АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

31 мая 2019 года

Дело №

А66-22306/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2019  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2019  года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                  Сергеевой И.В.,

при участии от акционерного общества «Верхневолжское инжиниринговое агентство материаловедения» ФИО1 (доверенность от 28.03.2019), 

рассмотрев 29.05.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регион» на решение Арбитражного суда Тверской области от 10.12.2018 (судья Калита И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                                от 14.02.2019 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Шадрина А.Н.) по делу                     № А66-22306/2017,

у с т а н о в и л:

Прокурор Тверской области, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Прокуратура), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Ржева, место нахождения: 172381, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Регион», место нахождения: 172390, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Регион»), о признании недействительным договора от 02.10.2017 № 1945 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной записи о регистрации права аренды ООО «Регион» и обязания ответчиков возвратить друг другу все полученное по указанному договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тверской области, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Верхний Бор», место нахождения: 172391, Тверская обл., г. Ржев, населенный пункт пансионат Верхний Бор, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Санаторий «Верхний Бор»), акционерное общество «Верхневолжское инжиниринговое агентство материаловедения», место нахождения: 121099, Москва, 2-й Смоленский 

<

...>, комн. 7, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – АО «ВИАМ»).

Решением суда от 10.12.2018 требования удовлетворены частично: договор аренды от 02.10.2017 № 1945 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «Регион» возвратить Администрации земельный участок общей площадью 276 022 кв.м с кадастровым номером 69:46:0070501:87 по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 14.02.2019 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе ООО «Регион», ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

Податель жалобы ссылается на то, что он как собственник объектов недвижимости обладает исключительным правом на приобретение права аренды земельного участка с кадастровым номером 69:46:0070501:87, на котором такие объекты расположены; полагает, что порядок предоставления в аренду земельного участка без проведения торгов был соблюден, а основания, предусмотренные в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для отказа в предоставлении земельного участка в аренду отсутствуют; указывает, что суды пришли к ошибочному выводу об отсутствии доказательств проведения работ по восстановлению разрушенных объектов в целях дальнейшей эксплуатации.

В своем отзыве на кассационную жалобу Прокуратура просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель АО «ВИАМ» возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела,  по результатам торгов, проведенных конкурсным управляющим  в рамках дела № А66-16311/2013 по продаже имущества должника ООО «Санаторий Верхний бор», ООО «Регион» было признано победителем по лотам № 4 и № 2. В связи с этим между ООО «Санаторий Верхний бор» (продавцом) и ООО «Регион» (покупателем) заключены договоры от 30.07.2017 купли-продажи здания клуба-столовой площадью 2 617,4 кв.м с кадастровым номером 69:46:0070501:23 (лот № 4) и здания кафе-бара площадью 128,9 кв.м с кадастровым номером 69:46:0070501:24 (лот № 2), расположенных по адресу: Тверская обл., г. Ржев, пансионат Верхний бор.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости,  право собственности ООО «Регион» на указанные объекты зарегистрировано 20.09.2017 в установленном законом порядке.

ООО «Регион», ссылаясь на положения статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и на принадлежность ему указанных  объектов недвижимости, обратилось к Администрации с заявлением                          от 21.09.2017  № 72 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 276 022 кв.м с кадастровым номером 69:49:0070501:87, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», без проведения торгов сроком на 49 лет для использования в целях обеспечения деятельности санаторного оздоровительного лагеря.

По результатам рассмотрения указанного заявления между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 02.10.2017 № 1945 земельного участка площадью                 276 022 кв.м с кадастровым номером 69:49:0070501:87, в котором указано, что на предоставляемом в аренду участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности: нежилое здание кафе площадью 128,9 кв.м  и нежилое здание клуба-столовой площадью 264,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 срок аренды установлен с 02.10.2017 по 01.10.2066.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

        Прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на положения статей 12, 16, 167, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и на то, что договор от 02.10.2017 заключен с нарушением закона, у Администрации не имелось правовых оснований для предоставления ответчику испрашиваемого участка в аренду без проведения торгов, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении участка, а его площадь значительно превышает площадь расположенных на нем и принадлежащих ООО «Регион» зданий. Помимо этого прокурор указывал на отсутствие в градостроительной документации регулирования предельных размеров земельных участков для конкретных нужд территориальных зон и на то, что пансионат длительное время  не эксплуатируется, спорные здания фактически находятся в разрушенном, не пригодном для эксплуатации состоянии и не могут быть использованы для проживания граждан и для предоставления им санаторно-оздоровительных услуг.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Регион», находятся в разрушенном состоянии и не могут использоваться в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря. В связи с этим суд признал, что разрешенное использование спорного земельного участка не соответствует указанным в заявлении ООО «Регион» целям его использования, а также указал на то, что площадь предоставленного в аренду земельного участка существенно превышает площадь расположенных на нем разрушенных объектов недвижимости. 

В связи с этим суд пришел к выводу о том, что в силу положений пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ Администрация была не вправе принимать решение о предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов, в связи с чем суд установил наличие оснований для удовлетворения требований о признании договора аренды от 02.10.2017 № 1945 недействительным как противоречащим закону, а также об обязании ООО «Регион» возвратить Администрации земельный участок общей площадью 276 022 кв.м с кадастровым номером 69:46:0070501:87. В удовлетворении требования о признании недействительной записи о регистрации права аренды на земельный участок отказано в связи с тем, что Управление Росреестра не является ответчиком по делу и стороной по сделке.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень оснований, предусматривающих возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Статьей 39.14 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование.

Приведенные положения касаются прав собственника зданий, сооружений на оформление в собственность или в аренду земельного участка с целью эксплуатации таких объектов без проведения торгов.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Спорный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка общей площадью 376 728 кв.м с кадастровым номером 69:46:0070501:1 с видом разрешенного использования - для использования в целях обеспечения деятельности санаторного оздоровительного лагеря.

Постановлением Администрации от 28.08.2017 № 800, то есть до регистрации права собственности ООО «Регион» на 2 объекта недвижимости, была утверждена схема расположения земельного участка по адресу: Тверская обл., г. Ржев, ООО «Сол.к.д. «Верхний Бор», образованного путем раздела находящегося в неразграниченной государственной собственности земельного участка общей площадью 376 728 кв.м с кадастровым номером 69:46:0070501:1.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Ржева Тверской обл. и Генеральному плану этого же населенного пункта, утвержденным решением Ржевской городской Думы от 08.04.2013 № 250, образованный в результате раздела земельный участок, которому был присвоен кадастровый номер 69:46:0070501:87, находится в зоне Р-3 - зона объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма.

В материалах дела отсутствует постановление или иным образом оформленное решение Администрации о предоставлении Обществу в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка.

В то же время из представленных в материалы дела документов, а также актов выездных проверок с приложением документов фотофиксации следует, что на спорном земельном участке находятся нежилые строения (клуб-столовая, кафе-бар), принадлежащие ООО «Регион», а также  водонапорная башня, 5-этажное здание бывшего пансионата «Верхний Бор», административное здание, собственником которых является ООО «Санаторий «Верхний Бор». Указанные здания находятся в ненадлежащем состоянии, отсутствуют дверные и оконные заполнения, внутри строений демонтированы инженерные сооружения, здание клуба-столовой имеет состояние после пожара и видимые прорастания травы. Использование данных объектов, находящихся в полуразрушенном состоянии, и земельного участка в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря невозможно.

Аналогичные сведения о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 69:46:0070501:87 иных, кроме принадлежащих ответчику, строений содержатся в публичной кадастровой карте и в представленном в материалы дела отзыве конкурсного управляющего ООО «Санаторий «Верхний Бор».

В процессе рассмотрения дела Общество не представило объективных, достоверных и достаточных доказательств того, что 2 принадлежащих ему на праве собственности объекта, имеющие значительный физический износ, отвечают требованиям статьи 130 ГК РФ и их эксплуатация возможна по функциональному назначению.

        По смыслу приведенных выше правовых норм земельные участки могут быть предоставлены в собственность для эксплуатации существующих объектов недвижимости; собственник разрушенных объектов сохраняет за собой правовой титул на землю, на котором расположены объекты, находящиеся в его собственности, и после восстановления разрушенных объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным земельным законодательством для собственников зданий, строений и сооружений. 

        Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях  Верховного Суда Российской Федерации от 8.09.2015 № 303-КГ15-10994, от 20.06.2016 № 305-КГ16-6296, а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09, от 08.06.2010 № 292/10.

        На момент обращения в Администрацию с заявлением от 21.09.2017 и в ходе судебного разбирательства Общество не представило доказательств восстановления зданий, расположенных на спорном участке.

        С учетом указанных обстоятельств в силу положений пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ Администрация должна была принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, поскольку его разрешенное использование не соответствует целям использования, указанным в заявлении о предоставлении участка в аренду.

       Помимо этого в силу подпункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута.

Учитывая установленные фактические обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что у Администрации отсутствовали правовые основания для предоставления ООО «Регион» спорного земельного участка в аренду без проведения торгов и заключения спорного договора аренды.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 52 АПК РФ с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

В силу статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Последствия недействительности сделки указаны в пункте 2 статьи 167 ГК РФ, в которой предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

         Проанализировав приведенные правовые нормы и установив фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды обоснованно посчитали, что ответчики не доказали, что принадлежащие ООО «Регион» два объекта недвижимости отвечают целям осуществления деятельности в соответствии с разрешенным использованием спорного земельного участка - для использования в целях обеспечения деятельности санаторно-оздоровительного лагеря и что участок площадью 276 022 кв.м необходим заявителю для эксплуатации зданий клуба - столовой и кафе-бара, равно как и факт проведения на момент заключения договора аренды или в настоящее время работ по восстановлению разрушенных объектов в целях их дальнейшей эксплуатации. При этом суды правомерно учли, что площадь застройки этих объектов незначительна по отношению к общей площади земельного участка. 

         В связи с этим суды правильно квалифицировали спорный договор аренды как недействительную сделку, противоречащую требованиям земельного законодательства, поскольку ООО «Регион» не обладало правом на получение в аренду всего земельного участка, и признали ее недействительной, применив предусмотренные законом последствия недействительности договора.

        У суда кассационной инстанции не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки представленных в материалы дела доказательств.

ООО «Регион» в своей кассационной жалобе фактически повторяет доводы, которые были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие заявителя с выводами судов.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых в силу статьи 286 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Иные доводы жалобы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятых по делу судебных актов, либо опровергнуть выводы судов, вследствие чего не могут служить поводом для пересмотра обжалуемых решения и постановления в кассационном порядке.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 10.12.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 14.02.2019 по делу № А66-22306/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регион» - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

М.В. Захарова

И.В. Сергеева