Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-66403/18

13 июня 2019 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 05 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 13 июня 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа Щелково МО к ООО "СВЕНА", 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство имущественных отношений МО, 

о взыскании задолженности в размере 904 936 руб. 64 коп. за 2 квартал 2018 года и пени в размере 192 635 руб. 49 коп. за период с 20.03.2018 по 18.06.2018 года по договору аренды земельного участка № 16-1557/16 

по встречному исковому заявлению ООО "Свена" к Администрации Щелковского муниципального района Московской области о расторжении договора аренды. 

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Щелково Московской области (далее – истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СВЕНА"  (далее – ответчик, арендатор) с требованиями: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.10.2016 № 16-1557/16 в размере 904 936 руб. 64 коп. за 2 квартал 2018 года, пеней в размере 192 635 руб. 49 коп. за период с 20.03.2018 по 18.06.2018, а всего в общей сумме 1 097 572 руб. 13 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 03.10.2016 № 16-1557/16 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, пени, начисленные на данную задолженность.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений МО.

Общество с ограниченной ответственностью "СВЕНА" обратилось в Арбитражный суд Московской области с встречным исковым заявлением к Администрации городского округа Щелково Московской области о расторжении договора аренды от 03.10.2016 № 16-1557/16 с 30.06.2017.

В судебном заседании участвовал представитель истца. Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, извещенного о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, заслушав представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ. 

Из материалов дела следует, 03.10.2016 между Администрацией Щёлковского муниципального района (арендодатель) и ООО «Свена» (арендатор) был заключен договор земельного участка № 16-1557/16-А, по условиям которого в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:14:0051002:22, площадью 7000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Щелково (Щелково-3), Радиоцентр №5, возле дома № 7 (2 очередь), владение 12, вид разрешенного использования - для строительства многофункционального торгового комплекса (далее - договор).

Срок договора установлен с 03.10.2016 по 03.10.2019 (п. 2.1 договора).

В силу пункта 3.1. договора аренды размер арендной платы определен сторонами в приложении к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 4.4.6 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Пунктом 5.2 договора  аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 01.11.2016 номер записи 50-50/014-50/014/009/2016-3925/2. 

Согласно расчету задолженности по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за 2 квартал 2018 года в размере 904 936 руб. 64 коп.

 В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени в размере 192 635 руб. 49 коп. за период с 20.03.2018 по 18.06.2018.

Истцом 22.06.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 18.06.2018 №14.2/1317, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течении пяти рабочих дней. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Ответчиком не представлены доказательства уплаты арендной платы за взыскиваемый период.

Таким образом, задолженность подлежит взысканию.

Также истцом заявлено требование о взыскании пеней в соответствии с условиями договора за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Пунктом 5.2. договора  аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным, ответчиком о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Таким образом, начисленные пени подлежат взысканию.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению. 

Удовлетворение встречного иска не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Довод ответчика о введении 23.05.2017 в эксплуатацию объекта недвижимости, возведенного на земельном участке, и регистрации права собственности на нежилые помещения не состоятелен.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Общество не представило в материалы дела доказательств того, что в указанный в иске период после ввода объекта в эксплуатацию все помещения в названном здании были переданы им в собственность другим лицам.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Данная правовая позиция также подтверждена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014, включенного в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)".

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО "СВЕНА" в пользу Администрации городского округа Щелково Московской области по договору аренды земельного участка № 16-1557/16 задолженность в размере 904 936 руб. 64 коп. за 2 квартал 2018 года, пени в размере 192 635 руб. 49 коп. за период с 20.03.2018 по 18.06.2018, а всего в общей сумме 1097572 руб. 13 коп. 

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с ООО "СВЕНА" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 23975 руб. 72 коп. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                              Ю.С. Петропавловская