АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-33765/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 мая 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 мая 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Сириной В.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска на решение от 16.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 20.01.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Бородулина И.И., Зайцева О.О., Кривошеина С.В.) по делу № А45-33765/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (630102, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Вектор» - ФИО2 по доверенности от 21.11.2021 (срок действия 1 год), представлено удостоверение адвоката, паспорт.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Айдарова А.И.) в заседании участвовал представитель Мэрии города Новосибирска – ФИО3 по доверенности от 30.12.2021 (срок действия по 31.12.2022), представлено служебное удостоверение.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее - ООО «Вектор», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия, заинтересованное лицо) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением от 16.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения от 20.01.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: отказ Мэрии правомерен, поскольку площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта (26 014,2 кв.м), фактически меньше площади испрашиваемого земельного участка (31 554 кв.м), в то время как общество в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имеет право на предоставление земельного участка только в той площади, которая необходима для эксплуатации здания; общество не лишено права образовать соразмерный земельный участок, судом данный вопрос не исследовался и не был предметом исследования в судебной экспертизе; суд необоснованно принял в качестве доказательства заключение от 02.02.2021 № 01-14-46 ООО «Сибирская инвестиционная компания», достоверность которого не проверена; суды необоснованно не применили срок исковой давности по подаче заявления в суд.

В отзыве на кассационную жалобу общество приводит следующие доводы: Мэрией был предоставлен в аренду земельный участок испрашиваемой площади; расположение на земельном участке объектов, необходимых для эксплуатации здания, соответствует проекту и разрешениям на строительство и ввод в эксплуатацию; Мэрией не заявлялось о поведении экспертизы, возражения на доводы специалистов не предоставлялись; судом правомерно отказано в применении срока исковой давности в силу совокупной оценки переписки сторон.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Представитель общества также устно пояснила, что договор купли-продажи спорного земельного участка Мэрией в настоящее время подписан, денежные средства по нему уплачены.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Вектор» является собственником нежилого здания (гостиницы) с кадастровым номером 54:35:032065:179, расположенного по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Радищева, дом 36 (номер и дата государственной регистрации права: 54:35:032065-179-54/001/2018-1 от 06.02.2018).

Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м был предоставлен ООО «Вектор» в аренду на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 06.05.2013 № 111397р в целях строительства объекта «здание гостиницы».

Мэрией выдано обществу разрешение на строительство гостиницы от 19.12.2016    № 54-RU5454303000-273-2016, разрешением от 26.12.2017 объект введен в эксплуатацию.

По договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 21.11.2018 № 124849 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м предоставлен обществу в аренду для эксплуатации здания гостиницы.

Являясь собственником здания с кадастровым номером 54:35:032065:179, ООО «Вектор» обратилось в Мэрию с заявлением о реализации исключительного права приобретения в собственность земельного участка, на котором расположено здание, на основании части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Мэрией отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 (письмо от 06.03.2020 № 31/19/02714, письмо от 17.09.2020 № 31/19/12680). Отказ мотивирован превышением площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании незаконным отказа Мэрии в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью     31 554 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Руководствуясь статьями 11.9, 39.1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 198 АПК РФ, определениями Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133, от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, учитывая то, что по договору аренды от 21.11.2018 № 124849 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м предоставлен обществу в аренду для целей эксплуатации здания гостиницы, по выводам экспертного заключения нарушений требований земельного и градостроительного законодательства при размещении на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м объекта недвижимого имущества «здание гостиницы» не выявлено, необходимая площадь для размещения на участке проектируемых объектов согласно проектной документации, подготовленной для строительства здания гостиницы, включая необходимые элементы благоустройства и иные объекты, обеспечивающие функционирование комплекса гостиницы, согласно заключению эксперта не может быть меньше 26 014, 2 кв. м, то есть площадь существующего земельного участка находится в пределах установленных нормативов в части предельных максимальных/минимальных размеров земельных участков, по заключению кадастрового инженера ФИО4 от 03.02.2021 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 является неделимым, учитывая, что срок на обращение в суд с заявлением не пропущен, суды пришли к выводам, что оспариваемый отказ в предоставлении арендатору испрашиваемого земельного участка является не правомерным.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

На основании части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Особенностью данного случая предоставления земли является то, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам ЗК РФ.

Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 ЗК РФ.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из вышеприведенных нормативных положений земельного законодательства и правовых позиций высшей судебной инстанции следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка из публичной собственности площадью, превышающей необходимую, в указанных целях не допускается.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли.

При рассмотрении настоящего дела судами верно установлено, что изначально испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью   31 554 кв. м был предоставлен ООО «Вектор» в аренду на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 06.05.2013 № 111397р в целях строительства объекта «здание гостиницы».

Разрешением на строительство гостиницы от 19.12.2016 № 54-RU5454303000-273-2016 Мэрия выразила волю на предоставление обществу права на строительство на земельном участке объекта согласно представленному проекту, разрешением от 26.12.2017 - на ввод объекта в эксплуатацию.

По договору аренды земельного участка от 21.11.2018 № 124849 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м предоставлен Мэрией обществу в аренду для эксплуатации здания гостиницы.

Из изложенного следует, что испрашиваемый земельный участок площадью 31 554 кв. м Мэрией предоставлялся обществу на праве аренды в целях строительства объекта в 2013 году, в 2018 году – аналогичной площадью на праве аренды для целей эксплуатации объекта недвижимости – здания гостиницы.

Иного из материалов дела не следует и судами не установлено.

Таким образом, испрашиваемый обществом на основании заявления земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 с 2018 года передан заявителю для целей эксплуатации принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости - здания гостиницы, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации (пункт 13 постановления пленума от 24.03.2005 № 11).

Учитывая наличие действующего договора аренды земельного участка от 21.11.2018 № 124849, выводы судов о непоследовательном поведении Мэрии, изначально предоставившей земельный участок установленной площадью для эксплуатации объекта недвижимости, и отказавшего в настоящее время в выкупе испрашиваемого земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ по мотиву несоответствия площади застройки площади участка, являются законными и обоснованными.

Учитывая указанный в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400 повышенный стандарт поведения лиц, осуществляющих экономическую деятельность в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), а также стандарт ожидаемого добросовестного поведения при ведении деятельности профессиональным участником гражданского оборота (статья 10 ГК РФ), суд округа соглашается с тем, что не допускается изменение стороной заинтересованного лица своей позиции по предоставлению спорного земельного участка в аренду для целей эксплуатации площадью 31 554 кв.м обществу, ранее разумно и добросовестно полагавшемуся на возможность выкупа из публичной собственности участка с уже согласованной площадью для эксплуатации здания.

Судами установлено, что в соответствии с выданным обществу градостроительным планом от 26.08.2016 № RU543030007021 определено место допустимого размещения объекта, земельный участок отнесен к территориальной зоне Р-2 (зона озеленения); среди условно разрешенных видов использования участка указаны физкультурно-спортивные, оздоровительные объекты, в том числе спортивные комплексы, залы, катки, бассейны, фитнес-центры, гостиницы; максимальный процент застройки в границах земельного участка 20%, минимальный процент застройки в границах земельного участка не установлен.

Из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера ФИО4 от 03.02.2021 следует, что размещение объектов, образующих сложную вещь, в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 в соответствии с проектной документацией осуществлено таким образом, что исключает раздел земельного участка без нарушения требований статьи 11.9 ЗК РФ, а именно: любое образование земельного участка, соответствующего требованиям действующего градостроительного регламента и соответствующего установленному им предельному (минимальному) размеру, приведет к нарушению эксплуатационной целостности элементов благоустройства территории, составляющих единый объект недвижимого имущества в формате сложной вещи, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 54:35:032065:48 является неделимым.

В соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью «Сибирская инвестиционная архитектурно-строительная компания» (далее - ООО «СИАСК») от 02.02.2021 № 01-14-46 согласно схеме планировочной организации земельного участка, схеме генплана, пояснительной записке к проектной документации в состав гостиницы по улице Радищева в Заельцовском районе города Новосибирска входят здание гостиницы, открытая автостоянка, физкультурно-оздоровительный комплекс в составе здания проката спортивного инвентаря (некапитального), стартовой площадки с велосипедной и беговой дорожками, трассы для катания на роликах и лыжах, тропы «Здоровье» для скандинавской ходьбы, площадки для занятия физкультурой, площадки для игры в бадминтон, площадки под каток, площадка для игр детей, площадка для отдыха с беседкой и мангалом, площадка для размещения ТБО; гостиница образует функциональное единство и связанность составляющих ее элементов: здания, элементов благоустройства территории, естественного озеленения; состав данных элементов соответствует требованиям нормативных документов, устанавливающих требования к проектированию многофункциональных зданий (в частности, гостиниц); наличие в границах земельного участка гостиницы транзитных коммуникаций (газопровод, водоводы), а также согласованные трассы объектов инженерно-технического обеспечения, составляющих инженерное оборудование гостиницы, существенно ограничивают пространство для размещения объектов капитального строительства, оставляя пригодным только центральную часть земельного участка, где и было выполнено проектирование основных объектов, составляющих комплекс многофункционального объекта - предприятия гостиничного обслуживания.

По результатам проведенной в ходе рассмотрения дела не оспоренной судебной экспертизой (экспертное заключение от 15.07.2021 № 21-12) установлено следующее: в целях соблюдения действующих на территории города Новосибирска градостроительных норм застройка не должна превышать 20% от общей площади всего участка, а оставшиеся 80% должны являться зоной озеленения; фактическая площадь застройки составила 4 335, 7 кв. м (13, 7%), площадь озеленения - 27 218, 3 кв. м (86, 3%); если полученную площадь застройки принять за предельный максимальный процент застройки в 20%, экспертом отмечено, что сюда включены как уже существующие объекты, так и планируемые изменениями проектных решений от 2020 года к размещению как сезонные, тогда необходимая для озеленения площадь в 80% будет составлять 21 678, 5 кв. метров; для соблюдения баланса территории минимальная площадь участка должна быть 26 014, 2 кв. метров.

Таким образом, согласно выводам экспертного заключения, нарушений требований земельного и градостроительного законодательства при размещении на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032065:48 площадью 31 554 кв. м объекта недвижимого имущества «здание гостиницы» не выявлено.

С учетом изложенного суды пришли к законным и обоснованным выводам о том, что необходимая площадь для размещения на участке проектируемых объектов согласно проектной документации, подготовленной для строительства здания гостиницы, включая необходимые элементы благоустройства и иные объекты, обеспечивающие функционирование комплекса гостиницы, согласно заключению эксперта не может быть меньше 26 014, 2 кв. м, то есть площадь существующего земельного участка находится в пределах установленных нормативов в части предельных максимальных/минимальных размеров земельных участков.

Судами обоснованно отклонены доводы Мэрии о том, что в соответствии с правилами землепользования и застройки города Новосибирска возможно образование земельного участка площадью, не менее установленной минимально необходимой.

При этом суды правомерно исходили из того, что любое образование земельного участка приведет к нарушению эксплуатационной целостности элементов благоустройства территории, составляющих единый объект недвижимого имущества в формате сложной вещи.

Кроме того, судом апелляционной инстанции правомерно указано на содержащийся в заключении эксперта вывод о том, что вопрос об образовании участка в конкретных границах, в которых возможно установление на местности, в предмет судбеной экспертизы не входил и требует изучение не только спорного участка, но и смежных земельных участков.

Принимая во внимание правовую позицию Мэрии, учитывая в совокупности представленные в материалы дела доказательства (статья 71 АПК РФ), в отношении обоснованной необходимости испрашиваемой площади для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости с учетом его фактического использования, суды обоснованно признали отказ Мэрии не соответствующим нормам статей 11.9, 39.2, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ.

Учитывая, что в целях реализации преимущественного права выкупа земельного участка заявитель обоснованно обратился с соответствующим заявлением, поскольку иные основания, помимо несоответствия площади испрашиваемого земельного участка не подтверждены материалами дела, отказ Мэрии в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:032065:48 общей площадью 31 554 кв. м обоснованно признан судами незаконным и нарушающим права заявителя на выкуп земельного участка из публичной собственности в порядке статей 198, 200 АПК РФ.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Доводы Мэрии о том, что вопрос об образовании участка в конкретных границах в предмет экспертизы не входил и требует изучение не только спорного участка, но и смежных земельных участков, подлежат отклонению судом округа как не обоснованные, поскольку указанные вопросы не ставились Мэрией на обсуждение при назначении судебной экспертизы, о проведении повторной экспертизы ходатайств также не заявлялось.

Доводы Мэрии о попуске обществом срока исковой давности обоснованно отклонены судами с учетом представленной в материалы дела переписки сторон, согласно которой письма Мэрии от 06.03.2020 № 31/19/02714, от 17.09.2020 № 31/19/12680 были направлены на отказ обществу в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, с учетом даты последнего письма срок обращения на дату подачи обществом заявления признан не пропущенным.

Приведенные заявителем жалобы доводы повторяют его позицию по делу, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, основанные на фактических обстоятельствах, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ. Доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.09.2021 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 20.01.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-33765/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                           В.В. Сирина

 

ФИО1