонами (пункт 5.1 договора). 

В пункте 5.2 договора указано, что договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и вступает в силу с момента регистрации. До момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 11 месяцев. Условия настоящего договора в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора. Подача документов для регистрации настоящего договора, а также изменений и дополнений к нему, осуществляется арендодателем. Расходы, связанные с регистрацией настоящего договора, а также внесением изменений и дополнений в него несет арендодатель. В случае уклонения арендодателя от государственной регистрации настоящего договора в разумные сроки, арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, прекратить его действие (расторгнуть договор) и потребовать от арендодателя возмещения убытков.

Если арендатор использует объект аренды по истечении срока аренды без какого-либо возражения со стороны арендодателя, но также без заключения письменного договора между сторонами о продлении или возобновлении аренды, такое продолжающееся занятие объекта аренды рассматривается как аренда на неопределенный срок в соответствии с условиями и положениями настоящего договора (пункт 5.5 договора). 

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) арендуемое нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:040117:3657 (помещение 4П) расположено в здании с кадастровым номером 55:36:040117:3293, литеры А, А1, А5, А6 по адресу: 

<

...>. 

Данное здание на основании постановления главы Администрации Омской области от 29.08.1996 № 421-й является памятником культуры и включено в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. 

Управление Росреестра по Омской области письмом от 20.09.2019 уведомило ответчиков о приостановлении государственной регистрации договора аренды по причине изменения площади помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657; отсутствия охранного обязательства на помещение в здании, являющемся объектом культурного наследия, а также записи об ограничении – объект культурного наследия, в ЕГРН. 

Общество 16.08.2021 направило в адрес арендодателей требование о повторной подаче документов для государственной регистрации договора аренды и причинах неустранения недостатков, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации договора. 

Со стороны предпринимателей в адрес общества поступило уведомление от 23.03.2023 о расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с тем, что государственная регистрация договора не произведена и срок его действия в таком случае (11 месяцев) истек. 

Обществом подготовлено и направлено собственникам арендуемого помещения дополнительное соглашение от 07.04.2023 к договору с включением пункта, содержащего указание на охранное обязательство, которое арендодателями не подписано. 

В связи с тем, что предприниматели не произвели государственную регистрацию договора и уклонились от внесения изменений в него, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 1, 10, 164, 165, 450.1, 606, 621, 651 ГК РФ, статьями 47.3, 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), статьей 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), пунктом 1, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54), пунктом 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, исходили из того, что предприниматели уклонялись от исполнения обязанности по государственной регистрации договора аренды, заключенного на 10 лет, арендуемое нежилое помещение является объектом культурного наследия, охранное обязательство по которому не отражено в договоре аренды, отказ от договора заявлен со злоупотреблением правом и не допустим в отношении долгосрочного договора, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного.

Проверив законность судебных актов в пределах приведенных в кассационной жалобе аргументов, суд округа не находит оснований для их отмены.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 609 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (часть 2 статьи 165 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ охрана объектов культурного наследия обеспечивается, в том числе заключением охранного обязательства объекта культурного наследия, предусматривающего определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта в случае угрозы ухудшения его состояния.

Обществом 20.04.2021 в адрес предпринимателей направлено дополнительное соглашение к договору аренды о внесении изменений в части включения в договор охранных обязательств объекта культурного наследия. На момент обращения истца с исковым заявлением со стороны собственников указанное дополнительное соглашение не подписано.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу правовых позиций, изложенных в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2015 № 305-ЭС15-513, от 21.12.2015 № 305-ЭС15-11564, от 03.10.2016 № 308-ЭС16-7310, от 26.12.2016 № 308-ЭС16-7314, при отсутствии соглашения сторон по содержанию условия договора и наличии диспозитивной нормы, регулирующей спорное отношение, таковое условие должно определяться судом в соответствии с общим правилом диспозитивной нормы, содержащим наиболее оптимальный баланс интересов сторон договора.

В соответствии с частью 11 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ, если иное не установлено настоящим пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

Обязанность по осуществлению охраны возложена законом на лиц, имеющих предусмотренные пунктом 11 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ права по их владению и использованию; лицом, на которое в первоочередном порядке возложена обязанность по выполнению охранного обязательства, является собственник такого объекта, в том числе и в случае, если указанный объект находится во владении или пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 по делу № 305-ЭС17-17543, пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).

При урегулировании разногласий суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Норма о выполнении охранного обязательства собственником объекта культурного наследия, установленная Законом № 79-ФЗ, не предусматривает возможности ее возложения на арендатора. 

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - постановление № 16) разъяснено, что, применяя положения пункта 2 статьи 1 и статьи 421, пункта 4 статьи 421 ГК РФ, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. Если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд, исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования, может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила. При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности (абзацы 2 и 3 пункта 3 постановления № 16).

В материалы дела предпринимателями не представлено доказательств достижения сторонами договоренности о возложении на арендатора обязанности по выполнению охранного обязательства.

Так как суду не предоставлено право устанавливать в договоре условие, по которому стороны не достигли соглашения, а каким-либо законом или нормативным правовым актом не предусмотрена спорная обязанность, вывод судов о необходимости включения в договор аренды условия об обязанности арендодателя по охране объекта культурного наследия является правильным.

Утверждение подателей жалобы о пропуске истцом срока для обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий по договору не соответствует материалам дела, поскольку сторонами спора в течение 2019-2023 годов велись переговоры об урегулировании разногласий и необходимости осуществления государственной регистрации договора аренды, направлялись проекты дополнительных соглашений в различных редакциях. 

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Вопреки доводам подателей жалобы о злоупотреблении правом истцом ввиду подачи иска обществом только после получения отказа арендодателя от договора аренды, суды учли, что арендуемое помещение используется для организации общественного питания, а в рассматриваемый период его деятельность приостанавливалась в связи с принятием ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции, длительность переговорного процесса, предшествовавшего обращению истца в суд, была обусловлена произведением арендатором капитального ремонта, проведением согласования изменений условий договора, а также приостановлением деятельности организаций общественного питания, сопровождающимся при этом оплатой арендных платежей в согласованном сторонами размере, что не может квалифицироваться в качестве злоупотребления правом общества и явиться основанием для отказа в иске.

Также правомерен вывод судов о незаконности уклонения собственников объекта культурного наследия от государственной регистрации договора аренды. 

Как указано ранее, причинами приостановления государственной регистрации договора аренды на основании уведомления от 20.09.2019 явилось: изменение площади помещения с кадастровым номером 55:36:040117:3657; отсутствие охранного обязательства на помещение, являющееся объектом культурного наследия, а также отсутствие записи об ограничении – объект культурного наследия, в ЕГРН.

Собственники спорного нежилого помещения обладали информацией о приостановлении, одно из оснований приостановления государственной регистрации договора аренды в виде внесения записи в ЕГРН об ограничении (обременении) нежилого здания в качестве объекта культурного наследия – устранили. 

Однако вторая причина приостановки государственной регистрации договора (изменение площади арендуемого помещения) ответчиками не устранена.

Принимая во внимание, что у истца объективно отсутствует возможность самостоятельно без участия собственника внести соответствующие изменения в записи об объекте аренды в ЕГРН и учитывая пункт 6.1.6 договора, согласно которому арендодатель на правах собственника объекта аренды в случае производства перепланировки и/или реконструкции объекта аренды арендатором, обязан самостоятельно сдать результат изменений соответствующим государственным органам, суд апелляционной инстанции мотивированно исходил из того, что указанное действие находится в зоне контроля и ответственности ответчиков, следовательно, невозможность осуществления государственной регистрации договора связана с бездействием последних.

Аргумент кассаторов о незаключенности договора аренды по причине отсутствия в нем существенного условия – охранного обязательства, заявлен без учета разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления № 49, согласно которым, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Доводы ответчиков об истечении срока исковой давности по требованию об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды рассмотрены и аргументированно отклонены судами со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 61 Постановления № 25, согласно которым сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В этой связи, установив фактическое использование обществом арендуемого имущества, внесение им арендных платежей, требование истца о понуждении ответчика осуществить государственную регистрацию договора обоснованно удовлетворено судами.

При рассмотрении встречного иска судами установлено, что в соответствии с пунктом 5.1 договора он вступает в действие с момента подписания сторонами акта приема-передачи и действует до 21.06.2029 включительно, что свидетельствует о его заключении сроком на 10 лет и подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со статьей 51 Закона № 218-ФЗ.  

При толковании условий договора судами учтено как его буквальное содержание (10 лет), так и поведение сторон, последовавшее за его заключением (проведение арендатором работ по капитальному ремонту помещения, повлекших изменение его площади и обустройство в соответствии с функциональным использованием под пиццерию).

Тем самым стороны явно и недвусмысленно выразили свое волеизъявление на вступление в долгосрочные правоотношения, а указание на 11-месячный срок действия договора до его государственной регистрации не может быть квалифицировано в качестве исключающего право арендатора требовать государственной регистрации договора аренды в случае недобросовестного уклонения арендодателя от исполнения своей обязанности.

Указание кассатора на ненадлежащее толкование договора аренды со стороны истца, поддержанное судами, поскольку сторонами согласовано его действие как краткосрочного на 11 месяцев, в случае продолжения использования объекта, договор считается заключенным на неопределенный срок, а также договор прекратил свое действие, так как арендодатель отказался от него в соответствии со статьей 610 ГК РФ, отклоняется судом округа.

Доказательств того, что проект договора аренды был подготовлен арендатором, ответчиками в материалы дела не представлено.

Из разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления № 54, следует, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

 В пункте 3 Постановления № 16 разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, носит безусловный характер, однако в настоящем деле неоднократное указание предпринимателями в письмах от 23.03.2023, 04.05.2023 на расторжение договора аренды обусловлено незаконным бездействием со стороны арендодателей по государственной регистрации договора аренды, которые, как справедливо указал суд апелляционной инстанции, своим бездействием создали ситуацию, при которой предоставили истцу возможность пользоваться арендуемым помещением на условиях долгосрочной аренды, в том числе после истечения 11 месяцев после подписания договора, что давало последнему основания полагаться на обстоятельства надлежащего исполнения ответчиками обязательства по регистрации договора либо принятия необходимых мер для этого, в то же время, не исполнив указанную обязанность, в том числе на протяжении длительного периода времени (около 2 лет), применив положения статьи 621 ГК РФ, заявили о расторжении договора, что указывает на их недобросовестное поведение по отношению к истцу.

В этой связи, в целях внесения правовой определенности в правоотношения сторон по вопросу срока аренды, а также с учетом наличия оснований для удовлетворения требований истца в части понуждения к осуществлению государственной регистрации договора, суды правомерно усмотрели основания для признания договора аренды заключенным сроком на 10 лет с 21.06.2009 по 21.06.2019, что соответствует условиям пункта 5.1 договора, если бы ответчики в установленном законом порядке совершили действия по регистрации договора.

В связи с тем, что договор аренды не предусматривает право арендодателя на односторонний отказ от договора до истечения срока его действия (10 лет), суды правомерно признали договор действующим.

Также несостоятельным признается довод кассационной жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Несмотря на то, что по правилам части 2 статьи 165 ГК РФ, как справедливо отметили ответчики, при уклонении одной из сторон сделки от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, которая регистрируется в соответствии с решением суда, возложение на ответчиков обязанности по государственной регистрации договора аренды может расцениваться в качестве одного из способов защиты нарушенного права (абзац 8 статьи 12 ГК РФ), которое осуществляется путем присуждения к исполнению в натуре обязанности, согласованной сторонами в договоре аренды (пункт 5.2 договора).

Поскольку сторонами в договор включено условие о возложении на арендодателя обязанности по подаче документов на государственную регистрацию, а также изменений и дополнений к нему, учитывая, что одним из оснований для приостановления государственной регистрации явилось изменение площади помещений, суды, удовлетворив требования истца, не возложили на ответчиков обязанностей сверх согласованных договором аренды, что права ответчиков не нарушает.  

Суждение кассатора о нарушении судом первой инстанции нормы процессуального права, содержащихся в части 3 статьи 167 АПК РФ, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 2 статьи 286 АПК РФ независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой и апелляционной инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 настоящего Кодекса безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, мотивированное решение суда от 29.08.2024 содержит данные о том, что резолютивная часть решения была объявлена 15.08.2024, согласно данным в информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о принятом судебном акте опубликована 15.08.2024 в 13:02:50 МСК. 

Согласно части 5 статьи 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, наименование истца и ответчика, а также один из идентификаторов указанных лиц (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения), указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.

Действующими нормами процессуального права не установлено время, отводимое на изготовление судом резолютивной части судебного акта при наличии организационной техники и иных материально-технических ресурсов, позволяющих в короткий промежуток времени изготовить резолютивную часть судебного акта, ввиду чего довод о нарушении судом первой инстанции тайны совещательной комнаты основан на предположениях и не подтвержден материалами дела.

При изложенных обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу аналогичны доводам апелляционной жалобы, повторяют позицию ответчиков по делу, но не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы, понесенные при подаче кассационной жалобы, относятся на заявителей в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.08.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 21.10.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-10170/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийТ.А. Зиновьева

Судьи Е.Ю. Демидова

 ФИО1