АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-14970/2017

30 января 2018 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 23.01.2018

Полный текст решения изготовлен 30.01.2018

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Товарищества собственников недвижимости «Сосенки», ОГРН 

<

***> 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», ОГРН 

<

***>, Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания», ОГРН 

<

***>, Закрытому акционерному обществу «Независимая электросетевая компания», ОГРН 

<

***> 

о признании отсутствующим права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 25.04.2017,

от «Управляющая компания»: ФИО3 по доверенности от 28.03.2017, ФИО4 паспорт обозревался,

от ЗАО « Независимая электросетевая компания»: ФИО5 по доверенности от 07.12.2016,

от ООО «Строительная компания»: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Товарищества собственников недвижимости «Сосенки», ОГРН 

<

***> с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания», ОГРН 

<

***>, Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания», ОГРН 

<

***>, Закрытому акционерному обществу «Независимая электросетевая компания», ОГРН 

<

***> о признании отсутствующим права долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221.

Отводов суду не заявлено. 

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддержал заявленные требования.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения иска.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющимся в деле доказательствам. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Истец мотивирует исковое заявление тем, что на основании протокола внеочередного общего собрания собственников недвижимости, расположенной по адресу: г. Саратов, пос. Сосенки, от 12.08.2011 было принято решение создать в указанном поселке ТСН «Сосенки».

Указанным решением общего собрания собственников недвижимости ТСН «Сосенки» наделено правом обращаться от имени собственников жилых домов, расположенных в поселке во все государственные, муниципальные органы, правоохранительные органы, прокуратуру и суды общей юрисдикции и Арбитражные суды, ООО «Управляющая    компания», ООО «Строительная компания», ко всем поставщикам коммунальных услуг с целью представления интересов собственников по вопросам касающимся общего имущества собственников, земельного участка в поселка и другим вопросам, затрагивающим права собственников.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества жилого дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу п.1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства. прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Так, в данном случае отсутствуют нормы права, регулирующие создание и приобретение и обслуживание комплекса индивидуальных жилых домов (коттеджного поселка). В связи с этим на указанные отношения возможно распространить нормы жилищного кодекса в связи с их схожей сущностью.

По мнению истца, если стороной сделки по созданию или приобретению объектов обслуживающей жилые дома инфраструктуры в интересах домовладельцев может выступать, в том числе, и товарищество собственников жилья, оно же и указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника имущества общего пользования.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ст. 36, 38 ЖК РФ земельный участок под домом после его постройки является общим имуществом домовладельцев. Таким образом, после постройки многоквартирного дома и перехода квартир в собственность дольщиков (покупателей) земля становится их общей собственностью.

Право собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого входит земельный участок, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу приобретения права собственности на жилое помещение (ст. 289 ГК РФ, ст. 36, 38 ЖК РФ, п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Порядок приемки и ввода объекта законченного строительства в эксплуатацию регламентирован на сегодняшний день ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и рядом подзаконных нормативных актов, принятие которых предусмотрено в рамках Кодекса, а также п. 6 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», который предусматривает приемку многоквартирных жилых домов при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома.

После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности на жилые помещения право собственности на земельный участок должно перейти от застройщика в общую собственность собственников жилых помещений.

Считая, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221 перешел в общую собственность собственников жилых домов, и зарегистрированное право собственности ответчиков нарушает права граждан, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Судом установлено, что 15.03.2005 между ООО «Союз» и ООО «Строительная компания» заключен договор купли продажи земельного участка общей площадью 47 100 кв.м для индивидуального жилищного строительства.

В 2006 году из указанного земельного участка площадью 47 100 кв.м было образовано 50 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221.

В соответствии с договором купли-продажи № 1 от 03.07.2009 (в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2009) ООО «Строительная компания» продало ООО «Управляющая компания» 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 8 167 кв.м с кадастровым номером 64:48:010125:221 и сооружение ВЛ-0,4 кВ от КТП-10/0,4/400 кВА к жилым домам и освещение территории пос. Сосенки, назначение: электроэнергетика, протяженностью 656,64 п.м, инв. № 63:401:003:000135590, лит II.

В соответствии с договором купли-продажи от 19.07.2016 ООО «Управляющая компания» продало ЗАО «Независимая электросетевая компания» 3/1000 доли земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:221.

В соответствии выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.09.2017 № 64/194/004/2017-20638 земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221 площадью 8 167 кв.м поставлен на кадастровый учет 05.08.2006, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

Собственниками указанного земельного участка являются ООО «Строительная компания» (собственность с 10.08.2009, доля в праве 1/10), ЗАО «Независимая электросетевая компания» (собственность с 08.11.2016, доля в праве 3/1000), ООО «Управляющая компания» (собственность с 08.11.2016, доля в праве 987/1000).

Пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, что основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

В арбитражном процессе стороны по своему усмотрению осуществляет принадлежащие им гражданские права и обязанности и сами выбирают способ защиты своих прав. 

Выбор способа защиты права производится заявителем и зависит от характера спорного правоотношения и регулирующих его норм права, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения, а удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца и удовлетворение материально-правового интереса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными способами.

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» разъяснено, что иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен арбитражным судом в том случае, если он заявлен владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, и обладающий на него зарегистрированным правом.

Ответчиками в материалы дела представлены отзывы, в соответствии с которыми указывают, что земельный участок находится в собственности ответчиков, право собственности надлежащим образом зарегистрировано в уполномоченном органе, по территории земельного участка проходят коммуникации, которые также находятся в собственности ответчиков. Кроме того, ответчики указывают на то, что истцом не представлено доказательства нарушения его прав.

Суд не соглашается с позицией истца по следующим основаниям.

Как указывалось ранее, изначально земельный участок имел общую площадь 47 100 кв.м. В последующем, в 2006 году из указанного земельного участка площадью 47 100 кв.м было образовано 50 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 64:48:010125:221. Остальные земельные участки были реализованы по договорам купли-продажи для осуществления жилищного строительства.

Довод о переходе земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:221 в общую собственность собственников домов в коттеджном поселке по аналогии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации судом признается необоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества жилого дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В данном случае речь идет о едином земельном участке, сформированном под многоквартирным домом, использование которого кроме как с целью размещения дома и его эксплуатации невозможно.

В нашем случае были сформированы самостоятельные земельные участки, на которых построенны отдельно стоящие жилые дома. Земельные участки и жилые дома находятся в частной собственности граждан, что подтверждается выписками, имеющимися в материалах дела. Условиями договоров купли-продажи земельных участков не предусматривалась обязанность по передаче дополнительной части земельного участка в общую собственность. Земельные участки продавались как самостоятельные объекты гражданских прав.

Доказательств того, что построенные жилые дома имеют признаки многоквартирных домов, сособственники помещений в которых приобретают право общедолевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ и статьей 16 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в материалах настоящего дела не имеется.

Кроме того, в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010125:221 расположены коммуникации, находящиеся в собственности ответчиком, а именно:

- Водопровод от места врезки в существующий водопровод к жилым домам п. Сосенки по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район;

- ВЛ-0,4 кВ от КТП-10/0,4/400 кВА к жилым домам и освещение территоии п. Сосенки по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район;

- Канализация от жилых домов п. Сосенки до КНС по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район, п. Сосенки;

- Подземный газопровод низкого давления от ГРПШ до жилых домов, протяженностью 729,26 п.м.

Предъявляя настоящий иск, истец не представил в материалы дела доказательства нарушение его прав, с целью восстановления которых он обратился в суд.

Ссылка на решение Волжского районного суда г. Саратова об обязании ООО «Управляющая компания» не чинить препятствия в пользовании земельным участком, является несостоятельной, так как судебный акт вынесен 08.12.2016. Доказательств совершения аналогичных действий со стороны ответчиков в 2017-2018 гг. истцом не представлено.

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим права собственности на земельный участок.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решая вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

 

                                                                      РЕШИЛ:

 

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный