АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-6896/2021

г. Краснодар

29 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Постановление в  полном объеме изготовлено 29 января 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                                  председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В.,                                          при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Махачкалинский учколлектор» (ИНН 

<

***>,                                              ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024),  в отсутствие                       истца – жилищно-строительного кооператива «Мегаполис» (ИНН 

<

***>,                             ОГРН 

<

***>) и третьих лиц – Управления Росреестра по Республике Дагестан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра по                              Республике Дагестан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), администрации городского округа с внутригородским делением «город Махачкала» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципального казенного учреждения «Управление  имущественных и земельных отношений администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала"» (ИНН 

<

***>,                                                ОГРН 

<

***>), муниципального казенного учреждения «Управление  архитектуры и градостроительства администрации городского округа с                            внутригородским делением "город Махачкала"» (ИНН 

<

***>,                                               ОГРН 

<

***>), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу                    общества с ограниченной ответственностью «Махачкалинский учколлектор» на                              решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.04.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 по                                                    делу № А15-6896/2021, установил следующее.

ЖСК «Мегаполис» (далее – кооператив) обратился в арбитражный суд к                             ООО «Махачкалинский учколлектор» (далее – общество) с иском об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000062:0070 общей площадью 3354 кв. м,                                 расположенный по адресу: 

<

...>, из категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования – под производственные цели (далее – спорный участок)                                 на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020  (далее  – договор от 07.04.2020) и  взыскании 3 993 тыс. рублей, излишне уплаченных по                         договору аренды спорного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 (далее – договор от 06.07.2017).

Общество предъявило встречный иск о признании незаключенным договора                         от 07.04.2020, о  взыскании 72 млн рублей задолженности по договору от 06.07.2017                            и  21 915 514 рублей 02 копеек процентов за пользование чужими денежными                         средствами  с 08.08.2017 по 01.03.2022 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса                         Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены                                  Управление Росреестра по Республике Дагестан, ФГБУ «Федеральная кадастровая                      палата Росреестра» по Республике Дагестан, администрация городского округа с внутригородским делением «город Махачкала», МКУ «Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала"», МКУ «Управление имущественным и земельных отношений администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала"», ФИО2, ФИО3,                                            ФИО4, ФИО5.

Решением суда от 26.04.2023 в удовлетворении первоначальных и                                 встречных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор                                от 07.04.2020 между обществом и кооперативом не подписан, кооператив не уплатил обществу выкупную стоимость земельного участка в полном объеме, следовательно,                         на стороне общества не образовалось неосновательное обогащение, в связи с чем не подлежат удовлетворению  исковые требования кооператива об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный участок в соответствии с договором от 07.04.2020 и требования о взыскании излишне                     уплаченных 3 993 тыс. рублей по договору от 06.07.2017. При рассмотрении                         встречных требований суд указал, что договор от 07.04.2020 не подписан, поэтому у кооператива также не возникло обязательство по оплате выкупной стоимости  спорного участка, в том числе отсутствуют основания для взыскания 72 млн задолженности по договору от 06.07.2017 и 21 915 514 рублей 02  копеек процентов за пользование                   чужими денежными средствами с 08.08.2017 по 01.03.2022.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.09.2023 решение суда 26.04.2023 отменено как принятое с нарушением норм процессуального права                                             (к участию в деле в качестве третьих лиц не привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5). Суд апелляционной инстанции перешел к                          рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом                           первой инстанции.  Принят новый судебный акт. Суд апелляционной инстанции постановил в удовлетворении исковых требований кооператива отказать. Встречное исковое заявление общества удовлетворить частично. Взыскать с кооператива в пользу общества 7 тыс. рублей основного долга по договору от 06.07.2017 и 754 рубля 39 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.04.2020 по 01.03.2022.                       В удовлетворении остальной части встречных требований отказать. Суд распределил судебные расходы. Судебный акт мотивированы тем, что представленными                                   в материалы дела доказательствами подтверждено надлежащее исполнение                 кооперативом обязательств на сумму 75 993 тыс. рублей, а именно: дополнительным соглашением от 07.08.2019 к договору от 06.07.2017, актом сверки расчетов                                          от 07.08.2019 № 1, представленными в материалы дела квитанциями к расходным кассовым ордерам, свидетельствующими о передаче обществу указанной суммы с 31.08.2017 по 30.03.2020. Суд указал, что с учетом условий договора от 06.07.2017                            (в редакции дополнительного соглашения от 07.08.2019) неисполнение обязательств на стороне арендатора составляет 7 тыс. рублей (76 млн рублей – 75 993 тыс. рублей). Составленным Федеральным бюджетным учреждением «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» заключением экспертов от  03.02.2023 № 1489, 1544, 1545/1-3 (далее – экспертное заключение) подтверждено наличие в кассовых документах                         подписи ФИО6, являющегося должностным лицом общества. Таким образом,                 не могут быть признаны обоснованными имущественное требование кооператива в полном объеме, а встречное имущественное требование общества – в размере, превышающем 7 тыс. рублей.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой и дополнениями к кассационной жалобе, просит  судебные                          акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что по расходным кассовым ордерам на общую сумму 53 188 тыс. рублей денежные средства генеральным директором общества ФИО7 или представителем по доверенности на основании договора от 06.07.2017 не были                   получены, подписи на указанных расходных кассовых ордерах на общую сумму                              53 188 тыс. рублей генеральным директором общества ФИО7 не учинялись. Кооператив не представил допустимые доказательства уплаты даже части                         задолженности по арендной плате за спорный участок. Представленные кооперативом в суд платежные документы являются подложными, что установлено экспертным заключением. Суды не установили, подписывал ли директор общества ФИО7 дополнительное соглашение от 07.08.2019 к договору от 06.07.2017 и акт сверки                 расчетов от 07.08.2019 № 1, где указано, что кооператив уплатил обществу                                          56 803 тыс. рублей по данному дополнительному соглашению. Акт сверки расчетов от 07.08.2019  № 1 руководитель общества также не подписывал, из акта усматривается,                       что кооператив передал третьим лицам автомобили, квартиры и денежные средства, которые не имеют никакого отношения к обществу. В материалах дела отсутствуют доказательства того, каким образом разница в  сумме 19 190 тыс. рублей                                              (75 993 тыс. рублей – 56 803 тыс. рублей) уплачена кооперативом по договору                               от 06.07.2017. Поданное 02.08.2023  обществом ходатайство о фальсификации доказательств и назначении экспертизы, дополнение к заявлению о фальсификации доказательств и назначении судебной экспертизы суд апелляционной инстанции не рассмотрел, судебную экспертизу не назначил. К участию в деле не привлечены                 члены кооператива, подавшие в Советский районный суд г. Махачкалы исковое        заявление о признании права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке (далее – спорный МКД), чьи                права и интересы могут быть затронуты судебным актом по данному делу. Признав отсутствие у общества права на всю площадь спорного участка (3354 кв. м), суд апелляционной инстанции не выяснил, какая часть спорного участка необходима для функционирования построенного на нем спорного МКД: какие элементы социальной инфраструктуры имеются на  спорном участке, какая его часть застроена.                       Площадь спорного участка превышает 3 тыс. кв. м, тогда как возведенный на нем кооперативом спорный МКД с необходимыми элементами инфраструктуры занимает менее 1/3  площади спорного участка.

В отзыве на кассационную жалобу и дополнениях к нему кооператив просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное                             и обоснованное, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                                  Российской Федерации третьи лица не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы                              кассационной  жалобы и дополнений к ней.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                          проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы,  отзыва и дополнений к ним, выслушав представителя общества, считает, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции надлежит отменить, а дело – направить                        на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, спорный участок принадлежит обществу на праве собственности, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации от 27.12.2021.

По договору от 06.07.2017 спорный участок предоставлен кооперативу                                          в аренду с последующим выкупом; договор заключен сроком на 5 лет и вступает                                 в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке; размер арендной платы составляет 10 тыс. рублей в год и вносится один раз в год;                           по истечении срока действия договора арендатор (кооператив) вправе выкупить спорный участок на установленных договором условиях; выкупная стоимость спорного участка составляет 72 млн рублей; сумма ранее внесенных арендных платежей засчитывается                         в выкупную стоимость; право  арендатора на выкуп спорного участка наступает                            с момента получения арендодателем уведомления от арендатора о намерении выкупить  спорный участок (пункты 1.4, 2.1, 2.2, 3.1.2, 7.1, 7.2 договора от 06.07.2017).

Договор от 06.07.2017 зарегистрирован 06.10.2017 (запись регистрации                                     № 05:40:000062:70-05/001/2017-1 в ЕГРП), составлен акт приема-передачи спорного участка от 07.07.2017.

Дополнительным соглашением от 07.08.2019 к договору от 06.07.2017                         установлена общая стоимость передаваемых прав на  спорный участок – 76 млн рублей.

Согласно акту сверки расчетов от 07.08.2019 № 1 кооператив уплатил обществу                       56 803 тыс. рублей, подлежащий уплате остаток составил 19 197 тыс. рублей;                                      в качестве платежей в акте указаны расчетно-кассовые ордера, оплата наличными денежными средствами, в том числе не обществу, а иным лицам (том 5 л. д. 53).

Соглашением от 07.04.2020 договор от 06.07.2017 расторгнут в связи с                           намерением передачи спорного участка в собственность арендатору в соответствии                                  с разделом 7 договора от 06.07.2017 (том 1 л. д. 133).

В адресованном обществу уведомлении от 07.04.20120 № 33 выражено                             намерение кооператива выкупить спорный участок и указано, что кооператив                                          в полном объеме исполнил обязательства по уплате 76 млн рублей за спорный участок как предусмотрено разделом 7 договора от 06.07.2017 (том 1 л. д. 134).

Согласно договору от 07.04.2020 общество обязуется передать спорный                                    участок кооперативу в собственность (пункт 1.1 договора от 07.04.2020); цена                            спорного участка составляет 5 млн рублей (пункт 2.1 договора от 07.04.2020); оплата                             по договору произведена в полном объеме до подписания договора от 07.04.2020                                 на основании договора от 06.07.2017 (пункт 2.2 договора от 07.04.2020).

В досудебной переписке кооператив письмами от 12.03.2021, 02.06.2021, 12.07.2021 просил общество направить своего представителя в МФЦ по Ленинскому району города Махачкалы для подачи документов на регистрацию перехода прав собственности на  спорный участок и указывал на передачу обществу денежных                             средств за спорный участок в полном объеме.

В претензионном требовании от 15.12.2020 общество указало кооперативу,                            что остаток   задолженность по оплате за спорный участок  составляет 37 458 тыс. рублей, в  письмах от 17.05.2021 и от 05.07.2021 ссылалось на неисполнение договорных обязательств кооператива как арендатора в объеме  47 695 тыс. рублей и                                      требовало внесения данной суммы.

Полагая свои обязательства по оплате стоимости спорного участка исполненными в полном объеме, кооператив обратился в суд с требованиями к обществу об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на                              спорный участок и  взыскании с общества 3 993 тыс. рублей, излишне уплаченных                             по договору от 06.07.2017.

Полагая договор от 07.04.2020 незаключенным, а обязательства кооператива                             по внесению платежей по договору от 06.07.2017 не исполненными в полном объеме, общество заявило встречные требования о  взыскании с кооператива  72 млн рублей задолженности по договору от 06.07.2017 и  21 915 514 рублей 02 копеек процентов                                за пользование чужими денежными средствами с 08.08.2017 по 01.03.2022.

При разрешении спора суды неполно установили обстоятельства по делу,                        имеющие существенное значение для его правильного рассмотрения, не оценили в совокупности все представленные в материалы дела доказательства и доводы участвующих в деле лиц и сделали выводы, противоречащие материалам дела,                                     в том числе экспертному заключению.

Со ссылкой на решение единственного участника общества ФИО7                       от  07.04.2020 № 1 (которым признано целесообразным и одобрено расторжение                       договора от 06.07.2017) и соглашение от 07.04.2020, которым общество и                              кооператив расторгли договор от 06.07.2017, суд первой инстанции сделал вывод о том, что общество выразило намерение в соответствии с разделом 7 договора от 06.07.2017 передать спорный участок в собственность кооперативу, однако между продавцом и покупателем возникли разногласия по условиям договора купли-продажи в части                       размера выкупной стоимости спорного участка, поскольку общество  отрицает подписание расчетно-кассовых ордеров (приведены на листе 17 решения суда                                           от 26.04.2023) на общую сумму 49 688 тыс. рублей.

При этом суд первой инстанции признал  подтвержденной уплату                             кооперативом 26 305 тыс. рублей, сославшись на представленные кооперативом приходные кассовые ордера (приведены на листе 14 решения суда от 26.04.2023), и отказав обществу в удовлетворении исковых требований в полном объеме, не выяснил фактический размер задолженности кооператива перед обществом по договору                                 от 06.07.2017 до его расторжения по соглашению от 07.04.2020, и не оценил довод общества о том, что директор общества ФИО7 не подписывал ни  решение                             от  07.04.2020 № 1  о расторжении договора от 06.07.2017, ни соглашение от 07.04.2020, ни  акт  сверки от 07.08.2019.

Сославшись на акт сверки от 0708.2019 № 1, соглашение от 07.04.2020 о расторжении договора от 06.07.2017, а также договор от 07.04.2020 (которым стоимость спорного участка определена в размере 5 млн рублей) и указав, что данная сумма получена обществом до подписания договора от 07.04.2020, приняв во внимание претензии общества от 15.12.2020, 17.052021 и 05.07.2021 (где общество указало                           разные суммы задолженности кооператива), отметив, что экспертным заключением подтверждено наличие в кассовых документах  подписи директора общества                             ФИО7, суд апелляционной инстанции сделал вывод о наличии 7 тыс. рублей задолженности кооператива перед обществом и отсутствии оснований для взыскания остальной части задолженности, заявленной обществом во встречном требовании.

При этом суд апелляционной  инстанции также не оценил доводы общества                                  о том, что директор общества ФИО7 не подписывал ни  решение от  07.04.2020 № 1  о расторжении договора от 06.07.2017, ни соглашение от 07.04.2020, ни акт сверки                         от 07.08.2019,  и не учел содержащиеся в экспертном заключении выводы о том, что подписи от имени ФИО7 в расходных кассовых ордерах (приведены в экспертном заключении) выполнены не ФИО7, а иным лицом.

Указав, что с даты государственной регистрации права собственности на   помещение в спорном МКД первым собственником недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что и общество, и кооператив                            утратили право единоличной собственности на спорный участок. Суд апелляционной инстанции сослался на содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных                       вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации                      о договоре аренды» разъяснения о том, что согласно части 1 статьи 16                                      Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие                                  Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме                    принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и                            иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу                   названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок                          поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном                     доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный  в  аренду земельный участок.

При этом суд апелляционной инстанции не установил, состоялась ли такая регистрация, не выяснил площадь застройки спорного участка, не указал, какая                                часть из общей площади (3354 кв. м) спорного участка определена для эксплуатации спорного МКД  и чем  это подтверждено, не проверил доводы общества о том, что спорный МКД  с необходимыми элементами инфраструктуры занимает менее 1/3 спорного участка.

Сделав вывод о ничтожности договора от 07.04.2020 ввиду порока воли (экспертное заключение содержит вывод о неподписании данного договора уполномоченным лицом)  и расторжении договора от 06.07.2017 (по соглашению                             от 07.04.2020), суд апелляционной инстанции не назвал документ (договор),                             которым урегулированы отношения общества и кооператива по спорному участку                               и не учел следующее.

Договор от 06.07.2017 зарегистрирован в установленном законом порядке, предусматривает выкупную стоимость спорного участка – 72 млн рублей (пункт 7.1 договора от 06.07.2017) и действует до 06.07.2022 (пункт 1.4 договора от 06.07.2017),  дополнительным  соглашением от 07.08.2019  к договору от 06.07.2017                             предусмотрено, что общая  стоимость передаваемых прав на спорный участок                      составляет 76 млн рублей,  из которых 56 803 тыс. рублей кооператив  уплатил                      обществу на момент подписания данного дополнительного соглашения, что                        подтверждено актом сверки расчетов  от 07.08.2019 № 1 (который, по утверждению общества, оно не подписывало), а оставшиеся 19 197 тыс. рублей уплачиваются                             до 31.03.2020, и не указал,  на основании какого договора стороны вправе                          требовать обязание  друг  друга  исполнить  взаимные  обязательства  относительно  спорного  участка.

Отменив решение суда первой инстанции и приняв новое решение,                                       суд апелляционной инстанции не устранил нарушения, допущенные судом первой инстанции,  в связи с чем суд округа считает необходимым отменить оба судебных                        акта по  настоящему делу.

Поскольку решение суда и постановление суда апелляционной инстанции                       приняты по неполно установленным и исследованным обстоятельствам дела,  представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих                                           в деле лиц, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое                                 рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в силу                                   части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в                               кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой или апелляционной инстанций либо  были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая                           норма материального права  должна   быть применена и какое решение,                           постановление должно быть принято при новом рассмотрении  дела.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса                                            Российской Федерации и принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                          кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.04.2023 и                                            постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023                                           по  делу  № А15-6896/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение                                      в  Арбитражный  суд  Республики  Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                            Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                           В.А. Анциферов

И.В. Сидорова