﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-18944/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  10 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  17 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Куклевой Е.А.,

судей							 Мальцева С.Д.,

								 Шабаловой О.Ф.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Геостройпроект» на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019 (судьи Рожков Д.Г., Дерхо Д.С., Тетерина Н.В.) по делу № А75-18944/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Геостройпроект» (628403, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, улица 30 лет Победы, дом 46, офис 24, ИНН 8602213699,ОГРН 1148602001900) к акционерному обществу «Тандер» (350002, Краснодарский край, город Краснодар, улица имени Леваневского, дом 185, ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) об обязании заключить договор купли-продажи.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Сургутского района, общество с ограниченной ответственностью Научно-техническая компания «Центр инженерных технологий», администрация городского поселения Федоровский. 

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Геостройпроект» - Леонтьева М.М. по доверенности от 22.01.2019; акционерного общества «Тандер» - Стаценко Т.Г. по доверенности от 17.04.2019.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Геостройпроект» (далее – общество «Геостройпроект») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к акционерному обществу «Тандер» (далее – общество «Тандер») с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, поселок городского типа (далее - пгт) Федоровский, улица Ломоносова, дом 11: нежилого здания площадью 1 474,5 кв. м, этажность - 1, кадастровый номер 86:03:0030118:62 (далее – объект недвижимости); вспомогательного здания технического назначения, индивидуального теплового пункта с инженерными сетями (далее – ИТП) площадью 87,5 кв. м, кадастровый номер 86:03:0030118:64; вспомогательного нежилого здания технического назначения, КТПН площадью 40,6 кв. м, этажность 1, кадастровый номер 86:03:0030118:63; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин площадью 5 745 кв. м, кадастровый номер 86:03:0030118:57; с передачей прав и обязанностей по следующим договорам аренды на дополнительные земельные участки: от 22.05.2015 № 10531 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство трансформаторной подстанции и прокладку электрических сетей, кадастровый номер 86:03:0030118:58, общей площадью 692 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, пгт Федоровский, микрорайон 3; от 18.10.2016 № 11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства, в целях использования «под проезд», кадастровый номер 86:03:0030118:60, общей площадью 470 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, пгт Федоровский; от 18.10.2016 № 12 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства, в целях использования «под проезд», кадастровый номер 86:03:0030118:59, общей площадью 188 кв. м, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, пгт Федоровский, на условиях предварительного договора от 28.01.2016 № СргФ/6257/16 (далее – предварительный договор) в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда. 

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Сургутского района, общество с ограниченной ответственностью Научно-техническая компания «Центр инженерный технологий», администрация городского поселения Федоровский. 

Решением арбитражного Ханты-мансийского автономного округа – Югры от 15.10.2018 исковые требования удовлетворены. 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019 решение отменено. По делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

Общество «Геостройпроект» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: вывод суда апелляционной инстанции о несоответствии построенного истцом объекта недвижимости условиям предварительного договора и, как следствие, наличии у ответчика права на отказ от договора, противоречит фактическим обстоятельствам дела; в исследовательской части судебной экспертизой, назначенной по делу судом апелляционной инстанции, установлено, что истцом не выполнен один раздел рабочей документации, следовательно, в выводах судебной экспертизы ошибочно указано на невыполнение истцом двух разделов, в том числе не учтено, что раздел «Наружные газопроводы объекта» не разрабатывались в связи с отсутствием в данной местности газоснабжения, раздел «Наружное электроосвещение» не разрабатывался по согласованию с ответчиком, что подтверждается его письмом от 26.09.2017; неполная разработка раздела «Схема  планировочной организации земельного участка» связана с тем, что отсутствовала необходимость в разработке в рабочей документации раздела «Генеральный плана», поскольку вся необходимая информация по нему изложена в проектной части, а также в разделе «Схема планировочной организации земельного участка»; в экспертном заключении не учтено и судом апелляционной инстанции не дана правовая оценка тому обстоятельству, что согласно разделительной ведомости по проектированию и выполнению строительно-монтажных работ, продавец разрабатывает только наружные сети инженерно-технического обеспечения здания, обязанность по разработке внутренних сетей здания возложена на покупателя, что последним не выполнено и повлекло невозможность выполнения продавцом ряда работ до получения документации от покупателя, в частности: характеристик пола, холодильного оборудования, наружного освещения, отсутствие выполнения указанных работ связано не с уклонением продавца от их выполнения, а с неисполнением покупателем встречных обязательств; изложенные ответчиком в письме об отказе от предварительного договора недостатки проектной документации не подтвердились при проведении судебной экспертизы, фактически позиция ответчика относительно перечня замечаний (недостатков) к проектной документации изменилась в процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции; судом апелляционной инстанции не учтены выводы судебной экспертизы о соответствии проектной и рабочей документации требованиям Федерального закона от 22.03.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон от 22.03.2008), постановления Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 «Об утверждении Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» (далее – постановление № 83),  построенные объекты отвечают требованиям качества такого рода объектов, состояние несущих железобетонных конструкций здания на момент проведения экспертизы удовлетворяет требованиям СП 70.13330.2012 по качеству поверхности и внешнему виду монолитных бетонных и железобетонных конструкций;  несоответствие должному качеству обработки конструкций антикоррозийными составами является следствием долгого простоя здания без наличия отопительных приборов; наличие разрешения на строительство от 23.12.2016 № RU  86507103-62-2016, заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.07.2017 № 860507103-62-2016, акты соответствия параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов от 09.06.2017, градостроительный план земельного участка, положительное заключение от 27.06.2018 № 86-2-1-3-0032-18, а так же отсутствие возражений со стороны ответчика, свидетельствуют о его намерении заключить основной договор; судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, вывод о том, что ответчик фактически отказался от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, в письмах ответчика от 22.08.2017 и 26.09.2017 отказ от договора не выражен,  ответчик утратил интерес в покупке объектов недвижимости, в связи с его нерентабельностью в связи с о сменой руководства ответчика и концепции магазинов «Магнит».

В отзыве на кассационную жалобу, приобщенном судом округа к материалам дела, общество «Тандер» просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Определением суда округа от 28.11.2019 судебное заседание отложено на 10.12.2019 для представления сторонами в порядке статьи 81 АПК РФ дополнительных письменных пояснений.

До судебного заседания от сторон поступили дополнительные письменные пояснения.

В дополнениях общество «Геостройпроект» указывает, что в соответствии с разграничительной ведомостью к предварительному договору покупатель ответственен за выполнение проектных и фактических работ в отношении объекта недвижимости: водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, холодоснабжение, силовое электрооборудование, внутреннее электрическое освещение, система оповещения и управления эвакуацией, автоматическая установка пожарной сигнализации, дымоудаления, автоматизация комплексная объекта; обязанность продавца заключается в подготовке проектной документации в отношении объекта недвижимости (короба) и всех его внешних конструкций и внешних сетей; весь объем проектной документации истцом выполнен, согласовано три раздела, по шести разделам замечания покупателя не обоснованы; в соответствии с пунктом 3.3.3 предварительного договора, если покупатель выявит какие-либо несоответствия возведенного объекта техническому заданию, проектной документации, планировке и т.п., то составляет акт несоответствия работ, которые подлежат обязательному устранению продавцом до заключения основного договора, однако указанные документы ответчиком не составлены, он уклонился от приемки объекта. 

В судебном заседании представитель общества «Геостройпроект» поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, дополнителнениях к ней, пояснив, что указанные ответчиком недостатки в выполнении работ являются несущественными и не могут влечь отказ от заключения основного договора.

Представитель общества «Тандер» поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на кассационную жалобу и дополнениях к нему.

Поступившее в суд округа совместно с дополнительными письменными пояснениями общества «Тандер» заключение общества с ограниченной ответственностью Бюро экспертиз и оценки «ФинЭкс» от 05.08.2019№ 19-525 не приобщается к материалам дела, поскольку это не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 АПК РФ). Ввиду того, что документ подан в электронном виде через систему «Мой арбитр», в соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» его возврат на бумажном носителе не производится.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между обществами «Геостройпроект» (продавец) и «Тандер» (покупатель) заключен предварительный договор, по условиями которого стороны обязались не позднее 22.09.2017 заключить договор купли-продажи и договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды недвижимого имущества, указанного в пункте 2.2 договора (далее – основной договор), на условиях, установленных предварительным договором.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор при условии выполнения продавцом обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1 – 3.1.19 предварительного договора.

Пунктами 2.2–2.18 предварительного договора сторонами согласованы условия, позволяющие установить предмет, и необходимые условия основного договора.

Из пункта 2.2 предварительного договора следует, что продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями  настоящего договора следующее недвижимое имущество: здание, назначение – торговое, общей площадью 1 496 (одна тысяча четыреста девяносто шесть) кв. м, этажность 1; вспомогательное здание технического назначения (для размещения машинного отделения и теплового узла) площадью 78 кв. м, этажность 1; вспомогательное здание технического назначения (трансформаторная подстанция 2*400, 10/02,4), этажность 1; земельный участок площадью 5 745 кв. м с кадастровым номером 86:03:0030118:57, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка – для эксплуатации торгового центра, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, городское поселение Федоровский, пгт Федоровский, микрорайон 3.

Продавец обязался передать покупателю права и обязанности по договорам аренды на следующие дополнительные земельные участки: земельный участок площадью 692 кв. м, кадастровый номер 86:03:0030118:58, разрешенное использование «под строительство трансформаторной подстанции и прокладку электрических сетей», расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, пгт Федоровский, микрорайон 3;  земельный участок ориентировочной площадью 466 кв. м, разрешенное использование «для организации проезда», который будет образован из земельного участка с кадастровым номером 86:03:0000000:136702 в соответствии с приложением № 1; земельный участок ориентировочной площадью 168 кв. м, разрешенное использование «для организации проезда» который будет образован из земельного участка с кадастровым номером 86:03:0000000:136702 в соответствии с приложением №1.

Пунктом 2.3 предварительного договора установлено, что на момент подписания настоящего договора объект является строящимся. К моменту заключения основного договора объект будет принадлежать продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет 86 570 000 руб., включая налог на добавленную стоимость (далее – НДС) 12 275 084 руб. 75 коп. (пункт 2.5 предварительного договора).

Пунктом 2.6 предварительного договора предусмотрено, что оплата стоимости недвижимого имущества, производиться в следующем порядке:   43 285 000 руб., в том числе НДС 6 137 542 руб. 37 коп. в течение 5 рабочих дней с момента приема управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре полного пакета документов на государственную регистрацию перехода права собственности и права аренды на объекты недвижимости, указанные в пункте 2.2. настоящего договора; - 43 285 000 руб., в том числе НДС 6 137 542 руб. 38 коп. в течение 5 рабочих дней с момента получения покупателем в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре свидетельств о проведенной государственной регистрации права собственности и договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

По условию пункта 2.8 предварительного договора недвижимое имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в день подписания сторонами основного договора.

В разделе 3 предварительного договора стороны установили свои права и обязанности.

Обязанности продавца закреплены в пунктах 3.1.1-3.1.22 предварительного договора, обязанности покупателя - в пунктах 3.2.-3.2.4.

Согласно пункту 3.1.16 предварительного договора продавец обязанв срок до 09.06.2017 завершить строительство объекта и оформить право собственности на объект, получив и предоставив покупателю технический план объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности, заключить основной договор с покупателем на условиях, установленных настоящим договором (пункт 3.1.20).

В соответствии с пунктом 3.3.1 предварительного договора покупатель вправе отказаться от заключения основного договора в случае нарушения продавцом норм действующего законодательства при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1-3.1.9 настоящего договора; отказаться от заключения основного договора в случае невыполнения пунктов 3.1.1-3.1.19 настоящего договора.

В пункте 3.3.3 предварительного договора сторонами согласовано, что если покупателем будут выявлены какие-либо несоответствия возведенного объекта техническому заданию, проектной документации, согласованной ранее покупателем, планировке и т.п., то об этом составляется акт несоответствия выполненных работ, которые подлежат обязательному устранению продавцом до подписания акта законченного строительством объекта и до заключения основного договора.

Из раздела 4 предварительного договора следует, что продавец не позднее 14.07.2017 направляет покупателю документы, подтверждающие выполнение продавцом обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1-3.1.19 договора. Проект основного договора недвижимого имущества, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, разрабатывается покупателем и направляется продавцу не позднее 5 рабочих дней с момента предоставления продавцом документов, подтверждающих выполнение продавцом обязанности, предусмотренной пунктами 3.1.1-3.1.19 настоящего договора. Продавец в течение 5 рабочих дней с момента получения проекта основного договора от покупателя подписывается его и возвращает 3 экземпляра договора покупателю, либо вносит свои изменения и направляет покупателю на согласование.

В случае отказа или уклонения стороны от заключения основного договора каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (пункт 5.2).

Во исполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором, истец разработал с привлечением проектной организации проектную документацию, которая передавалась ответчику и согласовывалась им по частям, что подтверждается электронной перепиской сторон.

В отношении объектов недвижимости выданы следующие документы: разрешение на строительство от 23.12.2016 № RU 86507103-62-2016; заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.07.2017 № 860507103-62-2016; справки о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта техническим условиям; акты соответствия параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов от 09.016.2017; градостроительный план земельного участка; положительное заключение от 27.06.2018 № 86-2-1-3-0032-18.

В марте 2017 истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, возводимый им на земельном участке с кадастровым номером 86:03:0030118:57.

Между администрацией и обществом «Геостройпроект» заключен договор аренды от 27.03.2017 № 17 земельного участка с кадастровым номером 86:03:0030118:57.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 07.08.2017 за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое здание (магазин) площадью 1474,5 кв. м, год завершения строительства 2017, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.07.2017 № 86507103-62-2016.

В соответствии с условиями предварительного договора письмом от 11.08.2017 № 25 истец направил ответчику копии разрешительной документации и права собственности на возведенный объект.

В ответ общество «Тандер» сообщило истцу о невыполнении им пункта 3.1.1 предварительного договора, невозможности подписания основного договора, направив соглашение о расторжении предварительного договора.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основного договора, истец направил последнему претензию от 09.10.2017 № 18 с требованием представить проект основного договора, указанного в пункте 2.1 предварительного договора.

Неисполнение ответчиком требований претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 222, 308.3, 309, 405, 421, 429, 445 ГК РФ, пунктов 4, 5 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  ответственности за нарушение обязательств», пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» (далее – Постановление № 54), положениями пункта 4.2 ГОСТа Р 21.1101-2013 «Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации», утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2013 № 156-ст (далее – ГОСТ 21.1101-2013), и исходил из надлежащего исполнения обществом «Геостройпроект» своих обязательств по согласованию проектной документации, строительству объектов в соответствии с условиями предварительного договора, неправомерного уклонения общества «Тандер» от заключения основного договора.

Судом первой инстанции установлено, что все разделы проектной документации (АР, КМ1, КЖ0, КЖ, НВК, ЭС, ТС, ПЗУ УКУТ) согласовывались с департаментом проектирования общества «Тандер» в рабочем порядке устно и в виде переписки посредством файлообменника последнего, при этом нарушение ответчиком 30-дневного срока, предусмотренного пунктом 3.2.4 предварительного договора на предоставление технического задания на проектирование, привело к нарушению истцом сроков разработки и передачи на согласование проектной документации.

Проанализировав перечень мероприятий по спорному объекту, замечания ответчика и ответы на них, приняв во внимание получение истцом всех разрешительных документов, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений истцом условий предварительного договора, отметив, что ответчик принял на себя обязательство по заключению договора основного договора на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в срок до 22.09.2017.

Приняв во внимание представленные истцом проектную и рабочую документацию, подписанную инженерами проекта, договоры на разработку документации, содержащие подписи сторон и скрепленные печатями организаций, акты выполненных работ, суд первой инстанции отклонил заявление ответчика о фальсификации доказательств и ходатайство о назначении по делу почерковедческой экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, назначив по делу на основании ходатайства ответчика судебную экспертизу, пришел к противоположным выводам.

Согласно заключению судебной экспертизы Нижневартовской торгово-промышленной палаты от 25.06.2019 № 149-01-00106/СТЭ (далее – экспертиза от 25.06.2019): проектная и рабочая документация не соответствуют условиям предварительного договора с приложениями к нему. В разграничительной ведомости предварительного договора указано 10 разделов, которые должен выполнить продавец, из них 2 не выполнены и 3 раздела выполнены в неполном объеме. Проектная и рабочая документация соответствует Закону от 22.03.2008, постановлению № 83 и не соответствует постановлению № 87 (данное постановление относится лишь к проектной документации. Разделы рабочей документации постановление не регулирует). Нарушений требований СП 16.13330.2017 «Стальные конструкции», СП 63.133330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции» и СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» в представленной проектной и рабочей документации не обнаружено. Также объекты не соответствуют условиям предварительного договора с приложениями к нему. В разграничительной ведомости договора указано 40 видов работ, которые должен был выполнить продавец, из которых 20 не выполнены, из них 14 не учтены в проекте. Построенные объекты соответствуют Закону от 22.03.2008, постановлению № 83. Состояние несущих железобетонных конструкций здания на момент проведения экспертизы удовлетворяет требованиям СП 70.13330.2012 по качеству поверхности и внешнему виду монолитных бетонных и железобетонных конструкций. Состояние несущих металлических конструкций здания на момент проведения экспертизы не удовлетворяет требованиям СП 72.13330.2012 по качеству обработки конструкций антикоррозийными составами. Постановление № 87 относится лишь к проектной документации и не применяется для построенных объектов. Фактическая площадь здания, площадь по проекту которого 1496 кв. м, этажность 1, кадастровый номер 86:03:0030118:62, составляет 1497,8 кв. м.

Суд, приняв во внимание выводы экспертизы от 25.06.2019, отметил, что на момент подписания сторонами предварительного договора объект являлся строящимся, истец обязался построить и ввести данный объект в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, разработанной на основании приложения № 3 к предварительному договору, фактически проектная и рабочая документация, а также построенный истцом и введенный им в эксплуатацию объект, не соответствует условиям пунктов 3.1.1 - 3.1.19 предварительного договора, состояние несущих металлических конструкций здания на момент проведения экспертизы не удовлетворяет требованиям СП 72.13330.2012 по качеству обработки конструкций антикоррозийными составами; ответчик утратил интерес к заключению основного договора, направив истцу письмами от 22.08.2017 и от 26.09.2017 соглашение о расторжении предварительного договора, выразив таким образом фактически отказ от исполнения предварительного договора в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ. Причиной отказа от договора послужило нарушение истцом пунктов 3.1.1.-3.1.19. предварительного договора, строительства здания по несогласованному ответчиком проекту.

Вместе с тем при рассмотрении спора по существу судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

По смыслу статьи 429 ГК РФ содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон заключить в будущем соответствующий договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, при чем в течение срока, отведенного самими сторонами для заключения основного договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В статье 469 ГК РФ указано, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

На основании абзаца 1 статьи 431 ГК РФ  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абзац второй).

Принимая во внимание основание заявленных исковых требований при рассмотрении спора по существу в предмет доказывания входило установление прав и обязанностей сторон, согласованных в предварительном договоре.

Делая выводы с учетом экспертизы от 25.06.2019 о существенном нарушении истцом условий предварительного договора, неисполнении им обязанности по подготовке проектной документации, не соответствии построенного истцом объекта недвижимости условиям предварительного договора, судом апелляционной инстанции не дано толкование условий предварительного договора на предмет распределения между сторонами обязанностей в части подготовки проектной документации.

При рассмотрении спора по существу истцом заявлялись  доводы о том, что согласно разделительной ведомости по проектированию и выполнению строительно-монтажных работ (приложение к предварительному договору), продавец разрабатывает только наружные сети инженерно-технического обеспечения здания, обязанность по разработке внутренних сетей здания возложена на покупателя, что последним не выполнено и повлекло невозможность выполнения продавцом ряда работ до получения документации от покупателя, выводы экспертизы от 25.06.2019 в части объема подготовки проектной документации продавцом противоречат условиям предварительного договора.

Из представленных в деле документов усматривается, что фактические взаимоотношения сторон судом апелляционной инстанций надлежащим образом не исследованы, права и обязанности сторон по предварительному договору не выяснены, доводы истца не рассмотрены по существу.

При подтверждении факта принятия сторонами 

Из пункта 2 статьи 475 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из указанных правовых норм следует, что возможность расторжения договора, либо отказа от договора связана с существенностью нарушения стороной принятых обязательств.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Принимая во внимание возражения ответчика, указывая на наличие недостатков выполнения истцом работ по строительству объекта, судом апелляционной инстанции не приведен объем и характер невыполненных работ, не мотивированно, в чем заключается их существенность, невозможность эксплуатации объекта недвижимости по его назначению. 

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, без исследования условий предварительного договора с целью установления объема обязательств сторон, существенности нарушений условий предварительного договора сторонами выводы суда апелляционной инстанции о необоснованности заявленных исковых требований являются преждевременными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Обжалуемый судебный акт нельзя признать соответствующими таким требованиям.

Поскольку постановление суда апелляционной инстанции принято без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств, в связи с чем допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела, кассационная инстанция считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

В соответствии с частью 2 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства и устанавливать иные обстоятельства дела, чем те, что установлены судами, поскольку указанные действия выходят за пределы его полномочий в силу норм действующего процессуального законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует в соответствии с положениями абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ учесть изложенные в настоящем постановлении указания суда кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, предпринять меры для полного и всестороннего исследования доказательств и обстоятельств дела. В частности суду следует правильно распределить между сторонами бремя доказывания юридически значимых обстоятельств, дать оценку всем доводам и представленным сторонами доказательствам на предмет их относимости, допустимости и достоверности (статьи 64, 67, 68, 71 АПК РФ), условиям предварительного договора, установить характер правоотношений сторон, их обязанности по предварительному договору, характер допущенных сторонами нарушений (либо отсутствие указанных обстоятельств).

По результатам рассмотрения спора на основании полного, всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела и оценки доказательств (статьи 65, 67, 68, 71 АПК РФ) суду вынести обоснованный и законный судебный акт, решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019 по делу № А75-18944/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							Е.А. Куклева

 

Судьи											С.Д. Мальцев

 

О.Ф. Шабалова