АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А70-6124/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Демидовой Е.Ю.

судей                                                    Сириной В.В.

                                                             ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) «Центр профессиональной подготовки» «Спецохрана» на решение от 25.06.2021 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 28.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-6124/2021 по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Государственный аграрный университет Северного Зауралья» (625003, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к частному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) «Центр профессиональной подготовки» «Спецохрана» (625001, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании освободить нежилое здание (стрелковый тир) и встречное требование частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) «Центр профессиональной подготовки» «Спецохрана» о признании договора действующим, понуждении заключить договор аренды на новый срок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре и Ямало-ненецком автономном округе, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации.

В заседании приняли участие представители: частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) «Центр профессиональной подготовки» «Спецохрана» - ФИО2 по доверенности от 16.10.2021; Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Государственный аграрный университет Северного Зауралья» - ФИО3 по доверенности от 11.01.2021.

Суд установил:

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Государственный аграрный университет Северного Зауралья» (далее - ФГБОУ ВО ГАУ Северного Зауралья, университет, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к частному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) «Центр профессиональной подготовки» «Спецохрана» (далее - ЧОУ ДПО «ЦПП «Спецохрана», учреждение, ответчик) об обязании освободить нежилое здание (стрелковый тир), расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 373,3 кв. м и передать его истцу по передаточному акту в состоянии, обусловленном договором аренды недвижимого имущества от 10.08.2014 (далее - договор аренды), в течение месяца со дня вступления судебного акта в законную силу.

Исковое заявление университета принято к производству Арбитражного суда Тюменской области, делу присвоен № А70-6155/2021. 

Определением от 20.05.2021 судом объединено дело № А70-6155/2021 с делом № А70-6124/2021 по иску учреждения к университету о понуждении заключить договор аренды на новый срок. Объединенному делу присвоен № А70-6124/2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре и Ямало-ненецком автономном округе (далее - МТУ Росимущества), Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (далее - Минсельхоз России).

Решением от 25.06.2021 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 28.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении исковых требований учреждения отказано, требования университета удовлетворены: на ЧОУ ДПО «ЦПП «Спецохрана» возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.

ЧОУ ДПО «ЦПП «Спецохрана» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Податель жалобы считает, что судами не рассмотрены требования о признании договора аренды действующим и заключении его на новый срок, поскольку ответчиком подготовлен и подан в адрес истца пакет документов о продлении срока договора аренды, что в силу части 2 статьи 621 ГК РФ предполагает возобновленным договор аренды на прежних условиях вплоть до заключения его на новый срок; также полагает, что имеет право на заключение нового договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с положениями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции). 

В отзыве на кассационную жалобу ФГБОУ ВО ГАУ Северного Зауралья, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие иных представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что ФГБОУ ВО ГАУ Северного Зауралья (ранее Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Тюменская государственная сельскохозяйственная академия») на праве оперативного управления принадлежит нежилое здание площадью 373,3 кв. м, литера А40, 1 этаж, адрес: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 18.03.2009, запись о регистрации № 72-72-01/054/2009-332).

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 10.08.2014, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование недвижимое имущество - нежилое здание (стрелковый тир), расположенный по адресу 

<

...>, площадью 373,3 кв. м.

Срок действия договора составляет 5 лет (пункт 5.1).

В случае досрочного расторжения договора или окончания срока действия договора на арендатора пунктом 2.2.9 возложена обязанность передать имущество арендодателю в исправном состоянии по передаточному акту в течение 3 дней с момента расторжения или окончания срока действия договора.

Пункт 7.1 договора также предусматривает, что в течение 5 календарных дней с момента прекращения договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество по передаточному акту в исправном состоянии.

Дополнительным соглашением от 22.08.2016 сторонами внесены изменения в пункт 5.1 договора, согласно которым срок его действия составляет 3 года.

Также между истцом и ответчиком подписано соглашение о намерениях по организации сотрудничества от 10.09.2014, в соответствии с которым университет выразил готовность к содействию учреждения в заключении договора аренды на новый срок.

Письмом от 06.03.2017 ответчик обратился к истцу с требованием инициировать процедуру продления договора аренды.

Вместе с тем, договор между сторонами в установленном законом порядке не пролонгирован, новый договор в отношении нежилого здания (стрелковый тир) не заключен.

Письмами от 10.01.2017 № 08/4759, от 28.08.2017 № 08/1950 истец обратился к Департаменту земельной политики, имущественных отношений и госсобственности (далее - департамент) по вопросу передачи по договору аренды нежилого помещения, расположенного в здании, закрепленном за университетом на праве оперативного управления.

В письме от 13.09.2017 № 15/1226 департамент сообщил, что в представленном университетом комплекте документов частично отсутствуют документы, предусмотренные установленным порядком. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев предусмотренных частями 3.1, 3.2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Письмом от 25.02.2020 № 08/282 университет вновь обратился к департаменту по вопросу передачи по договору аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за университетом.

Согласно ответному письму 30.06.2020 № 15/653 ввиду наличия в едином государственном реестре недвижимости записи об обременении имущества согласовать и передать в аренду объекта недвижимого имущества площадью 373,3 кв. м с кадастровым номером 72:23:0214001:914, и вынести данный вопрос на заседание комиссии Минсельхоза России по согласованию имущественных вопросов подведомственных федеральных государственных бюджетных учреждений, федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных казенных предприятий, не представляется возможным.

Письмами от 16.11.2020 № 01/1835, от 04.12.2020 № 01/1937, от 30.12.2020 № 01/2125 университет потребовал от ответчика возврата недвижимого имущества ввиду истечения срока действия договора аренды, передать его по акту приема-передачи.

Поскольку объект недвижимости ответчиком не освобожден, не передан истцу, последний обратился в арбитражный суд с иском об освобождении нежилого помещения.

При этом, факт использования спорного помещения учреждением не оспаривается последним, следует из его обращений, а также установлен судебными актами по делу № А70-173/2021 (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

В свою очередь в обоснование собственных требований учреждение указало, что договор считается заключенным между сторонами на неопределенный срок ввиду использования объекта арендатором, исполняющим свои обязательства по внесению арендной платы, при этом в силу положения Закона № 135-ФЗ ответчик имеет право на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь положениями статей 168, 296, 298, 422, 425, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Закона о защите конкуренции и Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (далее – Закон № 273-ФЗ), Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Закон № 144-ФЗ) Порядком осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 № 537 (далее - Постановление № 537), положениями постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» (далее - Постановление № 739), разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), правовой позицией, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017 (далее - Обзор № 4 (2017)), Распоряжением Минсельхоза России от 09.03.2017 г. № 14-р «Об организации работ по принятию Министерством сельского хозяйства Российской Федерации решения о согласовании передачи по договорам аренды или безвозмездного пользования объектов недвижимости, закрепленных на праве оперативного управления за подведомственными федеральными государственными учреждениями» (далее - Распоряжение № 14-р), условиями договора и исходили из того, что договор аренды прекратил свое действие, а заключение нового договора возможно лишь по согласованию с Росимущества, которого не имеется, и путем проведения торгов.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

Правоотношения сторон верно квалифицированы судами как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), условиями заключенного договора, а также специальными положениями, в частности Законом о защите конкуренции.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Окончание срока действия договора аренды по общим правилам предусматривает обязанность арендатора вернуть объекта аренды арендодателю (статьи 425, 622 ГК РФ).

Как установлено судами, в настоящем случае договор между сторонами заключен на срок по 02.09.2017 в соответствии с пунктом 5.1 (в редакции дополнительного соглашения от 22.08.2016) и согласно отметке государственного регистратора от 02.09.2014.

Отклоняя доводы учреждения о том, что поскольку ответчик пользовался имуществом после истечения срока действия договора, в отсутствие возражений истца, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный  срок, судами верно указано, что данная норма не подлежит применению в настоящем случае.

Как верно отмечено судами, собственником спорного имущества является Российской Федерации (пункт 8.2 Устава университета, свидетельство о государственной регистрации права от 18.03.2009), что в силу статей 296, 298 ГК РФ обязывает стороны согласовать передачу имущества в аренду с уполномоченным органом - Минсельхоз России по согласованию с МТУ Росимущества (Постановление № 739, Постановление № 537), между тем такого согласия истцом либо ответчиком не получено.

Кроме того, в силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частью 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона. 

В настоящем случае, учреждением не учтено истечение срока действия договора в 2017 году и то, что при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 25 Обзора № 4 (2017) применительно к настоящему случаю такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с Законом № 144-ФЗ часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.

В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 01.07.2015), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9-11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, как верно отмечено судами, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности, к которой ЧОУ ДПО «ЦПП «Спецохрана» в рассматриваемом случае не относится.

Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, когда их проведение обязательно, является ничтожным (стать 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора (пункт 1 Постановления № 73).

Учитывая вышеизложенное, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик имеет право на заключение договора аренды нежилого здания в общем порядке, предусмотренном частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в связи с чем оснований считать договор аренды пролонгированным на неопределенный срок не имеется, поскольку не получено согласие собственника, а само по себе продление договора без проведения торгов является ничтожным.

При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, наличие между сторонами соглашения о намерениях по организации сотрудничества от 10.09.2014, фиксация в соглашении и договоре преимущественного права ответчика на заключение нового договора значения для дела не имеют.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что исковые требования ЧОУ ДПО «ЦПП «Спецохрана» не подлежат удовлетворению, а исковые требования ФГБОУ ВО ГАУ Северного Зауралья признаны правомерными, отвечающими требованиям статьи 622 ГК РФ, пунктам 2.2.9, 5.1, 7.1 договора.

Доводы о нарушений судом первой инстанции процессуальных норм, выразившихся, по мнению кассатора, в не рассмотрении его уточненных требований, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены, поскольку уточненные исковые требования ЧОУ ДПО «ЦПП «Спецохрана» рассмотрены в полном объеме, о чем свидетельствуют выводы суда о прекращении договора, невозможности его продления или заключения нового договора на новый срок, в удовлетворении исковых требований ответчика отказано в полном объеме.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, в целом аналогичные доводам апелляционной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.06.2021 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 28.09.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-6124/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  В.В. Сирина

 

                                                                            ФИО1