ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-84857/2024

16 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     03 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Бугорской Н.А.,

судей  Сухаревской Т.С., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 03.07.2025, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера  13АП-8305/2025, 13АП-8306/2025) общества с ограниченной ответственностью «Топливно экологическая компания», общества с ограниченной ответственностью «Волна» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2025 по делу № А56-84857/2024, принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

ответчики: 1. общество с ограниченной ответственностью «Топливно экологическая компания», 2. общество с ограниченной ответственностью «Волна», 

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 2. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, 3. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», 

о признании недействительным договора аренды от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 и соглашения об уступке прав и обязанностей, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Топливно экологическая компания» (ООО «ТЭК»), обществу с ограниченной ответственностью «Волна» (ООО «Волна») о признании недействительным договора аренды от 02.10.2023                № 22/ЗК-05104 и соглашения об уступке прав и обязанностей, применении последствий недействительности сделок.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.02.2025 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права и подлежащим отмене.

В судебном заседании 19.06.2025 произведена замена состава суда в порядке части 3 статьи 18 АПК РФ. Судья Балакир М.В. заменена на судью Сухаревскую Т.С.

В судебном заседании 03.07.2025 произведена замена состава суда в порядке части 3 статьи 18 АПК РФ. Судья Полубехина Н.С. заменена на судью Целищеву Н.Е.

В судебном заседании представители ответчиков доводы апелляционных жалоб поддержали. Представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Татьяна-2» (арендатор) был заключен договор аренды от 04.10.2005 № 22/ЗК-01971                      (далее - Договор) земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> уч.2в, (южнее пересечения Приморского шоссе и 1-ой Новой ул.), кадастровый номер 78:22120:1021, площадью 5552 кв.м                   (далее - Участок) для использования под размещение кафе без права возведения объектов недвижимости, сроком действия по 03.10.2008. 

Дополнительным соглашением к договору от 23.10.2014 произведена замена арендатора на ООО «Топливно Экологическая Компания», установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды: 

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3223, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 30,                (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью               800 кв.м., (далее - Участок 1) под размещение гостевой автостоянки; 

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3222, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Репино, Чудный сквер, уч. 1, (на Приморском шоссе, северо-восточнее дома 424, литера В; ЗНОП № 10063), площадью                    1864 кв.м., (далее - Участок 2) под отдых; 

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3225, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 32,                (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью 1000 кв.м., (далее - Участок 3) размещение объекта общественного питания (кафе); 

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3226, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 31,                (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью               888 кв.м., (далее - Участок 4) для использования под размещение хозяйственных построек; 

- земельный участок, кадастровый номер 78:38:0022120:3224, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 33,               (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью 1000 кв.м., (далее - Участок 5) для использования под размещение летних выносных столиков. 

Дополнительным соглашением к договору от 27.02.2015 исключен земельный участок кадастровый номер 78:38:0022120:3222, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Репино, Чудный сквер, уч. 1, (на Приморском шоссе, северо-восточнее дома 424, литера В; ЗНОП № 10063), площадью 1864 кв.м. 

Срок действия договора продлен по 25.02.2020. 

Договор в последующем возобновлен на неопределенный срок. 

21.09.2023 в адрес Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) поступило обращение ООО «Топливно Экологическая Компания» (вх. от 21.09.2023) о заключении нового договора аренды сроком на 5 лет в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2023 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Между Комитетом в лице Учреждения 02.10.2023 заключены: 

- соглашение о расторжении договора;

- договор от 02.10.2023 № 22/ЗК-05104 (далее – спорный договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022120:3223, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 30,                     (юго-восточнее пересечения Приморского шоссе и 1-й Новой улицы), площадью                 800 кв.м., (далее - Участок 1) под размещение гостевой автостоянки сроком действия по 20.09.2028. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 08.05.2024 произведена регистрация (№ регистрации 78:38:0022120:3223-78/011/2024-6) перехода права аренды по спорному договору к ООО «Волна». 

По мнению Комитета, поскольку спорный договор заключен в отношении земельного участка для целей размещения гостевой автостоянки, то есть для целей, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ и Законом №288-48, действующим законодательством предусмотрен иной порядок его предоставления (пункты 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ). Указанный договор не мог быть заключен по основаниям, изложенным в пп.1 п.21.1 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ, сроком на 5 лет.

С учетом изложенного Комитет считает спорный договор и, как следствие, уступка права аренды по спорному договору  являются недействительными сделками в силу их ничтожности, поскольку противоречат действующему законодательству и нарушают публичные интересы.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Обращаясь с настоящим иском в суд, Комитет, ссылаясь на то, что условия перезаключения договора на новый срок, указанные в пункте 21.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ не были соблюдены (надлежало применить другой порядок заключения договора на новый срок, установленный ЗК РФ) спорный договор в силу пункта 2 стать 168 ГК РФ является ничтожной сделкой. С учетом ничтожности спорного договора уступка прав и обязанностей также является недействительной сделкой.

Признав доводы Комитета обоснованными, суд иск удовлетворил.

Между тем суд не учел следующие обстоятельства.

В обоснование исковых требований Комитет ссылается на необходимость применения иного порядка предоставления испрашиваемого земельного участка.

По мнению Комитета, поскольку спорный земельный участок истребовался под гостевую автостоянку, то в данном случае надлежало применить пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ, имея ввиду размещение объекта коммунально-бытового назначения.

При этом Комитет пояснил апелляционному суду, что критерии, которым должны соответствовать объекты коммунально-бытового назначения установлены Законом Санкт-Петербурга от 03.06.2015 №288-48 "О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, не являющиеся объектами недвижимости, для размещения которых земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов" (Закон №288-48).

Между тем, согласно пункту 3 статьи 2 Закона №288-48 Объекты коммунально-бытового назначения должны соответствовать критерию по сроку размещения не более трех лет, а также одному из следующих критериев по назначению:

- использоваться для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе, в том числе в качестве гостевых автостоянок на земельных участках, смежных с земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома, за исключением случая, указанного в пункте 11 настоящей статьи.

Учитывая, что в настоящем случае размещение гостевой автостоянки не сопряжено с расположением многоквартирных домов, данный довод отклонен апелляционным судом.

В рассматриваемом случае, по результатам рассмотрения заявления ООО «ТЭК» от 21.09.2023 б/н (вх. Учреждения от 21.09.2023 № 04-15-44973/23-0-0) Комитетом были выполнены действия, предусмотренные подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, а именно: в адрес заявителя направлен проект договора аренды от 02.10.2023 №22/ЗК-05104, содержащий все существенные условия, а также соглашение о расторжении действующего на тот момент договора №22/ЗК-01971.

По смыслу положений статьи 39.17 ЗК РФ, подготовка уполномоченным органом и направление в адрес заявителя проекта договора аренды земельного участка является результатом рассмотрения заявления о предоставлении участка в аренду. Такое действие уполномоченного органа является заключительным этапом рассмотрения заявления и означает, что в ходе рассмотрения заявления оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, уполномоченным органом не установлено. После совершения заявителем действий, предусмотренных пунктом 7 статьи 39.17 ЗК РФ, договор аренды считается заключенным.

Как следует из материалов дела, соглашение о расторжении ранее заключенного договора № №22/ЗК-01971 от 02.10.2023 подписано ООО «ТЭК» по мотиву заключения в отношении этих участков новых договоров аренды.

Согласно пункту 3 соглашения о расторжении договора № №22/ЗК-01971 акт приема-передачи земельных участков по данному соглашению не составляется в связи с заключением договоров аренды № №22/ЗК-05107, №22/ЗК-05104, №22/ЗК-05103, №22/ЗК-05103 соответственно.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела Комитет, считая заключенный договор недействительным,   не ссылается   на  недействительность   соглашения   о расторжении договора №22/ЗК-01971, и не оспаривает то обстоятельство, что воля сторон при подписании соглашения о расторжении договора №22/ЗК-01971 была направлена на продолжение арендных отношений в рамках иных договоров, а не на возврат участков арендодателю, что прямо следует из пункта 3 соглашения о расторжении.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Таким образом, в пункте 5 статьи 166 ГК РФ закреплена одна из форм эстоппеля - правового принципа, согласно которому при наступлении определенных обстоятельств лицо утрачивает право на возражения в обоснование своих притязании. 

Это связано с тем, что такое поведение нарушает принцип добросовестности. 

В пункте 70 постановления Пленума № 25 разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Давая оценку законодательному регулированию взаимосвязанных публично-правовых и частноправовых отношений, Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал значение принципа поддержания доверия к закону и действиям государства, предполагающего в том числе, что уполномоченные органы обязаны принимать решения исходя из внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав (постановления от 14.01.2016               № 1-П, от 22.06.2017 № 16-П, от 02.07.2020 № 32-П, от 12.03.2021 №6-П, от 28.12.2022 № 59-П и др.). 

Как следует из материалов дела, пользование спорным земельным участком осуществлялось ООО «ТЭК» на основании договора аренды, действующего в режиме неопределенного срока, заключение соглашения о расторжении этого договора обусловлено заключением нового договора аренды. Своими действиями после заключения сделки Комитет давал основание полагаться на ее действительность. 

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В данном случае договор заключен на пять лет. 

ООО «ТЭК»  обратилось с заявлением к истцу о даче согласия на переуступку права, в ответ на которое получен ответ от 22.04.2024, согласно которому арендатору предложено самостоятельно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в части изменения сведений об арендаторе по договору 02.10.2023 № 22/ЗК-05104.

Из письма от 28.06.2024 следует, что в ИТС «Аренда» Комитета внесены изменения в части арендатора по договору 02.10.2023 № 22/ЗК-05104. Заключения дополнительного соглашения к договору о внесении изменений в части арендатора не требуется.  

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 данного кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. 

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения). 

ООО «Волна» на законных основаниях приобрело право аренды земельного участка у ООО «ТЭК», переход права аренды на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке. 

На момент приобретения, земельный участок не находился под арестом, не имел ограничений и обременений. 

При приобретении права аренды земельного участка Общество могло добросовестно полагаться на факт предоставления данного земельного участка государственным органом, заключившим договор аренды с Компанией, на регистрацию права аренды и его переход в Едином государственном реестре недвижимости и на ответ Комитета об уступке прав. Защита доверия как таковая является ключевым аспектом при оценке противоречивого поведения лица при применении принципа эстоппель. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127), непосредственной целью санкции статьи 10 ГК РФ является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. 

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. 

При таких обстоятельствах, в рассматриваемом случае заявленные требования не подлежали удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.02.2025 по делу №  А56-84857/2024 отменить.

В иске отказать. 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Топливно экологическая компания», общества с ограниченной ответственностью «Волна» по 30 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционным жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Бугорская

Судьи

Т.С. Сухаревская

 Н.Е. Целищева