﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-63605/2020

Дело № А12-32024/2018

г. Казань

05 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» – Бобровой Т.К. (доверенность от 10.04.2019),

в отсутствие:  

истца – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» 

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019

по делу № А12-32024/2018

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес Ритейл» (ИНН 3445077557, ОГРН 1053460087361) об освобождении и возврате земельного участка, третье лицо: Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имущество Волгоградской области (далее – Комитет) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес Ритейл» (далее – ООО «Гермес Ритейл») об обязании в месячный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:030057:122 площадью 102 886 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 6А путем сноса объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030055:189, здания склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183, постройки из бетонных плит, постройки из бетонных блоков в разрушенном состоянии и передать земельный участок Комитету по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального. В случае неисполнения судебного акта ответчиком Комитет просит взыскать судебную неустойку в размере 2126,42 руб. за каждый день неисполнения.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.2019 по делу № А12-32024/2018 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.2019 отменено, исковые требования Комитета удовлетворены. Суд обязал ООО «Гермес Ритейл» освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:030057:122 площадью 102 886 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 6А, путем сноса капитальных объектов: здания склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030055:189, постройки из бетонных плит, постройки из бетонных блоков, находящихся в разрушенном состоянии, в трехмесячный срок с момента вступления судебного акта в законную силу и обязать ответчика передать освобожденный земельный участок с кадастровым номером 34:34:030057:122 Комитету по акту приема-передачи. С ООО «Гермес Ритейл» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы «Феникс» взысканы судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 35 000 руб.

Акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» (далее – АО «Банк ДОМ.РФ») обратилось в суд с кассационной жалобе как лицо, не участвующее в деле в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просит постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, полагает, что обжалуемый судебный акт принят без привлечения его к участию в деле, как залогодержателя спорных объектов недвижимости.

До рассмотрения кассационной жалобы от АО «Банк ДОМ.РФ» поступили ходатайства о проведении судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания). Суд округа отказал в удовлетворении данных ходатайств ввиду отсутствия технической возможности.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Поскольку кассационная жалоба АО «Банк ДОМ.РФ» подана в порядке, предусмотренном статьей 42 АПК РФ, судебное заседание проводилось с использованием средств аудиозаписи. 

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области являлся арендодателем, а ООО «МАН» (в настоящее время ООО «Гермес Ритейл») арендатором по договору аренды от 28.06.2013 № 620-В земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:122 площадью 102 886 кв. м с разрешенным использованием размещение складских объектов, производственных баз, местоположением: Волгоградская область, г. Волгоград,  шоссе Авиаторов , 6а  со сроком действия три года.

Письмом 15.08.2018 в адрес ответчика было направлено уведомление № 21-17/16863 об отказе от договора аренды земельного участка от 28.06.2013 № 620-В. Данное уведомление вручено ответчику 22.08.2018 .

Пунктом 8.3 договора аренды от 28.06.2013 № 620-В предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Ответчик в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) свою обязанность по возврату земельного участка не исполнил.

В иске Комитет указывает, что из содержания договора и акта приема-передачи к нему не усматривается нахождение на земельном участке каких-либо объектов, имевшихся при передаче земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:122 арендатору.

Вместе с тем, арендодателем 16.04.2018 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:122, расположенного по адресу г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 6а, в результате которого установлено, что на территории земельного участка размещены объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34634:030055:189, здание склада ЭНС с кадастровым номером 34:34:030055:183 (на оба объекта зарегистрировано право собственности ООО «Гермес Ритейл» 05.08.2010), постройка из бетонных плит, постройка из бетонных блоков в разрушенном состоянии, асфальтовое покрытие, о чем составлен акт осмотра земельного участка № 4644.

Комитет указывает в иске, что условия договора аренды от 28.06.2013 № 620-В не позволяли обществу вести строительство на земельном участке. Сведениями о наличии разрешения на строительство спорных объектов истец также не располагает, в связи с чем, Комитет полагает, что спорные объекты являются самовольно возведенными и подлежат сносу ответчиком, а земельный участок возврату арендодателю.

Ссылаясь на то, что земельный участок обществу для строительства объектов недвижимости не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось, срок действия договора аренды земельного участка истек, вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства на нем спорных объектов, обратился с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, Арбитражный суд Волгоградской области пришёл к выводу, что нет оснований для занятия земельного участка на котором расположены объекты, но поскольку спорные строения построены до 01.01.1995, в силу закона они не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение и удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что спорные объекты являются недвижимыми объектами, доказательства предоставления земельного участка для строительств капитальных объектов, разрешительная документация на такое строительство отсутствует, договорные отношений между истцом и ответчиком прекратились, у ответчика отсутствуют правовые основания для его дальнейшего использования, а возникает обязанность передать спорный земельный участок свободным от построек.

Признавая вывод суда первой инстанции о том, что поскольку спорные строения построены до 01.01.1995, в силу закона они не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании, ошибочным, суд исходил из того, что материалами дела не подтверждается законность строительства и технический учет спорных объектов ранее и на момент 1995 года в установленном законном порядке.

Из содержания договора аренды 2013 года и акта приема – передачи, заключенных между Комитетом и ООО «МАН» (правопредшественник) не усматривается нахождение на земельном участке каких – либо объектов, имевшихся при передаче земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:122.

Напротив, как следует из выписок из ЕГРП от 05.02.2018, от 06.02.2018 самой ранней датой государственной регистрации права на данные объекты указан год 2003 – для объекта незавершенного строительства, год 2004 – для здания склада (л.д. 47-53, 67-64 т. 1). Более ранней даты, на которую ссылается суд первой инстанции материалы дела не содержат, что прямо указывает на то, что доказательств создания спорных объектов до 1995 года и их сохранение в неизменном состоянии в материалах дела не имеется.

Материалы не содержат доказательств, что спорные объекты до 1995 года были введены в эксплуатацию, использовались по назначению в соответствии с нормами законодательства и уже на тот момент существовали как объекты недвижимости.

Как установлено судом апелляционной инстанции, правопредшественник ответчика (ООО «МАН») лишь только в 2014 году обратился в компетентные органы для выдачи ему градостроительного плана земельного участка и разрешительной градостроительной документации, необходимой для завершения строительства данных объектов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Следует отметить, что отнесение объекта к недвижимости, прежде всего, носит правовую квалификацию, основанную на технических характеристиках.

Системный анализ градостроительного законодательства и общих положений гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что «объект капитального строительства» является специальным юридическим понятием и используется к установлению мер градостроительной деятельности и застройки на территории.

Следовательно, правовые категории «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества» не совпадают по своему объему и содержанию.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как следует из материалов дела, спорные сооружения состоят из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34634:030055:189, здания склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183, постройки из бетонных плит и постройки из бетонных блоков.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34634:030055:189 представляет собой инженерное сооружение, состоящее из железобетонных колонн 700x400 мм., сборных железобетонных фундаментов стаканного типа и железобетонного пандуса с габаритными размерами в плане 13,3x287 м.

Здание склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183 представляет собой одноэтажное строение с габаритными размерами в плане 18,35х6,25, общей площадью 95,2 кв. м.

Постройка из бетонных плит и бетонных блоков представляют собой одноэтажные строения в полуразрушенном состоянии.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно того, является ли спорный объект недвижимым, по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта от 15.02.2019 № А12-32024-2018, на основании проведенного натурного визуально-инструментального  обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030055:189 по адресу: г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 6А, эксперт пришел к выводу, что работы по сооружению фундаментов не проводятся и не проводились, а зафиксированные конструкции являются конструктивными элементами старого производственного здания механосборочного цеха № 1 ОАО «Волгоградский  моторный завод».

На основании произведенного натурного визуально-инструментального обследования здания склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183, постройки из бетонных плит и постройки из бетонных блоков, расположенных по адресу: г. Волгоград, шоссе Авиаторов, 6А, эксперт пришел к выводу, что здание склада ЭНС 856.000-02 и постройка из бетонных плит обладают всеми признаками капитальных объектов. Постройка из бетонных блоков не может являться объектов капитального строительства, так как на момент обследования находится в разрушенном состоянии (отсутствие наземного замкнутого объема).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок под строительство объекта недвижимости не предоставлялся, при этом у ответчика отсутствуют и документы, подтверждающие создания спорного сооружения как объекта недвижимого имущества, и получение соответствующей разрешительной документации для строительства такого объекта.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.02.2018 №99/2018/76557785 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:122 – размещение складских объектов, производственных баз, что также следует из договора аренды от 28.06.2013 № 620-В (пункт 1.1).

Договор аренды от 28.06.2013 № 620-В не предусматривал использование арендатором земельного участка под капитальное строительство зданий, сооружений.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476 было отмечено, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, при этом для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорный объект является объектом недвижимости, противоречит выводам эксперта. Оценка суда в обжалованных судебных актах, почему суд не принял заключение эксперта, отсутствует.

Кроме того, следует признать, что судебные акты приняты о правах АО «Банк ДОМ.РФ», не привлеченного к участию в деле.

Лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле (статья 42 АПК РФ).

Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, в случае, если этим актом в отношении предмета спора устанавливаются права не привлеченного лица либо на это лицо возлагаются какие-либо обязанности.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.06.2019 по делу № А12-46789/2017 ООО «Гермес Ритейл» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсного производство, конкурсным управляющим утвержден Панин А.В.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.08.2018 по делу № А12-46789/2017 в реестр требований кредиторов ООО «Гермес Ритейл» включены требования АО «Банк ДОМ.РФ» (прежнее наименование АКБ «Российский капитал» АО (без реорганизации)) на сумму 165 786 165,45 руб. В обеспечение исполнение своих обязательств по возврату кредита ООО «Гермес Ритейл» предоставило в залог банку вышеуказанное недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего спора, а именно: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030055:189, здание склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183, что подтверждается определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.08.2018 по делу № А12-46789/2017 и выписками из ЕГРН.

В кассационной жалобе АО «Банк ДОМ.РФ» ссылается, на то, что постановление апелляционной инстанции, которым предписано снести предмет залога, вынесено о его правах и обязанностях, поскольку согласно статье 352 ГК РФ гибель вещи влечет прекращение залога. Таким образом, исполнение постановления суда апелляционной инстанции неизбежно влечет прекращение ипотеки в пользу АО «Банк ДОМ.РФ».

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно абзацу 4 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Статьей 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» предусмотрено в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Однако такие требования к залогодателю не являлись предметом рассмотрения в настоящем деле, суд не разрешал вопрос о судьбе заложенного имущества, о правах и об обязанностях залогодержателя.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 26.05.2011 № 10-П, по смыслу статей 1 (часть 1), 2, 18, 46, 55 (часть 3) и 118 Конституции Российской Федерации, обязывающих Российскую Федерацию как правовое государство к созданию эффективной системы защиты конституционных прав и свобод посредством правосудия, неотъемлемым элементом нормативного содержания права на судебную защиту, имеющего универсальный характер, является право заинтересованных лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, на обращение в суд за защитой своих прав, нарушенных неправосудным судебным решением.

В процессе реализации указанной позиции применительно к рассмотрению дел о несостоятельности Президиумом и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснены конкретные правовые механизмы обеспечения права на судебную защиту лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе тех, чьи права и обязанности обжалуемым судебным актом непосредственно не затрагиваются.

К числу таких механизмов относится право конкурсного кредитора обжаловать судебный акт, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование конкурсного кредитора (пункт 24 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Данное право подразумевает наличие у лица, обращающегося с соответствующей жалобой по делу, в котором оно до этого не принимало участие, права представить новые доказательства и заявить новые доводы в обоснование своей позиции по спору.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что определение круга лиц, участвующих в деле, вопросы о привлечении их к участию в деле, подлежат рассмотрению в суде первой инстанции, судебные акты по настоящему делу подлежат отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует решить вопрос о лицах, подлежащих привлечению к участию в деле, исследовать и оценить в совокупности все доказательства по делу и с учетом этого разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10.04.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 по делу № А12-32024/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				В.А. Карпова

Судьи								Р.В. Ананьев

								В.А. Петрушкин