АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5056/2021

29 октября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 октября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от Управления муниципальной собственности города Владивостока: ФИО1, представитель, доверенность от 25.12.2020

от ИП ФИО2: ФИО3, представитель, доверенность от 30.10.2020

от администрации города Владивостока: ФИО1, представитель, доверенность от 18.12.2020

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мнацаканяна Грачи Серёжаевича

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021

по делу №  А51-6283/2020

Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока

к индивидуальному предпринимателю Мнацаканяну Граче Серёжаевичу 

третье лицо: администрации города Владивостока

о взыскании 1 587 852 руб. 63 коп.

Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мнацаканяну Граче Сережаевичу (ОГРНИП 304250303300029, ИНН 

<

***>; далее - ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №28-Ю-20424 в размере 1 328 791 руб. 49 коп. за период с 01.06.2016 по 10.06.2020, неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 259 061руб. 14 коп. за период с 02.04.2016 по 17.09.2020 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением суда от 23.06.2020 в порядке статьи 132 АПК РФ к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ИП ФИО2 о взыскании с Владивостокского городского округа в лице УМС г. Владивостока за счет казны Владивостокского городского округа убытков в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 252 382 руб. 94 коп. за период с 01.07.2019 по 29.05.2020 (с учетом уточнения встречных исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020 в удовлетворении требований УМС отказано, с Владивостокского городского округа в лице УМС г. Владивостока за счет казны Владивостокского городского округа в пользу ИП ФИО2 взысканы убытки в размере 150 893 руб. 02 коп. В остальной части встречного иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 указанное решение Арбитражного суда Приморского края изменено. Удовлетворены требования Управления о взыскании с предпринимателя основного долга по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №28-Ю-20424 в размере 903 691 руб. 10 коп. за период с 01.03.2017 по 10.06.2020, неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 41 373 руб. 45 коп. за период с 02.04.2017 по 17.09.2020. В остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск также удовлетворен в части, с Владивостокского городского округа в лице УМС г. Владивостока за счет казны округа в пользу ИП ФИО2 взысканы убытки в размере 53 747 руб. 

В результате произведенного апелляционным судом зачета с предпринимателя в пользу УМС г. Владивостока взыскана задолженность в размере 849 944 руб. 10 коп. и неустойка за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 41 373 руб. 45 коп. 

ИП ФИО2, не согласившись с апелляционным постановлением, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы о неправомерности требований УМС г. Владивостока о взыскании с предпринимателя неустойки за просрочку внесения арендной платы за период, предшествующий 20.04.2020, ввиду недоказанности факта надлежащего и заблаговременного уведомления арендатора об изменении механизма расчета арендной платы. Считает необоснованными выводы апелляционного суда о применении к расчету размера арендной платы по спорному договору за период с 01.03.2017 по 10.06.2020 коэффициента функционального использования (КФИ) в значении «6» со ссылкой на заменяющий нормативный акт – пункт 5.5 Приложения 1 к Решению Думы г. Владивостока от 17.06.2014 №306. Апелляционной коллегией оставлены без внимания доводы предпринимателя о том, что указанным нормативным актом установлены КФИ только на 2015 год и их значения не могут быть применены при расчете задолженности за пределами срока его действия. Кроме того, оспариваемое значение КФИ (в значении «6») является произвольным, экономически необоснованным, что послужило основанием для признания Приморским краевым судом недействительным аналогичного показателя коэффициента, установленного пунктом 1.5.5 Приложения 1 к Решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 №505 (далее – Решение №505), ранее применяемого Управлением к расчету размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.07.2015 №28-Ю-20424. Ссылается на применение апелляционным судом к  спорным правоотношения сторон по встречному иску положений Федерального закона от 22.07.2008 №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), не подлежащего применению в рассматриваемом случае.   

УМС г. Владивостока представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность постановления апелляционного суда.

Определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.10.2021 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена состава суда. Для рассмотрения кассационной жалобы сформирован следующий состав суда: М.Ю. Бурлова-Ульянова, В.А. Гребенщикова, С.И. Гребенщиков. Рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ИП ФИО2, УМС г. Владивостока и администрации г. Владивостока поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Апелляционным судом установлено, что 21.07.2015 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель, далее - Департамент) и ООО «Авто-стоп» на основании распоряжения Департамента от 13.05.2015 №328-вр заключен договор аренды земельного участка №28-Ю20424 сроком на 5 лет, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:040014:5429 площадью 2100 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 42 м от ориентира по направлению на восток), вид разрешенного использования: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, для использования в целях строительства станции технического обслуживания автомобилей. 

В соответствии с соглашением от 01.09.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права арендатора по указанному договору переданы ИП ФИО2

На вышеназванном земельном участке построено здание (станция технического обслуживания) площадью 3 410 кв.м с кадастровым номером 25:28:040014:5787, расположенное по адресу: 

<

...>, поставленное на кадастровый учет 27.02.2019.

Возведение объекта недвижимого имущества осуществлялось предпринимателем на основании разрешения на строительство от 20.06.2016 №RU25304000-278/2016, выданного администрацией г. Владивостока, объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.11.2018 №RU25304000-129/2018.

Впоследствии 11.06.2020 между УМС г. Владивостока и ИП ФИО2 подписано соглашение о расторжении договора аренды, заключен договор купли-продажи муниципального имущества, 13.08.2020 зарегистрировано право собственности предпринимателя на спорный земельный участок.

УМС г. Владивостока, проведя проверку расчетов по договору аренды №28-Ю20424, установило наличие задолженности по арендной плате и начисленной неустойке в общей сумме 1 279 595 руб. 89 коп.  (1 098 370 руб. 46 коп. – основной долг, 181 225 руб. 43 коп. – неустойка), что явилось основанием для направления в адрес предпринимателя претензии от 03.10.2019 №28/16-7695.

Управление утверждало, что в рассматриваемом случае при расчете арендной платы за период с 01.06.2016 по 27.02.2019 (дата постановки на кадастровый учет станции технического обслуживания, расположенной на спорном земельном участке) подлежал применению пункт 1.5.12 Приложения 1 к Решению №505, устанавливающий КФИ в значении «4» на период строительства предприятий автосервиса, а с 28.02.2019 по 10.06.2020 - пункт 1.5.5. Приложения 1 к Решению №505, устанавливающий КФИ в значении «6» для эксплуатации и обслуживания объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования.

Предприниматель настаивал на том, что к спорным правоотношениям необходимо применять пункт 2.1 приложения 1 к Решению №505, предусматривающий КФИ в значении «1», поскольку договор аренды был заключен после 01.03.2015 без проведения торгов.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции  исходил из отсутствия правовых оснований для применения к расчету размера арендной платы по договору №28-Ю20424 пункта 1 Приложения 1 к Решению №505, учитывая, что он заключен после 01.03.2015.

Апелляционная коллегия, не согласилась с указанным выводом, правомерно исходила из следующего.

Пунктом 1 Приложения 1 к Решению №505 установлены величины КФИ, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ).

Заключение договора аренды земельного участка до 01.03.2015 является лишь одним из оснований, при наличии которого расчет арендной платы по договору осуществляется по правилам пункта 1 Приложения 1 к Решению №505, а вторым самостоятельным и достаточным основанием для применения указанных правил является заключение договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Закона №171-ФЗ.

В рассматриваемом случае распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока от 30.12.2014 №3089 ООО «Авто-стоп» выдан акт о выборе земельного участка для строительства и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Выселковая, 8б, вид разрешенного использования: станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; цель предоставления: для строительства станции технического обслуживания автомобилей.

Распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 27.02.2015 №773-рз ООО «Авто-стоп» предварительно согласовано место размещения станции технического обслуживания автомобилей на вышеуказанном земельном участке.

Департаментом 13.05.2015 издано распоряжение №328-вр о предоставлении ООО «Авто-стоп» рассматриваемого земельного участка, на основании которого заключен спорный договор аренды.

Таким образом, договор аренды от 21.07.2015 №28-Ю20424 заключен в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Закона №171-ФЗ, в связи с чем оснований для применения пункта 2.1 Приложения 1 к Решению №505, предусматривающего КФИ в значении «1», на котором настаивал предприниматель, не имеется, а расчет арендной платы следовало производить на основании пункта 1 Приложения 1 к Решению №505.

Вместе с тем, признавая в этой связи обоснованным начисление арендной платы по 27.02.2019 на основании пункта 1.5.12 Приложения 1 к решению №505, устанавливающего КФИ в значении «4» на период строительства предприятий автосервиса, апелляционный суд правомерно не согласился с предложенным УМС г. Владивостока нормативным обоснованием применения при расчете арендной платы за период с 28.02.2019 по 10.06.2020 пункта 1.5.5. Приложения 1 к Решению №505, устанавливающего КФИ в значении «6» для эксплуатации и обслуживания объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, поскольку решением Приморского краевого суда от 30.10.2020 №3а-354/2020 данный пункт признан недействующим в связи с тем, что установленный им порядок определения размера платы не соответствует принципу экономической обоснованности.

Согласно правовому подходу, сформированному в пункте 10 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Учитывая указанные разъяснения, апелляционная коллегия пришла к выводу о необходимости применения к расчету арендной платы по спорному договору за период с 28.02.2019 по 10.06.2020 КФИ для эксплуатации и обслуживания объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования в значении «6», ранее установленного пунктом 5.5 Приложения 1 Решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 №306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение №306). 

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не принято во внимание, что Решение №306 устанавливало величины КФИ, применяемые при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, на 2015 год и фактически утратило силу с 01.01.2016. 

Пунктом 4 постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - постановление №75-па) предусмотрено, размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К х Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Согласно пункту 2.4 решения Думы города Владивостока от 10.08.2015 №208-мпа «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Решение №208-мпа) в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Алл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Пунктами 2.5, 2.6 Решения № 208-мпа предусмотрено, что Кфи и Ккор устанавливаются в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Пунктом 1.5 Приложения №1 Решения №505 установлены КФИ, применяемые при расчете арендной платы земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Признание недействительным пункта 1.5.5 указанного акта, установившего КФИ в значении «6» для эксплуатации и обслуживания объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования не исключает возможность применения к спорным правоотношениям сторон иного КФИ, входящего в пункт 1.5 Приложения №1 Решения №505, наиболее близкого к виду использования земельного участка, указанного в договоре аренды от 21.07.2015 №28-Ю20424. 

При отсутствии нормативного акта, регламентирующего порядок определения составляющих расчета арендной платы по спорному договору в заявленный период, цена договора может быть определена по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд округа признает необоснованными выводы апелляционной коллегии о применении к расчету арендной платы по спорному договору за период с 28.02.2019 по 10.06.2020 КФИ для эксплуатации и обслуживания объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования в значении «6», установленного пунктом 5.5 Приложения 1 Решения №306. 

Предъявляя встречные исковые требования о взыскании убытков, составляющих разницу между суммой арендных платежей и размером земельного налога, предприниматель исходил из того, что при соблюдении Управлением сроков приватизации спорного земельного участка, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ИП ФИО2 как собственник земельного участка с 01.07.2019 должен был вносить плату за данный земельный участок в размере земельного налога, однако в результате незаконных действий органов муниципального образования по отказу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:5429, в период 01.07.2019 по 29.05.2020 оплачивал арендную плату.

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без торгов, регламентирован в статье 39.14 ЗК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки, в том числе осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Таким образом, вышеуказанными нормами права предусмотрено, что в случае отсутствия оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, который сформирован и поставлен на государственный учет, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в течение 60 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку спорный земельный участок находился в публичной собственности, предприниматель был обязан вносить арендную плату за пользования данным земельным участком до государственной регистрации права на него.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

При разрешении встречного иска, определяя сроки выполнения УМС г. Владивостока обязанности по предоставлению предпринимателю спорного земельного участка путем его выкупа, суд апелляционной инстанции ошибочно применил положения Закона №159-ФЗ, неподлежащего применению к рассматриваемым отношениям.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении (постановлении), не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При указанных обстоятельствах и на основании статьи 288 АПК РФ постановление апелляционного суда подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении апелляционному суду следует учесть изложенное, устранить указанные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 по делу №А51-6283/2020 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                        В.А. Гребенщикова

                                                                                   С.И. Гребенщиков