Арбитражный суд Хабаровского края

<

...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-7738/2024

г. Хабаровск

01 июля 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена «19» июня 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края

в составе судьи  Трещевой В.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яровым Е.Р.

рассмотрев в заседании суда дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Уют» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680007, 

<

...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Мой Выбор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680009, 

<

...>, помещ. 22)

о взыскании 1 890 285 руб. 22 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, и.о. генерального директора;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности № б/н от 23.10.2024, удостоверение адвоката;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Уют» (далее – ООО «Уют», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Мой Выбор» (далее – «Мой Выбор», ответчик) о взыскании стоимости устранения строительных дефектов в размере 1 890 285 руб. 22 коп. 

В судебном заседании представитель истца иск поддержал.

Представитель ответчика в иске возражал, с целью установления соответствия выполненных работ требованиям СП 50.13330.2012, а так же в случае несоответствия, определения причины их возникновения и стоимость расходов по устранению выявленных недостатков, заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 28.11.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Индивидуальному предпринимателю ФИО3. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«1. Соответствует ли выполненные ООО «Мой Выбор» работы, а именно, наружные ограждающие конструкции МКД, расположенного по адресу: 

<

...> требованиям СП 50.13330.2012.

2. В случае несоответствия, выявить дефекты, определить причину их возникновения и определить стоимость расходов по устранению выявленных недостатков.».

Производство по делу приостановлено, материалы дела направлены в адрес эксперта.

30.01.2025 от эксперта Индивидуального предпринимателя ФИО3 в Арбитражный суд Хабаровского края поступило ходатайство АНО «Комплексная экспертиза» об увеличении стоимости судебной экспертизы до 195 000 руб. 00 коп. и о продлении сроков проведения судебной экспертизы до 25.02.2025.

Определением суда от 03.03.2025 ходатайства Индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворено. Стоимость проведения экспертизы по делу № А73-7738/2024 определена в размере 195 000 руб. 00 коп, срок производства судебной экспертизы продлен до «25» марта 2025 г.

24.03.2025 от Индивидуального предпринимателя ФИО3 в материалы дела поступило экспертное заключение № 81-т/2024 от 20.03.2025, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал в полном объеме, ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта.

В судебном заседании эксперт ответил на вопросы истца, пояснил, что теплотехническое исследование фасада дома доказывает теплотехническую однородность конструкций наружных стен, исследуемое здание не имеет тепловых потерь по периметру здания. Выполненные ООО «Мой Выбор» работы, а именно, наружные ограждающие конструкции МКД, расположенного по адресу: 

<

...> соответствуют требованиям СП 50.133302012 Тепловая защита зданий.

Выявленные дефекты не связаны с наружными ограждающими конструкциями, а именно, отопительные приборы имеют КПД 5-20%. Не работают отопительные приборы и присутствует тепловая неоднородность примыкания оконных и дверных (наружных) полотен, для чего необходимо провести регулировку механизмов крепления (петли, замки, запорные и поворотные механизмы).

В соответствии с расчетом, стоимость работ по проведению регулировки механизма крепления оконных и дверных (наружных) полотен МКД пер. Байкальский, д. 8 по состоянию на 10.02.2025 составила 30 780 руб. 00 коп.

Представитель ответчика в удовлетворении искав размере 30 780 руб. 00 коп. не возражал. Кроме того, пояснил, что готов устранить выявленные экспертом дефекты.

В ходе судебного разбирательства суд, рассмотрев материалы дела, установил следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Мой Выбор» является застройщиком многоквартирного дома расположенным по адресу: 

<

...>.

ООО «Уют» на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом № 1 от 17.05.2021, и договора управления многоквартирным домом от 25.05.2021 является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>. , и выполняет функции по содержанию и ремонту общего имущества указанного многоквартирного дома.

В ходе управления вышеуказанным многоквартирным домом управляющей организацией выявлены ряд случаев  промерзания наружных ограждающих конструкций (наружных стен) и низкой температуры в помещении.

С целью установления причины промерзания жилого помещения, истец обратился в экспертное учреждение, а именно к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 Региональный судебно-экспертный центр «Аналитика». Согласно заключению эксперта № СТЭ 157-2023 от 31.01.2024, в ходе исследования квартир № 26, 33, 69, 1, 6, 16, 17, 74, 107, 102 спорного МКД было выявлено промерзание наружных ограждающих конструкций (наружных стен), которое в дальнейшем приведет к выпадению конденсата и образованию плесени. Разница температур внутреннего воздуха и поверхности конструкций наружных стен при расчетной температуре внутреннего воздуха не соответствует требованиям пп. 9,18, СП 50.13330,2012. 

Экспертом так же установлено, что стоимость устранения дефектов, которые приводят к промерзанию наружных квартир составила 1 890 285 руб. 22 коп.

Поскольку по результатам строительно-технического исследования МКД установлено, что причинами промерзания наружных ограждающих конструкций (наружных стен) являются недостатки, допущенные при строительстве МКД, вышеуказанные работы вытекают из гарантийных обязательств ответчика (застройщика), истцом 21.03.2024 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об оплате стоимости устранения недостатков в общем размере 1 890 285 руб. 22 коп.

Поскольку требования, указанные в претензии оставлены без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Хабаровского края.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

По смыслу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) существует три способа управления многоквартирным домом: с помощью товарищества собственников жилья; через управляющую организацию; непосредственное управление жильцами.

На основании положений пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила N 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя помимо прочего осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил № 491).

В рассматриваемом споре ООО «УЮТ» предъявило иск как управляющая компания, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1 статьи 740 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 721 ГК РФ предусмотрено, что качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Согласно пункту 1 статьи 722 ГК РФ в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (пункт 1 статьи 721 Кодекса)

В силу пункта 1 статьи 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397 Кодекса).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Данные нормы регулируют обязательства сторон по качеству исполнения подрядных работ и гарантируют заказчику соответствие результата его обоснованным ожиданиям как одну из целей договора подряда.

В рамках споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, заказчик обязан доказать возникновение недостатка в работе подрядчика в пределах этого срока и размер понесенных расходов, а последний при оспаривании позиции истца должен подтвердить то, что причины возникновения недостатков находятся вне сферы его влияния (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 № 305-ЭС16-4427).

При этом презюмируется, что при обычной эксплуатации объекта, явившегося результатом строительных работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком своих обязательств. Как следует из вышеприведенных норм права и из правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 № 306-ЭС17-18387, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ и на него в соответствии со статьей 65 АПК РФ возлагается обязанность доказать, что работы им выполнены качественно, а возникшие в период гарантийного срока недостатки (дефекты) не являются следствием выполненных подрядчиком работ.

Поскольку ООО «УЮТ» предъявило иск как управляющая компания, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, соответственно, отношения истца с ответчиком зависят от тех отношений, которые возникли между собственниками жилых помещений и застройщиком.

Отношения между застройщиком и собственниками помещений в многоквартирном доме регулируются нормами Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей).

В силу части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого участия, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого участия построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет (часть 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

В силу пункта 6 части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Между тем, согласно абзацу второму пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они были обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В случае же выявления существенных недостатков работы (услуги), под которыми в преамбуле Закона о защите прав потребителей понимаются неустранимые недостатки или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, потребитель в соответствии с пунктом 6 статьи 29 данного Закона о защите прав потребителей вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

Названное требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении пяти лет в отношении недвижимого имущества со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен.

Следовательно, требование о взыскании расходов на устранение недостатков предъявлено истцом обоснованно.

Пункт 1 статьи 393 ГК РФ обязывает должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Как указано выше, Общество с ограниченной ответственностью «Мой Выбор» является застройщиком многоквартирного дома расположенным по адресу: 

<

...>.

О наличии недостатков истец уведомил ответчика в претензии, направленной 21.03.2024.

Недостатки к объекту строительства выявлены истцом в пределах пятилетнего гарантийного срока.

Истец, настаивая на заявленных требованиях, ссылался на заключение эксперта № СТЭ 157-2023 от 31.01.2024.

При этом, ответчик, возражая в удовлетворении заявленных требований, заявил ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы с целью  установления соответствия выполненных работ требованиям СП 50.13330.2012, а так же в случае несоответствия, определения причины их возникновения и стоимость расходов по устранению выявленных недостатков.

Согласно выводам судебной экспертизы № № 81-т/2024 от 20.03.2025., а именно по первому вопросу (Соответствует ли выполненные ООО «Мой Выбор» работы, а именно, наружные ограждающие конструкции МКД, расположенного по адресу: 

<

...> требованиям СП 50.13330.2012 ?), экспертом установлено, что выполненные ООО «Мой Выбор» работы, а именно, наружные ограждающие конструкции МКД, расположенного по адресу: 

<

...> соответствуют требованиям СП 50.133302012 Тепловая защита зданий.

1) Анализ термограмм полученных в результате наружной тепловизионной съемки

ограждающих конструкций здания.

Тепловая неоднородности внешних стен отсутствует, тепловая гладь стен равномерна с плавным переходом or зеленого к синему, наблюдаются тепловые всплески на светоотражающих конструкциях здания (окна). Исследуемое здание не имеет тепловых потерь но периметру здания.

2) Анализ термограмм полученных в результате внутренней тепловизионной съемки ограждающих конструкций здания.

Для всех квартир.

1. Исследуемые окна в норме (минимальная температура внутренней поверхности остекления вертикальных светопрозрачных конструкций, т.е. с утлом наклона к горизонту 45° и более должна быть не ниже 3°С);

2. Температурных неоднородностей в обследуемых квартирах - кв. №№ 1,26,69,74,102,107 не обнаружено (конструкция наружных стен).

По второму вопросу (В случае несоответствия, выявить дефекты, определить причину их возникновения и определить стоимость расходов по устранению выявленных недостатков.) экспертом сделан вывод, что при исследовании установлено:

- выявлены следующие дефекты и причины их возникновения, виды работ и определен исполнитель ремонтных работ:

-   всех квартир.

Отопительные приборы имеют КПД 5-20%. Не работают отопительные приборы.

Виды работ - Необходимо провести регулировку системы отопления всего дома. Исполнитель - эксплуатационная компания МКД пер. Байкальский д.8 ООО «Уют».

-   отдельных квартир.

Присутствует тепловая неоднородность примыкания оконных и дверных (наружных) полотен (кв. М» 1,26, 69, 74, 102,107)-см. таблицу №4;

Присутствует тепловая неоднородность оконных полотен (кв. №№ 1,74,107) - см. таблицу №4.

Виды работ - Проведение регулировки механизма крепления (петли, замки, запорные и поворотные механизмы).

Исполнитель - ООО «Мой Выбор». 

Местоположение

(Обозначение проемов

|в исследовании.

Объем работ. Исполнитель - ООО «Мой выбор»

Кв.1 1 подъезд 1 этаж.

(файлы; зал 006-008. спальня 017, 019, детская 024-027).

Провести регулировку фурнитуры:

- 2-х оконных полотен в зале (кухня-столовая);

- Балконного полотна - спальня;

-Оконного полотна в детской.

Кв.26 1 подъезд 7 этаж

(файлы; зал 018).

Провести регулировку фурнитуры:

Балконного полотна - зал (спальня)

Кв.69 2 подъезд 9 этаж.

(файлы; детская 007).

Провести регулировку фурнитуры:

- Оконного полотна в детский. 

Кв.74 3 подъезд 1 этаж.

(файлы; зал 014.015,016, детская

023).

Провести регулировку фурнитуры: 

- Балконного полотна - зал (спальня); 

 -Оконного полотна в детской. 

Кв. 107 3 подъезд 9 этаж.

(файлы; зал 006-012, детская 023-25).

Провести регулировку фурнитуры: 

 - Балконного полотна - зал (спальня);

- Оконного полотна в детской. 

В соответствии с расчетом, стоимость подлежащих выполнению работ по проведению регулировки механизма крепления оконных и дверных (наружных) полотен (петли, замки, запорные и поворотные механизмы) кв.№№ 1, 26, 69, 74, 107 МКД пер. Байкальский, д. 8 по состоянию на 10.02.2025 составила 30 780 руб. 00 коп.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истец каких-либо доказательств недостоверности  заключения эксперта № 81-т/2024 от 20.03.2025, не представил, ходатайство о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы в рамках настоящего дела в порядке статьи 82 АПК РФ, не заявил,  сумму  рассчитанных экспертом убытков 30 780 руб. 00 коп. так же не оспорил.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В связи с чем, заключение эксперта № 81-т/2024 от 20.03.2025 судом принято в качестве надлежащего доказательства.

Согласно заключению эксперта № 81-т/2024 от 20.03.2025, стоимость устранения недостатков строительных конструкций установлена в размере 30 780 руб. 00 коп.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по возмещению управляющей организации стоимости расходов по устранению недостатков в спорном МКД в размере  30 780 руб. 00 коп. в связи с чем, требование истца о взыскании убытков в размере 1 890 285 руб. 22 коп. подлежит удовлетворению частично в размере 30 780 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

В связи с тем, что требования истца удовлетворяются частично, на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы виде уплаченной истцом госпошлины по платежному поручению № 466 от 25.04.2024  в сумме 31 903  руб. 00 коп. подлежат возмещению с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям  в сумме 519 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мой Выбор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Уют» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) убытки в размере  30 780 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Мой Выбор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Уют» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в размере 519 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                                В.Н. Трещева