СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск     Дело № А45-20279/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 6 февраля 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Черновское", временного управляющего открытого акционерного общества "Черновское" ФИО4 (№07АП-11969/2018(1,2)) на решение от 23 октября 2018 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20279/2018 (судья Д.В. Векшенков) 

по иску Администрации Кочковского района Новосибирской области к открытому акционерному обществу "Черновское", 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: временный управляющий ОАО "Черновское" ФИО4, 

о расторжении договора аренды земельного участка № 3 от 27.02.2008, 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО5, по доверенности от 20.11.2017,

от ответчика - ФИО6, по доверенности от 03.02.2018,

от третьего лица – ФИО7, по доверенности от 16.08.2018.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кочковского района Новосибирской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Черновское" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2008 N 3, заключенного между Администрацией Кочковского района Новосибирской области и открытым акционерным обществом "Черновское".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ОАО "Черновское" ФИО4

Решением от 23 октября 2018 года Арбитражного суда Новосибирской области требования истца удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, открытое акционерное общество "Черновское", временный управляющий открытого акционерного общества "Черновское" ФИО4 обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению открытого акционерного общества "Черновское" основания расторжение договора аренды отсутствуют, поскольку задолженность за 2016 год погашена за погашена более года назад, нарушение срока оплаты в 2017 году осуществлено лишь 15 сентября 2017 года, 15 декабря 2017 года, возникшие у истца убытки компенсированы уплаченной неустойкой, расторжение договора несоразмерно нарушению, ответчик является градообразующим предприятием.

В обоснование к отмене судебного акта временным управляющим открытого акционерного общества "Черновское" ФИО4 указано, что расторжение договора несоразмерно нарушению, приведет к нарушению интересов не только ответчика, но и его кредиторов, право аренды ответчика входит в имущественный комплекс должника и подлежит продаже на открытых торгах, по состоянию на 03 октября 2018 года задолженность ответчика погашена.

Истец представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционные жалобы, в которых, отклоняя доводы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

В судебном заседании представители ответчика, третьего лица настаивали на удовлетворении апелляционных жалоб по изложенным в них основаниям; представитель истца просил отказать в удовлетворении апелляционных жалоб по основаниям, указанным в отзывах.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 27 февраля 2008 года между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка N 3, в соответствии с которым ответчику в аренду передан земельный участок из категории земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:12:021902:0177, площадью 251130000 кв. м, вид разрешенного использования - для ведения сельского хозяйства, расположенный по адресу: Новосибирская область, Кочковский район, с/с МО Черновский.

Срок аренды установлен с 27 февраля 2008 года по 27 февраля 2057 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится ежегодно двумя суммами: до 15 сентября в размере 448 095 рублей 36 копеек и до 15 декабря 448 095 рублей 35 копеек.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Дополнительным соглашением от 12 августа 2014 года N 4 размер ежегодной арендной платы установлен равным 896 190 рублей 71 копейка в год, уменьшена площадь участка до 249080242 кв. м. 

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при просрочке внесения арендной платы более чем на 3 месяца.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 11 апреля 2008 года.

Указывая, что ответчик обязанность по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом; претензию (требование) от 09 июня 2018 года №1370 с предложением расторгнуть по взаимному соглашению сторон договор аренды земельного участка от 27 февраля 2008 года №3, оставил без ответа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из доказанности наличия оснований для расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Пунктом 23 постановления от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Из вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-40358/2017, по делу № А45-13658/2018, настоящего дела следует, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору аренды земельного участка более двух раз (двух кварталов).

Кроме того, ответчиком допускалась просрочка внесения арендной платы более чем на 3 месяца, что в силу пункта 4.1.1 договора является самостоятельным основанием его досрочного расторжения.

Погашение задолженности по арендной плате по срокам до 15 сентября 2016 года, до 15 декабря 2016 произведено ответчиком 24 марта 2017 года, по срокам до 15 сентября 2017 года, до 15 декабря 2017 года и пени - в рамках исполнительных производств по исполнению судебных актов по делам № А45-40358/2017, № А45-13658/2018 после возбуждения настоящего дела.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора, поскольку истец систематически лишался права на своевременное и полное получение тех денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договора аренды.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил претензию (требование) от 09 июня 2018 года №1370.

Оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Доводы жалоб признаны апелляционным судом несостоятельными. 

Введение в отношении ответчика наблюдения не лишает истца права требования расторжения договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий. Судом первой инстанции верно отмечено, что рассматриваемый иск не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поскольку, в отсутствие согласия арендодателя, право аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве актива общества, который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Уплата неустойки, отсутствие задолженности по состоянию на 03 октября 2018 года о неправомерности заявленного истцом требования не свидетельствуют.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебной оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, что, само по себе, не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 23.10.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20279/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Черновское", временного управляющего открытого акционерного общества "Черновское" ФИО4 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

               ФИО1

Судьи

               ФИО2 

               ФИО3