Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-294318/19-54-1635

13 февраля 2020 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 13 февраля 2020 г.

Арбитражный суд в составе: 

Председательствующего судьи:  Голоушкиной  Т.Г.  

членов суда: единолично 

при ведении протокола секретарем судебного 

заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 316774600401461, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Клиника профессиональной стоматологии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО «ТПГ ОГМА»; 2) ИП ФИО3

о взыскании 549 050 руб., расторжении договора аренды от 13.03.2019 №08/19, обязании освободить и передать нежилые помещения

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО4 по дов. № 77 А Г 2432239 от 23.09.2019 года, ФИО5 по дов. № 77 А Г 2432239 от 23.09.2019 года;

от ответчика: ФИО6 по дов. № б/н от 08.07.2019 года;

от третьего лица: не явились;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Клиника профессиональной стоматологии» (далее ответчик) с требованием о взыскании задолженности по уплате арендной платы в размере 440 000 рублей за период с июля 2019 по октябрь 2019, пени за просрочку исполнения указанных обязательств в размере 149 050 руб. за период с 16.07.2019 по 06.11.2019, расторжении договора на аренду помещения №08/19 от 13.03.2019г., обязании ООО «Клиника профессиональной стоматологии» освободить и передать нежилые помещения общей площадью 102,25 кв.м., а именно: комнаты № 1,2, 3, 4, 5, 6, 7а, 76, 8, расположенные по адресу: 

<

...>, 2 этаж, взыскать с Ответчика в пользу Истца пени в размере 0,5% от суммы взысканной задолженности до момента фактического исполнения обязательств по договору на аренду помещения №08/19 от 13.03.2019г.

Представитель истца в судебном заседании 27.01.2020 заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований в части взыскания долга по арендной плате до 738 064 руб. 58 коп. за период с 05.07.2019 по 27.01.2020 года включительно, а также в части взыскания неустойки до 381 611 руб. 28 коп. за период с 05.07.2019 по 27.01.2020 года включительно

Судом отказано в удовлетворении ходатайства об увеличении размера исковых в части взыскания долга по арендной плате до 738 064 руб. 58 коп. за период с 05.07.2019 по 27.01.2020 года включительно, поскольку по существу заявлены дополнительные требования, что не предусмотрено нормами АПК РФ.

Суд в порядке ч.ч.1,5 ст.49 АПК РФ удовлетворяет ходатайство истца в части увеличения размера исковых требования в части взыскания неустойки до 27.01.2020 года включительно на платежи, заявленные в иске.

Представитель истца в судебном заседании 10.02.2020 заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований в части взыскания долга за период июль-август 2019 года до 202 258 руб. 05 коп. и увеличении неустойки за период до 27.01.2020 года в до 181 162 руб. за просрочку указанных платежей.

Суд в порядке ч.ч.1,5 ст.49 АПК РФ удовлетворяет ходатайство истца.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по  внесению арендной платы.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указывает, что арендодатель должен был перезаключить договор аренды или представить новые реквизиты для оплаты, оспаривает факт направления в свой адрес уведомления о расторжении договора, указывает, что не пользовался помещением с начала июля 2019, также заявлено о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Третье лицо письменные пояснения на исковое заявление не представило.

В соответствии с п.4 ст.123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд; копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителя с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направило.

Спор разрешается в отсутствие представителя третьего лица, по материалам дела на основании ст.ст. 123, 124, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, 13 марта 2019г. между ООО «ТПГ ОГМА» и ответчиком был заключен договор на аренду помещения №08/19 (далее - Договор) на срок до 12 февраля 2020г., на основании которого 13.03.2019г. Ответчику по акту приема-передачи помещения переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 102,25 кв.м., а именно: комнаты № 1,2, 3, 4, 5, 6, 7а, 76, 8, расположенные по адресу: 

<

...>, 2 этаж. Указанное имущество принадлежало ООО «ТПГ ОГМА» на праве собственности.

В настоящий момент собственником здания по адресу: 

<

...> является ФИО2, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись 77:01:0003042:1095-77/011/2019-5 от 05.07.2019г. (копия выписки прилагается). Указанное здание ФИО2 приобрел у ИП ФИО3, который в свою очередь приобрел его у ООО «ТПГ ОГМА».

Согласно п. 5.4 Договора ежемесячные арендные платежи Арендатор производит до 10 числа каждого месяца.

Истец указывает, что с момента как ФИО2 стал собственником переданных по Договору помещений, арендная плата Ответчиком не оплачивалась.

В соответствии с расчетом истца задолженность ответчика перед истцом по основному долгу составляет 440 000 руб. за период с 16.07.2019 по 06.11.2019.

 В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.1 ст.614 Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно правилу, содержащемуся в п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан оплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.1 Договора за просрочку исполнения обязательств, предусмотренных п. 5.4. Договора, на срок более 5 (пяти) дней Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 0,5% от суммы, уплата которой была просрочена, за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом истца пени за период с 16.07.2019 по 06.11.2019 начисленные на долг за период с 16.07.2019 по 06.11.2019 составляют 149 050 руб.

В соответствии с расчетом истца с учетом заявленного ходатайства об уточнении размера заявленных требований пени за период с 16.07.2019 по 27.01.2019 начисленные на задолженность за июль 2019 составляют 90 412,89 руб., за период с 16.08.2019 по 27.01.2020 начисленные на задолженность за август 2019 составляют 90 750 руб.

В соответствии с п.66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ).

Статья 619 ГК РФ содержит перечень оснований, дающих арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Данный перечень не является закрытым. В ст.619 ГК РФ указано на то, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

24.09.2019г. Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в течение 5 календарных дней с момента получения уведомления и предложении расторгнуть договор аренды. Указанное отправление было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (копия конверта с отметками почты России прилагается). 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ  стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, указывает, что арендодатель должен был перезаключить договор аренды или представить новые реквизиты для оплаты, оспаривает факт направления в свой адрес уведомления о расторжении договора, указывает, что не пользовался помещением с начала июля 2019, также заявлено о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка.

24.09.2019 года г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 19.09.2019 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды об оплате задолженности в размере 220 000 руб., также указано, что в случае неисполнения требований настоящего уведомления договор аренды будет расторгнут.

Указанная претензия была направлена истцом ответчику по юридическому адресу.

Между тем истцом заявлены требования о взыскании задолженности по основному долгу за период с июля 2019 по октябрь 2019 и пени за период с 16.07.2019 по 27.01.2020.

В материалы дела также представлено требование об оплате долга за период с июля 2019 по декабрь 2019 и об освобождении помещений. Однако указанное требование было направлено ответчику 16.12.2019, то есть после обращения в суд с исковым заявлением в рамках данного дела. 

На основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При указанных обстоятельствах, на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление в части требований о взыскании долга за период с сентября 2019 по октябрь 2019 и пени за просрочку указанных платежей без рассмотрения.

Оставление искового заявления без рассмотрения в части не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения (ч. 3 ст. 149 АПК РФ).

Относительно требований о взыскании долга и пени суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 24 Информационного письма N 66 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В материалы дела представлена копия искового заявления от 15.07.2019 (том 1, л.д.49-50) ответчика, из текста которого видно, что ответчик указывает о том, что ему известно о переходе права собственности на сданное в аренду помещение истцу.

Ответчик в материалы дела не представляет надлежащих доказательств подтверждающих факт того, что не мог пользоваться арендуемым помещением.

Факт наличия задолженности подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Поскольку переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 202 258,05 за период с 05.07.2019 по 31.08.2019 является законным и обоснованным.

Относительно требований о взыскании неустойки суд учитывает, реквизиты для оплаты арендной платы новому собственнику были направлены только 24.09.2019 года вместе с уведомлением от 19.09.2019 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды об оплате задолженности. Заявления о снижении неустойки от ответчика не поступало.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что требования о взыскании пени с учетом того, что уведомление с реквизитами было направлено 24.09.2019, учитывая почтовый пробег и разумный срок на получение письма, требования о взыскании пени начисленные на задолженность, образовавшуюся в июле-августе 2019 года, подлежат удовлетворению частично, за период с 14.10.2019 по 27.01.2020 в размере 139 646,74 руб., а также о взыскании  пени в размере 0,5% от суммы основного долга начиная с 28.01.2020 до момента фактического исполнения обязательств.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

Статья 619 ГК РФ содержит перечень оснований, дающих арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Данный перечень не является закрытым. В ст.619 ГК РФ указано на то, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Срок договора в соответствии с п.2.1 договора установлен с 13.03.2019 по 12.02.2019.

Установленные судом существенные нарушения ответчиком условий договора аренды являются основанием для его досрочного расторжения, в связи с чем, суд расторгает договор на аренду помещения №08/19 от 13.03.2019 г., заключенный между ООО «ТПГ ОГМА» и ООО «Клиника профессиональной стоматологии» на аренду нежилых помещений площадью 102,25 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, 2 этаж. Комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7а, 7б, 8.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку основания нахождения ответчика в арендуемом помещении отсутствуют, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца об освобождении Обществом с ограниченной ответственностью «Клиника профессиональной стоматологии» из нежилых помещений, площадью 102,25 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, 2 этаж. Комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7а, 7б, 8 и передаче указанных помещений Индивидуальному предпринимателю ФИО2. 

Суд не указывает в резолютивной части решения о передаче имущества в освобожденном виде, поскольку в силу вышеназванных норм права состояние имущества при его возврате арендодателю должно соответствовать имуществу, переданному в аренду.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614, 617, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 101, 106, 110, 123, 148, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Клиника профессиональной стоматологии» (ОГРН 1177746344665, ИНН 7724406456) в пользу Индивидуального предпринимателя Гусарова Андрея Викторовича (ОГРНИП 316774600401461, ИНН 771705992832) 202 258 (двести две тысячи двести пятьдесят восемь) руб. 05 коп. долга, 139 646 (сто тридцать девять тысяч шестьсот сорок шесть) руб. 74 коп. пени за период до 27.02.2020г., пени в размере 0,5% от суммы основного долга начиная с 28.01.2020 до момента фактического исполнения обязательств, 20 534 (двадцать тысяч пятьсот тридцать четыре) руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части требований о взыскании пени в иске отказать.

Расторгнуть договор №08/19 от 13.03.2019 г. на аренду нежилых помещений площадью 102,25 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, 2 этаж. Комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7а, 7б, 8.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Клиника профессиональной стоматологии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить нежилые помещения, площадью 102,25 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, 2 этаж. Комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7а, 7б, 8 и передать указанных помещений Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316774600401461, ИНН 

<

***>).

В части требований о взыскании долга за период с сентября 2019 по октябрь 2019 и пени за просрочку указанных платежей исковое заявление оставить без рассмотрения.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316774600401461, ИНН 

<

***>) возвратить из федерального бюджета РФ 4 113 (четыре тысячи сто тринадцать) руб.  госпошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 06.11.2019 №9038/117.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья                                                 Т.Г. Голоушкина