АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. 

<

***>, факс 

<

***>,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-1148/2025

г. Томск

29 июля 2025 г.

– дата объявления резолютивной части решения

29 июля 2025 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Шестеровой,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Первый Цех Томск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

3-и лица: 1. унитарное муниципальное предприятие Города Томска «Муниципальная ресурсоснабжающая компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. муниципальное бюджетное учреждение «Административно-хозяйственное управление» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)

о взыскании 98 988,95 руб.

без участия сторон

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Первый Цех Томск» (далее – ООО «Первый Цех Томск») о взыскании 98 988,95 руб., из которых 92 645,28 руб. - неосновательное обогащение за  пользование нежилыми помещениями первого этажа №№ 15,16,17,18,19,20, второго этажа № 52, находящихся в здании с кадастровым номером 70:21:0200020:5617 по адресу: 

<

...> в период с 30.07.2024 по 14.10.2024 – УИН 0000191400010000002453405; 6 343,67 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2024 по 28.01.2025 – УИН 0000191400010000002453419.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, ответчик, без оформления прав в установленном законом порядке и внесения соответствующих платежей пользуется  нежилыми помещениями, в том числе помещениями первого этажа №№ 15 (6,0 кв м), 16 (3,1 кв м), 17 (3,2 кв м), 18 (12 кв м), 19 (21 кв м), 20 (32,4 кв м) и второго этажа № 52 (26,1 кв.м) в здании с кадастровым номером 70:21:0200020:5617, расположенном по адресу: 

<

...>, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию «Город Томск», в связи с чем, неосновательно сберег денежные средства в размере 98 988,95 руб. На сумму задолженности подлежат начислению проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 3-5).

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему требования истца не признал, сославшись на то, что 01.07.2023 между унитарным муниципальным предприятием Города Томска «Муниципальная управляющая компания» (далее – УМП «Муниципальная УК») (арендодатель) и ООО «Первый цех Томск» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 14/07/23, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование (аренду) арендатору нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> на 1 этаже 2-этажного здания, общей площадью 95,5 кв.м, номера на поэтажном плане: № 2а (29,9 кв.м), № 11 (32,6 кв.м), № 40 (5,9 кв.м.), № 41 (3,2 кв.м), № 42 (2,9 кв.м), № 44 (21 кв.м) (далее – имущество). Арендная плата по договору составляет 21 965 руб. в месяц. Плата вносилась ответчиком своевременно. 05.08.2024 от арендодателя в адрес арендатора поступило уведомление о  передаче  02.08.2024 недвижимого имущества, часть которого находилась в аренде у ответчика, в муниципальную имущественную казну Города Томска.  Представители собственника имущества сообщили, что арендатору можно продолжить пользоваться арендуемыми помещениями до передачи нежилого здания, в котором находились арендуемые помещения, в хозяйственное ведение другого лица – муниципального бюджетного учреждения «Административно-хозяйственное управление) (далее – МБУ «АХУ»). В связи с неопределенностью по размеру арендной платы, последняя уплата предыдущему арендодателю проведена ответчиком за июль 2024 г. (платежное поручение от 12.09.2024 № 189). С 01.08.2024 по 01.10.2024 платежи не производились, так как новыми реквизитами для оплаты арендатор не располагал.  Руководителем ответчика были подписаны 2 акта, сведения, в них изложенные, проверены не были (в части собственника помещений), подписаны по просьбе принесшего их лица, который сообщил, что акты нужны для проверки арендованных помещений. В последующем ответчику было сообщено о необходимости участвовать в аукционе по передаче в аренду занимаемых им помещений, после чего был подписан договор аренды недвижимого имущества от 11.11.2024 № 11-А/2024 и акт приема-передачи к нему. При этом ответчик отметил, что фактически продолжал находиться в спорных помещениях  и не принимал их после заключения нового договора аренды. По условиям нового договора арендная плата составила 29 547 руб. в месяц. С даты заключения договора аренды с новым арендодателем, ответчик оплачивает арендную плату в соответствии с условиями договора. Ответчик полагает, что по независящим от него причинам имеется задолженность за спорные помещения в размере 54 912,50 руб. (исходя из размера ежемесячной арендной платы 21 965 руб.) (л.д. 11-13).

3-е лицо (2) в отзыве на исковое заявление указало, что недвижимое имущество по адресу: 

<

...> передано в управление МБУ «АХУ» на основании постановления администрации Города Томска № 686 от 11.10.2024 «О передаче недвижимого имущества в оперативное управление МУБ «АХУ». Переход права оперативного управления зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 15.10.2024. Таким образом, МБУ «АХУ» не имеет отношения к предмету спора в связи с тем, что не имело правовой связи с объектом, расположенным по адресу: 

<

...> в заявленном истцом спорном периоде (л.д. 50).

3-е лицо (1) отзыв на исковое заявление не представило.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие представителей сторон, 3 лиц (части 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование «Город Томск» с 14.02.2024 является собственником здания с кадастровым номером 70:21:0200020:5617 по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.01.2025 № КУВИ-001/2025-23254579 (представлена в материалы дела в электронном виде в качестве приложения к иску).

Согласно актам фактического использования от 11.09.2024 и 17.10.2024 (представлены в материалы дела в электронном виде в качестве приложения к иску), ООО «Первый Цех Томск» является пользователем нежилых помещений, находящихся в вышеуказанном здании, в том числе, помещения первого этажа №№ 15 ( 6,0 кв м), 16 (3,1 кв м), 17 (3,2 кв м), 18 (12 кв м), 19 (21 кв м), 20 (32,4 кв м) – используются как производственные помещения, помещение второго этажа № 52 (26,1 кв.м) – используется как офисное помещение. Указанные помещения используются ответчиком без договорных отношений с 30.07.2024.

Полагая, что в период с 30.07.2024 по 14.10.2024 ответчик, без законных оснований, пользовался вышеуказанными помещениями, расположенными в здании по адресу: 

<

...>,  не внося за пользование имуществом плату в размере, равном подлежащей уплате арендной платы, департамент недвижимости обратился к ООО «Первый цех Томск» с претензией от 14.11.2024 № 15223 об оплате задолженности.

В связи с неисполнением требований претензии истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В связи с тем, что порядка определения цены за неосновательное пользование муниципальным имуществом законодательством не установлено, статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, когда отношения прямо не урегулированные законодательством или соглашением сторон, и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а отношения по неосновательному использованию муниципального имущества сходны с отношениями аренды, поскольку включают в себя право пользования и владения, без права распоряжения, департамент недвижимости посчитал возможным произвести расчет неосновательного обогащения за пользование муниципальным имуществом на основании ставок арендной платы, применяемых к объектам нежилого фонда согласно решению Думы г. Томска.

Так, по мнению истца, применению подлежит решение Томской городской Думы от 24.12.2004 № 815 (ред. от 03.12.2019) «О порядке определения величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда муниципального образования «Город Томск» (далее по тексту – Решение № 815).

Ответчик с расчетом истца не согласился, полагает, что задолженность за пользование помещениями составляет 54 912,50 руб., исходя из размера ежемесячной арендной платы 21 965 руб., установленной договором аренды недвижимого имущества от 01.07.2023 № 14/07/23.

Суд признает доводы ответчика необоснованными по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2023 между унитарным муниципальным предприятием Города Томска «Муниципальная управляющая компания» (далее – УМП «Муниципальная УК») (арендодатель) и ООО «Первый Цех Томск» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 14/07/23, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование (аренду) арендатору нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> на 1 этаже 2-этажного здания, общей площадью 95,5 кв.м, номера на поэтажном плане: № 2а (29,9 кв.м), № 11 (32,6 кв.м), № 40 (5,9 кв.м.), № 41 (3,2 кв.м), № 42 (2,9 кв.м), № 44 (21 кв.м) (далее – имущество) (л.д. 14-22).

Данным договором предусмотрено, что передаваемое в аренду имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании постановления администрации Города Томска от 03.08.2009 № 677 (пункт 1.2); за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в виде фиксированного платежа в размере 21 965 руб. в месяц (без НДС) и переменного платежа в сумме эквивалентной стоимости  эксплуатационно-коммунальных услуг, потребленных арендатором за расчетный период (пункт 2.1); договор заключен с 01.07.2023 до 30.11.2023 (пункт 6.1).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи (л.д. 23).

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 294 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника.

Пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее - Закон № 161-ФЗ) имущество унитарного предприятия формируется за счет имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 18 Закона № 161-ФЗ государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Таким образом, необходимым условием для распоряжения закрепленным на праве хозяйственного ведения имуществом является согласие собственника на такое распоряжение (отчуждение).

В соответствии со статьей 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок    после    получения    обращения    лица,    запросившего    согласие. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет   сделки,   на   совершение   которой   дается   согласие.   Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

Заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ)

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, установленных в части 1 настоящей статьи.

Частью 3 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав  владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Вместе с тем, УМП «Муниципальная УК» (в настоящее время переименовано в УМП «Муниципальная РК») согласие у собственника нежилых помещений на передачу их в аренду не получалось, конкурс либо аукцион также не проводился.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку имущество, закрепленное за УМП «Муниципальная РК», передано ответчику во временное владение и пользование за плату без согласия собственника имущества, в нарушении Закона № 135-ФЗ, о суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора недействительным (ничтожным).

При данных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для начисления арендной платы в размере, определенном договором аренды от 01.07.2023 № 14/07/2023.

Вместе с тем, доводы истца о правомерности начисления арендной платы в соответствии с Решением № 815 судом отклоняется в силу следующего.

В соответствии с положениями статей 7 и 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду обязательным является проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы.

Согласно положениям статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по договорам аренды муниципального имущества, заключенным по результатам проведения торгов или без их проведения, размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным при определении размера арендной платы руководствоваться  подпунктом «б» подпункта 1 и подпунктом «в» подпункта 2 пункта 13 Положения об аренде имущества муниципального образования «Город Томск», утвержденного решением Думы Города Томска от 02.10.2018 № 920, в соответствии с которым размер арендной платы по договорам аренды муниципального имущества устанавливается в денежной форме на основании отчета об оценке рыночной стоимости, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что 11.11.2024 МБУ «АХУ» (арендодатель) и ООО «Первый Цех Томск» (арендатор), руководствуясь пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключили договор аренды недвижимого имущества № 11-А/2024 (л.д. 26-36), предметом которого является предоставление арендодателем во временное владение и пользование (аренду) арендатору спорных нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах в двухэтажной кирпичном нежилом здании по адресу: 

<

...>, общей площадью 93,8 кв.м.

За пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая определена на основании отчета определения рыночной стоимости № 2110/Р4/24 от 21.10.2024 и составляет 29 547 руб. в месяц (с учетом НДС) (пункт 2.1 договора).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что при расчете платы за фактическое пользование спорными помещениями следует исходить из размера арендной платы, установленном  отчетом определения рыночной стоимости № 2110/Р4/24 от 21.10.2024.

Истцом в материалы дела представлен справочный расчет (представлен в материалы дела в электронном виде в качестве приложения к ходатайству от 14.07.2025), согласно которому задолженность по основному долгу за период с 30.07.2024 по 14.10.2024 составляет 74 344,06 руб.

Расчет судом проверен,  признан  арифметически верным.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика 74 344,06 руб. задолженности является обоснованным, в остальной части удовлетворению не подлежит.

На сумму долга истец исчислил проценты на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из ключевой ставки Банка России за период с 27.09.2024 по 28.01.2025 в размере 6 343,67 руб.

Поскольку задолженность по неосновательному обогащению признана судом правомерной в размере 74 344,06 руб., проценты  составляют 11 199,35 руб.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика процентов в размере 11 199,35 руб. является обоснованным, в остальной части удовлетворению не подлежит.

Ответчик произвел оплату основного долга в размере 74 344,06 руб. и процентов в размере 11 199,35 руб., что подтверждается платежными поручениями от 11.06.2025 № 26, 22.07.2025 № 334, от 24.07.2025 № 32.

Таким образом, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, и, руководствуясь частью 1 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья                                                                                    М.О. Попилов