АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 декабря 2023 года

Дело №

А66-1920/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                 Сергеевой И.В., 

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО1 (доверенность от 05.04.2023 № 25), 

рассмотрев 30.11.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 29.06.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 по делу № А66-1920/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сириус», адрес: 170551, Тверская обл., Калининский р-н, с. Красная гора, Центральная 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, адрес: 170034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Департамент), о взыскании 1 483 232 руб. 42 коп. убытков в размере арендной платы, уплаченной с декабря 2018 по ноябрь 2021 года, в том числе 146 792 руб. 29 коп. налога на добавленную стоимость (далее – НДС). 

Решением суда от 29.06.2023 заявленные требования удовлетворены частично, с Департамента в пользу Общества взыскано 885 318 руб. 62 коп. убытков. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.09.2023 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Заявитель указывает, что Обществом не представлено достаточных и безусловных доказательств обоснованности убытков в виде реального ущерба (выплата арендной платы по договору аренды от 26.11.2018 № 5044 за период с 30.11.2018 по 25.11.2021 в заявленном им размере). Более того, кассатор обращает внимание, что Общество с момента заключения названного договора в течение трех лет оплачивало арендную плату, пользовалось помещением, не обращалось в Департамент с замечаниями относительно переданного ему арендованного помещения и только после расторжения договора аренды и передачи помещения арендодателю заявило о своих убытках. 

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Департамента поддержала доводы кассационной жалобы.

Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.11.2018 заключили договор аренды № 5044 нежилого помещения площадью 76,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400066:86, расположенного по адресу: г. Тверь, бул. ФИО2, 

<

...> этаж, ком. № 1–4,11,15–17, для использования под офис. 

Актом приема-передачи от 26.11.2018 помещение передано арендатору.

Общество, надлежащим образом исполняя свои обязательства, вносило арендную плату по условиям договора. 

За период с 30.11.2018 по 25.11.2021 арендатор перечислил арендодателю 1 262 690 руб. 07 коп. 

Переданное по договору помещение оказалось непригодным для использования для целей аренды, поскольку не отапливалось. 

Факт неудовлетворительного теплоснабжения спорных помещений установлен судебными актами, вынесенными в рамках дел № А66-3168/2019, А66-17141/2021, А66-6668/2022. 

Договор расторгнут по соглашению сторон с 07.10.2022. Передаточным актом от 06.10.2022 помещение возвращено арендодателю в удовлетворительном техническом состоянии.

Общество 25.11.2022 в адрес Департамента направило претензию о добровольном возмещении убытков. 

Департамент 28.12.2022 отказался удовлетворять изложенные в претензии требования. 

Ссылаясь на то, что в период действия договора Общество понесло убытки в виде уплаченных арендной платы, пеней, НДС, последнее обратилось в суд с настоящим иском. 

Разрешая спор, обе инстанции руководствовались положениями статей 4, 16, 65, 69 АПК РФ, статей 15, 210, 309, 310, 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), приняли во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам № А66-3168/2019, А66-17141/2021, А66-6668/2022, и пришли к выводу об обоснованности заявленных требований ввиду невозможности использования Обществом арендованного имущества в соответствии с его назначением и, как следствие, отсутствие оснований для внесения арендной платы. 

Судами также установлен пропуск срока исковой давности за период с декабря 2018 по январь 2020 года, о применении которого заявлено Департаментом. Руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200 ГК РФ, пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 451 121 руб. 57 коп. убытков за период с декабря 2018 по январь 2020 года в связи с пропуском срока давности. 

Отказывая во взыскании с ответчика 146 792 руб. 29 коп. убытков в виде уплаченного НДС, обе инстанции, изучив условия договора и дополнительных соглашений к нему, с учетом положений пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, фактических обстоятельств дела, пришли к выводу о том, что в спорном договоре аренды плата за пользование имуществом установлена без выделения в ней сумм НДС. Налог не выделялся отдельно в расчетных документах и не указывался в платежных поручениях арендатора. Документов, позволяющих оценить суду обстоятельства, предшествующие заключению договора и последующие после его заключения, в материалах дела не имеется

Учитывая изложенное, суды обеих инстанций удовлетворили требования истца частично. 

Департамент оспаривает выводы судов только в части удовлетворения исковых требований.

Проверив обоснованность доводов жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд округа пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и в сроки, предусмотренные договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из системного анализа статей 328, 606, пункта 1 статьи 611 ГК РФ,  следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как видно из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании с арендодателя убытков, основанное на факте передачи в аренду нежилого помещения, непригодного к использованию по согласованному сторонами назначению ввиду отсутствия отопления.

Как следует из судебного акта по делу № А66-3168/2019, здание по адресу: г. Тверь, бул. ФИО2, д. 29, с октября 2018 года в связи с прекращением арендных отношений одного из соарендаторов – общества с ограниченной ответственностью «Новая Лаборатория», являвшегося эксплуатантом газового оборудования, перестало отапливаться. 

Суды двух инстанций, основываясь на данном факте, пришли к выводу о наличии оснований для освобождения Общества от внесения арендной платы, взыскании уплаченных сумм в качестве убытков.

По мнению Департамента, убытки в виду уплаченных арендных платежей отсутствуют, поскольку встречное предоставление со стороны арендодателя заключалось в передаче помещения в долгосрочную аренду, что входило в сферу коммерческих интересов Общества, которое действуя разумно и осмотрительно, имело возможность выявить недостатки помещения до заключения договора аренды. На момент заключения спорного договора здание, в котором находится арендуемое помещение, не отапливалось, но было принято арендатором по акту приема-передачи без каких-либо замечаний. Кроме того, указанные истцом недостатки (проблемы с отопительной системой) не являются скрытыми, носят явный характер, должны были быть обнаружены во время осмотра имущества и могли быть оговорены при приемке объекта в аренду. Несмотря на недостатки, на которые ссылается Общество и о которых ему было известно, им не были реализованы правомочия, предоставленные абзацами 2 – 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ. Общество, заключив договор аренды, тем самым приняло на себя права и обязанности, оговоренные в нем, в том числе по внесению арендной платы, и в период действия договора не предъявляло арендодателю претензии, связанные с отоплением арендованного помещения. Договор аренды был расторгнут по соглашению сторон. Общество фактически могло пользовалось помещением в межотопительный период, препятствий к этому не имелось, однако суды взыскали арендную плату за весь период.

Суд округа считает, что суды не дали надлежащей оценки приведенным доводам Администрации. 

Суды не исследовали арендные правоотношения сторон, не проанализировали условия договора аренды, соглашения о расторжении договора, актов приема-передачи применительно к нормам права, регулирующим данные правоотношения, в том числе ответственность сторон за недостатки сданного в аренду имущества, не установили, имелись ли недостатки сданного в аренду имущества до заключения договора аренды, могли быть они установлены арендатором при его обследовании, что явилось причиной расторжения договора по соглашению сторон. 

Также суды не установили, имело ли место фактическое пользование арендатором принятым в аренду помещением до даты расторжения договора. 

Указанное имело бы значение для выводов о встречном предоставлении,  о наличии убытков у истца по вине арендодателя.

В связи с изложенным суд кассационной инстанции считает, что судами не приняты меры к полному и всестороннему исследованию материалов дела в совокупности и взаимосвязи, не исследованы обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, не применены нормы права, подлежащие применению, поэтому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые судебные акты по настоящему делу подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует определить круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего спора; дать надлежащую правовую оценку доводам истца и ответчика; применить нормы права, подлежащие применению; принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 29.06.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 по делу № А66-1920/2023 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева