АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-240/2024

14 мая 2024 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 мая 2024 года. Решение в полном объёме изготовлено 14 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.Ю. Ишь при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Е.Н. Арнгольд рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об оспаривании отказа государственной регистрации права от 28.12.2023 №КУВД-001/2023-42465462/10, 

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО3,

при участии в судебном заседании:

заявителя – ФИО1, представителя ФИО6, на основании доверенности от 20.10.2023;

представителя ответчика – ФИО7 на основании доверенности от 09.01.2024 №03-30-10/24,

представителя третьего лица межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва – ФИО8 на основании доверенности от 19.02.2024.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель ФИО1) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее – ответчик, Управление Росреестра по Республике Хакасия, Управление) от 28.12.2023 № КУВД-001/2023-42465462/10 об отказе в государственной регистрации прав на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 19:01:010101:1329; возложении на Управление обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру к заявителю.

Требования мотивировал тем, что квартира приобретена им на торгах по реализации арестованного имущества. Основанием для отказа в государственной регистрации права явилось то, что договор купли-продажи, заключенный между заявителем и межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва, не был заверен нотариально.

Ответчик в отзыве на заявление просил в его удовлетворении отказать, указывая на то, что решение об отказе в государственной регистрации, выраженное в уведомлении от 28.12.2023 № КУВД-001/2023-42465462/10, является законным и обоснованным. Пояснил, что на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от 05.09.2023, заключенный между заявителем и межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва, заключенный в простой письменной форме. Между тем, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в данном случае договор купли-продажи требовал нотариального удостоверения, поскольку одним из собственников квартиры являлось несовершеннолетнее лицо.

Определениями арбитражного суда от 24.01.2024, от 08.04.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее – МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва), индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2), ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО3.

Третье лицо МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва 08.04.2024 представило отзыв на заявление, в котором сообщило, что торги проводились индивидуальным предпринимателем ФИО2 на основании контракта от 25.01.2023 № АЭ-09-03-Ар-2023. Срок действия контракта истек 30.11.2023. Информацией о причинах, по которым предпринимателем ФИО2 совместно с заявителем не осуществлены действия по нотариальному удостоверению сделки, третье лицо не располагает. 

В судебном заседании заявитель и его представитель требования поддержали.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, сославшись на доводы, изложенные в отзыве на заявление.

Представитель третьего лица МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва поддержал позицию ответчика.

Третьи лица предприниматель ФИО2, ФИО3, действующий в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО5, ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в судебное заседание не явились, представителей не направили. 

На основании части 1 статьи 123, части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу решением Абаканского городского суда Республики Хакасия от 13.09.2022 по делу № 2-3803/2022, с учетом определения Абаканского городского суда от 21.09.2023 об исправлении описок, с ФИО3 в пользу акционерного общества «Дом.РФ» взыскана задолженностm по кредитному договору от 11.04.2014 № 454ИЦ-04/14 в размере 1 055 446 руб. 30 коп., а также проценты по кредитному договору и судебные расходы; обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>; начальная продажная стоимость заложенного имущества определена в размере 3 395 200 руб.; способ реализации недвижимости определен в виде продажи с публичных торгов. 

Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Абаканского городского отделения судебных приставов № 2 УФССП России по Республике Хакасия от 05.07.2023 квартира по указанному адресу, кадастровый номер 19:01:010101:13289, площадью 60 кв.м, передана в МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с государственным контрактом от 25.01.2023 № АЭ-09-03-Ар-2023 МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва 19.07.2023 поручило предпринимателю ФИО2 совершить от имени межрегионального территориального управления Росимущества юридические и иные действия по реализации вышеуказанного имущества на торгах. 

Предпринимателем ФИО1 17.08.2023 подана заявка на участие в торгах, а также внесен задаток в сумме 169 760 руб., что подтверждается платежным поручением от 17.08.2023 № 34.

Согласно протоколу подведения итогов аукциона от 28.08.2023 победителем аукциона признан предприниматель ФИО1

05.09.2023 между МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (продавец) в лице предпринимателя ФИО2, действующего в лице представителя ФИО9 на основании доверенности, и предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры. Согласно пункту 2.3 договора общая стоимость имущества составляла 3 396 200 руб. Остаток стоимости имущества оплачен заявителем платежным поручением от 29.08.2023 № 41. По акту приема-передачи от 05.09.2023 квартира передана покупателю.

20.09.2023 заявитель обратился в Управление Росреестра по Республике Хакасия с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером 19:01:020202:1329, площадью 60 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>, представив в качестве правоустанавливающего документа вышеуказанный договор купли-продажи. Одновременно продавец в лице ФИО9 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права на квартиру на основании указанного договора.

Управлением Росреестра по Республике Хакасия 28.09.2023 принято решение о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-42465462/1 по следующим основаниям: непредставление копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенной и скрепленной печатью суда, с отметкой о вступлении в законную силу, а также заявлений залогодержателя Красноярского краевого фонда жилищного строительства; несоответствие договора купли-продажи от 05.09.2023 требованиям действующего законодательства, а именно отсутствие его нотариального удостоверения; наличие запретов на совершение регистрационных действий в отношении имущества.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации Управление направило в адрес заявителя уведомление от 28.12.2023 № КУВД-001/2023-42465462/10 об отказе в государственной регистрации прав. Основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации послужило неустранение одной из причин, послуживших основанием для её приостановления, а именно: представление договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме.

Полагая отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру незаконным, предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

 

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные в дело доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Обжалование решений, действий возможно в пределах трёхмесячного срока с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав (часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Поэтому соблюдение заявителем срока для обращения в арбитражный суд входит в круг обстоятельств, устанавливаемых судом. 

Срок для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением не пропущен, так как заявитель обратился в суд 18.01.2024. 

В силу положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, иными органами, должностными лицами оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган или должностное лицо. 

При этом обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействия), ненормативного акта, решения закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения его прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми ненормативными правовыми актами, действиями (бездействиями).

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

На основании части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в том числе, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Частью 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено нотариальное удостоверение сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Как следует из материалов дела и доводов ответчика, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности заявителя на приобретенный объект недвижимости явилось отсутствие нотариального удостоверения представленного договора купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве общей долевой собственности, в том числе, несовершеннолетней ФИО5, имеющей ? долю в праве собственности. 

Исходя из норм статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.02.1993 № 4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате), цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон.

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны сделки.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

Согласно статье 43 Основ законодательства о нотариате при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Вместе с тем в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи от 05.09.2023 не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки, а по сути является принудительным исполнением судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве).

В соответствии с частью 1 статьи 78 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

В настоящем случае взыскание на спорный объект недвижимости как на предмет залога обращено на основании вступившего в законную силу решения Абаканского городского суда от 13.09.2022 № 2-3803/2022. Начальная продажная стоимость имущества также определена указанным судебным решением. Залогодержателем имущества являлось акционерное общество «Дом.РФ».

Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (часть 3 статьи 78 Закона об исполнительном производстве).

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу норм пунктов 1 и 2 статьи 6, пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит).

Порядок реализации заложенного имущества установлен статьями 56, 57 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По общему правилу имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 56).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 50 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявителем представлены для государственной регистрации права документы, предусмотренные пунктом 1 части 1 статьи 50 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Спорный договор купли-продажи заключен в порядке реализации статьи 78 Закона об исполнительном производстве, статей 50, 51, 56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Законность проведения аукциона, подведения его итогов, заключения договора купли-продажи, а также право покупателя – заявителя на объект недвижимости не оспаривались.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи от 05.09.2023 заключен в порядке реализации требований Федеральных законов «Об исполнительном производстве», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также вступившего в законную силу решения Абаканского городского суда от 13.09.2022 по делу № 2-3803/2022, то есть обращение взыскания на заложенное имущество производилось в обязательном порядке в связи с наличием соответствующего судебного акта, у регистрирующего органа не имелось правовых оснований требовать нотариального удостоверения спорного договора.

Изложенную правовую позицию поддержал Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в постановлении от 01.12.2023 по делу № А33-338/2023.

Таким образом, оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права принято регистрирующим органом в нарушение требований действующего законодательства, а также нарушило право заявителя на государственную регистрацию права собственности на приобретенное недвижимое имущество, в связи с чем арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

С учетом изложенного арбитражный суд считает необходимым  признать решение Управления Росреестра по Республике Хакасии, выраженное в уведомлении от 28.12.2023 №КУВД-001/2023-42465462/10, незаконным и возложить на ответчика обязанность устранить допущенное нарушение прав заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к предпринимателю ФИО1

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 300 руб., уплачена заявителем по чеку-ордеру от 18.01.2024 в сумме 600 руб. В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. подлежат взысканию с Управления Росреестра по Республике Хакасия в пользу заявителя. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 300 руб. на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить заявление.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 19:01:010101:1329.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия устранить допущенные нарушения и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 19:01:010101:1329, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 в течение пяти рабочих дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

2. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 300 (триста) руб. расходов по государственной пошлине, уплаченной по чеку-ордеру от 18.01.2024, операция 12.

3. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 300 (триста) руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 18.01.2024, операция 12. 

 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия. 

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

Судья                                                                                                                                     Н.Ю. Ишь