АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-26878/2018

г. Краснодар

16 августа 2019 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 16 июля 2019 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 16 августа 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Башмуром С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

истец: Администрация города Сочи, г. Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

ответчик: ООО «Камелияинвест», г. Краснодар (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 

1) Конкурсный управляющий ООО «Камелияинвест» ФИО1, г. Ростов-на-Дону 

2) ПАО Сбербанк, г. Москва

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.03.2018 в размере 774 992,22 рублей, пени за период с 01.07.2017 по 30.03.2018 в размере 21 042 рублей

В судебном заседании участвуют представители:

от истца: представитель ФИО2, доверенность, паспорт,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от третьего лица 1: представитель не явился, извещен,

от третьего лица 2: представитель не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Камелияинвест» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.03.2018 в размере 774 992,22 рублей, пени за период с 01.07.2017 по 30.03.2018 в размере 21 042 рублей.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

С учетом нахождения ответчика в стадии ликвидации и возбуждении в отношении него дела о несостоятельности (банкротстве) к участию в деле в качестве третьего лица привлечен конкурсный управляющий ООО «Камелияинвест» ФИО1

Представитель истца, в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.

Представитель ответчика, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, не явился, возражений против рассмотрения спора без своего участия не заявил. 

Суд считает процессуально возможным рассмотрения дела по существу в отсутствии ответчика и третьих лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В силу части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как видно из материалов дела, между администрацией г. Сочи («Арендодатель») и ООО «Камелияинвест» («Арендатор»), а также ОАО «Сбербанк России» («Залогодержатель») согласно постановлениям администрации г. Сочи от 26.01.2012 №83 и н 17.12.2012 № 2746 заключен договор аренды №4900008485 от 20.12.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420003:1014 площадью 10056 кв. м, расположенный в 

<

...> с видом разрешенного использования «многофункциональный многоквартирный жилой комплекс». 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.12.2012.

28.11.2017 арендатору истцом направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю.

Ссылаясь на нарушение обществом договорных обязательств в части внесения арендной платы в период с 01.07.2017 по 30.03.2018 и наличие задолженности, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании долга и пени.

При решении вопроса об обоснованности требований суд руководствуется следующим.

Суд установил, что земельный участок расположен в административных границах города-курорта Сочи.

17.09.2001 Администрация г. Сочи и ЗАО «Совлинк» на основании постановления Администрации г. Сочи от 17.02.199 №140 подписали договор аренды земельного участка площадью 10200 кв. м для проектирования и строительства квартала малоэтажной высокоплотной жилой застройки на 28 квартир и пансионов семейного типа (14 коттеджей) по ул. Защитников Кавказа в Адлерском районе г. Сочи на срок до 01.01.2050. 

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет под номером 23:49:0420003:3. 

По договору от 20.11.2003 права и обязанности по договору аренды переданы ООО «Камелияинвест». 

Распоряжением Главы г. Сочи от 19.11.2008 № 1074 вид разрешенного использования земельного участка по заявлению ООО «Камелияинвест» изменен на «многофункциональный многоквартирный жилой комплекс». 

На основании Распоряжения губернатора Краснодарского края от 16.12.2011 № 1951-р для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения изъят путем прекращения права аренды ООО «Камелияинвест» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420003:1015 площадью 144 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420003:3.

Постановлением от 26.01.2012 № 83 Администрации г. Сочи предписано внести изменения в договор аренды от 17.09.2001 в части площади и кадастрового номера земельного участка, считать их соответственно 10056 кв. м и 23:49:0420003:1014. Постановлением от 17.12.2012 № 2746 Администрации г. Сочи в Постановление от 26.01.2012 №83 внесены изменения, предписано расторгнуть в установленном порядке с ООО «Камелияинвест» договор аренды от 17.09.2001 № 4900002324, заключить с ООО «Камелияинвест» в порядке реализации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, образованного в результате раздела ранее существовавшего земельного участка, договор аренды земельного участка площадью 10056 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420003:1014 на условиях ранее заключенного договора аренды от 17.09.2001 №4900002324. 

Соглашением от 20.12.2012 договор аренды от 17.09.2001 № 4900002324 расторгнут. 

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Как следует из материалов дела, договор аренды №4900002324 земельного участка подписан 17.09.2001.

Однако на момент подписания договора земельный участок, который является предметом договора аренды, не находился в муниципальной собственности. 

Право собственности муниципального образования г. Сочи на земельный участок было зарегистрировано только 27.12.2012. 

В соответствии со статьей 17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в федеральной собственности находятся такие земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации на которое возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 

Согласно пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14 марта 1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью. 

В соответствии со статьей ЗК РФ к числу земель особо охраняемых территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ №Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебнооздоровительным местностями курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. 

В силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 года № 591-р, которым утвержден перечень особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение город-курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Поскольку спорный земельный участок находится в границах второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения, то он по состоянию на момент заключения договора аренды являлся федеральной собственностью и находился в ведении федеральных органов государственной власти. 

Согласно статье 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. 

Согласно пункту 2 статьи 22 ГК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

Соответственно, у Администрации города Сочи на момент заключения договора отсутствовали полномочия по распоряжению данным земельным участком. 

О том, что спорный земельный участок как отнесенный к землям курортом относился к федеральному уровню собственности на момент заключения договора, свидетельствует и принятие Федерального закона от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях», вступивший в силу 19 декабря 2008 года. 

Из части 11 статьи 1 указанного Закона следует, что земельные участки, не отнесенные к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации по основаниям, указанным в частях 8 - 10 указанной статьи, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона отнесены к муниципальной собственности муниципальных районов или городских округов. Данному закону не придана обратная сила. 

Поэтому на день заключения договора аренды собственником спорного земельного участка являлась Российская Федерация, что исключало возможность распоряжения указанным земельным участком Администрацией города Сочи.

Таким образом, договор аренды от 17.09.2001 №4900002324 является недействительным (ничтожным). Из материалов дела видно, что предоставление ООО «Камелияинвест» в аренду и заключение впоследствии договора аренды №4900008485 от 20.12.2012 земельного участка площадью 10056 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420003:1014 имели место на основании ранее заключенного договора аренды от 17.09.2001 №4900002324 в связи с изъятием для федеральных нужд части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420003:3. Иные основания для предоставления ООО «Камелияинвест» спорного земельного участка отсутствовали. Соответственно, поскольку договор аренды от 17.09.2001№4900002324 является недействительным (ничтожным), заключенный на его основании договор аренды №4900008485 от 20.12.2012 земельного участка площадью 10056 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420003:1014 также является недействительным (ничтожным).

Ничтожность договора от 20.12.2012 установлена вступившими в законную силу судебными актами трех инстанций в рамках дела А32-30854/2015.

В то же время, ничтожность договора аренды не освобождает арендатора от внесения платы за землепользование. На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. 

Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса). 

Таким образом, стоимость аренды публичной земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стоимость пользования указанным имуществом должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы. 

По правилам статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, 

В соответствии со статьей 126 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. 

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» разъяснено, что по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве. Таким образом, в качестве критерия для разграничения текущих и реестровых платежей выступает момент возникновения обязательства по оплате товаров, работ, услуг. 

При этом, если отношения между сторонами предусматривают периодическое внесение должником платы за пользование имуществом и внесение данной оплаты осуществляется за определенные периоды, критерием для разграничения текущих и реестровых платежей является окончание соответствующего периода и наступление обязательства по оплате (вне зависимости от даты начала периода). 

Определением арбитражного суда Краснодарского края от 30 октября 2015 года по делу № А32-39582/2015-43/151-Б принято к производству заявление ООО «Стройэнергокомплекс» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Торговый дом «Черноморский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО1 (далее – управляющий).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве. 

Требования истца о взыскании задолженности являются текущей задолженностью.

Ответчик в судебное заседание не явился, контррасчет не представил.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом требований статей 65, 71 АПК РФ, суд установил, что взысканию задолженности за пользование земельным участком за период с 01.07.2017 по 30.03.2018 подлежит сумма в размере 774 992,22 рублей.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды земельного участка условие договора о пене за просрочку внесения арендных платежей неприменимо, в связи с чем, в удовлетворении требования о взыскании пени надлежит отказать.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

В силу статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками государственной пошлины по искам, поданным в арбитражный суд лицами, освобожденными от ее уплаты (статья 333.37 Налогового кодекса РФ относит к ним и органы местного самоуправления), если решение принято в их пользу, являются непосредственно ответчики.  

Руководствуясь ст.ст.167-170, 174, 176, 198-200 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Камелияинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность за пользование земельным участком за период с 01.07.2017 по 30.03.2018 в размере 774 992,22 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Камелияинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 18 500 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края. 

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья        А.М. Боровик