Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/                                  http://www.altai.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1102/2017

02 октября 2017 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть решения оглашена 29 сентября 2017 года. Решение в полном объеме изготовлено   02 октября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пер. Центральный, д. 3, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) и к  Обществу с ограниченной ответственностью "Внешнеэкономическая производственно-отраслевая ассоциация оленеводческих хозяйств Республики Алтай" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Северная, д. 12, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) о признании недействительными пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка от 26.09.2016 № 3146,

при участии:

от  прокурора – Дедин А.С., помощник, доверенность ( в деле),

от ответчиков – не явились,

установил:

Прокурор Республики Алтай  обратился в арбитражный суд с требованиями о  признании  недействительными пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка от 26.09.2016 № 3146, заключенного   между публичным образованием  в лице Исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска и Обществом с ограниченной ответственностью "Внешнеэкономическая производственно-отраслевая ассоциация оленеводческих хозяйств Республики Алтай" (далее – общество).

В обоснование заявленных требований указаны обстоятельства несоответствия пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3  договора от 26.09.2016 № 3146 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности сроком на десять лет, требованиям гражданского и земельного законодательства.

Ссылаясь на несоответствие пунктов 4.1.2, 4.5.1, 5.3 договора аренды земельного участка от 26.09.2016 № 3146 положениям пункта 1 статьи 422 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 и части 1 статьи 46 ЗК РФ, прокурор города внес в  Администрацию города Горно-Алтайска представление от 30.05.2017 № 07-02-2017 об устранении выявленных нарушений и приведении договоров в соответствие с требованиями законодательства.

В ответ на представление прокурора письмом от 26.06.2017 № 1985 Администрация города Горно-Алтайска признала пункты 4.5.1 и 5.3 договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет, ничтожными, как противоречащими пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, относительно пункта 4.1.2 указала на его законность и соответствие статье 619 ГК РФ ввиду того, что он предусматривает судебный порядок расторжения договора аренды и включает в себя существенные нарушения условий договора.

Поскольку договор аренды земельного участка от 26.09.2016 № 3146 по результатам внесения представления не был приведен в соответствие с требованиями законодательства, прокурор обратился в суд.

Исковое заявление обосновано ссылками на статьи 168, 180, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), статью 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

Прокурор  поддержал  заявленные требования в полном объеме.

Ответчики явку своих представителей  не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие ответчиков, надлежащим образом  извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Выслушав истца, исследовав по правилам статьи  431  ГК РФ условия  договора  аренды, о несоответствии которых заявлено по иску, суд  пришел к выводу о частичном удовлетворении   заявленных требований. 

Право прокурора на обращение в суд с иском  о признании   недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации,  органами  государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного  самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований  предусмотрено частью 1 статьи 52 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По рассматриваемому делу  прокурор  заявил  требование о недействительности пунктов 4.1.2, 4.5.1 и 5.3  договора  аренды земельного участка № 3146, заключенного  26 сентября 2016 между Администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) и ООО «ВЭПО «АСОХРА» (арендатор).

Указанные требования должны быть заявлены в защиту  публичных интересов  и направлены  на  устранение нарушений  требований   действующего законодательства.

По условиям  договора аренды земельного участка администрация  предоставила, а общество приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:020119:26, находящийся по адресу: 

<

...>, общей площадью 3355 кв. м., для использования в целях размещения и обслуживания административного здания, павильона и гаражей.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, при невнесении арендной платы в полном объеме и нарушения других условий договора.

Считая указанный пункт договора недействительным, прокурор,  ссылаясь на нарушение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заявил о признании его  недействительным.

Согласно руководящим разъяснениям,   изложенным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Таким образом, при рассмотрении дела необходимо установить  нарушение условиями договора аренды, изложенными в пунктах 4.1.2, 4.5.1 и 5.3 законодательного  запрета, повлекшего нарушение  публичных интересов.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В силу  указанных положений закона   у арендодателя  не имеется  прав  на односторонний  внесудебный отказ  от  договора аренды.

Указанный довод прокурора судом признается обоснованным.

Вместе с тем, договором аренды  арендодатель правом одностороннего  отказа от договора, которое влечет внесудебный порядок  его  расторжения договора, не наделен, что следует из   пункта 6.2 договора аренды.

По условиям договора аренды ( пункт  6.2 договора)  договор  может быть   расторгнут   по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке,   установленном законодательством.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом   принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального значения содержащихся в пункте 4.1.2 слов и выражений не следует, что арендодатель наделен правом  на односторонний отказ от договора, предусматривающий внесудебный  порядок его  расторжения.

Суд считает, что в пункте 4.1.2 договора предусмотрено лишь право арендодателя  требовать   расторжения договора и основания, при которых   возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

При этом такое право согласно пункту  6.2 договора  подлежит реализации в  судебном порядке, что не противоречит нормам  действующего законодательства.

Как следует из ответа Администрации города Горно-Алтайска на представление прокурора относительно недействительности пункта 4.1.2 договора аренды от 26.09.2016 № 3146 указанный пункт договора соответствие статье 619 ГК РФ ввиду того, что он предусматривает судебный порядок расторжения договора аренды и включает в себя существенные нарушения условий договора.

Из  содержания указанного письма усматривается, что воля сторон при согласовании оспариваемого пункта договора не была направлена на предоставление арендодателю права на одностороннее расторжение договора при наступлении соответствующих условий.

Статья 619 ГК РФ предусматривает перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя

При этом согласно абзацу 6 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, условие  договора о  праве арендодателя требовать досрочного расторжения  договора (пункт 4.1.2)  по основаниям, предусмотренным  указанным пунктом,  с  реализацией   такого   права в порядке,  предусмотренном пунктом  6.2 договора аренды, то есть  в судебном, а не в одностороннем,  не нарушает положений земельного и гражданского законодательства и не  противоречит закону.

Поскольку в оспариваемом пункте договора аренды стороны предусмотрели лишь право арендодателя требовать расторжения договора и основания, при которых возможно досрочное его расторжение по требованию арендодателя, что не противоречит нормам действующего законодательства, соответственно, не является основанием для признания договора аренды от аренды от 26.09.2016 № 3146 в указанной части недействительным (ничтожным).

Делая такой вывод, суд   принял во внимание аналогичную судебную практику – Постановление Арбитражного суда Уральского   округа по делу № А47-5794/2016.

Ссылка прокурора на постановления суда Западно-Сибирского округа  не принимается   судом во внимание,  поскольку при рассмотрении данного дела  выводы  суда  основаны на  конкретных обстоятельствах, установленных   судом, которые  ранее, как следует из содержания судебных актов,  судами  не  исследовались,  соответственно,   по ним доказательства не оценивались.

Требования прокурора о недействительности  пунктов 4.5.1 и 5.3 договора аренды суд  считает   обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 4.5.1 договора аренды арендатор вправе передавать арендуемый участок (его часть) в субаренду, а также вносить изменения в уже существующие договоры субаренды в части уменьшения или увеличения площади переданного в субаренду участка (его части), только с письменного разрешения арендодателя. Обязательным условием разрешения на передачу арендуемого земельного участка (его части) в субаренду является отсутствие задолженности арендатора по арендной плате.

В случае самовольной передачи арендатором своих прав аренды в залог (ипотеку), в качестве паевого взноса при совместной деятельности или в качестве вклада в уставной капитал юридического лица, отчуждения права аренды (доли в праве), а также в случае предоставления участка другим лицам в возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии у арендатора) по арендной плате за землю (пункт 5.3 договора аренды от 26.09.2016 № 3146).

В силу пункта  статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При этом пункт 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусматривает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

С учетом указанных положений закона суд приходит к выводу, что включение в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, со сроком аренды более чем пять лет условия о возможности передачи прав арендатора третьему лицу только с согласия арендодателя противоречит положению пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Договор аренды № 3146 заключен сроком на 10 лет.

После вступления в силу ЗК РФ (после 30.10.2001) оспариваемые пункты 4.5.1 и 5.3 договора содержат условие о заключении договора субаренды и передаче прав арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности,  третьему лицу только с согласия арендодателя.

При этом устанавливают ответственность арендатора за нарушение данного условия договора.

Поскольку оспариваемые пункты договора аренды содержат условия, противоречащие законодательству, а включение в договор аренды земельного участка противоречащих закону условий является нарушением публичных интересов, поэтому требование прокурора о признании недействительными пунктов 4.5.1. и 5.3 договора аренды от 26.09.2016 № 3146, предусматривающих передачу арендатором своих прав по договору аренды третьему лицу, в том числе, в субаренду, в залог (ипотеку), в качестве паевого взноса, вклада, отчуждения права аренды (доли в праве) только с согласия арендодателя являются  обоснованными.

С  учетом разъяснений, изложенных в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, данные положения договора противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 ГК РФ).

Таким образом, недействительность пунктов 4.5.1. и 5.3 договора не влечет недействительности других   условий договора аренды от 26.09.2016 № 3146.

В связи с признанием условий договора 4.5.1 и 5.3 недействительными, учитывая, что Администрация города Горно-Алтайска освобождена от уплаты государственной пошлины (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), суд по результатам рассмотрения дела взыскивает с ООО «ВЭПО «АСОХРА» в доход федерального бюджета 50% от суммы государственной пошлины, подлежащей уплате в бюджет, что составляет  по результатам рассмотрения дела 3000 руб.

Руководствуясь статьей 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать недействительным  пункт 4.5.1 ( в части  слов: только  с письменного   разрешения   арендодателя)  и пункт 5.3 договора аренды земельного участка № 3146 от 26.09.2016, заключенного между Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления – администрация города Горно-Алтайска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск) и Обществом с ограниченной ответственностью "Внешнеэкономическая производственно-отраслевая ассоциация оленеводческих хозяйств Республики Алтай" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Северная, д. 12, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай).

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Внешнеэкономическая производственно-отраслевая ассоциация оленеводческих хозяйств Республики Алтай" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Северная, д. 12, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной   пошлины.

Решение может быть обжаловано   в месячный срок со дня его   принятия  в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

 

Судья                                                                                                       О.Л. Новикова