АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5888/17 

Екатеринбург

26 октября 2017 г.

Дело № А76-27371/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Тороповой М.В., Татариновой И.А. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Малявкина Ивана Анатольевича (далее – предприниматель Малявкин И.А.) на решение  Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017 по делу № А76-27371/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017  по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель прокуратуры Челябинской области – Москвитин Н.Н. (служебное удостоверение от 06.09.2016 № 2/2873).

Заместитель Прокурора Челябинской области (далее - прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию «Южноуральский городской округ» Челябинской области в лице Администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация) и предпринимателю Малявкину И.А. о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 05.08.2014 № 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 № 50, заключенного между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи № 74-74-37/026/2014-278 от 20.08.2014 о регистрации обозначенного соглашения; о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1554 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б, и погашении в ЕГРП записи от 12.09.2014 № 74-74-37/028/2014-224 о регистрации права собственности предпринимателя на обозначенное сооружение; о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 23.10.2014 № 68, заключенного между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания предпринимателя вернуть Администрации обозначенный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 49 513 руб., уплаченных по договору, погашении в ЕГРП записи № 74-74-37/901/2014-463 от 29.10.2014 о регистрации права собственности предпринимателя на обозначенный земельный участок на основании договора купли-продажи от 23.10.2014 № 68. 

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017 (судья Мухлынина Л.Д.) исковые требования удовлетворены, судом признан недействительным (ничтожным) договор купли- продажи земельного участка от 23.10.2014 № 68; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд обязал предпринимателя Малявкина И.А. возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78, с Администрации в пользу предпринимателя Малявкина И.А. взысканы денежные средства в размере 49 513 руб. Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя Малявкина И.А.  на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1554 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 60Б. Признано недействительным (ничтожным) соглашение от 05.08.2014 № 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 №50 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, заключенное между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» и предпринимателем Малявкиным И.А. В резолютивной части судебного акта также указано, что решение является основанием для погашения в ЕГРП: записи  от 29.10.2014 №74-74-37/901/2014-463 о регистрации права собственности за предпринимателем Малявкиным И.А. на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 на основании договора купли-продажи земельного участка от 23.10.2014 № 68;  записи от 12.09.2014 №74-74-37/028/2014-224 о регистрации права собственности предпринимателя Малявкина И.А. на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1554 кв. м; записи  от 20.08.2014 №74-74-37/026/2014-278 о регистрации соглашения  от 05.08.2014 № 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 № 50.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 (судьи Суспицина Л.А., Карпачева М.И., Пирская О.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Малявкин И.А., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. По мнению заявителя, на момент заключения договора купли-продажи от 23.10.2014 положениями Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право собственника здания, сооружения, расположенного на земельном участке, приобрести такой земельный участок в собственность. Предприниматель Малявкин И.А. указывает, что земельный участок был законно отчужден добросовестному приобретателю. Кроме того, заявитель отмечает, что Администрация не оспаривала основания возникновения права собственности на строения, не оспаривала разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, заключила договор купли-продажи, в связи с чем отсутствуют нарушения прав Администрации. 

В дополнении к кассационной жалобе предприниматель Малявкин И.А. указывает, что судами привлечен к участию в деле ненадлежащий ответчик – предприниматель Малявкин И.А., в то время как на его балансе спорный земельный участок не числится, оспариваемые договоры заключены с Малявкиным И.А., как с физическим лицом. Заявитель указывает, что реализовал право на возведение объекта и построил его на конкретном земельном участке с разрешения городской Администрации, таким образом, Администрацией принято положительное решение по вопросу об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Предприниматель Малявкин И.А. также отмечает, что понятие недвижимость является правовой категорией, в связи с чем признание имущества недвижимым, устанавливается не только фактом его создания в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации, но и с другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания объекта недвижимости. 

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Малявкина И.А. – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Администрация направила отзыв на кассационную жалобу, в котором считает обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, кассационную жалобу заявителя – без удовлетворения.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 14.10.2011 № 642 «О предоставлении земельного участка в аренду Малявкину И.А.» между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» (арендодатель) и Малявкиным И.А. (арендатор) заключен договор аренды от 14.10.2011 № 50, в соответствии с условиями которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить в аренду за плату, а арендатор - обязательство принять земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1554 кв. м, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60, с кадастровым номером 74:37:0209026:78 для использования в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в установленные сроки.

В соответствии с п. 1.4 договора аренды земельный участок предоставлен для размещения автопарковки; срок аренды установлен до 01.10.2016 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды от 14.10.2011 № 50 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 передан Малявкину И.А. в аренду по акту приема-передачи от 14.10.2011.

Малявкин И.А. обратился к главе Администрации с заявлением от 26.09.2012 о выдаче разрешения на проведение работ по асфальтированию земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78.

Постановлением Администрации от 05.06.2014 № 506 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка для размещения автопарковки» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 с «для размещения автопарковки» на «для строительства бесплатной автопарковки».

Малявкин И.А. обратился к главе Администрации с заявлением от 17.07.2014 о выдаче разрешения на строительство бесплатной автопарковки по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 60, на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78.

На основании постановления Администрации от 04.08.2014 № 663/2 «О внесении изменения в постановление администрации Южноуральского городского округа от 14.10.2011 № 642» между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» (арендодатель) и Малявкиным И.А. (арендатор) заключено соглашение от 05.08.2014 № 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 № 50, согласно которому пункт 1.4 вышеуказанного договора изложен в следующей редакции: «Участок предоставляется для строительства бесплатной автопарковки». Соглашение от 05.08.2014 № 47 зарегистрировано в установленном законом порядке.

На основании постановления Администрации от 11.07.2014 № 576 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 утвержден градостроительный план № 7546400000-0444.

Администрация выдала предпринимателю Малявкину И.А. разрешение от 13.08.2014 № RU-74316000-50 на строительство бесплатной автопарковки на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 сроком действия до 13.10.2014.

Администрация выдала предпринимателю Малявкину И.А. разрешение от 20.08.2014 № RU74316000-14 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.

За предпринимателем Малявкиным И.А. зарегистрировано право собственности на сооружение - бесплатная автопарковка, общая площадью 1554 кв. м, по адресу: г. Южноуральск, в 10 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: г. Южноуральск, ул. Мира, 60, кадастровый номер 74:37:0209026:1232, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 12.09.2014, в качестве документов-оснований для государственной регистрации указаны договор аренды от 14.10.2011 № 50, соглашение от 05.08.2014 № 47, разрешение на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию от 20.08.2014 № RU74316000-14.

Постановлением Администрации от 28.08.2014 № 721 «Об изменении адреса земельного участка» изменен адрес земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (новый адрес: г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б).

Малявкин И.А. обратился к главе Администрации с заявлением 18.09.2014 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 для целей эксплуатации объекта недвижимости - автопарковки с кадастровым номером 74:37:0209056:1232.

На основании постановления Администрации от 17.10.2014 № 863/1 «О продаже земельного участка по ул. Мира, 60»  между муниципальным образованием «Южноуральский городской округ» (продавец) и Малявкиным И.А. заключен договор купли-продажи от 23.10.2014 № 14 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78.

Согласно п. 2.1 договора выкупная стоимость земельного участка составляет 49 513 руб. без НДС. Земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 передан Малявкину И.А. в собственность по акту приема-передачи от 23.10.2014 с указанием на оплату стоимости участка в полном объеме и отсутствие взаимных претензий.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 зарегистрировано за Малявкиным И.А., что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 29.10.2014; в качестве документов-оснований для государственной регистрации указаны договор купли-продажи от 23.10.2014 № 68, акт приема-передачи от 23.10.2014.

Постановлением Администрации от 27.02.2015 № 166/3 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства бесплатной автопарковки» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 с «для строительства бесплатной автопарковки» на «для размещения магазина».

Малявкину И.А. выдано повторное свидетельство от 13.05.2015 о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78.

Постановлением Администрации от 21.05.2015 № 377 «Об изменении адреса земельного участка» изменен адрес сооружения, расположенного на участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (с «Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60» на «Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б».

Малявкину И.А. выдано повторное свидетельство от 04.08.2015 о государственной регистрации права на сооружение с кадастровым номером 74:37:0209026:1232.

Муниципальное образование «Южноуральский городской округ» обратилось в Прокуратуру города Южноуральска с письмом от 13.09.2016 № 18-2592 с просьбой о проведении проверки по факту предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 предпринимателю Малявкину И.А.

По результатам проверки помощником прокурора города Южноуральска Личидовым А.А. составлен акт проверки от 14.10.2016 соблюдения федерального законодательства, согласно которому в ходе проверки, проведенной с участием кадастрового инженера Зубова И.А., установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 представляет собой асфальто-бетонную площадку ровной поверхности, на котором объектов недвижимого имущества не установлено. К акту приложена схема расположения земельного участка.

Прокурор, ссылаясь на то, что соглашение от 05.08.2014 № 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 № 50 в части изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, оформление правоустанавливающих документов на сооружение - автопарковку на этом земельном участке как на объект недвижимого имущества и заключение с предпринимателем Малявкиным И.А. договора купли-продажи от 23.10.2014 № 68 в отношении указанного земельного участка совершены в обход требований закона, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

На основании п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из положений п. 1, 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 первоначально был предоставлен предпринимателю Малявкину И.А. на основании договора аренды от 14.10.2011 № 50 в порядке ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент заключения договора (утратила силу с 01.03.2015), без проведения торгов для целей, не связанных со строительством - «для размещения автопарковки». 

Из материалов дела также усматривается, что разрешенное использование земельного участка было изменено  на разрешенное использование «для строительства автопарковки», путем заключения соглашения от 05.08.2014 № 47 к договору аренды от 14.10.2011 № 50.

Из положений п. 1,2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земли различных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.

По смыслу положений ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

На основании изложенного, судами обоснованно указано, что при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, был предусмотрен в ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015), в которой установлены императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, в частности такими процедурами являлись - предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение торгов в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования объекта. 

Таким образом, судами правомерно отмечено, что предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.

Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ) органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). 

В ст. 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ установлен запрет на соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

С учетом вышеизложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе обстоятельства заключения и содержание соглашения от 05.08.2014 № 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 № 50, суды первой и апелляционной инстанций установили, что изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства автопарковки, поставило предпринимателя Малявкина И.А. в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и ограничило конкуренцию на рынке строительства, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что действия сторон по заключению соглашения к договору аренды были направлены на обход установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства.

Судами также установлено, материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 возведена автопарковка, право собственности на которую зарегистрировано за предпринимателем Малявкиным И.А., как на недвижимую вещь.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно правовой позиции п. 38 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, судами правомерно отмечено, что объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса, при этом перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Принимая во внимание, что спорная автопарковка представляет собой открытую асфальто-бетонную площадку, полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорная автопарковка в действительности является элементом благоустройства, имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку, и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, в связи с чем пришли к верному выводу о том, что спорная автопарковка не может быть отнесена к недвижимым объектам, права на которые подлежат государственной регистрации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Принимая во внимание, что в ЕГРП должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, при этом наличие в ЕГРП записей о правах в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, противоречит требованиям законодательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о необходимости признания отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя Малявкина И.А. на автопарковку, как на недвижимую вещь. 

С учетом изложенного, выводы судов об отсутствии оснований у предпринимателя Малявкина И.А. для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) следует признать обоснованными.

При таких обстоятельствах, установив, что оспариваемые соглашения от 05.08.2014 № 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 № 50 и договор купли-продажи от 23.10.2014 № 68 совершены с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали указанные сделки недействительными (ничтожными) в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь положениями п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того обстоятельства, что договор аренды от 14.10.2011 № 50 по состоянию на дату судебного разбирательства прекратился в связи с истечением срока его действия (действовал до 01.10.2016), суды правомерно применили последствия недействительности договора купли-продажи от 23.10.2014 № 68 в виде двусторонней реституции, обязав предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок и взыскав с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 49 513 руб., уплаченных по договору.

При этом, как обоснованно указано судами, сохранение правоотношений из договора аренды от 14.10.2011 № 50 по истечении срока его действия, его возобновление на неопределенный срок без проведения торгов, начиная с 01.03.2015, будет противоречить положениям  п. 15 ст. 39.8, ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что к участию в деле привлечен ненадлежащий ответчик – индивидуальный предприниматель Малявкин И.А., в то время как договоры были заключены с Малявкиным И.А., как с физическим лицом, отклоняется, с учетом того, что оспариваемые договоры были заключены с Малявкиным И.А. в целях осуществления им предпринимательской деятельности (ст. 1, 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), доказательства обратного суду не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Утверждение предпринимателя Малявкина И.А. о том, что признание имущества недвижимым, устанавливается не только фактом его создания в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации, но и с другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, основано на неверном толковании норм материального права, в связи с чем отклоняется, в том числе с учетом вышеизложенного.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе довод о том, что Малявкиным И.А. соблюдена установленная законодательством процедура приобретения земельного участка, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017 по делу № А76-27371/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Малявкина Ивана Анатольевича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий						Н.Г. Беляева 

Судьи						М.В. Торопова 

                                             					 И.А. Татаринова