Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                  Дело № А58-3506/2021

 

«28» декабря 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен  28 декабря 2021 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Басаева Д.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 октября 2021 года по делу №А58-3506/2021 по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 677000, САХА /ЯКУТИЯ/ РЕСПУБЛИКА, ЯКУТСК ГОРОД, ЛЕНИНА 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304143506900275, адрес: г.Якутск) о взыскании 4 700 597,78 руб.,

(суд первой инстанции – ФИО3),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 4 700 597,78 руб. неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) исковые требования удовлетворены. Взыскано с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска 4 700 597,78 руб. неосновательного обогащения. Взыскана с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 46 503 руб.

В обосновании суд указал, что поскольку ответчик достиг цели, для которой земельный участок предоставлялся арендатору по договору от 05.03.2012, и получил 24.11.2017 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию здание «Саха-Экспоцентр» в квартале «А», вид разрешенного использования спорного земельного участка «под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентра» не соответствует условиям договора аренды от 05.03.2012, вид разрешенного использования земельного участка следовало изменить с даты получения разрешения. Соответственно, уплата арендной платы в меньшем размере создало на стороне предпринимателя неосновательное обогащение.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 октября 2021г. по делу №А58-3506/2021. Принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Полагает, что ИП ФИО2 до настоящего времени не достигла цели, для которой изначально был предоставлен земельный участок под кадастровым №14:36:105035:9, к строительству запланирован следующий объект - II очередь ТВК «СахаЭкспоЦентр», поэтому оснований  для изменения вида разрешенного использования не имеется.

На апелляционную жалобу ответчика поступил отзыв истца, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 26.11.2021.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05.03.2012 между Департаментом градостроительства и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2012-0305 (далее – договор от 05.02.2012), по условиям которого (п. 1.1.) Арендодатель предоставил, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105035:9, расположенный по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал «А», площадью 9103 кв.м., с видом разрешенного использования: под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентра».

Согласно пункту 1.2 договора от 05.03.2012 участок предоставлен для использования под «Саха-Экспоцентр» с кодом целевого назначения участка 7.15. Приведенное описание целей использования является окончательным. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного согласия Арендодателя и с внесением изменения в договор.

Арендодателем сдан, а арендатором принят земельный участок, указанный в договоре от 05.03.2012, без претензий, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 05.03.2012, по результатам осмотра участок признан пригодным для использования под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентр».

Срок действия договора установлен с 05.03.2012 по 05.03.2015 (п. 2.1. договора от 05.03.2012).

Начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря – юридическими лицами (п. 2.2. договора от 05.03.2012).

Согласно пункту 3.1.1. договора от 05.03.2012 арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с условиями, указанными в п. 12 договора.

На основании пункта 6.2. договора от 05.03.2012, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды от 05.03.2012 был расторгнут 18.09.2019.

19.09.2019 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2019-0162 (далее – договор от 19.09.2019), по условиям которого (п.п. 1.1.) Арендодатель предоставил, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105035:9, находящийся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал «А», площадью 9103 кв.м.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для использования под «Саха-Экспоцентр» с кодом целевого назначения участка 5.1.

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие между сторонами с 19.09.2019 и действует по 19.09.2029 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора начисление арендной платы за земельный участок осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка, и вносится арендатором 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

Арендодателем сдан, а арендатором принят земельный участок, указанный в договоре, без претензий, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 19.06.2019, по результатам осмотра участок признан пригодным для использования под «Саха-Экспоцентр».

Договор аренды от 19.09.2019 зарегистрирован в установленном порядке 21.10.2019 за номером государственной регистрации: 14:36:105035:9-14/049/2019-15.

Арендная плата за земельный участок начислялась с момента заключения договора от 05.03.2012 по коду 7.15.

24.11.2017 Окружной администрацией г.Якутска индивидуальному предпринимателю ФИО2 выдано разрешение № 14-RU14301000-88-2017 на ввод объекта «Здание «Саха-Экспоцентра в квартале «А» г. Якутска» (I очередь) в эксплуатацию на земельном участка (земельных участках) с кадастровым номером: 14:36:105035:9; 14:36:105035:346; 14:36:105035:347.

При этом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: 14:36:105035:9 был изменен лишь с 19.09.2019.

В связи с чем, истец пришел к выводу, что после введения в установленном законом порядке объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о достижение цели, для которой земельный участок предоставлялся арендатору, последний не исполнил установленную законом обязанность приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием.

За период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до заключения нового договора аренды № 09-1/2019-0162 от 19.09.2019 истцом произведен расчет суммы недополученных доходов в бюджет, который составил 13 463 676,18 руб.

09.04.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия от 07.04.2021 № 838, которым истец просил последнего в течение 30 дней произвести оплату суммы недополученных доходов в бюджет в размере 13 463 676,18 руб.

Истец, поскольку ответчик сумму неосновательного обогащения добровольно не возвратил, ссылаясь на положения статей 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Как правильно установлено судом первой инстанции, в качестве документов, направленных на возникновение, изменение прав и обязанностей, истцом представлены договоры аренды земельного участка от 05.03.2012 № 09-1/2012-0305 и от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами.

Правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением и исполнением обязательств по договору аренды земельного участка, регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ и ЗК РФ.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть так же лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (пп. 3 п. 1. ст. 39.1. ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Как правильно указал суд первой инстанции, спорный земельный участок находится на территории города Якутска, имеющего правовой статус городской округ, государственная собственность на него не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла пункт 2 статьи 26 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, заключённый на срок более чем один год подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как правильно установлено судом первой инстанции, срок действия договора от 05.03.2012 был установлен с 05.03.2012 по 05.03.2015 (п. 2.1.). По окончании срока действия договора от 05.03.2012 арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии на то возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды земельного участка от 05.03.2012 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 6.2. указанного договора, что не противоречит положениям пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации «О местном самоуправлении в Российской Федерации» № 1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Размер арендной платы за пользовании земельным участком, находящимся в муниципальной собственности или неразграниченного земельного участка является регулируемой и определяется правовыми актами органа местного самоуправления, а не соглашением сторон.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, также разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Как правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:9 предоставлен заявителю на основании договора аренды от 05.03.2012 с видом разрешенного использования под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентра» с кодом целевого назначения участка 7.15, сроком с 05.03.2012 по 05.03.2015. Арендная плата за спорный земельный участок начислялась с момента заключения договора от 05.03.2012 по коду 7.15. вида разрешенного использования - земельные участки под строящимися объектами независимо от их функционального назначения согласно Решению Якутской городской Думы РЯГД-6-2 от 23.12.2011 (НПА № 39) «Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в Городском округе «Город Якутск».

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав недвижимости от 04.02.2020 земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:9, площадью 9103 кв.м. имеет вид разрешенного использования: под "Саха-Экспоцентр".

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, поскольку ответчик достиг цели, для которой земельный участок предоставлялся арендатору по договору от 05.03.2012, и получил 24.11.2017 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию здание «Саха-Экспоцентр» в квартале «А», вид разрешенного использования спорного земельного участка «под проектирование и строительство «Саха-Экспоцентра» не соответствует условиям договора аренды от 05.03.2012, вид разрешенного использования земельного участка следовало изменить с даты получения разрешения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предприниматель до настоящего времени не достиг цели, для которой предоставлялся земельный участок, запланировано строительство 2 очереди ТВК «СахаЭкспоЦентр», которое пока откладывается за отсутствием финансирования, а изменение вида разрешенного использования является правом (а не обязанностью) арендатора, отклоняются апелляционным судом. Поскольку фактически использование земельного участка для эксплуатации торгово-выставочного комплекса имело место, следовательно, предприниматель должен быть поставлен в равное положение с иными арендодателями, а арендная плата начисляться согласно требованиям нормативных актов применительно к данному виду использования. Указываемые предпринимателем обстоятельства не могут повлиять на применение или неприменение императивных норм, определяющих порядок расчета арендной платы применительно к конкретному виду разрешенного использования.

Как указывает суд первой инстанции, согласно контррасчету ответчика размер исковых требований за период с 18.05.2018 по 18.09.2019 составляет 9 401 195,58 руб., при этом кадастровая стоимость применена ответчиком в размере 87 070 195 руб. Платежным поручением № 592 от 08.07.2021 ответчик перечислил 4 700 597,79 руб. 50% от суммы исковых требований с учетом пропуска срока исковой давности.

С учетом заявленного ответчиком срока исковой давности истец произвел перерасчет суммы неосновательного обогащения за период с 18.05.2018 по 18.09.2019. С учетом частичной оплаты ответчиком, истец уточнил исковые требования и просит взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 4 700 597,78 руб.

Проверяя расчеты сторон, суд первой инстанции правильно руководствовался следующим.

Поскольку в 2017-2019 гг. действовало постановление Правительства Республики Саха (Якутия) от 15.11.2013 № 374 «О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)», в котором спорный земельный участок не был учтен, при определении размера арендной платы истцом применен размер кадастровой стоимости, определенный путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь объекта недвижимости (9565 х 9103 = 87 070 195 руб.) и ставки арендной платы за землю, утвержденные решением Якутской городской Думы РЯГД-13-6 от 22.12.2014 «Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «город Якутск»», действовавшие в 2017-2019 гг. Базовая ставка за земельные участки магазинов, универмагов, универсамов, гастрономов, торговых центров, торговых галерей, торговых комплексов и других объектов торговли составляла 10%.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отдал предпочтение расчету истца.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что  исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 октября 2021 года по делу № А58-3506/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Е.О.Никифорюк

 

Судьи                                                                                                           В.А.Сидоренко

 

Д.В.Басаев