АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А83-9901/2019

19 июня 2020 года

г. Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено  19 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассмотрев дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агроэталон ЛТД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Администрации города Симферополь Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участи в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Муниципального казенного учреждения Департамента развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым, Муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования «Симферопольская детская музыкальная школа №1 имени С.В. Рахманинова» Муниципального образования городской округ Симферополь, 

о расторжении договора и взыскании 

при участии:

от истца – Салата П. по доверенности от 14.05.2020, паспорт

от ответчика – ФИО2, доверенность  от 18.11.2019, паспорт,

от иных участников – не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агроэталон ЛТД» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Симферополь Республики Крым с требованиями о расторжении договора аренды нежилых помещений по пр. Кирова, 11, которые принадлежат к коммунальной собственности от 20.07.2007, а также взыскании с ответчика стоимости неотъемлемых улучшений нежилых помещений общей площадью 45,4 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, произведенных истцом, в размере 1158300 руб. 

Исковые требования обоснованы уклонением ответчика от перезаключения договора аренды и компенсации стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.  

Ответчик исковые требования не признает, в частности указывает на то, что в настоящее время спорный договор не действует в связи с истечением срока его действия, истцом не используется, поэтому его расторжение не требуется. Требование истца о возмещении стоимости неотделимых улучшений ответчик считает не подлежащим удовлетворению, поскольку согласно условиям заключенного договора аренды истец принял на себя обязательства по проведению капитального ремонта объекта аренды, а согласно пункту 10.5. договора неотделимые улучшения являются собственностью арендатора. Кроме того ответчик заявил о пропуске истцом сроков исковой давности.

В ходе рассмотрения спора к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Муниципальное казенное учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым и  Муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования «Симферопольская детская музыкальная школа №1 имени С.В. Рахманинова» Муниципального образования городской округ Симферополь.

Судебное разбирательство откладывалось. 

В судебном заседании 11.06.2020 ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, которое отклонено судом на основании части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком необоснованна невозможность своевременной подачи данного ходатайства, ввиду чего суд расценивает указанное ходатайство как направленное на срыв судебного заседания и затягивание судебного процесса.

Ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании 11.06.2020 отклонено судом, поскольку сторонам было предоставлено достаточно времени для предоставления дополнительных доказательств, учитывая неоднократное отложение судебного заседания, в том числе по ходатайствам ответчика. 

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее. 

20.07.2007 между Фондом коммунального имущества Симферопольского городского совета (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Агроэталон Лтд» (далее – Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, площадью 40,0 кв.м., находящихся на балансе Симферопольской детской музыкальной школы №1 Управления культуры городского совета и принадлежащих к коммунального собственности г. Симферополя (далее – Договор, спорный договор).

Пунктом 2.4. Договора в случае прекращения договора нежилые помещения возвращаются Арендатором балансодержателю. Арендатор возвращает нежилые помещения балансодержателю аналогично порядку, установленному при передаче нежилых помещений настоящим Договором. Нежилые помещения считаются возвращенными балансодержателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Акт приема-передачи составляется стороной, которая передает нежилые помещения другой стороне договора (пункт 2.5. Договора).

Согласно пункту 5.20. Договора Арендатор обязался выполнить условия балансодержателя  - провести текущий ремонт в подвальном помещении, а также внутренней отделки в здании Симферопольской детской музыкальной школы №1.

В соответствии с пунктом 6.2 с разрешения Арендодателя вносить изменения в состав арендованных помещений, проводить их реконструкцию, техническое перевооружение, что обуславливает повышении их стоимости.

В соответствии с пунктом 5.13. Договора Арендатор обязан за два месяца до окончания срока договора письменно уведомить Арендодателя о предстоящем расторжении или продлении договора.

Согласно пункту 10.1 Договор заключен сроком на 1 год, который действует с 20.07.2007 до 19.07.2008.

Пунктом 10.5. Договора определено, что в случае прекращения или расторжения Договора, улучшения арендованных нежилых помещений, осуществленные Арендатором за счет собственных средств, которые можно отделить от арендованного имущества не причиняя ему ущерба, признаются собственностью Арендатора, а неотделимые улучшения – собственностью Арендодателя. 

Вопрос компенсации Арендодателем увеличения стоимости арендованных помещений в результате указанных неотделимых улучшений решается в соответствии с условиями Договора и действующего законодательства.

Договор и акт приема-передачи нежилых помещений, расположенных по пр. Кирова, 11 площадью 40,0 кв.м.  от 20.07.2007, подписаны сторонами без замечаний и возражений.

На основании письма от 21.07.2007 исх. № 90, направленного в адрес Фонда коммунального имущества Симферопольского городского совета и Симферопольской детской музыкальной школы № 1, Обществом с ограниченной ответственностью «Агроэталон Лтд» было получено согласование на  проведение капитальных ремонтных работ в переданном в аренду подвальном помещении здания Симферопольской детской музыкальной школы № 1 с улучшением входа и прилегающей территории, а также текущего внутреннего ремонта здания самой музыкальной школы.

Согласно отчету № 45/03/2019 от 15.03.2019 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений общей площадью 45,4 кв.м., расположенных в подвальном уровне здания музыкальной школы по адресу: 

<

...> стоимость произведенных истцом улучшений составила 1 158 300 руб.

Постановлением Администрации города Симферополя от 05.03.2018 № 685 Муниципальному казенному учреждению Департамент развития муниципальной собственности администрации города поручено осуществить мероприятия по приведению договора аренды от 20.07.2007 нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 45,4 кв.м., в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации и заключению его на новый срок с Обществом с ограниченной ответственностью «Агроэталон ЛТД» для продажи детской литературы, сроком на 11 месяцев без проведения торгов. 

С целью согласования предоставления в аренду нежилых помещений по пр. Кирова, 11 Обществом с ограниченной ответственностью «Агроэталон Лтд» 30.07.2018 в адрес СДМШ №1 им. С.В. Рахманинова направлено письмо, в ответ на которое был получен ответ о б отказе в заключении договора аренды нежилых помещений по адресу: 

<

...>. Также СДМШ №1 им. С.В. Рахманинова потребовало от Общества с ограниченной ответственностью «Агроэталон Лтд» освободить вышеуказанное помещение с передачей его по акту приема-передачи к 22.12.2018.

15.04.2019 истцом в адрес Администрации города Симферополя направлено письмо-претензия № 15-04/19 с просьбой перезаключить договор аренды нежилых помещений по пр. Кирова, 11 в г. Симферополь либо компенсировать стоимость, произведенных Обществом с ограниченной ответственностью «Агроэталон Лтд» улучшений.  

Указанная претензия осталась без ответа, что послужило  основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении его условий другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В качестве основания для расторжения договора истец указывает на уклонение ответчика от перезаключения договора аренды, а также на невозможность использования объекта аренды ввиду отсутствия заключенного договора, при этом указывает на регулярное внесение арендных платежей, которые были приняты Арендодателем. Кроме того, по мнению ответчика, спорный договор аренды продлен постановлением Администрации города Симферополя от 05.03.2018 № 685.

В соответствии с пунктом 5.13. спорного договора Арендатор обязан за два месяца до окончания срока договора письменно уведомить Арендодателя о предстоящем расторжении или продлении договора. Иных условий продления указанный договор в представленной редакции не предусматривает.

 Истец указал на неоднократное продление Договора от 20.07.2007, при этом доказательства его продления как того требует пункт 5.13. Договора отсутствуют, при этом факт принятия арендных платежей не свидетельствует о продлении договора.

Довод истца о том, что постановлением Администрации города Симферополя договор аренды от 20.07.2007 продлен, не принимается судом, поскольку доказательств заключения договора во исполнение данного постановления не представлено.

Кроме того следует отметить, что в материалы дела представлен договор от 31.05.2010 аренды нежилых помещений  (лит А), расположенных по адресу: 

<

...>, подвал, площадью 45,4 кв.м., находящихся на балансе Коммунального заведения Симферопольского городского совета «Симферопольская детская музыкальная школа № 1» Управления культуры Симферопольского городского совета, заключенный между Фондом коммунального имущества Симферопольского городского совета и Обществом с ограниченной ответственностью  «Агроэталон Лтд».

При этом в постановлении Администрации города Симферополя от 05.03.2018 № 685 указана дата спорного договора - 20.07.2007 и указана площадь нежилых помещений - 45,4 кв.м., что соответствует площади, помещений переданных по договору аренды от 31.05.2010, тогда как согласно договору от 20.07.2007 площадь нежилых  помещений передаваемых в аренду составляет 40,0 кв.м. Таким образом, принадлежность данного постановления к спорному договору не подтверждается материалами дела.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 10.1. Договор заключен сроком на 1 год, который действует с 20.07.2007 до 19.07.2008. При этом с  предложением перезаключить Договор от 20.07.2007 Арендатор обратился лишь в 2018 году. Как указано выше доказательств подписания между сторонами соглашения о его продлении в соответствии с пунктом 5.13. не представлено.  

 Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие доказательств продления договора, суд приходит к выводу, что договор аренды нежилых помещений по пр. Кирова, 11, которые принадлежат к коммунальной собственности от 20.07.2007, не подлежит расторжению, поскольку прекратил свое действие 19.07.2008 в связи окончанием срока, на который он был заключен.

При этом довод истца о том, что он не мог использовать объект аренды, отклоняется судом, поскольку Арендатор не лишен был возможности обратиться с требованием о расторжении договора в период его действия.

Истцом также заявлено требование о взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений общей площадью 45,4 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, произведенных истцом, в размере 1158300 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

Пунктом 5.4. Договора предусмотрена обязанность Арендатора своевременно осуществлять капитальный, текущий и другие виды ремонтов арендованных помещений по согласованию с Арендодателем и балансодержателем, а также в соответствии с пунктом 5.20 Договора провести текущий ремонт в подвальном помещении, а также внутренней отделки в здании Симферопольской детской музыкальной школы № 1.

Подписывая договор, истец принял на себя обязательства по осуществлению капитального ремонта, на что было получено соответствующее разрешение.

Так, истцом в материалы дела представлено письмо от 21.07.2007 исх. № 90 о запросе согласия на проведение капитальных ремонтных работ с улучшением входа и прилегающей территории, а также текущий внутренний ремонт здания самой музыкальной школы, на котором имеется надпись о согласовании и подпись директора и печать Симферопольской детской музыкальной школы № 1.

В обоснование суммы компенсации, заявленной к взысканию истцом представлен отчет № 45/03/2019 от 15.03.2019 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений общей площадью 45,4 кв.м., расположенных в подвальном уровне здания музыкальной школы по адресу: 

<

...>, составленный ООО «Северин». 

Согласно указанного отчета истцом был проведен ремонт с реконструкцией в нежилых помещениях площадью 45,4 кв.м., расположенных в подвальной части музыкальной школы № 1.

При этом согласно пункту 6.2. Договора  Арендатор имеет право вносить изменение в состав арендованных помещений, проводить их реконструкцию, техническое перевооружение, что обуславливает повышение их стоимости лишь с разрешения Арендодателя.

Между тем, истцом было получено согласие на проведение капитального ремонта, доказательств получения письменного разрешения арендодателя на производство работ по реконструкции помещения не имеется. 

Исходя из имеющихся в деле документов, осуществленные арендатором улучшения объекта аренды являются неотделимыми. Доказательств обратного в деле не имеется.

Пунктом 10.05. договора предусмотрено, что в случае прекращения или расторжения Договора  неотделимые улучшения являются собственностью Арендодателя. 

С учетом изложенного, оценив условия договора аренды в совокупности, учитывая установленный факт прекращения договора, а также учитывая отсутствие согласия Арендодателя на проведение Арендатором реконструкции арендуемых помещений, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по компенсации стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений общей площадью 45,4 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, произведенных Обществом с ограниченной ответственностью «Агроэталон Лтд». 

Кроме того, следует отметить, что поскольку довод истца о том, что договор аренды от 20.07.2007 продлен постановлением Администрации города Симферополя от 05.03.2018 № 685 признан судом несостоятельным и судом установлено, что договор аренды от 20.07.2007 прекратил свое действие 19.07.2008 в связи окончанием срока, на который он был заключен, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

 

   Судья                                                                                                          И.В. Плотников