﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14739/2019

г. Краснодар

26 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  26 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (ИНН 2347011806, ОГРН 1052326316690) – Балаклейца Д.В. (доверенность от 21.04.2020), от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – публичного акционерного общества «Страховая компания "Росгосстрах"» (ИНН 7707067683, ОГРН 1027739049689) – Боровик А.П. (доверенность от 23.10.2019), в отсутствие третьего лица – Михайленко Елены Николаевны, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района и публичного акционерного общества «Страховая компания "Росгосстрах"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2020 по делу № А32-14739/2019, установил следующее.

Администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ПАО «Страховая компания "Росгосстрах"» (далее – общество, страховая компания) о взыскании 473 705 рублей 49 копеек долга по арендной плате с 10.01.2017 по 10.03.2019 и 45 849 рублей 80 копеек пеней с 11.01.2017 по 11.02.2019.

Иск основан на статьях 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), положениях Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 27.10.2006 № 2500001576 в части внесения платы за пользование земельным участком.

Общество предъявило администрации встречный иск о признании договора от 27.10.2006 № 2500001576 аренды земельного участка особо охраняемых территорий расторгнутым с 27.12.2016.

Встречное требование основано на статьях 271, 450 Гражданского кодекса и мотивировано тем, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке (предмет договора аренды), перешли к иному лицу, которое в силу закона имеет право на использование земельного участка под этими объектами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Михайленко Е.Н.

Решением от 14.11.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.01.2020, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суды исходили из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества третье лицо приобрело право пользования земельным участком, занятым этими объектами, на тех же условиях и в том же объеме, что и общество (прежний собственник), принимая права и обязанности арендатора земельного участка. Поскольку администрация не представила доказательств расположения в границах земельного участка иных объектов недвижимости, не являющихся предметом договора купли-продажи, а также ведения обществом иной деятельности в границах спорного участка, основания для взыскания с него арендной платы отсутствуют. При продаже объектов недвижимости общество выбыло из обязательства, поэтому не вправе предъявлять требование о расторжении договора.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты в части отказа в первоначальном иске и удовлетворить его в полном объеме. По мнению заявителя, суды не учли преюдициальные обстоятельства, установленные при рассмотрении Санкт-Петербургским городским судом дела № 2-286/2018, в рамках которого судебная коллегия пришла к выводу о том, что Михайленко Е.Н. использует только часть спорного участка площадью 2303 кв. м из 14 328 кв. м. Остальная часть земельного участка осталась в пользовании страховой компании. Эстоппель в данном случае неприменим. 

Общество в кассационной жалобе просит отменить судебные акты в части отказа во встречном иске и удовлетворить его в полном объеме. Заявитель указывает на то, что с момента перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, право пользования предметом договора аренды перешло к третьему лицу. Общество, действуя добросовестно, направило администрации уведомление о расторжении договора. В поведении истца имеются признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса).

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:25:1001000:231 площадью 14 328 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Ачуевская коса в 3,4 км южнее Охотучастка № 9, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования – рекреационного назначения (под базой отдыха «Волна»).

На основании постановления главы муниципального образования Приморско- Ахтарского района от 27.10.2006 администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район (арендодатель) и ООО «Росгосстрах-Юг» (после смены наименования – общество; арендатор) заключили договор от 27.10.2006 № 2500001576 аренды указанного участка.

Пунктом 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 10.01.2008) предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями из расчета за каждый календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Срок аренды – 49 лет – до 27 октября 2055 года (пункт 6.2).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.02.2019 в границах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:25:1001000:749 и 23:25:1001000:750.

С 21.12.2016 указанные объекты недвижимости принадлежат Михайленко Е.Н.

Распоряжением администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский района от 01.11.2015 № 467-р «О передаче договоров аренды земельных участков, расположенных на территории Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района, находящихся на хранении и учете в администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район» администрации передан, в том числе спорный договор.

Полагая, что в связи с приобретением Михайленко Е.Н. права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, она является лицом, обязанным вносить плату за его использование, администрация обратилась в суд общей юрисдикции с иском.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 16.05.2018 по делу № 2-1367/18 иск удовлетворен, с Михайленко Е.Н. в пользу администрации взыскано 142 068 рублей 92 копейки платы за пользование земельным участком с 10.01.2017 по 10.07.2017 и 5066 рублей 49 копеек пеней. При этом суд признал обоснованным произведенный истцом расчет платы исходя из всей площади земельного участка (14 328 кв. м).

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского судаот 11.10.2018 по делу № 2-286/2018 решение от 16.05.2018 изменено, с Михайленко Е.Н. в пользу администрации взыскано 22 830 рублей 47 копеек платы за пользование участком с 10.01.2017 по 10.07.2017. Коллегия судей указала на то, что Михайленко Е.Н. фактически использует площадь земельного участка в размере 2303 кв. м (не 14 328 кв. м), которая необходима для эксплуатации принадлежащих ей объектов недвижимости.

Ссылаясь на данные обстоятельства, администрация обратилась с иском к обществу.

Общество, полагая, что с момента перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, договор аренды прекратил свое действие, предъявило администрации встречный иск.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 424 Гражданского кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункты 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано следующее. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также содержится разъяснение о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что в границах спорного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:25:1001000:749 и 23:25:1001000:750, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН за третьим лицом 21.12.2016, принимая во внимание отсутствие доказательств расположения в границах земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих обществу и не являющихся предметом заключенного ответчиком и третьим лицом договора купли-продажи, а также иных доказательств фактического использования обществом спорного участка, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы в спорном периоде. 

Отклоняя встречный иск, суды обоснованно отметили, что с момента регистрации права собственности Михайленко Е.Н. на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:25:1001000:749 и 23:25:1001000:750 общество выбыло из обязательства по аренде спорного земельного участка, поэтому лишилось права предъявлять требование о расторжении соответствующего договора. 

Суды установили, что 29.12.2016 на основании пункта 4.3.1 договора аренды земельного участка общество направило администрации заявление № 48 о его расторжении. По результатам рассмотрения заявления арендодатель направил в адрес общества ответ от 09.02.2017 № 562, которым отказал в расторжении договора аренды земельного участка в связи с тем, что на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:25:1001000:749 и 23:25:1001000:750, произошел переход права собственности 21.12.2016, в связи с чем на стороне арендатора произошла замена на нового собственника недвижимости. Таким образом, в отношении общества договорные отношения с администрацией прекратились.

Вопреки доводам администрации апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда не имеет преюдициального значения для настоящего спора, поскольку выводы, изложенные в указанном определении, относятся к рассмотрению спора между администрацией и Михайленко Е.Н.; прав и обязанностей в отношении общества данный судебный акт не устанавливает.  

Иные приведенные в кассационных жалобах доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2020 по делу № А32-14739/2019 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Е.Г. Соловьев

Судьи										         А.И. Мещерин 

										         И.В. Сидорова