РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-43595/21-97-267

г. Москва

13 августа 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2021года

Полный текст решения изготовлен 13 августа 2021 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Индивидуального предпринимателя ФИО2  (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 20.03.2018)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙКОМПЛЕКС "ГОВОРОВО"  (115054, 

<

...>, ЭТАЖ 6, ПОМ. I, ОФ. 19, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2006, ИНН: 

<

***>)

о  взыскании денежных средств в размере 4 053 780 руб. 08 коп. по договору участия в долевом строительстве № Г/8А/НЖ-002-Ф от 18.11.2016 г. 

при участии: от истца – ФИО3 - по дов. от 01.03.2021 г., диплом № 777 от 05.07.2018,

от ответчика – ФИО4 – по дов. от 05.11.2020 г., диплом № 2064 от 2016 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (далее также истец, участник) обратился с иском в суд к ООО "СК "ГОВОРОВО" (далее также ответчик, застройщик) о взыскании денежных средств в размере 3 337 242 руб. 45 коп., из которых: 887 333 руб. 33 коп. – упущенная выгода, 2 449 909 руб. 12 коп. – неустойка (с учетом конкретизации исковых требований,  порядке ст. 49 АПК РФ), ссылаясь на положения ст.ст. 15, 307, 314, 393, 405 ГК РФ.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражал против удовлетворения исковых требований указывая, что истец не вправе требовать убытки за период с 03.04.2020 г. по 09.06.2020 г., в связи с Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 г. № 423. Также возражает против взыскания убытков за период с 01.12.2019 г. по 03.04.2020 г., поскольку первый платеж по аренде ответчик должен был получить с 01.07.2020 г. Указывает, что у истца возникло право на взыскание неустойки только в размере 1 224 954 руб. 56 коп. (не применяя двойной размер ответственности). Указывает, что причиной задержки окончания строительства явились объективные обстоятельства. Ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ.  

Истец представил письменные пояснения по иску с учетом отзыва ответчика, в которых поддерживает удовлетворение исковых требований в полном объеме с учетом их конкретизации.     

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из иска и материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № Г/8А/НЖ-002-Ф от 18.11.2016 г. (далее – договор), согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить объект недвижимости, а после передать участнику объект долевого строительства (нежилое помещение), имеющий следующие характеристики: корпус «А», этаж 1, общая площадь объекта долевого строительства 122,8 кв.м. 

При этом, истец на момент заключения договора планировал использовать объект долевого строительства в предпринимательской деятельности, а именно сдавать в аренду, что подтверждается предварительным договором аренды нежилого помещения № 2036-ВК/Ар от 19.07.2019 г. заключенный с ООО «Вкусвилл». 

Согласно п. 4.1. договора, цена договора составляет 18 174 400 руб. 00 коп. 

Обязанность по оплате цены договора со стороны истца ответчиком не оспаривается.

Согласно п. 6.1. договора, срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику по договору – в течение 4 календарных месяцев, исчисляемых с 01.01.2019 г., т.е. не позднее 01.05.2019 г. 

Фактически объект долевого строительства передан участнику 09.06.2020 г., что подтверждается передаточным актом от 09.06.2020 г.        

              Согласно п. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214ФЗ от 30.12.2004 (далее - ФЗ № 214) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

             В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

               В нарушение принятых на себя ответчиком обязательств перед истцом, объект строительства не передан по акту приема-передачи в предусмотренный договором срок (не позднее 01.05.2019 г.), что подтверждается передаточным актом от 09.06.2020 г.         

             В связи с нарушением ответчиком своих обязательств по передаче объекта долевого строительства истцу, последним (истцом) рассчитана неустойка за период с 02.05.2019 г. по 02.04.2020 г. в размере 2 449 909 руб. 12 коп. 

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

На основании статьи 10 ФЗ № 214, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно части 3 статьи 6 Закона №214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 4 и 5 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, следует, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве, установленный в первоначальном договоре, может быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с третьим лицом, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. При этом лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

На основании п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Отсутствие вины в неисполнении обязательств, наличие вины кредитора (ст. 404 ГК РФ) ответчиком не доказано.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Ответчик, будучи профессиональным участником в сфере осуществления застройки и выполнения строительных работ, при заключении договора мог и должен был разумно и добросовестно оценить условия относительно сроков выполнения работ и реальности надлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, приступив к исполнению договорных обязательств по условиям, предусмотренным в договоре, ответчик, тем самым, принял на себя риск предпринимательской деятельности, кроме того, ответчик не лишен возможности обращения с соответствующим заявлением о взыскании убытков с лица, чьи виновные действия привели к неисполнении ответчиком обязательств по договору с третьим лицом.

Таким образом, довод ответчика о том, что что причиной задержки окончания строительства явились объективные обстоятельства удом не принимаются во внимания. 

Судом установлен факт просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по своевременной передаче имущества участнику долевого строительства.

Ответчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пунктам 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Неустойка является специальной мерой гражданской ответственности, способствующей исполнению обязательств, которая носит компенсационный характер, при этом позволяющая понести ответчику ответственность и способствующая к недопущению просрочки в дальнейшем.

 Суд, принимая во внимание ходатайство ответчика, учитывая, чрезмерно высокого процента неустойки, считает возможным уменьшить сумму неустойки до 1 224 954 руб. 56 коп.

На основании статьи 10 ФЗ № 214, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

С учетом указанной нормы, суд также удовлетворяет требования истца в части взыскания убытков по следующим основаниям. 

В соответствии с п.2 ст.15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. (пункт 12 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). (пункт 13 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). (Пленум Верховного Суда Российской Федерации Постановление от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 указывает, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором. (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7).

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии с п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п.4 ст.393 Гражданского кодекса РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

В п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В данном случае, следствием неисполнения обязанности обусловленной спорным договором, является нарушение субъективного права истца, как собственника приобретенной недвижимости, по своему усмотрению осуществляющего правомочия пользования, владения и распоряжения. Своевременное и надлежащее исполнения договора со стороны ответчика, в том числе по передачи объекта сделки, позволило бы покупателю, осуществившему необходимые приготовления, распорядиться собственной вещью, путем сдачи ее в аренду и получения прибыли от ее использования, а также её обустройство по его собственному усмотрению, не противоречащим нормам градостроительного законодательства.   

В соответствии с п. 2.1.1. предварительного договора аренды нежилого помещения № 2036-ВК/АР основной договор должен быть подписан не позднее 01 марта 2020 года при наступлении событий и обстоятельств указанных в настоящем пункте. То есть 01.03.2020 года это крайняя дата. Единственная причина, по которой истец не смог подписать основной договор аренды с ООО «Вкусвилл» и получать арендные платежи, является нарушение сроков передачи объекта долевого строительства ответчиком. 

То есть имеется причинно-следственная связь между нарушением прав истца в получении объекта долевого строительства в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве, и неполучением истцом арендных платежей. 

Таким образом при должном и добросовестном поведении ответчика, на которые полагался истец при заключении предварительного договора аренды, истцу не были бы причинены убытки (упущенная выгода).

При этом, довод ответчика о том, что первый платеж по аренде ответчик должен был получить с 01.07.2020 г., а объект передан истцу 09.06.2020 г. судом не принимается во внимания, поскольку истец должен был предоставить ООО «Вкусвилл» 90 дней на подготовительные работы с момента подписания акта приема-передачи. Таким образом указанный срок начинает идти с 09.06.2020 г., в то время как  объект должен был быть передан истцу не позднее 01.05.2019 г.    

Размер упущенной выгоды определенный в расчете истца является обоснованным, поскольку учитывает все необходимые приготовления.

Иные доводы ответчика приняты истцом во внимания при конкретизации исковых требований, в порядке ст. 49 АПК РФ. 

С учетом изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.  

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 АПК РФ, 15, 164, 309-310, 330, 333 ГК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙКОМПЛЕКС "ГОВОРОВО"  в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2    денежные средства в размере 2 112 287  руб. 56  коп., из которых: 887 333 руб. 00 коп. – упущенная выгода, 1 224 954 руб. 56 коп. – неустойка.  

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

 Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙКОМПЛЕКС "ГОВОРОВО"  в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2    расходы по оплате государственной пошлины в размере  39 686 руб. 00  коп. 

Возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 583 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению № 15 от 26.02.2021г. на сумму 43 269 руб. 00 коп.  

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова