АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Новосибирск                                                                 Дело №А45-25366/2022

Резолютивная часть решения принята 25 января 2023 года 

Решение в полном объеме изготовлено 31 января 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Серёдкиной Е.Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Юпитер» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» (ОГРН 

<

***>), г. Москва,

при участии в деле третьего лица: ФИО2, д.п. Кудряшовский,

о взыскании задолженности в размере 174222,91 рублей, неустойки в размере 5118,37 рублей,

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО3, доверенность от 21.12.2022, паспорт, диплом,

ответчика: ФИО4, доверенность № 65 от 06.10.2022, паспорт, диплом,

третьего лица: ФИО5, доверенность от 20.01.2023, паспорт, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Юпитер» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 174222,91 рублей, неустойки в размере 5118,37 рублей.

К участию в деле было также привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО2.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании поддержал возражения, изложенные в отзыве, в том числе, заявление о снижении размера неустойки, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Так, ответчик, в том числе, указал, что он является ненадлежащим ответчиком, поскольку спорное помещение было приобретено третьим лицом (акт приема-передачи от 24.09.2021). Как полагает ответчик, отсутствие государственной регистрации права собственности не освобождает приобретателя от обязанности по оплате коммунального ресурса.

Третье лицо также представило мотивированный отзыв, которым указало, что пунктом 4.2.6. договора купли-продажи его стороны установили обязанность покупателя компенсировать продавцу расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта, с момента подписания акта приема-передачи и до момента государственной регистрации договора.

Истец письменными пояснениями поддержал указанный довод, возражая доводам ответчика о ненадлежащем ответчике, указав, что с момента подписания акта приема-передачи и до момента государственной регистрации права собственности третьего лица, спорное нежилое помещение было передано последнему в безвозмездное пользование. 

При рассмотрении спора суд исходит из того, что в соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности, заслушав представителя истца в судебных заседаниях (часть 2 статьи 64, статьи 71, 81 АПК РФ), суд установил следующее.

Исковые требования основаны статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и мотивированы тем, что 16.09.2014 между истцом (далее - исполнитель) и ответчиком (далее - собственник), был заключен договор №01/ХМБ технического обслуживания и эксплуатации (далее - договор), по условиям которого, УК обязуется оказывать собственнику нежилого помещения площадью 1223,40 кв.м., расположенного на 7-ом этаже Общественно-торгового центра «Юпитер» по адресу: ул. Гоголя, 15 услуги по техническому обслуживанию и содержанию Общественно-торгового центра, инженерных и электрических сетей в нем пропорционально занимаемой собственником площади в порядке и на условиях договора и приложения к нему, а также оказывать услуги по предоставлению коммунальных услуг, а собственник обязуется данные услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации оплатить.

Пунктом 2.1. договора, а так же дополнительным соглашением № 2 от 21.04.2016 к договору №01/ХМБ технического обслуживания и эксплуатации от 16.09.2014 установлено, что стоимость услуг составляет 74,20 (семьдесят четыре) рубля 20 копеек за 1 кв.м в месяц и рассчитывается исходя из площади помещения (1223,4 кв.м.). Всего 90776,28 рублей (НДС не облагается).

Согласно подпункту 3.3.2. заключенного договора, собственник обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленные услуги.

Порядок оплаты предоставляемых по договору услуг указан в пункте 2.5. договора, в соответствии с которым оплата за оказанные услуги должна производится собственником в срок не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным. Оплата производится на основании выставленных ООО УК «ЮПИТЕР» счетов.

Порядок оплаты коммунальных услуг установлен пунктом 2.7. договора: «оплата коммунальных услуг производится в следующем порядке, до 20-го числа текущего месяца производится оплата в размере 80 (восьмидесяти) % стоимости потребления коммунальных услуг за предыдущий календарный месяц. Оплата производится на основании счетов, выставленных Управляющей компанией.

Окончательный расчет за фактически потребленную электрическую энергию, тепловую энергию, горячее и холодное водоснабжение, сброс сточных вод в расчетном месяце производится не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании предоставленных управляющей компанией расчета, счета на оплату и счета-фактуры.

В соответствии с чем, истцом ответчику были выставлены счета на оплату коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию помещения площадью 1223,40 кв.м., с кадастровым номером 54:35:101090:236, расположенному на 7-ом этаже общественно-торгового центра «Юпитер», № 1538 от 29.09.2021 на сумму 90776,28 рублей по сроку уплаты 10.10.2021; № 1604 от 13.10.2021 на сумму 15580,85 рублей по сроку уплаты 25.10.2021;  № 1721 от 28.10.2021 на сумму 90776,28 рублей по сроку уплаты 10.11.2021; № 1784 от 13.11.2020 на сумму 55762,28 рублей по сроку уплаты 25.11.2020. 

Кроме этого к счетам были приложены акты оказанных услуг с расшифровкой потребленных ответчиком коммунальных услуг за сентябрь и октябрь 2021 года.

Ответчик частично оплатил счет № 1538 от 30.09.2021 на сумму 78672,78 рублей. Оставшуюся сумму 12103,50 рублей по счету, а также суммы по остальным указанным счетам, ответчик не оплатил, сославшись на то, что помещение продано по договору купли-продажи недвижимого имущества №ХМБ-ГОГОЛЯ-7 ЭТАЖ от 24.09.2021, в связи, с чем коммунальные услуги он должен оплатить только за период до 24.09.2021.

Однако, согласно выписке из государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.11.2021 следует, что право собственности перешло к новому собственнику по записи о государственной регистрации №54:35:101090:236-54/167/2021-7, на объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:101090:236, по договору купли-продажи недвижимого имущества №ХМБ-ГОГОЛЯ-7 этаж от 24.09.2021, а так же дополнительному соглашению № 1 к указанному договору от 25.10.2021.

Свои обязательства по техническому обслуживанию и содержанию общественно торгового центра ООО УК «Юпитер» - истец выполняет с надлежащим качеством и в полном объеме. Однако, ответчик свои обязательства по оплате оказываемых услуг и работ не выполняет.

В связи с тем, что ответчик, не заплатил сумму задолженности, истец, 20.05.2021 года направил претензию ответчику на сумму основной задолженности в размере 174222,41 и сумму неустойки.

Претензию истца от 20.05.2022 ответчик оставил без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском для защиты своих прав и законных интересов.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление №64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

По общему правилу, предусмотренному в статье 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с частью 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление, которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Согласно статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В этой связи, суд обращает внимание, что договор купли-продажи недвижимого имущества порождает правовые последствия для сторон с момента его государственной регистрации. 

Таким образом, по общему правилу, за период с 24.09.2021 по 09.11.2021обязанность по оплате коммунального ресурса лежит на ответчике, как на титульном собственники спорного имущества.

В связи с чем, суд отклоняет доводы ответчика о том, что он не является надлежащим ответчиком. 

При этом, пунктом 4.2.6. договора купли-продажи стороны установили, что третье лицо обязано компенсировать ответчику стоимость потребленного коммунального ресурса, оплата или неоплата которого, однако, не снимает с ответчика обязанности по оплате ответчиком коммунальных платежей, так как отношения купли-продажи между ответчиком и третьим лицом носят самостоятельный характер и обусловлены свободой договорных правоотношений.

Указанный вывод также подтверждает пункт 2.7. договора купли-продажи, в соответствии с которым, до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, ответчик обязался оплачивать услуги, предоставляемые ресурсоснабжающими организациями.

Таким образом, любая задолженность по коммунальным услугам в отношении спорного объекта, до регистрации перехода права собственности на него, подлежит уплате ответчиком.

В силу положений частей 1 и 2 статьи 39, части 1 статьи 158 ЖК РФ, статей 244, 249 ГК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, ответчик как собственник нежилого помещения, функции по управлению которым в спорный период осуществлял истец, в соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 154, части 7 статьи 155 ЖК РФ, обязан был вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и пр.

Согласно пункту 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя: управление жилищным фондом (организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт), санитарное содержание (уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями).

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем, осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров (пункт 2 Правил № 170).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Как указано выше, согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Таким образом, как следует из материалов дела, факт нахождения жилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, подтверждается представленными в материалы дела документами.

Общий размер задолженности за оказанные услуги за указанный период составил 174222,91 рублей, при этом, расчет задолженности суд признает верным.

Разумность и добросовестность участников гражданского оборота предполагается, пока не доказано иное (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

В силу принципа состязательности арбитражного процесса (статья 9 АПК РФ) ответчик в случае, если истцом доказано определенное обстоятельство, вправе опровергать доводы процессуального оппонента путем представления собственных доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При установленных фактических обстоятельствах по делу и в отсутствие возражений ответчика относительно периода возникновения и размера задолженности, в соответствии со статьями 210, 309, 310 ГК РФ, заявленные исковые требования являются обоснованными и в полном объёме подлежат удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате оказанных услуг, истец, на основании пункта 4.3. договора, произвел расчет неустойки с 11.10.2021 по 01.09.2022 в размере 5118,37 рублей.

Так, пунктом 4.3. договора установлена неустойка за просрочку внесения платежей, установленных данным договором в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Часть 1 статьи 329 ГК РФ предоставляет сторонам возможность обеспечить исполнение обязательств, в том числе неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Проверив расчет неустойки, суд признает его верным.

Возражая по иску, ответчик также заявил о снижении размера неустойки на основании положений статьи 333 ГК РФ.

Пунктами 1 и 2 статьи 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 указанного постановления, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, а также доказательства возникновения необоснованной выгоды на стороне кредитора. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Кроме того, в договоре стороны самостоятельно установили порог начисления неустойки в 14 дней, тем самым, поставив подрядчика в заведомо менее выгодное положение, установив пределы ответственности подрядчика на случай его неисправности.

Также, суд полагает необходимым отметить тот факт, что к периоду взыскания неустойки были применены положения Постановления Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», что также улучшает положение заказчика в сложную, по его мнению, экономическую ситуацию.

Кроме того, из анализа материалов дела и фактических обстоятельств по нему следует, что ответчиком не доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению истцом необоснованной выгоды, в том числе, учитывая срок неисполнения обязательства и цену договора.

С учетом изложенного, суд не усматривает явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, отклоняет ходатайство ответчика о применении к спорным правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Распределение судебных расходов производится по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Навигатор» (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Юпитер» (ОГРН 

<

***>) 174222 рубля 91 копейку задолженности, 5118 рублей 37 копеек неустойки, 6380 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 Е.Л. Серёдкина