АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

03 февраля 2026 года

Дело №

А56-91268/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Мирошниченко В.В., судей Богаткиной Н.Ю., Зарочинцевой Е.В.,

при участии конкурсного управляющего ЖСК «Румболово-Сити» ФИО1 (паспорт), от ООО «Специализированный застройщик «Стоун» представителя ФИО2 (доверенность от 10.02.2025), от ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 11.04.2024),

рассмотрев 20.01.2026 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО3 (Екатеринбург) на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025 по делу № А56-91268/2020/тр.323/разн.1,

у с т а н о в и л :

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Румболово-Сити», адрес: 193079, Санкт-Петербург, Народная ул., д. 3, корп. 1, лит. А, пом. 7-Н, оф. 8, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Кооператив), ФИО3 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, в котором с учетом уточнений просила урегулировать разногласия по вопросу погашения ее требования участника строительства и произвести погашение посредством передачи помещения (квартиры) № 107, общей площадью 41,20 кв. м, расположенной в доме № 5 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, район Магнитной станции, массив «Прищегловский».

Определением от 19.03.2025 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стоун» (далее – ООО «Стоун»).

Определением от 24.04.2025, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025, ФИО3 отказано в погашении ее требований путем передачи названного помещения.

В кассационной жалобе ФИО3 просит определение от 24.04.2025 и постановление от 12.09.2025 отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на то, что предложенная ей конкурсным управляющим Обществом ФИО1 в порядке статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) квартира по площади меньше на 57,27% по сравнению с квартирой, которая подлежала передаче ей по условиям договора участия в долевом строительстве от 30.12.2016, заключенного с должником. В тоже время требования иных участников строительства были погашены в большем объеме (70%, 80% и 90%).

При этом ФИО3 обращает внимание на то, что оставшаяся часть задолженности перед ней не будет погашена должником даже за счет продажи имеющихся свободных квартир, поскольку у Кооператива имеется текущая задолженность перед ООО «Стоун» в размере, превышающем стоимость активов Кооператива.

В судебном заседании представитель ФИО3 поддержал доводы жалобы, а конкурсный управляющий Кооперативом и представитель ООО «Стоун» возражали против ее удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, решением от 04.03.2021 Кооператив признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство и применены правила параграфа седьмого главы IX Закона о банкротстве.

Должник выступал застройщиком жилого комплекса «Румболово-Сити», состоящего из малоэтажных многоквартирных домов. Было запланировано строительство 5 многоквартирных домов на 108 квартир каждый и 1 многоквартирного дома на 28 квартир. Из указанных объектов дома № 1 и № 2 введены в эксплуатацию администрацией муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Строительство домов № 3, № 4, № 5 приостановлено застройщиком в разной степени готовности ввиду отсутствия финансирования.

С целью завершения строительства многоквартирных домов и восстановления прав пострадавших граждан - участников строительства Правительством Ленинградской области, Администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области, ООО «Стоун» и Кооперативом было заключено соглашение о взаимодействии в целях завершения строительства от 09.09.2021, согласно которому ООО «Стоун» в качестве инвестора и организатора строительства завершило строительство трех многоквартирных домов на 108 квартир.

В отношении многоквартирного дома дом № 5 оформлено разрешение на ввод в эксплуатацию от 31.10.2023 № 47-07-114-2023, присвоен адрес: 

<

...> (постановление Администрации Всеволожского района Ленинградской области от 05.12.2023 № 4882).

Согласно статье 201.11 Закона о банкротстве, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, при принятии публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о нецелесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», конкурсный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений.

Собранием участников строительства от 27.03.2024 большинством голосов от общего количества голосов участников строительства принято решение об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений в корпусах № 3, № 4, № 5.

Судом установлено, что в ходе строительства были допущены отклонения в площади жилых помещений, основная часть которых находится в пределах отклонения, предусмотренного договорами паевого взноса. В отношении ряда участников строительства размер отклонения в сторону уменьшения площади превысил размер, предусмотренный договорами паевого взноса.

Согласно подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения. Участник строительства должен полностью оплатить цену договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Таким образом, для погашения требований указанных участников строительства путем передачи жилых помещений меньшей площади необходимо согласие указанного участника строительства. При условии поступления такого согласия до судебного заседания по рассмотрению ходатайства о передаче участникам строительства жилых помещений – требование указанного участника строительства может быть погашено путем передачи жилого помещения.

Определением от 18.10.2023 в реестр требований участников строительства должника включено требование ФИО3 о передаче жилого помещения – квартиры, условный номер – 131, этаж – 3, количество комнат – 2-х уровневая студия, общая площадь – 62,02 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, район Магнитной станции, массив «Прищегловский», д.5. Согласно названному определению кредитором оплачено 3 055 160,00 руб., размер неисполненных участником строительства обязательств перед застройщиком составляет 76 376 руб.; требование в размере 832 734,78 руб. неустойки признано установленным и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Конкурсный управляющий ФИО1 при обращении в суд с ходатайством о передаче участникам строительства дома № 5 жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений определил для передачи ФИО3 квартиру -двухуровневую студию № 19 на 3 этаже, общей площадью 26,50 кв. м.

ФИО3 согласия на передачу ей данной квартиры с площадью меньше на 57,27% по сравнению с квартирой, которая подлежала передаче ей по условиям договора участия в долевом строительстве от 30.12.2016, не дала и обратилась в суд с заявлением, в котором просила с учетом уточнений урегулировать разногласия, возникшие с конкурсным управляющим, и погасить ее требования участника строительства посредством передачи расположенной в спорном доме и свободной от притязаний третьих лиц квартиры № 107 общей площадью 41,20 кв. м.

Суды, ссылаясь на то, что погашение требования участника строительства путем передачи ему иного помещения, отличного от указанного в договоре, или путем передачи ему дополнительных жилых помещений (двух вместо одного, указанного в договоре) Законом о банкротстве не предусмотрено, в удовлетворении заявления отказали.

Одновременно суды приняли во внимание, что завершение строительства домов должника произведено ООО «Стоун» за счет собственных средств путем получения заемных средств по кредитному договору от 16.03.2023, в связи с чем перед ним у должника образовалась текущая задолженность, а также учли пояснения ООО «Стоун» о том, что строительство согласно первоначальной проектной документации было невозможно ввиду наличия существенных нарушений, по причине чего построенные объекты отличаются по площади.

При этом суд апелляционной инстанции отметил, что в данном случае невозможно погашение требования ФИО3 и путем предоставления запрошенной ею квартиры в порядке отступного, поскольку имеется названная текущая задолженность перед ООО «Стоун».

Вместе с тем, требования, установленные Законом о банкротстве для удовлетворения требований путем предоставления отступного, в данном случае не применимы, поскольку таким способом погашаются денежные требования, в том числе требования лиц, расторгнувших договор о долевом участии в строительстве, а в данном случае спор связан с погашением требования участника строительства, включенного в реестр о передаче жилого помещения.

Кроме того, суды не учли, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом правоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику.

Участие в долевом строительстве служит реализации права граждан прежде всего на обеспечение личной потребности в жилье.

Процедура банкротства застройщика по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

В данном случае суды не проверили доводы ФИО3 о том, что в результате передачи ей квартиры, определенной конкурсным управляющим Кооперативом, ее требования будут погашены в значительно меньшем объеме, чем требования иных кредиторов, а в случае отказа в погашении ее требования путем передачи иной квартиры и последующего учета требования в качестве денежного оно не будет удовлетворено в связи с наличием значительной текущей задолженности перед ООО «Стоун».

В сложившейся ситуации лицу, осуществившему финансирование строительства квартиры площадью 62,02 кв. м, предлагается квартира площадью меньше более чем в два раза (26,5 кв. м), при этом из материалов дела не следует, что имеется реальная возможность удовлетворения непогашенной части ее требования за счет конкурсной массы Кооператива путем выплаты соответствующей суммы. Фактически построенное помещение не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 30.12.2016, заключенного ФИО3 с Кооперативом.

В то же время, как усматривается из материалов дела и не опровергается сторонами, у должника имелись расположенные в том же доме, где находится предлагаемая кредитору квартира, иные свободные от притязаний третьих лиц помещения, в том числе указанная ФИО3 квартира № 107, площадь которой также меньше установленной в договоре участия в долевом строительстве от 30.12.2016, однако позволяет удовлетворить требование ФИО3 в объеме, соотносимом с объемом удовлетворения иных кредиторов, что соответствует конституционному принципу равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), недопускающему различное отношение к лицам, находящимся в сходных ситуациях.

При этом, как усматривается из материалов дела, ФИО3 по сравнению с иными участниками строительства при заключении договора с Кооперативом приобрела квартиру с наибольшей площадью, а в итоге ей была предложена квартира с наименьшей площадью из всех переданных данным лицам.

Положения подпункта 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве не устанавливают императивного запрета на передачу кредитору, включенному в реестр передачи жилых помещений, квартиры, отличающейся по расположению от указанной в договоре на основании проектной документации. Наоборот, данной нормой предусмотрена возможность в случае необходимости, с согласия участника строительства передачи ему жилого помещения, отличающегося от указанного в договоре, в том числе по расположению.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Наличие у должника обязательств перед ООО «Стоун», осуществившим достройку дома, вопреки выводам судов, не является основанием для нарушения обязательств Кооператива перед участником строительства и фактически исполнения обязательств перед ООО «Стоун» за счет его средств, вложенных в строительство.

В рассматриваемой ситуации наличие или отсутствие у Кооператива обязательств перед ООО «Стоун» не имеет правового значения для разрешения разногласий, возникших между ФИО3 и конкурсным управляющим Кооперативом.

Более того, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что согласно условиям соглашения о взаимодействии в целях завершения строительства от 09.09.2021 в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2023 ООО «Стоун» приобретает право собственности на 10 земельных участков, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, массив Прищегловский, а также в качестве компенсации затрат ему предоставляются для реализации инвестиционных проектов 5 компенсационных земельных участков для строительства многоквартирных домов, объектов делового и финансового назначения и торгово-развлекательных комплексов.

В настоящем споре существенное значение имеют вопросы достаточности жилых помещений в спорном многоквартирном жилом доме для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, и наличия фактической возможности предоставить ФИО3 квартиру наиболее приближенную по характеристикам, указанным в договоре долевого участия в строительстве.

Поскольку названные обстоятельства судами проверены не были, определение от 24.04.2025 и постановление от 12.09.2025 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду надлежит устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения данного спора, и принять мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025 по делу № А56-91268/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

В.В. Мирошниченко

Судьи

Н.Ю. Богаткина

Е.В. Зарочинцева