АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17012/2017

г. Владивосток

15 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 15 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304250312000050, дата государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя 27.05.1998)

о взыскании задолженности по договору от 19.04.2013 №729-2013-ДАЗ-ШМР аренды земельного участка с кадастровым номером 25:24:080101:1354 в сумме 212 361,19 рублей, в том числе, пени 28 061,53 рублей

при участии: 

от истца – ФИО3 по доверенности от 29.12.2016, паспорт, 

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 28.07.2017, ФИО5 по доверенности от 06.09.2017, паспорт, 

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) задолженности по договору от 19.04.2013 № 729-2013-ДАЗ-ШМР аренды земельного участка с кадастровым номером 25:24:080101:1354 в сумме 212 361,19 рублей, в том числе, пени 28 061,53 рублей. 

Определением суда от 17.07.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

На основании определения Арбитражного суда Приморского края от 12.09.2017 дело рассматривается по общим правилам искового производства.

Департамент исковые требования поддержал в полном объеме, полагает, что расчет пени за весь спорный период является обоснованным, считает заявленные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Ответчик против доводов истца возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Полагает, что при расчете арендной платы необходимо применять муниципальный правовой акт №02-МПА «Об установлении ставок арендной платы, о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района», согласно которого за использование земельных участков, предназначенных для строительства объектов недвижимости, за исключением случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства, арендная плата исчисляется в размере 10% от величины ставки арендной платы за использование земельных участков. Считает, что при расчете задолженности истцом представлен неверный расчет задолженности за период с 01.01.2016 по 21.08.2016. Указал, что поскольку данный земельный участок предназначен для строительства объектов недвижимости, и с момента заключения договора не прошло 5 лет, арендная плата должна составлять 10% от величины ставки арендной платы за использование земельных участков, что равняется: 89 254,70 х 10% = 8 925,47 рублей. Данная арендная плата рассчитывается за год, однако, истец дважды произвел расчет за 2016 год, а именно, в соответствии с данной формулой, а также из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка. 

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв в судебном заседании до 13 декабря 2017 года в 11 ч. 40мин.  Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле,  уведомлены в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания. После перерыва судебное заседание продолжено 13 декабря 2017 в том же составе суда при участии тех же представителей сторон. 

Департамент исковые требования поддержал в полном объеме, представил для приобщения к материалам дела расчёт задолженности с приложением платежных поручений об оплате пеней по договору и арендной плате. 

Ответчик поддержал свою позицию. 

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя, возражения ответчика и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между администрацией Шкотовского муниципального района Приморского края Российской Федерации и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 19.04.2013 заключен договор № 729-2013-ДАЗ-ШМР аренды земельного участка с кадастровым номером 25:24:080101:1354, площадью 3,85 га. относящийся к категории «земли населенных пунктов» (далее – участок), имеющий кадастровый номер 25:24:080101:1354, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 235 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, 

<

...> для строительства гостиничного комплекса в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте.

Договор заключен сроком на 10 лет, срок аренды устанавливается с 19.04.2013 по 18.04.2023. Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 24.05.2013 за №25-25-08/029/2013-025.

Актом приёма-передачи к договору аренды земельного участка №729-2013-ДАЗ-ШМР от 19.04.2013 арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3,85 га, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 235 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, 

<

...>. 

Согласно пункта 2.1 договора арендная плата на землю определяется в соответствии с постановлением администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», муниципального правового акта Шкотовского муниципального района Приморского края от 26.03.2013 № 08-МПА «Об установлении коэффициентов базовых ставок арендной платы за пользование земельными участками. 

Пунктом 2.3 договора определено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента базовой ставки арендной платы за пользование земельным участком, об изменении которых арендодатель однократно размещает информацию в официальном печатном издании.

Пунктом 2.4 договора установлена арендная плата в размере 2939 руб. 53 коп. в год на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом один раз в год не позднее 1 – го марта – в случае если годовой размер арендной платы не превышает 10 000 рублей; ежеквартально не позднее 1-го числа месяца, следующего за отчетным – в случае, если годовой размер арендной платы превышает 10 000 рублей.

Пунктом 2.6 договора в случае несвоевременной уплаты арендной платы, в установленные договором сроки арендатору начисляется, пеня за каждый день просрочки в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно акта осмотра № 66 от 26.10.2016 земельного участка с кадастровым номером 25:24:080101:1354 объектов капитального строительства и сооружений на земельном участке не имеется, строительно-монтажные работы не осуществляются, участок не используется в соответствии с заключенным договором аренды.

По указанному договору на основании подпункта «г» пункта 5 постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-ПА «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее – постановление 75-ПА) сделан перерасчет арендной платы. При этом в период с 01.01.2016 по 21.08.2016 арендная плата рассчитана исходя из ставки земельного налога 2% от кадастровой стоимости (28791840 рублей) земельного участка, что составило 575 836,8 рублей в год. За период с 22.08.2016 по 31.12.2016 арендная плата рассчитана, в том числе, с учетом муниципального правового акта №02-МПА от 27.01.2015 «Об установлении ставок арендной платы, о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района» (далее –  02-МПА) исходя из 10%  ставки земельного налога (0,0031) от кадастровой стоимости (28791840 рублей) земельного участка, и составила 8925,27 рублей в год.

За период с 01.01.2017 по 27.03.2017 расчет арендной платы произведен также с учетом положений муниципального правового акта №02-МПА от 27.01.2015, но исхода из кадастровой стоимости участка 30807315 рублей, установленной в соответствии  с Постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», и арендная плата в год составила 9550,27 рублей.

В результате проверки расчетов по указанному договору по состоянию на 06.12.2016 у индивидуального предпринимателя ФИО2 образовалась задолженность по арендной плате и начисленной неустойке в размере 623 786,06 рублей, в том числе по арендной плате – 566 833,96 рублей, по пени – 56 952,10 рублей. 

Предупреждением от 25.01.2017 № 20/04/07-12/1294 истец уведомил ответчика о наличии задолженности образовавшейся по состоянию на 06.12.2016, указав, что предпринимателю необходимо в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме. Департамент предупредил ответчика, что в случае непогашения задолженности в указанный срок с момента получения предупреждения, департаментом будет произведено взыскание суммы задолженности по арендной плате и начисленной неустойке в судебном порядке, которая образуется на момент обращения в суд с учётом начислений, указанных в справке о расчётах по договору.

В связи с не исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной плате истец обратился с иском в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о взыскании задолженности в общей сумме 212 361,19 рублей, из которых по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.03.2017 в размере 184 299,66 рублей, пени за период с 02.04.2015 по 27.03.2017 в размере 28 061,53 рублей. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда», возникшие из договора аренды земельного участка № 729-2013-ДАЗ-ШМР от 19.04.2013. 

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ)

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», п. 6 ст. 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края», п.п. 2.1.1.7, 2.1.1.8 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) является органом, уполномоченным на распоряжение и управление земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Владивостока, заключает, изменяет и расторгает договоры аренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования земельными участками, находящимися в собственности и в ведении Приморского края, и контролирует исполнение их условий.

В силу ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, п. 2.1.6 Положения департамент является администратором поступлений платежей в бюджеты соответствующих уровней, осуществляет в соответствии с законодательством Российской Федерации начисление, учет и контроль за указанными поступлениями, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты сумм, осуществляет учет, взыскание и принятие решений о возврате (зачете) излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним.

В связи с изложенным, арендодателем по договору аренды земельного участка от 19.04.2013 № 729-2013-ДАЗ-ШМР является департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с п.3. указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (абзац 2 пункта 1, пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции на дату образования спорной задолженности были отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. 

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11. 

Вопросы порядка определения размера арендной платы и порядка ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края регулировались до 01.03.2015 постановлением администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", а с 01.03.2015 - постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па "О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов" по формуле: А = К x Сan, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сan - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Думой Шкотовского муниципального района 27.01.2015 принят муниципальный правовой акт № 02-МПА «Об установлении ставок арендной платы, о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района». Действие данного МПА распространено с 01.01.2015. 

В соответствии с пунктом 6 приложения № 1 к данному МПА установлена ставка арендной платы в размере 0,0031 для земель, расположенных в границах Штыковского сельского поселения и предоставленных для размещения гостиниц

В силу пункта 4 данного МПА-02, за использование земельных участков, предназначенных для строительства объектов недвижимости, за исключением случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства, арендная плата исчисляется в размере 10% от величины ставки арендной платы за использование земельных участков. По истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка арендатор должен подтвердить соответствующими документами наличие зарегистрированного права аренды, разрешения на строительство объекта недвижимости и фактическое строительство объекта недвижимости (актом соблюдения условий договора аренды земельного участка). При наличии указанных документов арендатору предоставляется право на уплату арендной платы за использование земельного участка в том же размере, а при их отсутствии арендная плата устанавливается в размере 100% от величины ставки арендной платы за использование земельного участка.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами на момент передачи Администрацией Шкотовского муниципального района Департаменту прав по спорному договору, у ответчика по состоянию на 13.08.2015 имелась переплата по арендным платежам в сумме 67,49 рублей.

Исходя из вышеизложенных нормативных актов, суд приходит к выводу, что в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 размер арендной платы за спорный участок составляет 8925,47 рублей в год, исходя из кадастровой стоимости участка 28791840 рублей, 10% от ставки земельного налога 0,0031, установленной для данной категории участков в приложении №1 к 02-МПА. За период с 01.01.2017 по 27.03.2017  размер арендной платы составляет 9550,27 рублей в год исходя из кадастровой стоимости 30807315 рублей.

С учетом п.2.4 договора Арендная плата подлежала внесению арендатором единовременным платежом один раз в год не позднее 1 – го марта, поскольку ее годовой размер не превышает 10 000 рублей.

Оценив представленный  Департаментом расчет, суд приходит к выводу о его ошибочности в части расчета арендной платы за период с 01.01.2016 по 21.08.2016, поскольку он выполнен без учета положений муниципального правового акта №02-МПА от 27.01.2015 «Об установлении ставок арендной платы, о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Шкотовского муниципального района».

В материалы дела от ответчика поступили документы, подтверждающие оплату арендных платежей за спорный период в общей сумме 102314,83 рублей (при начислении 18 475,74 рубля) платежными поручениями № 43 от 16.01.2017 на сумму 62 259,57 рублей, № 226 от 28.02.2017 на сумму 31 129,79 рублей и пени в сумме 419,40 рублей (при начислении  319,40 рублей) платежными поручениями № 1315 от 05.12.2017 на 100 рублей, № 1288 от 29.11.2017 на 319,40 рублей

Таким образом, суд пришел к выводу, что задолженность по основным платежам  и пени, на стороне ответчика отсутствует, в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.04.2013 № 729-2013-ДАЗ-ШМР полагает необходимым отказать.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Кирильченко М.С.