,

 

    АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина,90; тел.: (4842) 50-59-02, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 50-59-57, 59-94-57; http: // kaluga.arbitr. ru; e-mail:: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

Дело №А23-623/2020

29 января 2021 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 29 января 2021 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герасимовы Р.В. (до и после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Городской Управы 

<

...>, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью Финансово строительная корпорация «Монолит-Калуга», 248021, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

о взыскании 1 631 701 руб. 25 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО1 по доверенности 10.07.2019 сроком действия на 3 года,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Финансово строительная корпорация «Монолит-Калуга» (далее – ответчик) о взыскании 1 192 066 руб. 28 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы № 422/13 от 10.10.2013 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в сумме 1 039 293 руб. 89 коп. и неустойка за период с 02.10.2018 по 26.11.2019 в размере 592 407 руб. 36 коп.

Ответчик своих представителей в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме на основании доводов, изложенных в исковом заявлении.

В судебном заседании 15.01.2021 был объявлен перерыв до 22.01.2021 до 09 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам. 

Как усматривается из имеющихся доказательств, между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ООО "Калуга-Лидер" (арендатор), 10.10.2013г. был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 422/13. 

По условиям договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 38 107 кв.м. с кадастровым номером 40:26:000384:2295 для строительства гостиницы. 

Земельный участок был предоставлен ООО "Калуга-Лидер" без проведения процедуры торгов. 

По акту приема-передачи, являющегося приложением №3 к договору, земельный участок передан арендаторам (л. д. 13)

Впоследствии на основании заявления ООО «Калуга-Лидер»от 24.02.2014г. был изменен вид разрешенного использования указанных земельных участков на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

 Между истцом и ООО «Калуга-Лидер» были подписаны дополнительные соглашения № 138/14 от 13.03.2014 и № 316/15 от 06.08.2015, в котором стороны внесли изменения в договор в части вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей. Стороны установили цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов 6-12 этажей. 

На основании соглашения о переуступке прав № 422/13 от 25.01.2018 права арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка перешли к ООО ФСК "Монолит-Калуга" с согласия Городской Управы г. Калуги.

В соответствии с пунктом 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 316/15 от 06.08.2015 к договору находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства гостиницы № 422/13 от 10.10.2013 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000384:2295, общей площадью 38 107 кв.м., находящийся по адресу: г. Калуга, р-н Правобережья, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору. Вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

Срок аренды земельного участка установлен на 3 года (п. 2.1. договора). 

Как следует из дополнительного соглашения № 316/15 от 06.08.2015 стороны пришли к соглашению, что расчет арендной платы в соответствии с данным дополнительным соглашением будет производиться с 09.07.2015.

Согласно п. 3.1 договора размер и порядок расчёта арендной платы указан в приложении № 2.

В соответствии с п. 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в п. 2.2 договора и до окончания текущего года выдается при заключении договора. В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.2 договора).

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указываемый арендодателем арендатору. Арендная плата за земельный участок вносится следующим образом: за 1 квартал - до 1 апреля, за 2 квартал - до 1 июля, за 3 квартал - до 1 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года. В случае, если расчет арендной платы произведен позднее 10 числа месяца предшествующего ближайшему сроку оплаты, срок оплаты переносится на следующий установленный срок. 

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. 

Пунктом 3.6. договора установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

В случае нарушения сроков внесения аренной платы арендатор выплачивает истцу пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора).

Оценив обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу о ничтожности дополнительных соглашений от № 138/14 от 13.03.2014 и № 316/15 от 06.08.2015 в части, в которых стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

Суд основывает свой вывод на следующем. Согласно п. 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. 

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Суд приходит к выводу, что изменение вида разрешенного использования явно свидетельствует о направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов.

Сделки в части именно изменения вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 6-12 этажей в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающие требования закона и при этом посягающие на публичные интересы, являются ничтожными. 

Указанный вывод подтверждается сформированной практикой, в том числе Определением ВС РФ от 26.08.2019г. № 306-ЭС19-13351. 

Между тем, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

 Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы ответчик исполнил не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 1 039 293 руб. 89 коп. 

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 29.10.2019 № 13932/06-19 оставлена последним без ответа и без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором. 

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с с 01.01.2019 по 30.09.2019 не представлено, каких-либо возражений по существу заявленных исковых требований от ответчика не поступило.

Поскольку наличие задолженности подтверждено материалами дела, а ответчик фактически пользовался в спорный период земельным участком с видом разрешенного использования многоквартирный жилой дом 6-12 этажей, суд на основании ст. 604, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, сформированной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.09.2020 по делу № А23-1473/2019, находит требование о взыскании задолженности в размере 1 039 293 руб. 89 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Согласно ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2. договора в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с просрочкой внесения арендной платы истцом начислены пени за период с 02.10.2018 по 26.11.2019 в сумме 592 407 руб. 36 коп. 

Представленный истцом расчет пени за период с 02.10.2018 по 26.11.2019 в сумме 592 407 руб. 36 коп. соответствует требованиям названной нормы права и условиям договора, и ответчиком не оспорен, судом проверен и признан правильным.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий. 

Ответчиком требования истца не оспорены, отзыв и доказательства погашения задолженности не представлены. 

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 329, 330, 604, 610, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 1 039 293 руб. 89 коп., пени за период с 02.10.2018 по 26.11.2019 в сумме 592 407 руб. 36 коп. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению в полном объеме на ответчика с учетом удовлетворения судом заявленных истцом требований.

Поскольку истец при обращении с иском в суд в силу пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета.  

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью Финансово строительная корпорация «Монолит-Калуга», г. Калуга в пользу Городской управы города Калуги, г. Калуга, задолженность в сумме 1 039 293 руб. 89 коп. и неустойку в размере 592 407 руб. 36 коп.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Финансово строительная корпорация «Монолит-Калуга», г. Калуга, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 29 317 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья                                                                                       Е.В. Иванова