Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г.Ульяновск                                                                               Дело №А72-4983/2021        

10.12.2021

Резолютивная часть решения оглашена 06.12.2021

Полный текст решения изготовлен 10.12.2021

Арбитражный суд Ульяновской области в составе  судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Честная управляющая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Димитровград,

к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Соцгород» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Димитровград,

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «ДимСтрой»,

о понуждении передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом,

при участии в  судебном заседании:

от истца – до перерыва - ФИО2, доверенность от 11.01.2021 № 001, диплом; после перерыва - не явились, уведомлены;

от ответчика – до перерыва - ФИО3, доверенность от 02.08.2021, диплом; после перерыва - не явились, уведомлены;

от третьего лица - не явились, уведомлены (до и после перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Честная управляющая компания» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Соцгород», в котором просит обязать ответчика передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, а также подписать двусторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме.

Определением от 23.08.2021 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований,  в котором истец просил обязать ООО «УК Соцгород» передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, перечень которой содержится в ходатайстве.

Кроме того, определением от 23.08.2021 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «ДимСтрой».

Определением от 21.09.2021 Арбитражный суд Ульяновской области удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором истец просит обязать ООО «УК Соцгород» передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, а именно:

копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;

акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра многоквартирного дома;

оригиналы паспортов на счётчики воды: ВСКМ 90-32 №498501293; ОСВУ-15 №438603375; ХН-40 №19328553;

акты ввода в эксплуатацию приборов учёта, акты поверок приборов учёта;

оригиналы паспортов на расходомеры-счётчики ультразвуковые ИРВИС-РС4М-Ультра;

оригинал план-схемы сетей наружной системы КНС многоквартирного дома №49 «В» по ул. Гвардейская г. Димитровграда;

проектную документацию и схему системы газоснабжения;

проектную документацию и схему системы отопления;

проектную документацию и схему системы горячего водоснабжения;

проектную документацию и схему системы холодного водоснабжения;

проектную документацию и схему пожарной сигнализации; акты технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;

проектную документацию и схему системы электроснабжения;

проектную документацию и схему газовой крышной котельной;

проектную документацию и схему аварийного освещения на лестничных клетках;

проектную документацию и схему станции подачи холодной воды;

проектную документацию и схему системы водоотведения;

проектную документацию и схему системы вентиляции;

акты приёмки системы газоснабжения, отопления, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, электроснабжения, пожарной сигнализации, аварийного освещения, станции подачи холодной воды, газовой крышной котельной, водоотведения, вентиляции;

протоколы измерений сопротивления электроизоляции электросетей;

протоколы измерения вентиляции;

проект и акт приёмки кровли.

В судебном заседании 29.11.2021 был объявлен перерыв до 06.12.2021. После перерыва лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в силу ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, согласно разрешению №RU 7300539892-25-2020 от 15.07.2020 введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>. Застройщиком дома являлось Общество с ограниченной ответственностью «Димстрой» (л.д.140-143).

20.07.2020 между ООО «Димстрой» (Заказчик) и ООО «УК Соцгород» (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом №08/2020-УКСЦ в отношении многоквартирного дома №49В по ул.Гвардейской в г.Димитровграде Ульяновской области на основании ч.14 ст.161 Жилищного кодекса РФ (л.д.69-72).

Решением Министерства энергетики, жилищно-коммунального комплекса и городской среды Ульяновской области №911/2020 от 30.07.2020 о внесении изменений в реестр лицензий Ульяновской области многоквартирный дом по адресу: 

<

...> с 01.08.2020 включен в перечень МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «УК Соцгород».

Соглашением от 20.10.2020 договор управления многоквартирным домом №08/2020-УКСЦ от 20.07.2020 был сторонами расторгнут (л.д.75).

22.11.2020 на общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, решили расторгнуть договор управления (обслуживания) с ООО «УК Соцгород» и выбрали способ управления  - управляющей организацией, в качестве управляющей организации избрали ООО «Честная управляющая компания» (Протокол №1 от 22.11.2020 - л.д.52-54).

01.12.2020 между собственниками помещений в доме и ООО «Честная управляющая компания» был заключен договор управления №Д/Г/49В (л.д.11-18).

Согласно решениям №1300/2020 от 24.11.2020 и №1342/2020 от 30.11.2020 Агентства государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области внесены изменения в реестр лицензий Ульяновской области с 01.12.2020: многоквартирный дом по адресу 

<

...> исключен из перечня домов, управление которыми осуществляет ООО «УК Соцгород» и включен в перечень домов, управление которыми осуществляет ООО «Честная управляющая компания» (л.д.122-123).

Таким образом, с 01.12.2020 функции управляющей организации многоквартирным домом по адресу 

<

...>, перешли от ООО «УК Соцгород» к ООО «Честная управляющая компания».

Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу.

В процессе рассмотрения спора ответчик передал истцу по акту от 17.08.2021 часть технической и иной документации на многоквартирный дом (л.д.105-107).

Уточнив предмет исковых требований, истец просит обязать ответчика передать оставшуюся часть документации, которая до настоящего времени ответчиком не передана. 

Порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов определен разделом V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416).

Согласно пункту 22 Правил N 416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также пунктами 1.5.1 - 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).

Согласно пункту 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: 

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

 г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Согласно пункту 26 Правил N 491 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Согласно пунктам  1.5.1, 1.5.3 Правила N 170 в состав технической документации длительного хранения входит:

план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

акты приемки жилых домов от строительных организаций;

акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

паспорта лифтового хозяйства;

паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

акты технических осмотров;

журналы заявок жителей;

протоколы измерения сопротивления электросетей;

протоколы измерения вентиляции.

Ответчик возражает против иска, указывая в отзыве, что вся имеющаяся у него документация была передана истцу по акту от 17.08.2021, остальной документации у ответчика не имеется, поскольку от застройщика она не передавалась (акт приема-передачи технической документации по МКД от ООО «Димстрой» от 27.07.2020 см на л.д.108-109). За период управления домом ООО «УК Соцгород» (4 месяца) общие собрания собственников не проводились; поскольку дом был сдан в эксплуатацию 15.07.2020 и находился в полной готовности к эксплуатации, проведение проверок готовности к отопительному периоду, осмотры и проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования  в период управления ООО «УК Соцгород» не проводились; работ по текущему ремонту дома не производилось, так как в них не было необходимости.

Изучив доводы ответчика, суд считает их неправомерными в части. 

Действительно, вся полученная ответчиком от ООО «Димстрой» по акту от 27.07.2020  документация была передана истцу.

В то же время, необходимо учесть следующее.

Пунктом 21 Правил N 416 предусмотрено, что в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Таким образом, у управляющей организации, прекратившей управление МКД, имеется обязанность восстановить и передать новой управляющей организации не только техническую документацию, ранее полученную ею от предшественника и утраченную в течение осуществления деятельности по управлению МКД, но и любую техническую документацию, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил N 491, независимо от того, передавалась ли такая документация от ранее действующей управляющей организации или не передавалась.

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Прием, ведение, хранение, актуализация и восстановление (при необходимости) технической документации на МКД и иных связанных с управлением МКД документов, предусмотренных Правилами N 491, подпунктом "а" пункта 4 Правил N 416, прямо отнесены к стандартам управления многоквартирным домом.

Отсутствие у лица всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации, свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией.

Вышеизложенное соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 № 303-ЭС21-5287 по делу №А04-2984/2020. 

Управляющая организация, в свою очередь, вправе требовать от застройщика передачи технической и иной документации, касающейся эксплуатации общего имущества многоквартирного дома. 

Пунктом 25 Правил N 491 предусмотрено, что застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Исходя из пункта 27 Правил N 491 ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

На основании изложенного, застройщик многоквартирного дома обязан изготовить и хранить у себя до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а после ввода дома в эксплуатацию передать первой управляющей организации техническую и иную документацию на дом, касающуюся эксплуатации общего имущества многоквартирного дома. В случае утраты технической и иной документации застройщик обязан восстановить ее за свой счет.

С учетом изложенного, требования истца об обязании ответчика передать техническую,  проектную и иную документацию следует частично удовлетворить.

В то же время, акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра многоквартирного дома; акты поверки приборов учета не могут быть переданы ответчиком истцу ввиду их отсутствия и объективной невозможности оформления либо восстановления. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22, 23 постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

По смыслу пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства.

Поскольку указанные проверки и осмотры в течение короткого периода управления ответчиком не проводились и на сегодняшний день их проведение ответчиком невозможно, соответствующие акты не составлялись, на ответчика не может быть возложена обязанность по их передаче истцу.

В остальной части требования истца законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине согласно части 1 статьи 110 АПК РФ по заявленным неимущественным требованиям возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «УК Соцгород» передать Общества с ограниченной ответственностью «Честная управляющая компания» техническую и иную документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, а именно:

копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;

оригиналы паспортов на счётчики воды: ВСКМ 90-32 №498501293; ОСВУ-15 №438603375; ХН-40 №19328553;

акты ввода в эксплуатацию приборов учёта;

оригинал план-схемы сетей наружной системы КНС многоквартирного дома №49 «В» по ул. Гвардейская г. Димитровграда;

проектную документацию и схему системы газоснабжения;

проектную документацию и схему системы отопления;

проектную документацию и схему системы горячего водоснабжения;

проектную документацию и схему системы холодного водоснабжения;

проектную документацию и схему пожарной сигнализации; акты технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;

проектную документацию и схему системы электроснабжения;

проектную документацию и схему газовой крышной котельной;

проектную документацию и схему аварийного освещения на лестничных клетках;

проектную документацию и схему станции подачи холодной воды;

проектную документацию и схему системы водоотведения;

проектную документацию и схему системы вентиляции;

акты приёмки системы газоснабжения, отопления, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, электроснабжения, пожарной сигнализации, аварийного освещения, станции подачи холодной воды, газовой крышной котельной, водоотведения, вентиляции;

протоколы измерений сопротивления электроизоляции электросетей;

протоколы измерения вентиляции;

проект и акт приёмки кровли.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «УК Соцгород» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Честная управляющая компания»  6 000 руб. 00 коп. – в возмещение расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

 

Судья                           И.В. Рыбалко