АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-8468/2020

город Саранск

28 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Товарищества собственников жилья "ФИО7"

к  обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства"

о прекращении права собственности, о признании объекта незавершенного строительства объектом движимого имущества и о снятии объекта с государственного кадастрового учета,

с привлечением к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Республике Мордовия, кадастрового инженера ФИО2, представителя собрания кредиторов ФИО3 и Администрации городского округа Саранск,

при участии:

от истца: ФИО4 – председателя, ФИО5 – представителя по доверенности от 11.10.2020, 

от ответчика: не явились, 

от Администрации: ФИО6, представителя по доверенности №82-Д от 24.09.2020,

от других третьих лиц: не явились,  

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья "ФИО7" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" с требованиями: признать объект незавершенного строительством с кадастровым номером 13:23:09022150:1298, со степенью готовности объекта незавершенного строительством: 1%, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина-Б.Хмельницкого-Ботевградская) объектом движимого имущества; снять указанный объект с государственного кадастрового учета, прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" на объект в Едином государственном реестре недвижимости. 

К участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Республике Мордовия, кадастровый инженер ФИО2, представитель собрания кредиторов ФИО3 и Администрация городского округа Саранск.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить. 

Ответчик представил письменный отзыв, указав на то, что исковые требования товарищества подлежат оставлению без рассмотрения, поскольку ООО «СДС – Управление строительства» признано несостоятельным, спорный объект включен в конкурсную массу. Представил инвентаризационную опись основных средств (строительство) от 28.02.2020 №2, числящихся за ООО «СДС – Управление строительства», в которой указано фактическое наличие и наличие по данным бухучета многоэтажного жилого дома №2 по ул.Ст.Разина-Б.Хмельницкого-Ботевградская (ФИО7 2), кадастровый номер 13:23:0902150:1298, стоимостное значение объекта в описи не указывается. 

Представитель Администрации в судебном заседании указал на отсутствие у товарищества собственников жилья права на обращение в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями. 

Исходя из материалов дела усматривается следующее. 

Между Администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СДС - Управление строительства» (арендатор) заключен 28.02.2007 договор №11123 аренды земельного участка, по условиям пункта 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:0038, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по адресу: г.Саранск, в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина-Б.Хмельницкого-Ботевградская в целях размещения домов многоэтажной жилой застройки (с учетом соглашения от 27.08.2007), общей площадью 11061 кв.м. Соглашением от 24 сентября 2015 года в договоре земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:0038 общей площадью 11061 кв.м. заменен на образованный из его состава земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:1294 общей площадью 3528 кв.м. Срок аренды земельного участка продлен до 27.02.2017. 

Между Администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СДС - Управление строительства» (арендатор) заключен 23.08.2007 договор №11466 аренды земельного участка, по условиям пункта 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 13:23:0902150:0018, относящийся к землям населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, в целях размещения домов многоэтажной жилой застройки (с учетом соглашения от 10.09.2007), общей площадью 1096 кв.м. Срок аренды земельного участка соглашением от 26.08.2014 продлен до 27.02.2017. 

Администрация городского округа Саранск обществу с ограниченной ответственностью «СДС - Управление строительства» выдала 19 декабря 2016 года разрешение №13-ru 13301000-548-2016 для строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 13:23:0902150:1294, 13:23:0902150:18, 13:23:0902150:16 многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения (№2 по генплану) в квартале, ограниченном  улицами Ст.Разина-Б.Хмельницкого-Ботевградская. Срок действия разрешения на строительство - до 19 октября 2017 года. 

Управлением Росреестра по РМ на основании разрешения на строительство и заявления представителя ООО  «СДС – Управление строительства» произведена 21.02.2017 государственная регистрация права собственности ответчика на объект незавершенного строительством с кадастровым номером 13:23:09022150:1298, со степенью готовности объекта незавершенного строительством: 1%, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина-Б.Хмельницкого-Ботевградская), проектируемое назначение: многоквартирный дом, проектируемое значение площади 7288 кв.м. В выписке из ЕГРН указывается, что данный объект расположен пределах земельных участках с кадастровыми номерами 13:23:09022150:1294, 13:23:09022150:150. 

В материалы дела представлены направленные Администрацией городского округа Саранск в адрес ответчика уведомление от 24.05.2019 №4197-исх. об отказе от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 №11123,  уведомление от 24.05.2019 №4196-исх. об отказе от договора аренды земельного участка от 23.08.2007 №11466. 

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 03 апреля 2019 года по делу №А39-8918/2018 в отношении должника – общества с ограниченной ответственностью "СДС – Управление строительства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО8.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 11 декабря 2019 года (резолютивная часть объявлена 04 декабря 2019 года) по делу №А39-8918/2018 общество с ограниченной ответственностью "СДС – Управление строительства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано  несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство сроком до 23 апреля 2020 года. 

Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "СДС – Управление строительства" утвержден участник саморегулируемой организации – Ассоциация арбитражных управляющих "ГАРАНТИЯ" ФИО8.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 10 сентября 2020 года срок конкурсного производства до 18 февраля 2021 года. 

Собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, принято решение о создании товарищества собственников жилья «ФИО7» (дата регистрации товарищества – 04.05.2011). Как следует из Устава товарищества, утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (протокол №9 от 22 июля 2015 года), данное юридическое лицо создано в целях совместного управления общим имуществом в МКД, обеспечения владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом МКД.

         Администрацией городского округа Саранск принято постановление от 04.03.2020 № 353 "О подготовке документации по внесению изменений в документацию по планировке территории, ограниченной улицами Коммунистическая, Ботевградская, ФИО9, ФИО10 г. Саранска, в части изменения планировки территории (проект планировки территории, проект межевания территории) земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:0902150:1294, 13:23:0902150:1293, 13:23:0902150:18, 13:23:0902150:16, 13:23:0902150:12, 13:23:0902150:33, 13:23:0902150:14, расположенных по адресу: 

<

...>". 

Указанным постановлением от 04.03.2020 №353 председателю ТСЖ «ФИО7» ФИО4 разрешено подготовить документацию по внесению изменений в документацию по планировке территории, ограниченной улицами Коммунистическая, Ботевградская, ФИО9, ФИО10 г. Саранска, в части изменения планировки территории (проект планировки территории, проект межевания территории) земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:0902150:1294, 13:23:0902150:1293, 13:23:0902150:18, 13:23:0902150:16, 13:23:0902150:12, 13:23:0902150:33, 13:23:0902150:14, расположенных по адресу: 

<

...>.

На заседании Правления Товарищества собственников жилья «ФИО7» (решение от 01.07.2020) для защиты законных прав и интересов собственников помещений многоквартирного дома принято решение обратиться в суд с иском к ООО «СДС – Управление строительства» по поводу постановки на кадастровый учет и незаконной государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительством с 1% готовности, находящегося во дворе жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. 

         Наличие вышеприведенных обстоятельств послужило истцу основанием для обращения в суд с иском для защиты нарушенных прав и законных интересов.  

Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации представленные в дело доказательства, заслушав пояснения лиц, принявших участие в судебном заседании, суд приходит к следующим выводам. 

 Положениями части 1 статьи 2, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

В силу положений пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Как указывается в пункте 2 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных Приказом Минстроя России от 07.03.2019 №153/пр в целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее - кадастровые работы);

3) представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее - орган регистрации прав) прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

При этом в пункте 4 указанных Методических рекомендациях указывается, что в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

Между тем целью искового заявления является устранение препятствий по осуществлению полноценного права собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на приобретение в общую долевую собственность земельного участка, на котором указанный дом расположен. 

Таким образом, преследуя завершающую цель оформления в собственность земельного участка под многоквартирным домом, на основании волеизъявления собственников помещений, товарищество правомерно обратилось в суд с иском о признании права отсутствующим. 

         Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством: признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 12 ГК РФ).

На основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В силу положений части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании права собственности отсутствующим является специальным способом защиты, применяемым в случаях, когда право невозможно защитить путем иных способов защиты.

Согласно пункту 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 №153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен только в том случае, если он заявлен владеющим лицом, чье право собственности зарегистрировано в ЕГРП.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в пункте  38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). 

Исходя из пояснений сторон, из представленных в материалы дела письменных документов, в том числе Технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного 15.02.2017 кадастровым инженером ФИО2, спорный объект состоит из трех свай, заглубленных в землю. 

В заключении кадастрового инженера указывается, что объект незавершенного строительства состоит из трех контуров, каждый из которых представляет окружность. Данный объект располагается в границах земельных участков с КН 13:23:0902150:1294, 13:23:0902150:18. 

Также кадастровый инженер указал, что степень готовности объекта незавершенного строительства определена в соответствии со сметой, на основании справки и сметы, предоставленных заказчиком, и составляет 1%.    

Исходя из конструктивных элементов спорного объекта, состоящего только лишь из трех свай, без какой-либо связи между собой, следует признать его как начальный этап устройства фундамента многоквартирного дома, подлежащего строительству. При этом очевидно, что указанные разрозненные железобетонные конструктивные элементы фундамента не могут быть признаны самостоятельной недвижимой вещью. Доказательств обратного суду не представлено. Ходатайств о проведении судебной экспертизы в целях определения характеристик объекта сторонами спора не заявлялось.  

При названных обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и принимает решение об их удовлетворении. 

         Судом рассмотрен и отклоняется приведенный в отзыве ответчика о том, что исковые требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве должника. 

Абзацем седьмым пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу.

Как следует из материалов дела, предметом иска является требование о признании отсутствующим права собственности ООО "СДС - Управление строительства» на объект незавершенного строительства. 

При этом судом учитывается то обстоятельство, что товарищество собственников жилья не претендует на владение, пользование, распоряжение спорным объектом, его судьба истцу безразлична. Товариществом не заявляются требования о возврате такого имущества, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. 

По существу спор сводится к установлению такого качественного признака объекта незавершенного строительства как движимого объекта. Между тем статус недвижимой вещи дает его собственнику предусмотренное статьей 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение земельного участка для завершения строительства, что способно повлечь определенные ограничения для товарищества, обеспечивающего подготовку градостроительной документации (проекта межевания, проекта планировки) для последующего оформления собственниками помещений многоквартирного дома права общей долевой собственности на земельный участок.  

         Поскольку спорный объект, права на который в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права потенциального собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. 

Удовлетворение заявленных требований не исключает спорный объект из состава конкурсной массы должника. Сам объект как вещь не перестает существовать, право собственности на сваи в количестве трех штук, который ранее представляли собой незавершенку, у ответчика не прекращается. К тому же право на завершение строительства в настоящее время у ответчика отсутствует. 

Единственным последствием удовлетворения заявленных требований является утрата объектом статуса недвижимой вещи. 

   Изложенные выше обстоятельства не позволяют суду оставить исковое заявление без рассмотрения по правилам пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Поскольку истцу при подаче иска предоставлялась отсрочка по уплате госпошлины, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу в размере 6000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) как на объект недвижимого имущества на объект незавершенного строительством, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина-Б.Хмельницкого-Ботевградская), кадастровый номер 13:23:09022150:1298, степень готовности объекта незавершенного строительством: 1%. 

Исключить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на объект незавершенного строительством, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск (в квартале, ограниченном улицами Ст.Разина-Б.Хмельницкого-Ботевградская), кадастровый номер 13:23:09022150:1298, степень готовности объекта незавершенного строительством: 1%.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СДС-Управление строительства" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                          Р.К. Юськаев