АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-20070/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  29 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 декабря 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоСириной В.В.

судейДерхо Д.С.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества Национальный Банк «Траст» на постановление от 20.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Сидоренко О.А.), принятое по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на определение от 13.04.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры об изменении способа и порядка исполнения решения арбитражного суда по делу № А75-20070/2019 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к публичному акционерному обществу Национальный Банк «Траст» (109004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, общество с ограниченной ответственностью «Ресурсинвестцентр».

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ресурсинвестцентр» (далее –  ООО «РИЦ») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:29, по адресу: ул. Аэрофлотская, дом 23, строение 4, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Определением от 02.03.2020 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-20070/2019 оставил исковое заявление без рассмотрения, указав на необходимость его рассмотрения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «РИЦ».

Постановлением от 30.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда определение суда первой инстанции от 02.03.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Определением от 25.12.2020 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры произвел замену ненадлежащего ответчика ООО «РИЦ» на надлежащего –  публичное акционерное общество Национальный банк «Траст» (далее – ПАО БАНК «ТРАСТ», банк).

Решением от 16.02.2021 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Постановлением от 24.05.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.02.2021 по делу № А75-20070/2019 отменено, исковые требования удовлетворены, у ПАО БАНК «ТРАСТ» изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:29, по адресу: ул. Аэрофлотская, дом 23, строение 4, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2021 постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021 оставлено без изменения.

25.02.2022 банк обратился в арбитражный суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения судебного акта, мотивированным тем, что в связи с изъятием объекта незавершенного строительства с 24.05.2021 банк несет расходы на его содержание и ответственность за обеспечение его сохранности, однако администрация не исполняет свою функцию в части организации и проведения торгов, в публичных источниках извещение о проведении торгов в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228 отсутствует. Поскольку банк заинтересован в скорейшей продаже объекта (учитывая естественный износ имущества, промедление в организации торгов неизбежно ведет к уменьшению его стоимости, кроме того, несмотря на невозможность распоряжения имуществом, в отношении него продолжают начисляться налоги), неопределенность срока его передачи на торги нарушает права банка.

Как указал банк, порядок исполнения судебного акта следует изменить в части распределения бремени содержания объекта недвижимости и несения ответственности за его сохранность, а также в части указания на необходимость исполнения обязанности по организации и проведении публичных торгов в конкретный срок.

На основании изложенного банк просил изменить порядок исполнения постановления от 24.05.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу в виде возложения на администрацию с момента изъятия объекта у банка – с 24.05.2021 – ответственности за обеспечение сохранности объекта незавершенного строительства и отнесения расходов на его содержание, а также установить срок для исполнения судебного акта.

Определением от 13.04.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры заявление удовлетворено в части. Суд установил администрации срок для организации проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101001:228, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101236:29, по адресу: ул. Аэрофлотская, дом 23, строение 4, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, в части обеспечения публикации извещения о проведении аукциона в срок не позднее 06.06.2022. В удовлетворении остальной части заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация и банк обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Постановлением от 20.07.2022 Восьмой арбитражный апелляционный суд удовлетворил апелляционную жалобу администрации, оставил без удовлетворения апелляционную жалобу банка, отменил определение от 13.04.2022 суда первой инстанции и разрешил вопрос по существу, отказав банку в удовлетворении заявления в полном объеме.

Банк обратился с кассационной жалобой на постановление от 20.07.2022 суда апелляционной инстанции, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт, определение суда первой инстанции от 13.04.2022 в части отказа в удовлетворении требований отменить, изменить порядок исполнения постановления от 24.05.2021 – с момента изъятия объекта у банка – с 24.05.2021 ответственность за обеспечение сохранности объекта незавершенного строительства и расходы на его содержание возложить на администрацию города Сургута.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

Определением от 22.11.2022 суда округа в судебном заседании был объявлен перерыв до 29.11.2022 16 часов 30 минут.

Банк обратился с ходатайством о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя, которое удовлетворено судом кассационной инстанции.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Суд первой инстанции, мотивируя отказ в удовлетворении требования банка о возложении на администрацию ответственности за обеспечение сохранности объекта незавершенного строительства и отнесении расходов на его содержание, обоснованно исходил из положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и невозможности применения к рассматриваемой ситуации положений статьи 324 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ определяет публичные торги как торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Таким образом, торги по продаже объекта незавершенного строительства могут быть квалифицированы в качестве публичных в силу прямого указания в законе.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 447 ГК РФ, пункта 19 Правил № 1299 следует, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).

Таким образом, в случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, следовательно, собственник объекта незавершенного строительства до указанного момента продолжает нести бремя содержания своего имущества, а основания для возложения на публичный орган обязанности несения расходов на обеспечение сохранности объекта незавершенного строительства и расходов на его содержание отсутствуют.

В части возможности установления для администрации срока для организации проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства суд округа исходит из следующего.

Положения статьи 239.1 ГК РФ устанавливают право собственника земельного участка, на котором располагается зарегистрированный объект незавершенного строительства, собственник которого не продлил действие договора строительной аренды, потребовать организации публичных торгов для целей продажи этого объекта.

Как указано выше, публичные торги могут проводиться как в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, так в иных случаях, установленных законом (пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов устанавливается Правилами № 1299.

Согласно пункту 3 Правил № 1299 аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Орган или организация, указанные в пункте 3 Правил № 1299 (далее – организатор аукциона) подготавливают извещение о проведении аукциона, организатор аукциона не вправе отказаться от проведения аукциона (пункты 4, 8 Правил № 1299).

По решению суда, вынесенному на основании статьи 239.1 ГК РФ, собственник объекта незавершенного строительства, не является лицом, обязанным совершить определенные действия, судебным актом разрешается вопрос о наличии оснований для принудительного изъятия у собственника его имущества. В этом смысле судебный акт выносится против стороны – ответчика по иску и собственника объекта незавершенного строительства.

Однако в указанном случае удовлетворение судом иска создает для истца – исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, правовые последствия в виде обязанности проведения таких торгов, от которых публичный орган отказаться не вправе.

Торги, проводимые в соответствии с Правилами № 1299, являются торгами по принудительной продаже чужого имущества, которые проводятся в обязательном порядке. 

Поскольку правовым последствием принятия судом решения в порядке пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ является обязанность совершить определенные действия, субъект данной обязанности определен (пункт 3 Правил № 1299: аукцион проводится самим публичным органом, либо им же привлекается специализированная организация, то есть в любом случае действиями публичного органа исполняется обязанность), в данной ситуации установление судом срока для совершения определенных действий в отношении лица, не являющегося ответчиком, не будет противоречить существу законодательного регулирования, предусмотренного частью 1 статьи 174 АПК РФ.

Кроме того, данные торги относятся к случаям принудительного отчуждения недвижимого имущества в связи с утратой собственником объекта незавершенного строительства прав на земельный участок, на котором оно расположено.

ЗК РФ предусматривает, что публичный собственник не может распоряжаться (предоставить третьему лицу) участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, «принадлежащий гражданам или юридическим лицам» или находящийся «в собственности других граждан или юридических лиц» (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11, пункт 4 статьи 39.16, подпункт 3 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ).

Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю складывается ситуация, когда после истечения срока действия договора аренды земельного участка у одного лица – собственника объекта незавершенного строительства – утрачено право использовать земельный участок для завершения строительства, но ввиду сохранения за этим лицом права собственности на объект незавершенного строительства, распоряжение земельным участком публичным органом невозможно.

Подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает, что земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Из приведенных положений норм земельного законодательства следует, что проведение публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства по Правилам № 1299 направлено на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 также отмечено, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2017 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды (то есть когда длительное время земельный участок не предоставляется) возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Неопределенность срока проведения публичных торгов, длительное неисполнение публичным органом своей обязанности по организации проведения публичных торгов ведут к ограничению возможности участников гражданского оборота распоряжаться своим имуществом, не позволяют в разумных пределах предвидеть имущественные последствия, связанные с принятием судом решения по иску, предъявленному на основании статьи 239.1 ГК РФ, могут повлечь необоснованные экономические потери вследствие объективных факторов, влияющих на рыночную стоимость имущества, и другие последствия, в том числе в виде судебных споров о взыскании убытков.

Указанные обстоятельства в совокупности с установленной для публичного органа обязанностью по организации проведения публичных торгов позволяют прийти к выводу, что установление судом срока для исполнения такой обязанности не противоречит нормам права, а также обеспечивает достижение правовой определенности в отношениях сторон и достижение целей законодательного регулирования, связанных с предоставлением земельных участков для строительства.

На основании изложенного суд округа полагает, что у суда апелляционной инстанций не было достаточных правовых оснований для отказа банку в удовлетворении его требования в части установления срока для организации проведения публичных торгов, со ссылкой на то, что администрация не является ответчиком по иску (части 1, 2 статьи 174 АПК РФ).

По правилам пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции предоставлено право по результатам рассмотрения кассационной жалобы оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Учитывая изложенное, постановление апелляционного суда подлежит отмене, а определение суда первой инстанции – оставлению в силе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 20.07.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-20070/2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа отменить, оставить в силе определение от 13.04.2022 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

ПредседательствующийВ.В. Сирина

СудьиД.С. Дерхо

ФИО1