Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-3290/2020

г. Рязань

13 мая 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Савина Р.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чайковской В.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, г. Рязань) 

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, г. Рязань) 

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 15.12.2022, паспорт;

от ответчиков: 

от индивидуального предпринимателя ФИО1 -  ФИО1  - лично;

от иного ответчика: не явился, извещен надлежащим образом, 

 

установил:

администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 01.06.2020 исковое заявление было принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 09.03.2021 производство по делу №А54-3290/2020 было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-866/2021.

Определением суда от 30.12.2021 производств по делу было возобновлено.

Определением суда от 08.02.2022 производство по делу №А54-3290/2020 было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-9667/2021.

Определением суда от 20.05.2022 производство по делу было возобновлено.

Определением суда от 19.07.2022 производство по делу №А54-3290/2020 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-9667/2021.

Определением суда от 05.12.2022 производство по делу было возобновлено.

Определением суда от 28.02.2023 производство по делу было приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Экспертный центр" (390037, 

<

...>) эксперту ФИО4. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Определить степень готовности объекта капитального строительства нежилого здания-Автосервиса с кадастровым номером 62:29:0100008:2121, площадью застройки 398,5 кв.м., количество этажей 2, общий строительный объем 2335,31 куб. м., расположенного по адресу 

<

...>.; Определить соответствует ли указанный объект градостроительным и строительным, строительно-техническим, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, правилам землепользования и застройки? Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан? Нарушает ли права и охраняемые законные интересы других лиц?; Определить рыночную стоимость объекта капитального строительства нежилого здания - Автосервиса с кадастровым номером 62:29:0100008:2121,площадью застройки 398,5 кв.м., количество этажей 2, общий строительный объем 2335,31 куб. м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Срок производства экспертизы установлен до 01.04.2023.

29.05.2023 в материалы дела от эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр" ФИО4 поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов, необходимых для производства экспертизы по делу №А54-3290/2020, а именно: проектной документации на строительство объекта экспертизы, градостроительного плана земельного участка, топографического материала на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100008:689 в масштабе 1:500.

21.06.2023 в материалы дела от индивидуального предпринимателя ФИО1 поступили следующие документы: пояснительная записка на 17листах, проект организации строительства на 16листах, геодезическая исполнительная документация на 8листах, рабочий проект на 23листах.

Определением суда от 12.07.2023 срок проведения судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда Рязанской области от 28.02.2023 по делу № А54-3290/2020 был продлен до 25.08.2023.

Определением суда от 30.10.2023, принимая во внимание положения статей 145, 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что срок, назначенный судом для представления экспертного заключения, истек, суд возобновил производство по делу

14.11.2023 и 04.12.2023 от общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр" (390037, 

<

...>) поступило ходатайство о привлечении для определения рыночной стоимости  объекта капитального строительства нежилого здания-Автосервиса с кадастровым номером 62:29:0100008:2121, площадью застройки 398,5 кв.м., количество этажей 2, общий строительный объем 2335,31 куб. м., расположенного по адресу 

<

...> - эксперта-оценщика ФИО5.

В судебном заседании ФИО1 не возражал относительно удовлетворения данного ходатайства.

Определением от 05.12.2023, рассмотрев ходатайство эксперта, суд привлек для определения рыночной стоимости  объекта капитального строительства нежилого здания-Автосервиса с кадастровым номером 62:29:0100008:2121, площадью застройки 398,5 кв.м., количество этажей 2, общий строительный объем 2335,31 куб. м., расположенного по адресу 

<

...> - эксперта-оценщика ФИО5.

02.02.2024 от общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр" поступило экспертное заключение с приложениями, которое было приобщено судом к материалам дела.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие истца и индивидуального предпринимателя ФИО2, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено: 21.06.2010 между министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области и ФИО1 (далее - ответчик) был заключен договор № КС 18-10 Ф аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:689 площадью 515 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства автосервиса сроком по 21.06.2013.

Соглашениями от 08.07.2013 и от 12.09.2014 срок действия договора продлевался с последним продлением до 14.08.2015.

14.11.2012 ФИО1 было выдано разрешение № RU 62326000-179/2012/РС на строительство автосервиса площадью 375,3 кв.м, этажностью - 2, сроком действия с учетом неоднократных продлений - до 21.12.2019.

03.12.2013 на основании указанного разрешения на строительство и действующего договора аренды участка с кадастровым номером 62:29:0100008:689 ответчик зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0100008:2121 площадью 375,3 кв.м, и степенью готовности 90 %, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.08.2019.

На основании заявления ФИО1 от 08.12.2016 администрация города Рязани соглашением от 21.12.2016 договора аренды № КС 18-10 Ф от 21.06.2010 был расторгнут и 21.12.2016 в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с Ответчиком заключен новый договор № С093-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:689 сроком до 21.12.2019 для завершения строительства автосервиса.

14.10.2019 письмом № 05/3-14-1180-исх. администрация города Рязани уведомила ФИО1 о прекращении договора № С093-16 окончанием его срока, т.е. 21.12.2019, и необходимости оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате, что подтверждается реестром отработанной корреспонденции от 16.10.2019 (отметка от 15.11.2019 «по истечении срока»).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.02.2020 запись о праве аренды в отношении спорного земельного участка погашена, в границах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 62:29:0100008:2121, являющийся объектом незавершенного строительства. 

Вместе с тем, согласно указанной выписке спорный объект незавершенного строительства с 26.06.2019 находится в общей долевой собственности у ФИО1 и ФИО2 по 1/2  доли в праве у каждого.

Разрешение на ввод в эксплуатацию какого-лиоо ооъекта недвижимости на спорном земельном участке администрацией города Рязани не выдавалось, регистрация права собственности на завершенный строительством объект органом регистрации также не осуществлялась.

Руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Исходя из положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

В силу пункта 2 ст. 239.1 ГК РФ в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100008:689 предоставлен ответчику договором № С093-16 аренды земельного участка.

Учитывая прекращение действия договора аренды земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 ГК РФ.

В силу абзаца второго п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. 

В силу пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, начальная продажная цена имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае несогласия с такой оценкой, проведенной на основании статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектом оценочной деятельности, ее результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

По делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр", эксперту ФИО4.  

По результатам проведенной судебной экспертизы эксперт в экспертном заключении пришел к следующим выводам: 

Общая степень готовности объекта экспертизы - Автосервиса с кадастровым номером 62:29:0100008:2121, расположенного по адресу 

<

...> в целом составляет не менее - 90%. 

Исследованное здание, назначение - нежилое, наименование: здание автосервиса, с кадастровым номером 62:29:0100008:2121, площадью застройки 398,5 кв.м., количеством этажей 2, общим строительным объемом 2335,31 куб. м., расположенное по адресу 

<

...> соответствует градостроительным нормам и правилам, правилам земле-пользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки, отклонениям от требований нормативной документации в части градостроительных регламентов, строительно-техническим нормам и правилам, противопожарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам и правилам и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан при его эксплуатации по назначению.

 

Рыночная стоимость объекта капитального строительства нежилого здания - Автосервиса с кадастровым номером 62:29:0100008:2121, общей площадью 808,8 кв.м., количество этажей 3 с подвалом, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату проведения осмотра, а именно по состоянию на 18.08.2023г. года составляет: 32 890 000 рублей.

Согласно частям 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда. При этом результаты судебной экспертизы не имеют преимущественного значения при оценке имеющихся в деле доказательств и в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оцениваются наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключение эксперта, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  Содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Приведенные ответчиком в отзыве причины, повлекшие приостановку строительства, дефицит рабочей силы, сложности с поставками строительных материалов, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Доказательств, подтверждающих, что имелись объективные причины, по которым ответчик не мог реализовать свое право на завершение строительства Объекта, ответчиком не представлено.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта, суд установил, что начальная продажная стоимость объекта обоснована в размере 32 890 000 рублей.

Учитывая изложенное, заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что администрация города Рязани освобождена от уплаты государственной пошлины в силу пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчиков в равных долях и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Судебные расходы по оплате экспертизы по настоящему делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  относятся на индивидуального предпринимателя ФИО1 в соответствии с ходатайством предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0100008:2121 площадью 375,3 кв.м, степенью готовности 90 %, расположенный по адресу: 

<

...> в границах земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:689, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 32 890 000 руб.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, г. Рязань) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. 

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, г. Рязань) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. 

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

 

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством  размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

 

Судья                                                                                                              Р.А. Савин