АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-44016/2021

г. Краснодар

15 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Сидоровой И.В.,  при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317619600083381) – ФИО2 (доверенность от 30.08.2023), в отсутствие истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, администрации Октябрьского района города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023 по делу № А53-44016/2021, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просил:

– расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 от 26.10.2020 № 639, расположенного по адресу: 

<

...>;

– признать зарегистрированное за предпринимателем в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности на строение с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 отсутствующим;

– указать в резолютивной части судебного акта, что решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063.

Иск основан на положениях статей 222, 285, 309, 314, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 55.30, 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и мотивирован следующим. Предпринимателем не выполнено обязательство по сносу самовольно возведенного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, право собственности на который последний приобрел на основании договора купли-продажи от 26.10.2020 № 639, заключенного с ответчиком как с победителем аукциона (протокол о результатах торгов от 31.08.2020 № 2/5/П-1). Допущенное нарушение является существенным и влечет расторжение договора в судебном порядке. Поскольку предприниматель зарегистрировал в ЕГРН право собственности на самовольно возведенный объект, данное право подлежит признанию отсутствующим (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра), администрация Октябрьского района города Ростова-на-Дону (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023, исковые требования удовлетворены.

Суды установили, что в рамках гражданского дела № 2-4839/15 администрация обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ФИО3 о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.12.2015 иск удовлетворен. На ФИО3 возложена обязанность произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта капитального строительства – двухэтажного блокированного жилого дома, состоящего из пяти автономных жилых блоков (пяти квартир), на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 и привести земельный участок в первоначальное состояние. Указанное решение ФИО3 не исполнено, поэтому администрация в рамках дела № 2-3280/19 обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением об изъятии земельного участка, проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений. Решением от 17.09.2019 иск администрации удовлетворен, суд принял решение об изъятии у ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 путем продажи с публичных торгов. В этой связи в газете «Ростов официальный» от 22.07.2020 № 30 (1342) опубликовано извещение о проведении 31.08.2020 департаментом публичных торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. По итогам проведенного открытого аукциона (протокол о результатах торгов от 31.08.2020 № 2/5/П-1) победителем признан гражданин ФИО1, с которым заключен договор от 26.10.2020 № 639 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. В договоре (пункт 1.2) указано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства – двухэтажный блокированный дом, состоящий из пяти автономных жилых блоков, признанный самовольной постройкой, и подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.12.2015 по делу № 2-4839/15. Покупатель обязан за свой счет снести самовольную постройку в срок, не превышающий 12 месяцев с даты подписания договора (пункт 4.2.3). В случае неисполнения данного пункта договора, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок передаче в муниципальную собственность, при этом какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется (пункт 6.4). Департамент указывает, что покупателем земельного участка обязательство по сносу объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 не исполнено. При этом предпринимателем произведена государственная регистрация в ЕГРН права собственности на этот (самовольно возведенный) объект. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались нормами статей 222, 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 54.1 Земельного кодекса, статьями 55.30, 55.31 Градостроительного кодекса, статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). В обоснование заявленных требований департаментом в материалы дела представлен ряд доказательств, подтверждающих, по мнению истца, факт неисполнения ответчиком обязательства по сносу объектов самовольного строительства. Возражая против заявленных требований, предприниматель представил в материалы дела ряд доказательств, опровергающих доводы департамента. В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по спору, определением от 12.10.2022 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Кодэкс» ФИО4 В заключении от 19.01.2023 указано, что объект недвижимости, фактически расположенный за земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, не идентичен объекту недвижимости, согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 № 1957. По площади застройки, строительному объему, а также по остальным конструктивным элементам объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, идентичен самовольной постройке согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 № 1957. Данное заключение признано судом первой инстанции надлежащим (относимым, допустимым и достоверным) доказательством по делу. Апелляционный суд не принял довод предпринимателя о том, что экспертное заключение, положенное в основу судебного акта, не является надлежащим доказательством по делу, поскольку выводы эксперта не соответствуют действительности. Суд первой инстанции признал данное экспертное заключение надлежащим доказательством, поскольку заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы, не имеется. Несогласие заявителя с выводами эксперта, а также выводами суда, сделанными по результатам оценки заключения эксперта в совокупности с иными доказательствами по делу, не свидетельствует о нарушении положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Апелляционный суд отклонил также довод ответчика о необоснованности отказа суда первой инстанции в назначении по делу повторной судебной экспертизы. Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, предпринимателем не представлено, а само по себе несогласие с изложенными в заключении выводами эксперта не может служить основанием для назначения такой экспертизы. Ссылаясь на то, что расположенное в настоящий момент на земельном участке здание возведено после сноса самовольной постройки, предпринимателем в материалы дела не представлено доказательств заключения договора на выполнение подрядных работ на строительство объекта, закупки строительных материалов и т.д. Кроме того, за разрешением на строительство спорного объекта предприниматель не обращался, что в свою очередь также свидетельствует о самовольном характере его возведения. Ответчик осуществил регистрацию права в ЕГРН собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, с присвоением ему кадастрового номера  61:44:0081001:1972. Поскольку указанные объекты недвижимости является одним и тем же объектом (самовольно возведенным), имеются основания для удовлетворения требования департамента о расторжении договора от 26.10.2020 № 639 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. Наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности предпринимателя на здание с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 будет препятствовать департаменту в реализации его прав как представителя публичного собственника земельного участка, в том числе по его отчуждению третьим лицам. В этой связи имеются основания для удовлетворения требования истца о признании права собственности ответчика на строение с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 (дата регистрации в ЕГРН права 10.11.2021, номер государственной регистрации права 61:44:0081001:1972-61/183/2021-1) отсутствующим. В связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 в судебном порядке, следует также погасить регистрационную запись в ЕГРН о праве собственности предпринимателя на указанный участок.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело передать в Ростовский областной суд для направления в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 имеет вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. При этом доказательств использования ответчиком данного участка в целях, связанных с осуществлением экономической деятельности, в материалы дела не представлено. Для отнесения гражданского спора к подведомственности арбитражного суда такой спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. Между тем, договор купли-продажи от 26.10.2020 № 639 заключен с ФИО1 как с физическим лицом. Земля приобреталась для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. На земельном участке возведен жилой дом, который согласно заключению судебной экспертизы, представляет собой единый жилой автономный блок, предназначенный для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, без наличия участков общего пользования, позволяющего разделить его на самостоятельные квартиры, и не имеющие отдельные входы в другие части здания. Собственником спорного объекта в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности является ответчик как физическое лицо. Суд первой инстанции, отклоняя соответствующие доводы ответчика, не принял во внимание субъектный состав спора, ответчиком в котором является гражданин ФИО1, который не позволял отнести дело к подведомственности арбитражных судов. Вывод апелляционного суда о том, что экономический характер спора проявляется не только в осуществлении, но и в доступе к такой деятельности, несостоятелен, поскольку не учитывает, что основным видом деятельности предпринимателя является не строительство, а производство красок, лаков и аналогичных материалов для нанесения покрытий, полиграфических красок и мастик. Администрация при обращении в суд не обосновала предъявление в арбитражный суд искового заявления, не представила доказательств использования спорного строения в предпринимательских целях. В вопросе о квалификации строения как индивидуального жилого дома либо как многоквартирного необходимо исходить из технической документации и записи в ЕГРН. Выяснив, что спорное строение является индивидуальным жилым домом, суд первой инстанции, основываясь на пункте 4 статьи 39 Кодекса, обязан был передать дело на рассмотрение в суд общей юрисдикции. Также судом проведение судебной экспертизы поручено ООО «Кодекс». Согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) основным видом деятельности организации является деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки. ОКВЭД экспертных организаций: 71.20.2 – судебно-экспертная деятельность; 71.20 – технические испытания, исследования, анализ и сертификация. Таким образом, правоспособность указанной организации не предполагает осуществление судебно-экспертной деятельности. Судами не дана правовая оценка действиям эксперта по самостоятельному уточнению вопросов, выносимых судом на разрешение эксперта. Эксперт, в нарушение требований пункта 2 статьи 82 Кодекса, самостоятельно, без обращения в суд с ходатайством об уточнении вопросов, внес уточнения в вопрос, который суд поставил на разрешение перед экспертом. Судами не дана правовая оценка отсутствию обоснования экспертом вывода о реконструкции спорного объекта путем устройства проемов внутренних стен, возведения ограждающих конструкций из гипсолитовых плит помещений лоджий, устройства перегородок из гипсолитовых плит на первом этаже, учитывая тот факт, что параметры объекта капитального строительства, высота, количество этажей, площади, объема остались неизменными. Не дана судами и правовая оценка отсутствию со стороны эксперта геодезического исследования для определения точек нахождения спорного объекта и объекта, подлежащего сносу. Содержание заключения судебной экспертизы свидетельствует о противоречиях выводов эксперта. Так эксперт, проводя исследование, пришел к выводу о тождественности (идентичности) фактически расположенного объекта объекту недвижимости согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке с учетом конструктивных элементов здания. Исходя из текста заключения, невозможно определить, каким образом эксперт установил тождественность существующего объекта и объекта, указанного в отчете об оценке, учитывая его собственный вывод о расхождениях площади и объема застройки. Ссылка на реконструкцию здания не может быть принята, так как по утверждению эксперта, параметры объекта капитального строительства, высота, количество этажей, площади, объема остались неизменными. Исследование заключения эксперта произведено формально. При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. Однако суд первой инстанции немотивированно отказал в удовлетворении указанного ходатайства, а суд апелляционной инстанции не только не дал правовой оценки данному факту, но и указал, что предприниматель обратился с ходатайством о назначении повторной экспертизы. Также истец на момент предъявления требований не является владеющим собственником, право которого зарегистрировано (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»). Таким образом, требование департамента о погашении записи о праве собственности предпринимателя в качестве самостоятельного не подлежало удовлетворению, поскольку указанные вопросы относятся не к надлежащему способу защиты права, а к порядку исполнения судебного акта.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддерживал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.  

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, в рамках гражданского дела № 2-4839/15 администрация обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ФИО3 о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.12.2015 иск удовлетворен. На ФИО3 возложена обязанность произвести за свой счет снос самовольно возведенного объекта капитального строительства – двухэтажного блокированного жилого дома, состоящего из пяти автономных жилых блоков (пяти квартир), на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Указанное решение ФИО3 не исполнено, поэтому администрация в рамках дела № 2-3280/19 обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением об изъятии земельного участка, проведении публичных торгов, прекращении ограничений и обременений. Решением от 17.09.2019 иск администрации удовлетворен, суд принял решение об изъятии у ФИО3 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063 путем продажи с публичных торгов. 

В газете «Ростов официальный» от 22.07.2020 № 30 (1342) опубликовано извещение о проведении 31.08.2020 департаментом публичных торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. По итогам проведенного открытого аукциона (протокол о результатах торгов от 31.08.2020 № 2/5/П-1) победителем признан гражданин ФИО1, с которым заключен договор от 26.10.2020 № 639 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081001:1063. В договоре (пункт 1.2) указано, что на участке расположен объект капитального строительства – двухэтажный блокированный дом, состоящий из пяти автономных жилых блоков, признанный самовольной постройкой, и подлежащий сносу в соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.12.2015 по делу № 2-4839/15. Покупатель обязан за свой счет снести самовольную постройку в срок, не превышающий 12 месяцев с даты подписания договора (пункт 4.2.3). В случае неисполнения данного пункта договора, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок передаче в муниципальную собственность, при этом какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется (пункт 6.4). 

Департамент ссылается на то, что покупателем земельного участка обязательство по сносу объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0081001:1972 в установленный срок не исполнено. При этом предпринимателем произведена государственная регистрация в ЕГРН права собственности на данный (самовольно возведенный) объект. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1, 2 статьи 407 Гражданского кодекса).

Расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (пункт 65 постановления от 29.04.20210 № 10/22). 

В случае изъятия земельного участка в связи с использованием с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов (пункт 1 статьи 54.1 Земельного кодекса). Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, также обязано исполнить обязательства по сносу такой самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки (или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района) утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц (пункт 8 статьи 54.1 Земельного кодекса). Срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки или представлению в орган местного самоуправления, указанный в пункте 8 настоящей статьи, утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями, не может составлять более чем двенадцать месяцев, а для исполнения обязательства по приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – более чем три года (пункт 9 статьи 54.1 Земельного кодекса). В случае выявления фактов эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был изъят у собственника путем продажи с публичных торгов, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок – передаче в муниципальную собственность по правилам статьи 238 Гражданского кодекса (пункт 11 статьи 54.1 Земельного кодекса). В этом случае какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется (пункт 12 статьи 54.1 Земельного кодекса).

В обоснование заявленных требований департаментом в материалы дела представлен ряд доказательств, подтверждающих, по мнению истца, факт неисполнения ответчиком обязательства по сносу объекта самовольного строительства. Возражая против заявленных требований, предприниматель представил в материалы дела доказательства, опровергающие доводы департамента. В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по спору, определением от 12.10.2022 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО «Кодэкс» ФИО4 В заключении от 19.01.2023 указано, что объект недвижимости, фактически расположенный за земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, не идентичен объекту недвижимости, согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 № 1957. По площади застройки, строительному объему, а также по остальным конструктивным элементам объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081001:1063, идентичен самовольной постройке согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 28.05.2020 № 1957. 

Данное заключение признано судом первой инстанции надлежащим (относимым, допустимым и достоверным) доказательством по делу, с учетом содержания которого суд первой инстанции пришел к выводу о существенном характере нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от 26.10.2020 № 639, в связи с чем, удовлетворил исковые требования департамента. Отклоняя довод предпринимателя о том, что выводы судебного эксперта не соответствуют действительности, апелляционный суд исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств заключения договора на выполнение подрядных работ на строительство объекта, закупки строительных материалов и т.д. Кроме того, за разрешением на строительство спорного объекта предприниматель не обращался, что в свою очередь также свидетельствует о самовольном его характере. Кассационный суд полагает, что указанные выводы требуют дополнительной проверки.   

В силу части 2 статьи 64, части 3 стати 86 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1, 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Экспертное заключение от 19.01.2023, положенное судами первой и апелляционной инстанций в основу вывода о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, оспаривалось ответчиком, указывавшим на отсутствие обоснования в заключении вывода о сохранении спорного объекта. Предприниматель ссылался также на отсутствие со стороны судебного эксперта геодезического исследования для определения точек нахождения спорного объекта и самовольного объекта, подлежащего сносу, указывал на то, что содержание заключения свидетельствует о противоречиях в выводах эксперта. Так эксперт, проводя исследование, пришел к выводу о тождественности (идентичности) фактически расположенного объекта объекту недвижимости согласно технической документации, содержащейся в отчете об оценке с учетом конструктивных элементов здания. Однако, исходя из текста заключения, невозможно определить, каким образом эксперт установил тождественность существующего объекта и объекта, указанного в отчете об оценке, учитывая его собственный вывод о расхождениях площади и объема застройки. Сопоставление технических характеристик, приведенных в описании объекта капитального строительства – подлежащего сносу жилого дома сблокированной застройки, с характеристиками объекта капитального строительства, содержащимися в ЕГРН и исследованного в рамках данного дела судебным экспертом ООО «КОДЕКС», не позволяет однозначно утверждать, что указанные объекты капитального строительства являются идентичными. Ответчиком в обоснование заявленных возражений представлена в материалы дела рецензия от 09.03.2023 на заключение судебного эксперта от 19.01.2023, подготовленная специалистом СЭО «Донской центр экспертиз», которая, по мнению предпринимателя, подтверждает его довод о том, что объект, подлежащий сносу, и объект, исследованный судебным экспертом, не являются идентичными по своим техническим характеристикам. В связи с наличием выявленных ответчиком в ходе разрешения спора различий в технических характеристиках объекта капитального строительства, подлежащего сносу, и объекта капитального строительства, исследованного судебным экспертом, предприниматель ходатайствовал о проведении по делу дополнительной экспертизы, указав вопросы, подлежащие изучению. Однако представленная рецензия судами надлежаще не исследовалась и не оценивалась, а в удовлетворении ходатайства было отказано. Суд апелляционной инстанции не только не дал правовой оценки данному документу, но и указал, что предприниматель обратился с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы. При этом, как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2022 № 43-КГ22-3-К6, сторона вправе оспорить заключение эксперта, представив соответствующие доказательства или заявив о проведении повторной или дополнительной экспертизы. Иное означало бы невозможность для стороны оспорить выводы эксперта, и что заключение экспертизы с неизбежностью предопределяло бы разрешение спора. В подтверждение доводов о несогласии с заключением эксперта стороной могут быть представлены заключения других специалистов или рецензии на заключение эксперта, которые, являясь письменными доказательствами, подлежат оценке судом при разрешении ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы. Суд, который не дает оценки представленной рецензии, фактически лишает сторону возможности каким-либо образом аргументировать свою правовую позицию.

Апелляционный суд, отклоняя доводы предпринимателя о том, что экспертное заключение не может быть положено в основу судебного акта, поскольку выводы эксперта не соответствуют действительности, исходил из того, что ответчиком не представлено доказательств заключения договора на выполнение подрядных работ на строительство объекта, закупки строительных материалов и т.д. Однако предпринимателем представлены соответствующие доказательства в опровержение требований истца (документы на выполнение демонтажных работ в отношении самовольно возведенного объекта; акты обследования кадастрового инженера, фиксирующие снос самовольно возведенного объекта; документы о выполнении подрядных работ в отношении возводимого объекта капитального строительства и др.). Ссылаясь в подтверждение самовольного характера строительства на пояснения представителя ответчика о том, что за разрешением на строительство спорного объекта предприниматель не обращался, суд апелляционной инстанции не учел положения пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, согласно которому в случае строительства на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется.

Также подлежит дополнительной проверке довод ответчика о том, что данный спор не подлежит разрешению арбитражным судом. 

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 27 Кодекса арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя. 

Из приведенных норм права следует, что основными критериями отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного суда являются субъектный состав и экономический характер спора, применяемые в совокупности. Наличие у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект используется или будет использован в предпринимательской деятельности, не является основанием для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Предприниматель указывал, что для отнесения гражданского спора к подведомственности арбитражного суда такой спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. Между тем, договор купли-продажи от 26.10.2020 № 639 заключен с ФИО1 как с физическим лицом. Земля приобреталась для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. На земельном участке возведен жилой дом, который согласно заключению судебной экспертизы, представляет собой единый жилой автономный блок, предназначенный для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, без наличия участков общего пользования, позволяющего разделить его на самостоятельные квартиры, и не имеющие отдельные входы в другие части здания. Собственником спорного объекта в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности является ответчик как физическое лицо. При этом основным видом деятельности предпринимателя является не строительство, а производство красок, лаков и аналогичных материалов для нанесения покрытий, полиграфических красок и мастик.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые предпринимателем судебные акты не могут быть признаны окружным судом обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело в этой части следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить наличие оснований для передачи дела в суд общей юрисдикции, при отсутствии которых установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные) доказательства, дать оценку доводам и возражениям сторон. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права, результаты оценки необходимо изложить в судебном акте, приняв мотивированное и обоснованное решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что предприниматель при подаче кассационной жалобы уплатил в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины (чек-ордер от 31.08.2023).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2023 по делу № А53-44016/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                        В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                       Т.Н. Драбо

 

                                                                                                                                  И.В. Сидорова