АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6070/2018

г. Чебоксары

31 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.08.2018.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "ЛАМА", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428024, 

<

...>,

к акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп",  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428020, 

<

...>, оф. 3,

об обязании освободить земельный участок и взыскании 140 903 руб. 23 коп.

 при участии:  

от истца- ФИО2, по доверенности № 03/18-25 от 01.01.2018,

от ответчика - ФИО3, по доверенности от 23.04.2018 № 21,

установил:

акционерное общество "ЛАМА" (далее – истец) обратилось с иском в суд к акционерному обществу "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп" (далее – ответчик, ОАО "ИСКО-Ч") об обязании освободить земельный участок (часть земельного участка с кадастровым номером №21№21№076137№33 площадью 8000 м2), площадью 829 м2, категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский городской округ, г.Чебоксары, от размещенного АО "Иско-Ч" имущества: демонтировать внеплощадочные инженерные сети и сооружения, проточную канализацию и привести участок в исходное состояние; о взыскании 140903 руб. 23 коп. арендной платы за период с 31.12.2017 по 31.05.2018.

Исковые требования мотивированы следующим.

09.07.2008 АО "ЛАМА" приобретен земельный участок площадью 8000 м2, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №21:21:076137:0033, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, юго-восточная часть кадастрового квартала. Право собственности зарегистрировано 06.12.2008, свидетельство о государственной регистрации права серии 21 АА 478001 выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике. Впоследствии была изменена категория земли на земли населенных пунктов. В 2014 году ответчик на принадлежащем истцу земельном участке с кадастровым №21:21:076137:33, расположенном по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, Чебоксарский городской округ, г. Чебоксары, разместил проточную самотечную канализацию. Впоследствии был заключен договор аренды. Договор аренды заключен 10.02.2015 сроком до 31.12.2015. Строительство объекта ответчиком завершено в 2015 году. Аренда части земельного участка дважды продлевалась путем оформления отдельных договоров аренды: № 01/16-03/01 от 01.01.2016, договор № 01/17-03/19 от 01.01.2017. От заключения договора аренды на 2018 год ответчик отказался, в связи с чем, основания для занятия части земельного участка коммуникациями, принадлежащими арендатору, отсутствуют. В ходе проведенного истцом обследования установлено, что названный земельный участок по настоящее время используется ответчиком и не освобожден, о чем составлен акт осмотра, обследования и произведена фотосъемка. На арендованном земельном участке выступают два колодца, что не позволяет использовать земельный участок по назначению. В связи с тем, что АО "Иско-Ч" продолжает использовать земельный участок после истечения срока договора, в соответствии с пунктом 10.2 договора аренды № 01/17-03/19 от 01.01.2017 ответчику арендная плата начислена в двойном размере за весь период фактического пользования. 

В судебном заседании  представитель истца поддержал исковые требования, просил взыскать  арендную плату, неосновательное обогащение со дня прекращения арендных отношений по день фактического  освобождения земельного участка. 

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, представил отзыв, где указал, что на дату начала использования части земельного участка по договору аренды от 01.01.2017 на земельном участке уже были размещены внеплощадочные инженерные сети и сооружения в микрорайоне № 1 жилого района "Новый город" г. Чебоксары; в 2014 году истец согласовал схему расположения земельного участка для размещения канализации бытовой самотечной площадью 829 кв.м.; 28.03.2015 ответчиком получено разрешение на строительство № RU 21304000-48 внеплощадочных инженерных сетей и сооружений, зарегистрировано право собственности. Кроме того, расположенная на земельная участке с кадастровым номером 21:21:076137:33 сеть канализации не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Сети канализации расположены под почвенным горизонтом и не препятствует выполнению работ по выращиванию сельскохозяйственных культур; трассировка сети была согласована с истцом и выбрана сторонами с учетом перспективного развития и освоения земельного участка с кадастровым номером 21:21:076137:33. 

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

АО "ЛАМА"  на праве собственности  принадлежит земельный участок с кадастровым номером №21:21:076137633, площадью 8000 кв.м.,   категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства,  по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, Чебоксарский район, расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права  от 06.12.2008  серия 21 АА №478001.

10.02.2015 АО "ЛАМА" (арендодатель) и ОАО "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп" (арендатор)  заключили договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого  арендодатель сдает, а арендатор принимает  за плату во временное  владение  и пользование  под строительство  объекта: "Внеплощадочные инженерные сети и сооружения в микрорайоне №1 жилого района "Новый город" г.Чебоксары. Канализация бытовая самотечная (1 этап)", земельный участок площадью 829 кв.м., являющийся частью земельного участка с кадастровым номером  №21:21:076137:33 общей площадью 8000 кв.м. в соответствии с проектом планировки и межевания территории жилого района "Новый город" г.Чебоксары, утвержденным  постановлениями  администрации г.Чебоксары Чувашской Республики от 09.06.2012 №139, от 10.07.2012 №184, сводным планом инженерных сетей и сооружений, улиц и бульваров, согласованным с главным архитектором г.Чебоксары, от 02.04.2014 №136, распоряжениями администрации  о закреплении  функции заказчика-застройщика комплексной застройки территории жилого района "Новый город".

 Срок действия договора: с даты его заключения до выполнения полного комплекса работ по строительству  канализации с последующей рекультивацией нарушенных арендуемых частей земельного участка-до 31.12.2015. 

24.03.2015 Администрация г.Чебоксары выдала  ОАО "ИСКО –Ч"  разрешение на строительство № "RU 21304000"-"48"  объекта капитального строительства: внеплощадочные  инженерные сети и сооружения в микрорайоне №1 жилого  района "Новый город" в г.Чебоксары. Канализация бытовая самотечная (1 этап), в том числе, на земельном участке №21:21:076137:33.

29.10.2015 составлен акт рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения (наружных сетей канализации)  для предъявления Государственной приемочной комиссии.  

01.01.2016  между этими же сторонами заключен договор  №01/16-03/01  на аренду вышеуказанного земельного участка с разрешенной целью  использования - для сельскохозяйственного производства  сроком с 01.01.2016 по 30.12.2016. 01.01.2016 стороны составили акт приема-передачи объекта аренды.

01.01.2017 АО "ЛАМА" (арендодатель) и ОАО "Иско-Ч" (арендатор) заключили договор  аренды земельного участка №01/17-03/19, в соответствии с условиями которого  первый  предоставляет, а второй принимает в аренду  часть земельного участка площадью 8000 кв.м.,  площадью 829 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером №21:21:076137633, расположенный по адресу: Чувашская Республика -Чувашия, Чебоксарский городской округ, г.Чебоксары, разрешенная цель использования - для сельскохозяйственного производства в границах, выделенных цветом, указанных в копии кадастровой выписки на земельный участок, являющийся приложением и неотъемлемой  частью настоящего договора.  В день заключения договора стороны составили акт приема-передачи объекта аренды.

Срок договора аренды: с 01.01.2017 по 30.12.2017 (п.2.1 договора).

Арендная плата составляет 14000 руб.  в месяц (п.3.2 договора).

Арендатор вправе  в одностороннем  внесудебном порядке без объяснения причин  расторгнуть  настоящий договор путем отказа от его исполнения, направив  соответствующее уведомление арендодателю за один месяц до предполагаемой даты расторжения (п.10.4 договора).   

04.12.2017  за АО "ИСКО-Ч" зарегистрировано  право собственности на  сооружение канализации- внеплощадочные  инженерные сети и сооружения в микрорайоне №1 жилого  района "Новый город" в г.Чебоксары. Канализация бытовая самотечная, по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, г.Чебоксары, на земельных участках с кадастровыми номерами,  в том числе, на земельном участке №21:21:076137:33, что подтверждается  выпиской из ЕГРН  от 27.07.2018 №КУВИ-001/2018-4931222.

17.01.2018 арендатор письмом №187-01  направил арендодателю акт  сдачи-приема  арендуемого участка по договору от 01.01.2017 №01/17-03/19. 

19.01.2018  арендодатель  акт возвратил без подписания, ссылаясь  на не освобождение арендатором земельного участка от находящегося на нем имущества. 

07.02.2018  АО "ЛАМА"  направило АО "ИСКО-Ч"  претензионное требование  об оплате арендной платы  за январь 2018 года в  размере 28000 руб.,  ссылаясь на п. 10.2 договора, которым предусмотрено  начисление арендной платы в двойном размере в случае  не передачи объекта аренды по окончании срока договора аренды.

02.04.2018 письмом №52юр арендатору направлено  претензионное требование  об оплате 56000 руб. за февраль и март 2018 года.

26.03.2018 письмом 447-юр истец направил ответчику претензионное требование об освобождении земельного участка, арендуемого  по договору  №01/17-03/19.

Неудовлетворение претензий ответчиком послужило основанием для предъявления истцом  иска, рассматриваемого в рамках настоящего дела.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации- далее ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды – 30.12.2017 ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по условиям договора аренды и правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендатор в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, 17.01.2018 выразил намерение прекратить арендные отношения,  направив   акт сдачи - приемки  земельного участка. Следовательно,  суд с учетом содержания пункта 10.4 договора о предупреждении за один месяц о прекращении аренды, считает  договор прекратившимся с 20.02.2018 с учетом получения  арендодателем письма арендатора  19.01.2018, что следует из переписки сторон.

Таким образом, арендная плата за период с 30.12.2017 по 19.02.2018 составит 23951,61 руб.  Ответчиком  в период рассмотрения дела арендодателю перечислено 16258,06 руб., что подтверждается  платежным поручением от 31.07.2018 №2479. В связи с этим задолженность арендатора  по договору аренды земельного участка №01/17-03/19  составит 7693,55 руб.  Суд требование истца в этой части находит правомерным и подлежащим удовлетворению. В остальной части во взыскании арендной платы за период с 20.02.2018 по 31.03.2018 суд отказывает ввиду  прекращения арендных отношений, в том числе отсутствия оснований для применения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Суд также не находит оснований  для взыскания арендной платы в двойном размере, начисленном истцом со ссылкой на п.10.2 договора, так как ответчиком  истцу направлен акт  возврата земельного участка, после прекращения договора аренды доказательства пользования арендатором  земельным участком не представлено. Кроме того, земельный участок  арендатору предоставлен  не для эксплуатации объекта недвижимости, а для сельскохозяйственного производства  (п. 1.1 договора). 

Арендодатель письмом от 19.01.2018 выразил свое несогласие с решением арендатора прекратить арендные отношения, мотивировав его тем, что   земельный участок не освобожден от имущества.

Вместе с тем,  реализация предоставленного законом праву на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества. Арендатора  нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости. 

Доказательств, свидетельствующих о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о взыскании 56000 руб. за апрель и май 2018 года, материалы дела не содержат.

По смыслу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоблюдение установленного законом либо договором претензионного порядка урегулирования спора является основанием для оставления без рассмотрения соответствующего искового требования.

Поскольку истец не представил в материалы дела доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части взыскания 56000 руб., в силу пункта 2 части 1 стати 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск в этой части подлежит оставлению без рассмотрения, как и требование  о начислении  по день фактического освобождения земельного участка.   

            Истцом также заявлено требование об обязании ответчика освободить земельный участок (часть земельного участка с кадастровым номером №21№21№076137№33 площадью 8000 м2), площадью 829 м2, категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский городской округ, г.Чебоксары, от размещенного АО "Иско-Ч" имущества, а именно, демонтировать внеплощадочные инженерные сети и сооружения, проточную канализацию и приведении участка в исходное состояние.

Требование истец мотивирует тем, что  после прекращения договора ответчик  продолжает пользоваться   спорным земельным участком, на котором расположены  внеплощадочные   инженерные сети  и сооружения в микрорайоне "Новый город" и истец в соответствии со статьей 304 ГК РФ  вправе требовать устранения всяких нарушений его права.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В предмет доказывания по негаторному иску входят следующие обстоятельства: право истца на индивидуально-определенную вещь, факт нахождения ее во владении истца на момент подачи иска и его рассмотрения, факт противоправного создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию имуществом, реальный характер чинимых препятствий. В случае недоказанности одного из перечисленных обстоятельств иск не подлежит удовлетворению (пункт 45 Постановления N 10/22).

Из материалов дела следует, что право собственности на объект зарегистрирован ответчиком 04.12.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Зарегистрированное право собственности ответчика не оспорено. При таких конкретных обстоятельствах следует признать, что правовые основания для освобождения земельного участка от объекта недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано, отсутствуют, в связи с чем негаторный иск не подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины суд в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110,  148 (часть 1, пункт 2), 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

оставить без рассмотрения требование о взыскании  56000,0 руб. долга за апрель и май 2018 года. 

иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп" в пользу акционерного общества "ЛАМА" 7693 (Семь тысяч шестьсот девяносто три) руб. 55 коп. долга по 19.02.2018, 958 (Девятьсот пятьдесят восемь) руб. расходов  по государственной пошлине.

В удовлетворении иска  об освобождении земельного участка отказать.

Акционерному обществу "ЛАМА" возвратить из федерального бюджета 1804 (Одна тысяча восемьсот четыре) руб. государственной пошлины, оплаченной платежным поручением от 31.05.2018 №2435.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

С.Ю. Яхатина