Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

24.06.2021 года Дело № А50-19304/20

Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2021

Решение в полном объеме изготовлено   24.06.2021

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Касторама РУС» (115114, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, 

<

...>, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ООО «Финансовая экспертиза» (614046, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об оспаривании отчета об оценке имущества, об установлении рыночной стоимости права аренды

При участии:

От истца: ФИО2, копия паспорта, доверенность №96-2021 от 02.04.2021г.  (участники онлайн)

от ответчика: ФИО3, служебное удостоверение, доверенность № 11 от 11.01.2021г.

У С Т А Н О В И Л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее ТУ ФАУГИ, истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Касторама РУС» (далее ООО «Касторама РУС», ответчик) о взыскании арендной платы:

 за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 по договору аренды от 29.06.2005 №0246 за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4616058:12 площадью 90 403,86кв.м. по адресу Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ж/р Верхние Муллы в размере 9 946 362,85руб., пени за период с 16.05.2020 по 15.06.2020 в размере 308 337,25руб.; 

за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 по договору аренды от 29.06.2005 №0248 за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4616058:14 площадью 3 284,35кв.м. по адресу Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ж/р Верхние Муллы в размере 357 847,01руб., пени за период с 16.05.2020 по 15.06.2020 в размере 11 093,26руб.

Определением суда от 19.2020 принят встречный иск. В рамках встречного иска обществом ООО «Касторама РУС» заявлено о понуждении ТУ ФАУГИ заключить с обществом дополнительное соглашение к договорам аренды от 29.06.2005 № 0246, 0248, предусматривающую отсрочку уплаты арендной платы, поскольку обращение общества от 13.04.2020 ТУ ФАУГИ отклонены письмом от 20.04.2020. 

Также общество считает, что неверно определена рыночная стоимость права аренды и направлены уведомления о размере арендной платы на 2020г., на основании отчетов об оценке ТУ ФАУГИ, подготовленных ООО "Финэкс". Не соглашаясь с отчетом, общество заявляет требования об их оспаривании и внесении изменений в договоры аренды о размере арендной платы.  

Определением суда 02.12.2020 выделены в отдельное производство требование Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае к обществу с ограниченной ответственностью «Касторама РУС»  о взыскании денежных средств, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Касторама РУС» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае о понуждении к заключению дополнительных соглашений к договорам аренды, об изменении условий договоров аренды.  Приостановлено производство по указанным требованиям (дело А50-29879/2020) до вступления в законную силу судебного акта в рамках дела А50-19304/2020.

Судом в рамках настоящего дела рассматриваются требования общества с ограниченной ответственностью «Касторама РУС» (далее ООО «Касторама РУС», истец) к  Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее ТУ ФАУГИ, ответчик) об оспаривании отчетов об оценке имущества №263-13, № 263-9 от 22.10.2019, выполненных ООО"Финэкс", об установлении рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4616058:14; 59:01:4616058:12.

Истцом требования поддержаны. В обоснование требований им указано, что экспертиза в отношении оспариваемых отчетов не проводилась в нарушение ст. 17.1 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Истец обратился в ООО "ВЕРТЕКС" для проверки данных отчетов на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, по результатам которой отчет ответчика не соответствует требованиям №135- ФЗ и соответственно не могут быть использованы для определения годовой арендной ставки. Данным обществом по состоянию на 22.10.2019 была определена рыночная стоимость права аренды и годовая арендная плата в отношении земельного участка с кадастровым номером  59:01:4616058:12 – 215 950 000руб.(рыночная стоимость права аренды, 4 407 140руб. арендная плата в год), с кадастровым номером 59:01:4616058:14 – 8 480 000руб. (рыночная стоимость права аренды, 173 060руб. арендная плата в год)

Ответчики с иском не согласны. Ответчик ТУ ФАУГИ письменный отзыв не представил. 

Ответчик ООО «Финансовая экспертиза» в отзыве указал, что в соответствии с п.24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В отчетах 263-9 и 263-13 расчет проводился с использованием метода компенсации издержек доходами. Данный метод предусматривает умножение рыночной стоимости земельного участка на рыночную годовую доходность (л.д.40 т.5). 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, иск подлежит удовлетворению.

Между ТУ ФАУГИ и ООО "Касторама РУС" заключены договоры аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:12 – договор 29.06.2005 и земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:14 – договор № 0248 от 29.06.2005г (л.д.25- 35 т.1).

Ответчик для расчета права аренды данных земельных участков обратился в ООО "Финэкс"  для подготовки отчетов на основании государственных контрактов от 21.10.2019.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:14 ООО "Финэкс" подготовлен отчет об оценке №263-9 (л.д.23-24 т.1), земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:12 подготовлен отчет об оценке №263-13 (л.д.49- 50 т.1)

Согласно отчету № 263-9  рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:14, рассчитанная за весь срок аренды 49 лет  по состоянию на 22.10.2019 составила 70 138 013руб. 

Согласно отчету № 263-13рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:12, рассчитанная за весь срок аренды 49 лет  по состоянию на 22.10.2019 составила 1 949 487 118руб.

На основании данных отчетов ответчик предъявил истцу требования о взыскании арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, данные требования выделены в отдельное производство.

Не согласившись с оценкой, истец обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Тем же пунктом Правил (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531) также установлен принцип рыночного определения арендной платы.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка предусматривается случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Пунктом 10 Правил (в редакции, действующей до внесения изменений постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531) установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. При этом, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ст. 11 Закон № 135-ФЗ).

Из разъяснений пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, что   предусмотрено статьей 13 Закон № 135-ФЗ.

Полагая оценочные отчеты недостоверными,  истец ходатайствовал о назначении судебной экспертизы по делу.

В абзаце 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением суда от 03.03.2021 назначена судебная комиссионная оценочная экспертиза. Перед  экспертами  поставлены  вопрос о достоверности оспариваемых отчетов. В случае недостоверности, определить  какова рыночная стоимость права аренды данных земельных участков. 

Производство судебной экспертизы поручено эксперту ФИО4 ООО "Оценочная компания "Тереза" (

<

...>). ФИО5 ООО "Авангард".

В материалы дела представлено заключение экспертов № 21/0407-12 от 17.052021 согласно которому отчеты об оценке имущества от 22.10.2019 №263-13, 263-9 не соответствуют требованиям ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", не соответствуют федеральным стандартам оценки. Данные отчеты об оценке содержат недостатки, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки. Экспертами определено, что рыночная стоимость права аренды 49лет земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:12 на 22.10.2019 составляет 350 044 000руб., а земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:14 на 22.10.2019 составляет 15 594 000руб.(т.6)

В соответствии со ст. 15 Закона № 135-ФЗ при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования Закона об оценочной деятельности, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. 

Статьей 20 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.  71 АПК РФ,  учитывая, что оценщик неправильно идентифицировал объект оценки, что привело к дальнейшим ошибочным выводам (п.8е ФСО №3), из-за неправильной идентификации объекта оценки неправильно выбран подход и методы для расчета стоимости объекта оценки (п.8и ФС №3), методы сравнительного подхода частично применены в затратном подходе (п.8и ФСО №3), рассчитано только право собственности на участке, а не право аренды (п.8и ФСО №3). Итоговое суждение о величине стоимости объектов основано на результатах затратного подхода. Выбор подхода (затратный) и метод расчета  компенсации издержек доходами является не верным. Отказ от использования сравнительного подхода оценщиком не правомерен. Ошибки в примененных подходах и методиках расчетов существенным образом влияют на итоговый результат и нарушают требования п.22д, 22е ФСО №7 касательно применения методики. Нарушены требования ст. 11 ФЗ-135 и п.5 ФСО №3 в части неоднозначности результатов оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки не подтверждается, соответственно не может быть признана достоверной.

Доводы ответчика ООО "Финансовая экспертиза", что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, отклоняются.

В силу ст. 14 Закона № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Между тем,  при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования Закона об оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности (ст.ст.  15, 20 Закона № 135-ФЗ).

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", который определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Так под стоимостью объекта оценки понимают наиболее вероятную расчетную величину, определенную на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)". 

Согласно п. 3 ФСО N 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. 

В пункте 5 ФСО N 3 закреплены основные принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке, а именно: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Поскольку  отчеты  об  оценке подготовлены  без соблюдения выше указанных норм, что  существенно  влияет на  итоговую  стоимость  предмета оценки, следовательно,  не  удовлетворяет требованиям достаточности  и  достоверности, требования истца подлежат удовлетворению.

Госпошлина относится на стороны по правилам ст. 110 АПК РФ.

Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (ч.6 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку при назначении судебной экспертизы ООО "Авангард" давало согласие на распределение расходов за проведение экспертизы по результатам рассмотрения дела, сумма 50 000руб. эксперту ФИО5 подлежит взысканию  с ответчиков по 25 000руб..

руководствуясь  ст. ст. 110, 167 – 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость, указанную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Финансовая Экспертиза»  №263-9 от 22.10.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:14 по адресу Пермский край, Индустриальный район, жилой район Верхние Муллы (участок№4). 

Признать недостоверной рыночную стоимость, указанную в отчете общества с ограниченной ответственностью «Финансовая Экспертиза»  №263-13 от 22.10.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4616058:12 по адресу Пермский край, Индустриальный район, жилой район Верхние Муллы (участок№2). 

Установить по состоянию на 22.10.2019 рыночную стоимость права аренды  (на 49 лет)  земельного участка  с кадастровым номером 59:01:4616058:14 по адресу Пермский край, Индустриальный район, жилой район Верхние Муллы (участок№4) равную 15 594 000 рублей 00 коп. 

Установить по состоянию на 22.10.2019 рыночную стоимость права аренды  (на 49 лет)  земельного участка  с кадастровым номером 59:01:4616058:12 по адресу Пермский край, Индустриальный район, жилой район Верхние Муллы (участок№2) равную 350 044 000руб.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, 

<

...>, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ООО «Финансовая экспертиза» (614046, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Касторама РУС» (115114, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) по 6 000руб. госпошлины с каждого.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, 

<

...>, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ООО «Финансовая экспертиза» (614046, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) по 25 000руб. с каждого в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авангард" за проведение экспертизы по реквизитам: ИНН/КПП 5902825792/590201001 р/с 

<

***> Волго-Вятский банк ПАО Сбербанк БИК 042202603 к/с 30101810900000000603

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья                                                                 Н.В. Гусельникова